SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 7 Arkivsak: 10/3600 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - LINGELEMVEIEN 17, GNR.46/9 - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Ivar Holt Arkiv: 611 L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 117/14 Plan- og utbyggingsutvalget /14 Formannskapet /14 Bystyret Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at formannskapet legger saken frem for bystyret med følgende innstilling: reguleringsbestemmelser datert vedtas jf. plan og bygningslovens Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at formannskapet legger saken frem for bystyret med følgende innstilling: reguleringsbestemmelser datert vedtas jf. plan og bygningslovens ***** Formannskapet behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: reguleringsbestemmelser datert vedtas jf. plan og bygningslovens

2 Side 2 av 7 ***** Bystyret behandlet saken i møte den : Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak: reguleringsbestemmelser datert vedtas jf. plan og bygningslovens

3 Side 3 av 7 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Planforslaget for Lingelemveien 17 er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av grunneierne, som representeres av Tor Michelsen. Lingelemveien 17 ligger nord på Breidablikk i nærheten av krysset Ringveien og Lingelemveien, og er i dag bebygd med en enebolig (tidligere småbruk). Planarbeidet ble varslet i januar Hovedtemaene ved oppstart og 1. gangsbehandling av planen var knyttet til atkomst direkte til Lingelemveien eller via Idunsvei, hvor høyt opp og hvor stor del av kollen som skal bygges ut, forbindelse mot friområde på Hovland, at utbyggingen ville berøre et område som henger sammen med et større friområde, behov for tiltak langs Lingelemveien, og mulighet for sanering av eksisterende direkte avkjørsler mot Lingelemveien. Forslag til reguleringsplan ble behandlet i planutvalget i møte den alternativt forslag fremmet fra Oddvar Myklebust SV ble enstemmig vedtatt: 1. Areal rundt Stor Eik sikres med hensynssone og tilhørende bestemmelser. 2. Til naturområdet føyes det til bestemmelser som sikrer at en opprettholder vegetasjon på kollen. 3. Til bestemmelsene legges det til en setning som sikrer at hvert enkelt felt BKS 2 BKS6 bygges ut samlet. For BF4 stilles krav om en samlet plan for bebyggelse før det gis byggetillatelse. Plan- og utbyggingsutvalget ber om at forholdene for myke trafikkanter langs Lingelemveien fra krysset Jahreporten til Ringveien sikres. Beskrivelse av planen: Planområdet er på ca. 22 daa og avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Innenfor planområdet er det illustrert 31 boliger fordelt på eneboliger (inkludert 2 eksisterende), rekkehus og en 4 mannsbolig. Hovedatkomst foreslås fra Lingelemveien. Området er vestvendt med en markert fjellkolle i øst. Boligene omkranser fjellkollen. Innenfor området er det vist to lekeplasser (til sammen ca. 700 m2), og et større uteareal (fjellkollen) på ca m2. De tre veien Kv2- Kv4 er foreslått som offentlige veier som kan overtas av kommunen. Ny atkomstvei (KV2) er foreslått rett syd for Lingelemveien 21 med reguleringsbredde 8,5m frem til krysset med KV3 og KV4. KV3 og KV4 er foreslått med reguleringsbredde 7 m. Resterende atkomster er foreslått som private veier med redusert reguleringsbredde. Atkomsten til Lingelemveien 21 foreslås sanert. Lingelemveien 23 kan også knyttes til den nye atkomsten. Eksisterende atkomst mellom Lingelemveien 23 og 33 stenges på toppen av bakken, slik at disse eiendommene beholder atkomstene og tilgang til garasjer. Lingelemveien 31 og 29 foreslås knyttet til ny atkomstvei i området.

