Områderegulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning (IKEA)/vegserviceanlegg med konsekvensutredning. 1.

Transkript

1 ArkivsakID.: 07/10071 Arkivkode: FA-L12, PLANID , GBR-, FA-L12 Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 120/15 Planutvalget /15 Formannskapet /15 Kommunestyret Områderegulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning (IKEA)/vegserviceanlegg med konsekvensutredning. 1.gangsbehandling RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK Forslag til områdereregulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med tilhørende bestemmelser og konsekvensutredning alle datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens med følgende endringer: 1. For felt IL2 legges det inn mulighet for rene kontoretableringer. Ny benevnelse for arealet blir ILK2. Maks BRA =140 %. For øvrig utformes bestemmelsene som for kontoretablering i Sandefjord kommune i feltene K1 og K2, jfr. 3.2 i reguleringsbestemmelser for Danebuåsen. 2. Forslaget til utbyggingsavtale revideres slik at Larvik kommune blir en avtalepart. Materialet rettes opp før saken legges ut til offentlig ettersyn Planutvalget Møtebehandling: Planutvalget avholdt befaring før møtet. Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. PLA-120/15 Vedtak: Forslag til områdereregulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med tilhørende bestemmelser og

2 konsekvensutredning alle datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens med følgende endringer: 1. For felt IL2 legges det inn mulighet for rene kontoretableringer. Ny benevnelse for arealet blir ILK2. Maks BRA =140 %. For øvrig utformes bestemmelsene som for kontoretablering i Sandefjord kommune i feltene K1 og K2, jfr. 3.2 i reguleringsbestemmelser for Danebuåsen. 2. Forslaget til utbyggingsavtale revideres slik at Larvik kommune blir en avtalepart. Materialet rettes opp før saken legges ut til offentlig ettersyn Formannskapet Møtebehandling: Det ble votert over innstillingen fra Planutvalget, som ble enstemmig anbefalt vedtatt. FSK-074/15 Vedtak: Forslag til områdereregulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med tilhørende bestemmelser og konsekvensutredning alle datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens med følgende endringer: 1. For felt IL2 legges det inn mulighet for rene kontoretableringer. Ny benevnelse for arealet blir ILK2. Maks BRA =140 %. For øvrig utformes bestemmelsene som for kontoretablering i Sandefjord kommune i feltene K1 og K2, jfr. 3.2 i reguleringsbestemmelser for Danebuåsen. 2. Forslaget til utbyggingsavtale revideres slik at Larvik kommune blir en avtalepart. Materialet rettes opp før saken legges ut til offentlig ettersyn Kommunestyret Møtebehandling: Innstillingen fra formannskapet ble ved votering enstemmig vedtatt. KST-072/15 Vedtak: Forslag til områdereregulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med tilhørende bestemmelser og konsekvensutredning alle datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens med følgende endringer:

3 1. For felt IL2 legges det inn mulighet for rene kontoretableringer. Ny benevnelse for arealet blir ILK2. Maks BRA =140 %. For øvrig utformes bestemmelsene som for kontoretablering i Sandefjord kommune i feltene K1 og K2, jfr. 3.2 i reguleringsbestemmelser for Danebuåsen. 2. Forslaget til utbyggingsavtale revideres slik at Larvik kommune blir en avtalepart. Materialet rettes opp før saken legges ut til offentlig ettersyn. SAKSBEHANDLER: Arkitekt/Arealplanlegger Eli Malmquist SAMMENDRAG: Danebuåsen ligger både i Sandefjord og Larvik kommune. IKEA ønsker å etablere nytt møbelvarehus for området Buskerud, Vestfold og Telemark på Danebuåsen. Det er utarbeidet detaljert reguleringsplan for dette området (ca. 80 daa), og områdeplan for resten av området avsatt til industri/lager i kommuneplanen for Larvik kommune og industri/lager/kontor i kommuneplanen for Sandefjord kommune. Størrelsen på næringsområdet utløser krav om konsekvensutredning. Planprogrammet for konsekvensutredningen ble vedtatt i planutvalget den Ved rulleringen av kommuneplanen i 2010 ble deler av området nærmest E18 avsatt til forretning/regionalt handelssenter med tanke på etablering av IKEA. Regional plan for handel og sentrumsutvikling ble vedtatt i fylkestinget Vegvesenet fremmet formell innvending til planen på grunn av unntaksbestemmelsen om etablering av handel på Danebu. Etablering av handel på Danebu ble godkjent av Miljøverndepartementet med brev datert med følgende forutsetninger: «Som unntak fra forbudet mot handelsvirksomhet langs E18 åpnes for at Larvik og Sandefjord kommune i samarbeid får anledning til å avsette et område på til sammen daa til formål handel på Danebu. Hensikten med unntaket er å gi mulighet for at det på dette området etableres en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/ landsdelsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et handelsområde med flere virksomheter. Dersom unntak skal gis må reguleringsplan fremmes innen fire år fra tidspunkt for Miljøverndepartementets godkjennelse. Følgende forhold må sikres ved behandling av reguleringsplan og byggesak for den avsatte tomten: At hensikten med unntaket som del av den regionale planen for handel og sentrumsutvikling vurderes å være oppfylt. At det blir etablert god kollektivdekning til området. At en effektiv arealbruk blir lagt til grunn. Dersom disse forholdene ikke er oppfylt vil det være grunnlag for innsigelse.» Områdeplanen og den detaljerte reguleringsplanen er utarbeidet med felles bestemmelser for Larvik kommune og Sandefjord kommune. Larvik kommune og Sandefjord kommune vedtar reguleringsformål beliggende i den enkelte kommune, som angitt på plankartet.

