SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 10 Arkivsak: 08/1031 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - OMRÅDEREGULERING FOR DANEBUÅSEN OG DETALJREGULERING FOR FORRETNING, KOLLEKTIVK... OG VEGSERVICEANLEGG MED KONSEKVENSUTREDNING - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Ivar Holt Arkiv: 611 L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 9/16 Formannskapet /16 Bystyret Rådmannens innstilling til formannskapet: Rådmannen anbefaler at formannskapet legger saken frem for bystyret med følgende innstilling: Forslag til områderegulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med plankart datert , med bestemmelser til områderegulering datert og bestemmelser til detaljregulering datert vedtas jf. plan og bygningslovens Møtebehandling: Formannskapet behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Forslag til områderegulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med plankart datert , med bestemmelser til områderegulering datert og bestemmelser til detaljregulering datert vedtas jf. plan og bygningslovens Bystyret behandlet saken i møte den : Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt.

2 Side 2 av 10 Bystyrets vedtak: Forslag til områderegulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med plankart datert , med bestemmelser til områderegulering datert og bestemmelser til detaljregulering datert vedtas jf. plan og bygningslovens

3 Side 3 av 10 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Danebuåsen ligger både i Sandefjord og Larvik kommuner. IKEA ønsker å etablere nytt møbelvarehus på området. Det er utarbeidet detaljert reguleringsplan for dette området (ca. 80 daa), og områdeplan for resten av området avsatt til industri, lager og kontor i kommuneplanen. Planen er utarbeidet av IK arkitektur + Urbanisme på vegne IKEA Eiendom Holding As og IKANO Eiendom Holding as. Størrelsen på næringsområdet utløser krav om konsekvensutredning. Planprogrammet for konsekvensutredningen ble vedtatt i planutvalget den Uttalelser til planprogrammet ble referert og kommentert. Danebu har vært avsatt til kontor, lager og industri i kommuneplanen siden rulleringen i Ved rulleringen av kommuneplanen i 2010 ble deler av området lengst mot E18 avsatt til blandet formål kontor, lager, industri og forretning med tanke på etablering av IKEA. Regional plan for handel og sentrumsutvikling ble vedtatt i fylkestinget Vegvesenet fremmet formell innvending til planen på grunn av unntaksbestemmelsen om etablering av handel på Danebu. Etablering av handel på Danebu ble godkjent av Miljøverndepartementet med brev datert med følgende forutsetninger: Som unntak fra forbudet mot handelsvirksomhet langs E18 åpnes for at Larvik og Sandefjord kommune i samarbeid får anledning til å avsette et område på til sammen daa til formål handel på Danebu. Hensikten med unntaket er å gi mulighet for at det på dette området etableres en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/ landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et handelsområde med flere virksomheter. Dersom unntak skal gis må reguleringsplan fremmes innen fire år fra tidspunkt for Miljøverndepartementets godkjennelse. Følgende forhold må sikres ved behandling av reguleringsplan og byggesak for den avsatte tomten: At hensikten med unntaket som del av den regionale planen for handel og sentrumsutvikling vurderes å være oppfylt. At det blir etablert god kollektivdekning til området. At en effektiv arealbruk blir lagt til grunn. Dersom disse forholdene ikke er oppfylt vil det være grunnlag for innsigelse. Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet samtidig med at forslag til planarbeid ble lagt ut på høring i februar Hovedpunktene i merknadene er følgende: Behov for vegetasjons/ buffersoner mot tilgrensende jord og skogsbruksarealer. Manglende kapasitet i Solbergbekken til å ta i mot mer vann. Eksponering mot E18 og kulturlandskapet. Skilt, reklame og farge på bygg. Motforestillinger til etablering av rene kontorarbeidsplasser og forretning med tanke på transport og sentrumsutvikling. Krav om effektiv arealutnytting og hvorvidt dette innebærer krav til parkering under bakken. Behov for viltkorridor gjennom planområdet i forlengelse av viltkryssing over E18.