4 Side 4 av 7 Konsekvenser av planen: I avsnittene under er hovedpunktene for de mest aktuelle konsekvensene ved planen oppsummert. For mer utfyllende beskrivelse vises det til planbeskrivelse og saksutredning ved 1. gangsbehandling i planutvalget den , sak 24/14. Grunnforhold - ROS Det er gjennomført en ROS- analyse i tråd med Fylkesmannens sjekkliste. ROS analysen peker på grunnforhold, støy og økt ulykkesfrekvens som de viktigste forholdene. Ut fra en helhetsvurdering av topografi og grunnforhold er det ikke identifisert sannsynlige løsneområder eller utløpsområder for mulige områdeskred, som kan påvirke det aktuelle reguleringsområdet. Støy Randsonen til planområdet i vest og nord omfattes av rød støysone. Ingen boliger er planlagt i rød støysone. 3 av boligtomtene ligger hovedsakelig i gul støysone. I støyvurderingen er det beskrevet tiltak som medfører at alle boligene samt utendørs oppholdsareal får tilfredsstillende støynivå. Trafikkavvikling, sikkerhet I planarbeidet er det vurdert mulighet for atkomst til planområdet direkte til Lingelemveien og atkomst via Iduns vei. I planforslaget foreslås direkte atkomst til Lingelemveien fordi det innebærer kortere kjørevei til hovedvei, og fordi en unngår belastning gjennom eksisterende boligområder. Atkomst til Lingelemveien forutsetter tilfredsstillende kryssutforming med bl.a. tanke på frisikt og stigningsforhold. Barn og unges interesser I planforslaget stilles det krav til 100 kvm leke- og uteoppholdsareal per boenhet i henhold til gjeldende retningslinjer. Kravet blir løst ved private utearealer, felles lekeareal samt naturområde. Planområdet grenser til, og vil få god forbindelse til Hovland/ Pinabakken. Mot Mosserød skole mangler det tiltak for syklende og gående langs Lingelemveien mellom atkomsten til planområdet og frem til fortauet syd for krysset med Ringveien. Tiltakshaver vurderer at eventuelle barn som skal begynne på Mosserød skole kan bruke interne veier i planområdet for å komme frem til fortauet syd for Ringveien. Naturmangfold Miljødirektoratets Naturbase viser artsforekomst leveområde piggsvin innenfor hele planområdet. Leveområdet for piggsvin strekker seg over hele Mosserød, Hasle og Breidablikk. Utbyggingen anses derfor ikke å ha vesentlig betydning i denne sammenheng. Det står et stort eiketre innenfor området med omkrets 290cm. Eiketrær med omkrets på minst 200 cm, og eiketrær som er synlig hule og har en omkrets på minst 95 cm er utvalgt naturtype etter naturmangfoldsloven. Eika er regulert til hensynssone grønnstruktur i planen. Fornminner Ved gjennomføring av sjakting i planområdet ble ikke påvist automatisk freda kulturminner.

5 Side 5 av 7 Sluttbehandling: Forslag til plan ble lagt ut til offentlig ettersyn i april Til planen har det kommet 7 uttalelser. Hovedpunktene i uttalelsene er referert under: Uttalelse fra Olaf Loe på vegne av Iduns vei 20, 22, 24 og 26. Grunneierne foreslår at deler av deres private atkomstvei forskyves noe over på eiendommen Lingelemveien 17, for å rette ut to krappe svinger på veien. Uttalelse fra Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen ser positivt på at to avkjøresler til Lingelemveien får redusert trafikk, men synes det er beklagelig at disse ikke stenges for all trafikk. Videre har de merknader til stigningsforhold til veien. Avslutningsvis bes det om at reguleringsbestemmelsene endres slik at det stilles krav om utarbeidelse av byggeplan for tiltak på eller langs fylkesveien. Kari Gro og Roy Tinderholt, Lingelemveien 12, merknader Naboene påpeker at det er kødannelse i Lingelemveien ved morgen og ettermiddagstrafikken, og foreslåtte atkomst til Lingelemveien vil forverre denne situasjonen. De ber derfor om at det vurderes flere alternativer til atkomst. Videre mener de atkomst til Lingelemveien vil være uheldig for deres eiendom og påvirke verdien. I brev datert ber fylkesmannen om at støyskjerm mot Lingelemveien tegnes inn på plankartet, og at reguleringsbestemmelsene konkretiseres hva gjelder akseptable støynivåer på de tre utsatte boligtomtene som er omtalt i støyrapporten. I brev datert henviser Vestfold fylkeskommune til regional plan for bærekraftig arealpolitikk, og at kvalitetskrav til gode bomiljøer skal ivaretas samtidig som det legges til rette for en høy utnyttelse. I planen foreslås en utnyttig på 1,7 bolig pr. daa som fylkeskommunen mener er en lav utnytting. Det bes om at økt utnyttelse vurderes. Det henvises til foreslåtte lekeplasser som er på til sammen er 720kvm. Fylkeskommunen vurderer at det de to arealene som er avsatt til lek har noe uhensiktsmessig form, og at plassering nært inn veier er uheldig med tanke på lek. Fylkeskommunen etterlyser sol-/ skyggediagram for planområdet. Videre er fylkeskommunen positive til at toppen og den østlige delen av skråningen beholdes grønn. De mener imidlertid at byggegrensene mot tilkomsten/ stien til toppen er satt for nært. Uttalelse fra Harald Røstum Pinaveien 3A, mail sendt Røstum mener at det er tatt for lite hensyn til landskapet og terrenget ved plassering av bebyggelsen. Videre mener han at det legges opp til for mange enheter. Han mener spesielt de to boligene henholdsvis nord og syd for kollen er uheldig og bør tas ut planen av landskapsmessige hensyn. Uttalelse fra FAU og SU ved Mosserød skole, brev datert Samarbeidsutvalget er bekymret for kapasiteten og forholdene ved skolen dersom det tillates videre utbygging i skolekreten. Det blir etterspurt kommunale planer for hvordan Mosserød skole skal kunne ta imot økende elevtall som følge av ytterligere utbygging.