4 Larvik kommune og Sandefjord kommune vedtar bestemmelser som gjelder for den delen av områdeplanen som ligger i den respektive kommune. Kontor Etablering av rene kontorbygg på Danebuåsen og Fokserød ble avklart i revisjonen av kommuneplanen for Sandefjord kommune, vedtatt Kommuneplanen for Sandefjord åpner for rene kontorbygg i hele næringsområdet. Planforslaget for Danebuåsen legger til rette for kvm rene kontorbygg i feltene K1 og K2 på Sandefjord sin side av kommunegrensen. I følge DNB Nor Næringsmeglings kartlegging er Danebu egnet for større kontorbebyggelse for hovedfunksjoner. Planområdet ligger sentralt i regionen med kort avstand til Grenland og de andre Vestfoldbyene. Planområdet vil ikke bare være et av flere kontor og næringsområder langs E18, men i tillegg tilby en mer variert funksjonssammensetning med kollektivknutepunkt, vegserviceanlegg og regional handel. Etablering av hovedkontorbebyggelse på Danebu kan sies å være i tråd med hovedmålene i Regional planstrategi for Vestfold og hovedmål 4 i Regional plan for bærekraftig arealpolitikk i Vestfold. I planen er det vedtatt at Vestfold skal ha et bredt arbeidsplasstilbud som omfatter virksomheter med suksess i en globalisert, kunnskapsbasert økonomi. Målet er vanskelig å oppnå uten at det tilrettelegges for hovedkontorbebyggelse i regionen. Ledige kontorlokaler i Larvik og Sandefjord er kontorer i såkalte kombinasjonsbygg. Det er få ledige tomter til hovedkontorbebyggelse. Med utgangspunkt i dette fremmes følgende forslag i Larvik kommune: For felt IL2 legges det inn mulighet for rene kontoretableringer. Ny benevnelse for arealet blir ILK2. Maks BRA =140 %. For øvrig utformes bestemmelsene som for kontoretablering i Sandefjord kommune i feltene K1 og K2, jfr. 3.2 i reguleringsbestemmelser for Danebuåsen. Vestfold Fylkeskommune varslet innsigelse til rene kontorbygg i uttalelse til planprogram for IKEA Danebu, brev datert HANDLINGSROM: Planen behandles som privat detaljert reguleringsplan etter PBL s 12-3 og offentlig områdeplan etter PBL`s 12-2 Planen behandles videre i medhold av kommuneplanens arealdel jfr. det som er sagt under planstatus. Tidligere vedtatte planer, avtaler og andre politiske vedtak som har betydning for saken: - RPR for samordnet areal og transportplanlegging - Regional planstrategi for Vestfold Regional plan for handel og sentrumsutvikling - Regional plan for bærekraftig arealpolitikk i Vestfold - Regional plan for styrket kollektivtransport i Vestfold Klimastrategien. Handlingsplan ØKONOMISKE KONSEKVENSER: Rådmannen foreslår mulighet for rene kontoretableringer også i Larvik.