4 Side 4 av 10 Planutvalget vedtok å legge forslag til reguleringsplan og konsekvensutredning ut til offentlig ettersyn i møte den Forslagstillers ønske om å legge til rette for oppføring av et navigasjonstårn innenfor forretningsområdet ble tatt ut av planen. Hovedpunktene i rådmannens merknader var: Rådmannen så ikke behov for diskutere hvorvidt en skulle åpne for rene kontorbygg i planområdet siden dette ble avklart i kommuneplanprosessen. Rådmannen mener en utbygging av Danebuåsen vil ha middels til store konsekvenser for tilgrensende landskap i Sandefjord, som består av et stort sammenhengende kulturlandskap. Utbygging i dette omfang er en stor endring på nordsiden av E18. Foreslåtte fordrøyningstiltak av overvann skal utjevne flomtopper fra minst et 50 års regn før videreføring til Solbergbekken. Utbygging av næringsområdet vil innebære store terrengarbeider for veier og tomtearealer. Ut fra planmaterialet som er utarbeidet er det etter rådmannens vurdering ikke stilt tilstrekkelig krav eller vurdert tiltak og konsekvenser av overvann i anleggsperioden. Både i forhold til estetikk og trafikksikkerhet vil det være uheldig å tillate et 34 mener høyt navigasjonstårn og et fasadebanner på 15 x 10m. Parkeringsarealet for IKEA tilsvarer ca.12daa. Deler av dette arealet kunne vært utnyttet til annen næring dersom parkeringen hadde vært lagt under forretningsbebyggelsen. Rådmannen mener ikke dette en effektiv arealutnytting og foreslår at det i planen stilles krav om at minimum 50 % av parkeringen legges under terreng/ bebyggelsen. Planutvalget sluttbehandlet planen i møte den , sak 149/15 og fattet følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: Forslag til områderegulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med plankart datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert vedtas jf. plan og bygningslovens Ved videre behandling av planen bes følgende forhold vurdert: - voll økes til 1,5 m - dimensjon av magasin for overvann - ansvar forhold tilknyttet eventuelt flomskader Beskrivelse av planen Det er utarbeidet et plankart som gjelder hele planområdet i begge kommuner. Kommunegrensa er vist med svart stiplet strek på plankartet. I beskrivelsen under er det ikke skilt på hvilke områder som ligger i de to kommunene. Delområdene med formål forretning (en større handelsaktør), vegserviceanlegg og kollektiveknutepunkt inngår i detaljreguleringsplanen, mens resten av planområdet inngår i områdereguleringen.

5 Side 5 av 10 I området F1 forretning, er utnyttingen satt til BRA kvm inklusiv parkering. Det kan maksimalt etableres 665 parkeringsplasser. Bebyggelsen skal ikke overstige kote 97 som tilsvarer en bygningshøyde på ca.18m. Høyeste punktet på Danebuåsen ligger på kote 107moh. Innenfor området tillates etablert en enkelt større handelsaktør med regionalt/ landsdelsbasert nedslagsfelt. Planen åpner for 1 stk. fasadebanner på fasaden mot øst og/ eller mot vest. Fasadebanneret kan være 15m bredt og 10 høyt. Innenfor delområdene VSA1 og VSA2 kan det etableres bensinstasjon og bevertningssted. I områdene IL Industri/ lager, er utnyttingsgraden satt til BYA = 50 % som tilsvarer kvm totalt for hele planområdet. Byggehøyden skal ikke overstige 11m over ferdig planert terreng. I områdene kan det oppføres industri og lagerbygg. Maksimalt 20 % av totalt tillatt utnyttelse kan nyttes til kontorvirksomhet som er knyttet opp mot industri- og lagervirksomheten. I områdene K1 og K2 kontor, er utnyttingsgraden satt til BRA = 140% som tilsvarer 27800kvm. Bebyggelsen skal ikke overstige kote 84. Mot samleveien tilsvarer dette byggehøyder på henholdsvis ca. 14 og 18 meter for K1 og K2. Endelig høyde på bebyggelsen henger sammen med hvordan terrenget rundt bearbeides. For alle byggeområdene er det forbud mot skjemmende farger. I område K1 