6 Side 6 av 7 Rådmannens merknader: Etter 1. gangsbehandling av planen er den store eika sikret i planen, og det er tegnet inn støykjerm langs Lingelemveien fordi område BKS1. Bestemmelse pkt angående støy er justert slik at det er presisert hvilke grenseverdier som skal legges til grunn. Planen er justert i forhold til utkast til plan for Lingelemveien med tanke på bredder på gang-/ sykkelvei og grøft, og det er tatt inn krav om byggeplan for tiltak på eller langs Lingelemveien i henhold til vegvesenets ønske. Mot Idunsvei 18 er planen justert noe slik at den private atkomstveien kan rettes ut. Når det gjelder vegvesenets ønske om å få sanert ytterligere direkte avkjørsler til Lingelemveien viser rådmannen til sine merknader ved 1. gangsbehandling. På grunn av høydeforskjellene mellom Lingelemveien og de aktuelle veiene i planområdet er det utfordrende å få stengt flere avkjørsler. I rekkefølgebestemmelsene til planen stilles det krav om at utbygging ikke kan settes i gang før det etter kommunens vurdering er tilstrekkelig skolekapasitet. Med denne bestemmelsen kan kommunen sikre at utbygging ikke settes i gang før det er skolekapasitet. Foreslåtte felles lekearealer i planen ligger vestvendt og har etter rådmannens syn brukbar beliggenhet og størrelse. Rådmannen ser ikke behov for å lage sol/ skyggediagram for å dokumentere dette. I planprosessen er det gjort grundige vurderinger av type bebyggelse og utnyttingsgrad av planområdet. Planen legger opp til høyere utnytting, og en noe mer kompakt bygningstype enn i tilgrensende boligområder. Samtidig som dette ikke innebærer for stor kontrast. Rådmannen stiller seg derfor noe uforstående til fylkeskommunens uttalelse om å legge opp til en høyere utnytting uten at de samtidig kommer med forslag om hvordan dette kan gjøres. Ved 1. gangbehandling ble det vedtatt et tilleggspunkt til rådmannens innstilling der plan- og utbyggingsutvalget ber om at forholdene for myke trafikkanter langs Lingelemveien fra krysset Jahreporten til Ringveien sikres. I punkt 5.6 i reguleringsbestemmelsene er det tatt inn en bestemmelse som sikrer dette. Bestemmelsen innebærer at tiltak for syklende og gående på den aktuelle strekningen må være regulert og finansiering avklart før boligene i planområdet kan bygges ut. Konklusjon Vilkårene som ble stilt ved 1. gangsbehandling er innarbeidet i planen. Med bakgrunn i høringsuttalelsene er det gjort noen justeringer av planen. Justeringene er ikke så store at det er behov for ny høring. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Lingelemveien 17 vedtas. Vedlegg: 1. Oversiktskart som viser planområdet. 2. Forslag til detaljregulering datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan datert

7 Side 7 av 7 Vedlegg som ikke legges frem for formannskapet og bystyret: 5. Høringsuttalelser: fra Olaf Loe på vegne av Iduns vei 20, 22, 24 og 26, e-post sendt fra Statens vegvesen, brev datert fra Kari Gro og Roy Tinderholt, Lingelemveien 12, datert fra fylkesmannen, brev datert fra Vestfold fylkeskommune, brev datert fra Harald Røstum Pinaveien 3A, e-post sendt fra FAU og SU ved Mosserød skole, brev datert