5 Det er varslet omlegging av inntektssystemet for kommunene som innebærer at næringsaktivitet skal påvirke kommunenes inntekter. Tidligere ble dette gjort gjennom å fordele en del av selskapsskatten til kommunene. Dette var imidlertid en ordning med mange svakheter og det nye forslaget om selskapsskatt er utformet på en annen måte. Nå foreslås det å gå ut fra lønningene i private selskaper og fordele en andel av skatten ut fra hvor selskapene er lokalisert. Lønningene i en gitt bedrift vil altså kunne påvirke inntektsnivået i den kommunen bedriften ligger og ikke følge de ansatte til den kommunen de faktisk bor i. Det er ikke mulig å si noe om omfanget av dette for en bedrift, systemet er ikke engang vedtatt, men det vil kunne komme på plass i løpet av få år og det vil innebære en favorisering av den kommunen som faktisk har bedriften. I forhold til plasseringen er også eiendomsskatt et moment som bør nevnes. Pr i dag har hverken Larvik eller Sandefjord eiendomsskatt, men dersom kommunene innfører dette i fremtiden vil en bedrift som IKEA kunne gi betydelige utslag. Eiendomsskatt kan innføres etter lokalt vedtak i kommunen eller det kan bli innført som en del av et fremtidig inntektssystem for kommunene. Dette er i alle fall en problemstilling som er kjent og som vil kunne gjøre den fysiske plasseringen svært viktig. FAKTISKE OPPLYSNINGER: Saken gjelder: Med dette legges forslag til områdereregulering for Danebuåsen og detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg med tilhørende bestemmelser og konsekvensutredning frem for 1.gangs behandling. Tiltakshaver/ Områdeplanen utarbeides formelt på vegne av Larvik og Sandefjord kommune. Planarbeidet er i praksis utarbeidet på vegne av et samarbeid mellom kommunene og de to største eiendomsbesitterene i planområdet; IKEA Eiendom Holding AS som eier av Danebuåsen AS og IKANO Eiendom Holding as som eier IKANO Eiendom Larvik as. Detaljplan for delområde forretning (F1 F2: IKEA varehus), vegserviceanlegget (VSA1 VSA2) og kollektivknutepunktet (KK1-3) utarbeides på vegne av IKEA Holding AS som eier av Danebuåsen AS Forslagsstiller: Planarbeidet er utført av IK arkitektur + Urbanisme. Grunneier(e): Planområdet består av flere eiendommer, se oversiktskart:

6 Formålet med planen: Formålet med planen er å tilrettelegge for forretning i form av nytt møbelvarehus for IKEA, industri/lager/kontor samt kollektivstopp med vegserviceanlegg. Det er utarbeidet forslag til detaljert reguleringsplan for IKEA, veiserviceanlegget og kollektivstoppet og forslag til områdeplan for det øvrige planområdet med formålene industri/lager i Larvik kommune og industri/lager/kontor i Sandefjord kommune. Planstatus i området / bakgrunn: Planområdet ligger på grensen mellom Larvik og Sandefjord kommune og er i begge gjeldende kommuneplaner avsatt til «en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelbasert nedslagsfelt» og næringsvirksomhet med formålene industri/lager/kontor i Sandefjord kommune og industri/lager i Larvik kommune. Varsling: Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet samtidig med at forslag til planprogram ble lagt ut på høring i februar 2013.