tillates benyttet blå kledning på fasadene og gul kledning på inngangspartiet. For den delen av bebyggelsen innenfor VSA1 og VSA2 som henvender seg mot E18, samt resten av området er det krav om mørke fager og at fasadematerielene skal være av tegl, tre, glass, stål eller overflatebehandlet betong. Feltene IL5 IL8 og K1 og K2 ligger eksponert mot omkringliggende kulturlandskap. For disse er det krav om plassering av bebyggelsen i terrenget på en skånsom måte og med gavlveggen vendt ut mot landskapet. I planen er det regulert ca.339 daa «grønne» arealer for bl.a. å ivareta hensyn til Danebuåsen, tilgrensende kulturlandskap, viltkorridor, kulturminner og for å få noe variasjon i industriområdet. Samleveiene vist på plankartet er regulert til offentlig vei for kommunal overtakelse. Veiene er regulert med sykkelfelt og ensidig fortau. Vei gjennom F1 skal være privat. Det kreves lokal overvannshåndtering på hver tomt. I tillegg skal det etableres 3 overvannsbasseng. Konsekvensutredning Konsekvensutredningen følger vedlagt saken. I avsnittene under hovedinnholdet referert. Konsekvenser for Larvik og Sandefjord sentrum ved etablering av handel og rene kontorarbeidsplasser Handelsanalysen konkluderer med at det er en underdekket etterspørsel etter møbler og interiør på 1 milliard kroner i år 2020 innenfor markedsområdet. I analysen finner en at handelen i sentrum heller vil kunne tjene på kundestrømmen som genereres av IKEA enn å

6 Side 6 av 10 tape. Effekten på store møbelbutikker eller stormarkeder med interiør kan være negativ den første tiden etter oppstart. Utredningen påpeker at det er et marked for kontorarbeidsplasser på Danebu, og at beliggenhet ved E18 er et viktig lokaliseringskriterie. Dersom disse kontorarbeidsplassene ikke etableres på Danebu mener en at de trolig vil etableres i et annet næringsområde nær E18. Ut fra disse forholdene konkluderes det med at en etablering av kontor på Danebu ikke vil ha konsekvenser for sentrumsutviklingen i Larvik eller Sandefjord. Trafikk/ transport Utredningen indikerer at etablering av IKEA- varehus på Danebu vil ha liten betydning for det samlede transportarbeidet regionalt. Dette begrunnes med at det er mange i Vestfold og Telemark som handler på varehusene på Slependen og Sørlandet i dag, som vil få kortere kjørevei. Samtidig vil IKEA og næringsarealet for øvrig bidra til noe økt transport lokalt, bl.a. fordi IKEA vil attrahere mange kunder med minutters kjøretid til Danebu. For å redusere det samlede transportarbeidet og for å svare opp krav om god kollektivdekning pekes det på følgende tiltak: Tilrettelegging for et kollektivknutepunkt, venterom på varehuset med samtidsvisning og infotavle, og parkeringsdekning, samt plassering av bygget nært kollektivknutepunktet. Landskap Planområdet ligger på, umiddelbart nord for, og inntil raet. Åsen skiller landbruksjord i Sandefjord og Larvik kommuner. Den første kollen er selve Danebuåsen som skal bevares. Det er en høyforskjell på 52m fra det høyeste punktet av åsen til jordbruksarealene mot nord og sør. Den største bebyggelsen foreslås i de områdene hvor innsyn fra omkringliggende landskap er begrenset. I de mer eksponerte områdene er det foreslått kotorbebyggelse som er mindre og mer oppdelte i volum og lettere kan tilpasses terrenget. Danebuåsen samt noen korridorer inn i næringsområdet er regulert til naturområde. Mot jordbrukslandskapet er det regulert et større naturområde samt en buffersone på 20m. Estetikk og arkitektur Utbyggingsprinsippet med striper av næringstomter på tvers av samleveien vurderes å gi en effektiv tomteutnyttelse og god orden. For industri/ lager og kontorbygg er det bestemmelser om at fasadene skal være i mørke farger og naturmaterialer eller overflatebehandlet betong, samt at skjemmende farger ikke tillates. For forretningsområdet