7 Forslag til planprogram lå ute til høring i perioden Det ble registrert 10 innkommende merknader. Merknadene til planprogrammet ble referert og kommentert ved fastsettelse av planprogrammet i planutvalgssak 134/ Merknadene til varsel om planoppstart er referert og kommentert av forslagstiller i vedlagte planbeskrivelse. Hovedpunktene i merknadene er følgende: Nabo til planområdet Georg og Gudrun Solberg påpeker at planområdet omringes av jord og skogsbruksarealer. De mener derfor at det er viktig at det settes av vegetasjons/ buffersoner, og at bebyggelsen legges diskre i landskapet. Videre opplyser de at deler av planområdet er nedslagsfelt til Solbergbekken som ikke har kapasitet til å ta i mot mer vann. Skagerak nett ber om at det avklares om det er tilstrekkelig kapasitet i overføringsnettet frem til planområdet. Både vegvesenet og fylkeskommunen mener det ikke er ønskelig at det etableres rene kontorarbeidsplasser i planområdet og at det må gjøres analyser av hvilken virkning etablering av rene kontorbygg på Danebu vil ha for transport og sentrumsutvikling i Larvik og Sandefjord. Fylkesmannen stiller seg avventende til spørsmålet om rene kontorbygg, men mener at områdets beliggenhet tilsier at det i første rekke bør etableres arealkrevende virksomheter uten et stort antall ansatte. Fylkeskommunen påpeker at området er godt eksponert spesielt fra E18 og at det ikke er ønskelig og heller ikke nødvendig for å bli sett, at en lar hele bygget være en logo med blå veggflater med gul supergrafikk. De øvrige fasader mener fylkeskommunen bør ha en avdempet farge som gir god landskapstilpasning. Logoen må kunne begrenses til deler av veggflatene som vender mot E18. Flere regionale myndigheter henviser til Miljøverndepartementes vilkår om effektiv arealutnytting, god kollektivdekning og krav til kun en større handelsaktør med regionalt nedslagsfelt. Fylkesmannen har i etterkant pr mail, datert påpekt at de ikke tolker det som et absolutt krav fra MD at det skal avsettes areal til parkeringskjeller. Dersom kommunene stiller seg bak et reguleringsforslag uten parkeringskjeller, vil Fylkesmannen ikke fremme innsigelse til planen. Fylkeskommunen ved kulturarv opplyser at det er registrert et høyt antall kulturminner innenfor planområdet, og at det må gjennomføres arkeologisk registrering. SVV og fylkesmannen påpeker at det er viktig at det utredes og legges til dette for syklende og gående inne i planområdet Det er gjort store investeringer i viltkryssing/ faunapassasje over E18. For at denne skal ha hensikt mener SVV at det må videreføres en viltkorridor med tilstrekkelig bredde gjennom planområdet. Beskrivelse av planområdet: Planområdet ligger i Vestfold fylke, på grensa mellom Larvik og Sandefjord kommune. Avstanden til Larvik sentrum er 12km og til Sandefjord sentrum 5 km. Selve planområdet er på 830daa. Danebuåsen strekker seg nordvestover fra Raet gjennom Vestfold, og er en del av et sammenhengende skogsområde. Danebuåsen står i kontrast til omkringliggende landbruksfelt. Langs ny E-18 fra nord fremtrer åsen som et høydedrag. Fra sør og sørvest er åsen mindre synlig. Sørøst for nye E-18 ligger forholdsvis sammenhengende skog, oppbrutt på Sandefjordsida av Skolmar næringspark. Reguleringsformål: Arealet innenfor planens begrensning er regulert til (jfr. PBL s 12-5) I BEBYGGELSE OG ANLEGG

8 industri/lager IL 1 IL 8 forretning (nytt møbelvarehus for IKEA) kontor K1 K2 vegserviceanlegg VSA1 VSA2 kommunalteknisk anlegg (pumpehus) TIP1 TIP2 kommunalteknisk anlegg (fordrøyningsbasseng) TIF1 TIF3 II SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR kjøreveg (felles) V1 V7 fortau sykkelfelt kollektivknutepunkt KK1 KK2 innfartsparkering KK3 III GRØNNSTRUKTUR naturområde N1 N9 V LANDBRUK-, NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL SAMT REINDRIFT LNF-formål LNF1 LNF3 Hensynssoner 12-6 bevaring av kulturmiljø, kulturminne viltkorridor for hjortevilt Båndleggingssone 12-6 båndlagt etter KML (kulturminneloven) Formål Areal m 2 BRA m 2 * BRA % BYA m 2 BYA % Industri/lager ** BYA = 50 % Forretning BRA = 132 % kontor BRA = 140 % Vegserviceanlegg BYA = 25 % Sum bebygd areal LNF 1: viltkorridor LNF 2: jordbruksareal LNF 3: buffersone naturområde Grøntareal, totalt Veier, fordrøyningsbasseng og annet areal SUM Beskrivelse av planforslaget: Det er utarbeidet et plankart som gjelder hele planområdet i begge kommuner. Kommunegrensen er vist med svart stiplet strek på plankartet. I beskrivelsen under er det ikke skilt på hvilke områder som ligger i de to kommunene. Delområdene med formål

9 forretning (en større handelsaktør), vegserviceanlegg og kollektivknutepunkt inngår i detaljreguleringsplanen, mens resten av planområdet inngår i områdereguleringen. Områdeplanen og den detaljerte reguleringsplanen er utarbeidet med felles bestemmelser for Larvik kommune og Sandefjord kommune. Larvik kommune og Sandefjord kommune vedtar reguleringsformål beliggende i den enkelte kommune, som angitt på plankartet. Larvik kommune og Sandefjord kommune vedtar bestemmelser som gjelder for den delen av områdeplanen som ligger i den respektive kommune. Planen legger opp til en etappevis utbygging av feltene med tilhørende rekkefølgekrav til opparbeiding av infrastruktur. I områdeplanen er plankravet utformet slik at det ikke er krav til detaljregulering dersom utbyggingen skjer i henhold til områdeplanens bebyggelsesprinsipp, rekkefølgekrav, dokumentasjonskrav og øvrige bestemmelser. I området F1 forretning, er utnyttingen satt til BRA kvm inklusiv parkering. Det kan maksimalt etableres 665 parkeringsplasser. I illustrasjonsplanen er parkeringen skissert på terreng. Bebyggelsen skal ikke overstige kote 97 som tilsvarer en bygningshøyde på ca.18m. Høyeste punktet på Danebuåsen ligger på kote 107moh. Innenfor området tillates etablert en enkelt større handelsaktør med regionalt/ landsdelsbasert nedslagsfelt. På tre fasader foreslås det at det kan være logo i supergrafikk med firmaets navn i bokstaver på inntil 5m. I tillegg åpner planen for 1 stk. fasadebanner på fasaden mot øst og/ eller mot vest. Fasadebanneret kan være 15m bredt og 10 høyt. Innenfor området åpner planen også for etablering av et 34m høyt navigasjonstårn rettet mot reisende på E18. Innenfor delområdene VSA1 og VSA2 kan det etableres bensinstasjon og bevertningssted. I områdene IL1 IL8 Industri/ lager, er utnyttingsgraden satt til BYA = 50 % som tilsvarer kvm totalt for hele planområdet. Byggehøyden skal ikke overstige 11m over ferdig planert terreng. I områdene kan det oppføres industri og lagerbygg. Maksimalt 20 % av totalt tillatt utnyttelse kan nyttes til kontorvirksomhet som er knyttet opp mot industri- og lagervirksomheten. I områdene K1 og K2 kontor, er utnyttingsgraden satt til BRA = 140 % som tilsvarer 27800kvm. Bebyggelsen skal ikke overstige kote 84. Mot samleveien tilsvarer dette byggehøyder på henholdsvis ca. 14 og 18 meter for K1 og K2. Endelig høyde på bebyggelsen henger sammen med hvordan terrenget rundt bearbeides. For alle byggeområdene er det krav om dempet fargebruk. I område K1 tillates benyttet blå kledning på fasadene og gul kledning på inngangspartiet. For den delen av bebyggelsen innenfor VSA1 og VSA2 som henvender seg mot E18, samt resten av området er det krav om mørke fager og at fasadematerielene skal være av tegl, tre, glass, stål eller overflatebehandlet betong. Feltene IL5 IL8 og K1 og K2 ligger eksponert mot omkringliggende kulturlandskap. For disse er det krav om plassering av bebyggelsen i terrenget på en skånsom måte og med gavlveggen vendt ut mot landskapet. I planen er det regulert ca.339 daa «grønne» arealer for bl.a. å ivareta hensyn til Danebuåsen, tilgrensende kulturlandskap, viltkorridor, kulturminner og for å få noe variasjon i industriområdet. Et kulturminne innenfor K1 søkes frigitt. Samleveiene vist på plankartet er regulert til offentlig vei for kommunal overtakelse. Veiene er regulert med sykkelfelt og ensidig fortau. Vei gjennom F1 skal være privat.