fravikes dette prinsippet ved at IKEA bygges tillates i gult og blått. Naturmangfold / friluftsliv Planområdet består hovedsakelig av barskog med høy bonitet med innslag av lauvtrær. Det er ikke registrert rødlistearter i området. Hele planområdet er en del av et større vilttrekk. Gjennom hele planområdets vestre del er det regulert en viltkorridor, som skal sikre at viltet kan trekke mellom nord og vest «innenfor» og sør og øst «utenfor» E18. Kulturminner Kulturminneundersøkelser i planområdet har avdekket 10 automatisk fredete kulturminner og 2 nyere tids kulturminner. To fornminner innenfor områdene F1 og ILK2 søkes frigitt. Teknisk infrastruktur

7 Side 7 av 10 Spillvann vil bli koblet til Sandefjord kommunes nett. Utbygging av Danebuåsen forsterker behovet for å oppgradere eksisterende fellesanlegg for vann- og avløp langs Krokemoveien. Oppgradering av ledningsnett er innarbeidet som rekkefølgekrav i bestemmelsene til detaljreguleringsplanen. Planområdet vil bli koblet til Vestfold vann sin hovedledning og kommunens nett. Avrenning fra planområdet drenerer til landbruksområdene på begge sider og går via disse til vassdragene nedstrøms. En utbygging innebærer flere harde flater som igjen innebærer økt og raskere avrenning. Utbyggingen innebærer en forskyving av vannskillet slik at et større areal får avrenning mot Solbergbekken og Goksjø. Dette vil gi reduksjon av overvann som føres til Skinnmobekken, og en tilsvarende økning til Solbergbekken. I planen er det forutsatt at det skal gjøres tiltak på hver enkelt tomt samt etableres 3 overvannsbasseng slik at ikke situasjonen nedstrøms og Solbergbekken forverres som følge av utbyggingen. Risiko og sårbarhet (Ros) Ros analyse viser at det er få aktuelle hendelser som medfører nevneverdig risiko. Sluttbehandling: Forslag til reguleringsplan ble lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 9 sept. Til planen har det kommet 9 uttalelser. Hovedpunktene i uttalelsene er referert under: Statens vegvesen fremmer innsigelser til på planen på følgende punkter: 1. Kan ikke akseptere kortere byggegrense enn 50m fra E18 (inkludert av og påkjøringsrampe) 2. Navigasjonstårn og fasedebanner eksponert mot E Plassering og utforming av busstopp. 4. Manglende tilrettelegging for gang og sykkel ved rundkjøringen. 5. Byggeplaner for tiltak langs riksvei skal godkjennes av SVV. Beboere og grunneiere langs Solbergbekken påpeker viktigheten av beplantning i buffersonen, og ber om at det avklares hvem som skal ha ansvar for vedlikeholdet. De foreslår at det etableres en skjerm / terrengfylling som hindrer lys / lydeksponering mot nord. Etter deres vurdering er foreslåtte logoer veldig store. De mener også det unødvendig med en svær logo i supergrafikk mot nordøst. Videre er de bekymret for hvordan forurenset overvann vil bli tatt hånd om både i anleggsperioden og når området er bygget ut. De forutsetter at det etableres fangdammer slik at ikke forurensning havner i Goksjø. Grunneierne forutsetter at utbygging ikke innebærer økt og raskere avrenning, men påpeker at det gjort regnefeil før og viser til utbygging av E18 som de mener at ført til en forverring av situasjonen. Vestviken kollektivtrafikk opplyser at de er innstilt på å tilrettelegge for god kollektivbetjening for IKEA og ber om videre dialog når løsningene skal planlegges i detalj. Fylkesmannen aksepterer at det etableres kontorvirksomhet innenfor Larvik kommune og at all parkering tilknyttet forretningen legges på terreng. Det anbefales å ta inn en bestemmelse som konkret hindrer flatehogst innenfor buffersonene. Steinar Arnesen på vegne av familien Solberg forutsetter at det stilles krav til detaljreguleringsplaner for hvert enkelt delområde som følger opp områdereguleringen. Dette for å ivareta naboers rettigheter til innsyn og påvirkningsmulighet.