10 Det kreves lokal overvannshåndtering på hver tomt. I tillegg skal det etableres 3 overvannsbasseng. ALTERNATIVE LØSNINGER: Planutvalget kan trekke fra eller legge til punkter i rådmannens forslag til vedtak. PLANFAGLIGE VURDERINGER Konsekvenser for Larvik og Sandefjord sentrum ved etablering av handel og rene kontorarbeidsplasser Handelsanalyse for næringsgruppene møbler og interiør med utgangspunkt i etablering av IKEA på Danebu konkluderer med at det er en underdekket etterspørsel etter møbler og interiør på 1 milliard kroner i år 2020 innenfor markedsområdet. I analysen finner en at handelen heller vil kunne tjene på kundestrømmen som genereres av IKEA enn å tape. Effekten på store møbelbutikker eller stormarkeder med interiør kan være negativ den første tiden etter oppstart. Utredningen påpeker at det er et marked for kontorarbeidsplasser på Danebu, og at beliggenhet ved E18 er et viktig lokaliseringskriterie. Dersom disse kontorarbeidsplassene ikke etableres på Danebu mener en at de trolig vil etableres i et annet næringsområde nær E18. Ut fra disse forholdene konkluderes det med at en etablering av kontor på Danebu ikke vil ha konsekvenser for sentrumsutviklingen i Larvik eller Sandefjord. Landskap Planområdet ligger på, umiddelbart nord for, og inntil raet. Åsen skiller landbruksjord i Sandefjord og Larvik kommuner. Den første kollen er selve Danebuåsen. Det er en høyforskjell på 52m fra det høyeste punktet av åsen til jordbruksarealene mot nord og sør. Langs ny E18 fra nord framtrer åsen som et høydedrag. Fra sør og vest er ikke åsen tilsvarende eksponert. Lager, kontor og forretningsbygg er relativt store i volum og utstrekning. For å begrense de landskapsmessige konsekvensene er det gjort følgende grep i planen: Bevaring av de høyeste kollene innenfor planområdet bidrar til en mildere visuell endring av landskapet. Det er lagt inn bestemmelser om at massebalanse skal tilstrebes for at bebyggelsen i større grad tilpasses terrenget. Den største bebyggelsen foreslås i de områdene hvor innsyn fra omkringliggende landskap er begrenset. I de mer eksponerte områdene er det foreslått kotorbebyggelse som er mindre og mer oppdelte i volum og lettere kan tilpasses terrenget. Det stilles også krav om at bygningene i disse områdene skal vende gavlvegg ut mot landskapet. Danebuåsen samt noen korridorer inn i næringsområdet er regulert til naturområde. Mot jordbrukslandskapet er det regulert et større naturområde samt en buffersone på 20m. Forretningsområdet (IKEA) er plassert på nedsiden av Danebuåsen. Ut fra ovennevnte mener en at utbyggingen av området vil bevare den dominerende landskapsformen og hovedtrekkene i landskapet der inngrepet skal gjøres. For feltene IL1 IL8 konkluderes det med at konsekvensene for tilgrensende områder er begrenset. For resten av områdene er det ikke konkludert med hvilke konsekvenser en utbygging vil ha for landskapet. Rådmannen i Sandefjord mener en utbygging av Danebuåsen vil ha middels til store konsekvenser for tilgrensende landskap i Sandefjord,

11 som består av et stort sammenhengende kulturlandskap. Utbygging i dette omfang er en stor endring på nordsiden av E18. I konsekvensutredningen og reguleringsplanen pekes det på flere konkrete tiltak som vil være med på å redusere de negative konsekvensene noe. Området er avklart til utbygging og det bør legges til rette for en høy utnytting. Noen negative konsekvenser for landskapet må aksepteres når det skal legges til rette for næring i dette området. Dersom veiene og tomtene hadde blitt lagt lavere i terrenget hadde muliges utbyggingen fått mindre konsekvenser for landskapet. Dette må vurderes nærmere før planen legges frem til sluttbehandling. Estetikk og arkitektur Utbyggingsprinsippet med striper av næringstomter på tvers av samleveien vurderes å gi en effektiv tomteutnyttelse og god orden. For industri/ lager og kontorbygg er det bestemmelser om at fasadene skal være i mørke farger og naturmaterialer eller overflatebehandlet betong, samt at skjemmende farger ikke tillates. Dette vurderes å ville bidra til et dempet og samlende arkitektonisk uttrykk i planområdet. For forretningsområdet fravikes dette prinsippet ved at IKEA bygget tillates i gult og blått. Foreslått plassering av IKEA vurderes av forslagstiller å være lite synlig fra E18. Det foreslås derfor mulighet for et navigasjonstårn som skal ha til hensikt å gjøre det enklere for besøkende å finne riktig avkjørsel. Forslagstiller vurderer at navigasjonstårnet har liten effekt på området. Byggesaken for IKEA bygget vil behandles i sin helhet i Sandefjord kommune. Rådmannen i Larvik har ingen kommentarer til fasadebannere og vil avvente høringsperioden før vi vurderer navigasjonstårnet. Grøntstruktur Grøntstrukturen i planområdet består av Danebuåsen, LNF-områdene på begge sider og grønne korridorer mellom byggeområdene. Samlet grøntareal er på 339 daa, mens byggeområdene er på ca. 396 daa. Grøntstrukturen utgjør om lag halvparten av planområdet. Byggeområdene tilrettelagt for kontor er eksponert mot omkringliggende kulturlandskap. Det er lagt inn en 20m buffersone som skal fungere som et skjermingsbelte mellom næringsområdet og landbruksområde/kulturlandskapet nedenfor. Det tillates ikke terrenginngrep i buffersonen og det stilles strenge krav til terrengtilpassning inn mot buffersonen. Buffersonen er regulert til LNF -område (LNF3) Det er videre regulert inn grønne korridorer på tvers av området regulert til naturområder. Lagring, parkering eller annen tilsvarende arealbruk tillates ikke i naturområdene. Topografi Selve Danebuåsen består i hovedsak av et kupert landskap med nakne bergknauser og blokkstein, øvrige del av planområdet veksler mellom langstrakte, selvdrenerte flater, småkupert landskap med berg i dagen og våtlendte myrområder. Store deler av planområdet er preget av flatehogst av nyere og eldre dato. MILJØVERNFAGLIGE VURDERINGER / BIOLOGISK MANGFOLD Naturmangfold / friluftsliv Registreringer av biologisk mangfold er gjort gjennom befaringer, samt studier av kjente kilder og kartgrunnlag. Planområdet består hovedsakelig av høybonitets barskog med

12 innslag av løvtrær (bjørk, bok, lønn). Omtrent halvparten av skogen er eldre produksjon skog. I 2010 ble det avviklet del skog slik at den nordlige delen av området samt sørøstlig sektor nå er barhogstfelt. Skogen tas nå ut i påvente av at området skal bygges ut. Det er ikke registrert rødlistearter i området. NATURBASE ( angir ingen vernede områder, utvalgte naturtyper eller registrerte arter i området. Det er imidlertid registrert noen naturtyper etter DN håndbok (bekkedrag og naturbeitemark) umiddelbart utenfor området. Teknisk infrastruktur, Avløpsforhold, vannforsyning, energi Spillvann vil bli koblet til Sandefjord kommunes nett. Utbygging av Danebuåsen forsterker behovet for å oppgradere eksisterende fellesanlegg for vann- og avløp langs Krokemoveien. Oppgradering av ledningsnett er innarbeidet som rekkefølgekrav i bestemmelsene til detaljreguleringsplanen, men ikke i bestemmelsene til områdeplanen. Planområdet vil bli koblet til Vestfold vann sin hovedledning og Sandefjord kommunens nett. Dette vil gi brannvannskapasitet i henhold til forskrift om brannvann ut til næring. Avrenning fra planområdet drenerer til landbruksområdene på begge sider og går via disse til vassdragene nedstrøms. Ledningsnettet nedstrøms reguleringsområdet har full utnyttet kapasitet. En utbygging innebærer flere harde flater som igjen innebærer økt og raskere avrenning. For at en utbygging ikke skal forverre dagens situasjon stilles det krav om lokal overvannshåndtering på hver enkelt tomt og etablering av fordrøyningsbasseng. Det utbygde området vil ha helning mot Solbergbekken. Dette vil gi reduksjon av overvann som føres til Skinnmobekken, og en tilsvarende økning som må fordrøyes før utslipp til Solbergbekken. I følge beregninger kan strømforbruket reduseres vesentlig ved at hver tomt forsynes med energi via egne varmepumper luft til vann eller at det bores energihull. Med bakgrunn i at en utbygging av hele næringsområdet vil skje over mange år vurderes det ikke som hensiktsmessig å etablere energiløsninger som forsyner hele området. I bestemmelsene stilles det krav om at det på hver tomt, eventuelt felles for flere tomter skal etableres energibrønner eller luft til vann varmepumpe. Overvannshåndtering Foreslåtte fordrøyningstiltak av overvann skal utjevne flomtopper fra minst et 50 års regn før videreføring til Solbergbekken. Utbygging av næringsområdet vil innebære store terrengarbeider for veier og tomtearealer. Hvordan en skal håndtere overvann i anleggsperioden går ikke fram av planmaterialet. Dette må utredes før planen legges frem til sluttbehandling. Før Danebuåsen bygges ut må ledningsnettet i Krokemoveien oppgraderes slik at ikke spillvann går til overløp ved store nedbørmengder. Rekkefølgekrav om utbedring av ledning må derfor også tas inn i bestemmelsene til områdeplanen. Friluftsinteresser Det er ikke registrert store friluftsinteresser i området, men turveien på begge sider langs planområdet benyttes i noe grad av lokalbefolkningen. Viltkorridor Hele planområdet er en del av et større vilttrekk. Det er i hovedsak hjortevilt som trekker gjennom området. I forbindelse med ny E18 er det etablert planskilt kryss med viltkryssing. Gjennom hele planområdets vestre del er det regulert en viltkorridor, som skal sikre at viltet kan trekke mellom nord og vest «innenfor» og sør og øst «utenfor» E18.