8 Side 8 av 10 Arnesen påpeker at vannskillet flyttes slik at større del av området får avrenning mot Solbergbekken, og mener føre var prinsippet burde tilsi at det må tas større høyde for en uforutsett utvikling. Han foreslår at det etableres målestasjoner forut for utbygging som måler vannmengde og mulig forurensning, og bestemmelser med krav der utbygger plikter å iverksette tiltak langs bekken dersom målingene viser større vannføring. Han ber også om det stilles krav om at fordrøyningsanlegg etableres tidlig i byggefasen. Arnesen er bekymret for hvordan utbygging av IKEA og resten av industriområdet vil påvirke naboene med hensyn til støy, lys og visuell forurensning, og mener må være strenge føringer på hvordan området skal tilpasses kulturlandskapet. Det må ikke tillates inngrep i vegetasjonen i buffersonen og det må stilles krav om etablering av en voll som hindrer lys og lyd fra IKEA tomten. Norges vassdrags og energidirektorat henviser til flytting av vannskillet, men mener dette ikke krever ytterligere behandling etter vannressursloven. Fylkeskommunen ener planen viser til flere grep som kan bidra til målsetning om ønsket kollektivdekning. VFK tror etablering av rene kontorarbeidsplasser i det omfang planen legger opp til vil kunne få negative konsekvenser. Endringer av planen: Etter at planen ble fremmet til 1. gangebehandling er det gjort følgende endring: Område ILK2 ble ved politisk behandling i Larvik endret til også kunne inneholde rene kontorbygg i tillegg til lager og industri. I bestemmelsene 2.3f er det føyd til at overvannshåndtering i anleggsperioden skal redegjøres for ved søknad om igangsetting. Det er også føyd til krav at hver enkelt tomt kun kan slippe ut 3,7 l/s * ha overvann. I felt N8 skal det etableres en voll på minimum 1m mot Solberg som skjermer mot lys og støy for bebyggelsen i Solbergveien. Bestemmelsene er endret slik at fasaden mot Solberg ikke skal ha skilt eller reklame, 4.1d. Bestemmelsene for buffersonene er endret slik at kun tillates hogget enkelttrær og ikke større flater. I dialog med fylkeskommunen er det gjort noen endringer i forhold til hensynssonene rundt kulturminnene. Mot E18 er det fastsatt byggegrenser på 50m for permanente byggverk. For lettere konstruksjoner er byggegrensen satt til 40m. Utforming av busstoppet ved avkjøringsrampen fra E18 er forlenget og utvidet slik at det kan etableres en rabatt mot kjøreveien. Plan og bestemmelser er endret slik at deler av pendlerparkeringen KK3 på sikt kan brukes bussholdeplass. Hovedvannledningen til Vestfold vann er lagt inn som infrastruktursone med tilførende bestemmelser. Rådmannens merknader

9 Side 9 av 10 Etter at planen ble lagt ut til høring er det gjort noen endringer og utredninger hovedsakelig på grunn av de uttalelsene og innsigelsene som har kommet. Ved 1. gangsbehandling vedtok planutvalget i Sandefjord å ta ut bestemmelsen som muliggjorde navigasjonstårn. Denne bestemmelsen ble ikke tatt ut ved behandling i Larvik. Vegvesenet fremmet innsigelse til dette punktet så forslagstiller har selv valgt å ta det ut. Planen er også endret for å imøtekomme resten av innsigelsene fra vegvesenet angående byggegrenser, fremføring av gang-/ sykkelvei ved rundkjøringen og utforming av busstoppene. I bestemmelsene for buffersonene er det presisert at det ikke er lov med flatehogst, kun plukkhogst. Rådmannen mener sonen vil kunne danne en god skjerm dersom den får stå i fred. I den grad det er behov for skjøtsel og vedlikehold i denne sonen er det naturlig at det gjøres av tilgrensende næringseiendom. Plankravet i bestemmelsene er utformet slik at dersom utbygging skjer i henhold til de prinsippene som er fastsatt i planen kan en gå direkte på byggesak. Dersom en utbygger ønsker å fravike prinsippene vil det være krav om detaljregulering. Dette burde være forutsigbart. Rådmannen kan ikke se at dette fratar naboene rett til innsyn eller påvirkningsmulighet. Ved 1. gangsbehandling etterlyste rådmannen tiltak og krav til hvordan overvann skal håndteres i anleggsperioden. Etter 1. gangsbehandling er det utarbeidet en kontrollutredning, og det har vært fokus og dialog med naboer og forslagstiller på overvannproblematikken. Det er også tatt inn skjerpede krav i bestemmelsene. Rådmannen er tilfreds med dette, men vil påpeke at dette må følges opp både i anleggsfasen og når området er bygget ut. Etter planutvalgets behandling den er planen i samråd med forslagstiller endret slik at det i bestemmelsene 5, d) stilles krav om 1,5 m høy voll/ gjerde i felt N8 mot Solberg som skjerm for lys og støy. Dette vil redusere sjenansen noe knyttet til lys fra privatbiler fra K1. For kontor og industrifeltene lengre innover tror rådmannen det blir mest aktivitet i «normal arbeidstid» og at sjenansen fra lys blir mindre. Til strekpunkt 2 og 3 i planutvalgets vedtak den har VA- consult på vegne av forslagstiller utarbeidet to notater, som vurderer de forhold planutvalget påpekte. Disse følger saken som vedlegg 5 og 6. Planen er ikke endret som følge av disse vurderingene. Konklusjon Rådmannen mener utredningsplikten er oppfylt. Det er ingen innsigelser knyttet til planen. Høringsuttalelser fra naboer og offentlige instanser er langt på vei imøtekommet ved endringer av plan og bestemmelser. Planen anbefales vedtatt. Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan. Detaljregulering og områderegulert, datert Forslag til reguleringsbestemmelser til områdeplanen, datert Forslag til reguleringsbestemmelser til detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg, datert Illustrasjonsplan datert Notat «Danebuåsen reguleringsområde- dimensjonering av åpne fordrøyningsbasseng». Va consult

10 Side 10 av Notat «Danebuåsen reguleringsområde- ansvar for flomskader nedstrøms» Va consult Vedlegg som ikke sendes til formannskapet og bystyret: 7. Uttalelse ved offentlig ettersyn - Uttalelse fra Vestfold fylkeskommune, brev datert Uttalelse fra Mattilsynet, brev datert Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert Uttalelse fra VKT, mail sendt Uttalelse fra Naboer av IKEA, brev datert Uttalelse Fylkesmannen i Vestfold, brev datert Uttalelse Steinar Arnesen på vegne av Gudrun og Georg Solberg, brev datert Fylkesmannen i Vestfold, samordning av innsigelse, brev datert Uttalelse/ innsigelser fra Statens vegvesen, brev datert Betinget frafall av innsigelser fra Statens vegvesen, brev datert Andre dokumenter i saken Planbeskrivelse med konsekvensutredning.