13 For å fastsette hvor grensen for viltkorridor skal gå er det foretatt flere befaringer mellom forslagstiller og NINA (Norsk institutt for Naturforskning) Det har også vært avholdt eget møte med jaktlagene som kjenner området og vilttrekkene. Basert på erfaringer, lokalkunnskap og tilgjengelig bakgrunnsinformasjon om området har NINA trukket opp en grense for hvor viltkorridoren bør gå ihht til illustrasjonsplan. Viltkorridoren går langs en skrent i store deler av planområdet, med til dels store høydeforskjeller som et naturlig skille mellom byggetomter og naturområdet. Støy Klima- og miljødepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T- 1442/2012 er lagt til grunn for støyvurderinger og utforming av plan og bestemmelser. Det er ikke planlagt tiltak innenfor området som forårsaker overskridelser av gjeldende støykrav. Det er heller ikke planlagt støyømfintlige formål i planområdet. Støykilder i infulensområdet begrenser seg til vegtrafikkstøy fra E-18, men her foreligger det en støyskjerm i hele planområdets utstrekning. Eneste støykilde i området er da støy som følge av trafikk generert i planområdet. Forurensning Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1520/2012 er lagt til grunn for overordnede kommentarer mht. luftforurensning og utforming av plan og bestemmelser. Det er ikke planlagt tiltak innenfor området som forårsaker overskridelser av gjeldende plan. Det er heller ikke planlagt formål i planområdet som krever spesielle tiltak med hensyn til luftforurensning. Det er ingen tiltak i influensområdet som forårsaker luftforurensning av betydning. Asplan Viak har utført en overordnet kommentar i forhold til hvor mye luftforurensning trafikken som følge av tiltaket genererer. Tiltaket i seg selv forventes ikke å generere luftforurensning over grenseverdiene. Det vil derfor ikke være behov for tiltak som følge av luftforurensning i planområdet. Grunnforhold AF Decom AS har foretatt miljø teknisk grunnundersøkelse i planområdet. Undersøkelsen ble gjennomført innenfor et område på ca. 6000m2. Det har vært drevet asfaltverk i området fra 1960-tallet og frem til i dag. Nordøstlig del av asfaltverket er utfylt med diverse masser og avfall. Forurenset grunn begrenser seg til områder rundt asfaltverket. Vann og sedimenter nedstrøms forurenset område vurderes å inneha gode kvaliteter. Det er ikke påvist forurensning i sedimentene, det er heller ikke detektert forurensning i noen av vannprøvene. Planforslaget innebærer at dumping av avfall i planområdet opphører, samt forurensede masser fjernes. KULTURLANDSKAP OG KULTURMINNER Kulturminner Kulturminneundersøkelser i planområdet har avdekket 10 automatisk fredete kulturminner og 2 nyere tids kulturminner. Ett fornminne i område F1 forretning søkes frigitt. Kulturminner innenfor byggesonene er lagt i grønne tverrgående korridorer med hensynssone. Kulturlandskap Gamle E18 er en svært gammel ferdselsåre, lagt på toppen av Raet.

14 Området langs raet har lang historie tilbake til eldste steinalder på grunn av de fruktbare og lettdrenerte morenemassene, som har gitt gode betingelser for jordbruk. Gårdene på begge sider av planområdet, Li, Solberg og nedre Solberg er ikke datert, men stammer trolig fra jernalder og frem til vikingtiden, mellom 500 f.kr 1000 e.kr BEREDSKAPSMESSIGE VURDERINGER (ROS-ANALYSE) Ros analyse følger saken og viser at det er få aktuelle hendelser som medfører nevneverdig risiko. BARN OG UNGES, FUNKSJONSHEMMEDES OG ELDRES INTERESSER Leke og oppholdsarealer Det har ikke kommet frem opplysninger om at barn og unge bruker de delene av planområdet som nå skal bygges ut. Det er heller ikke lagt opp til en arealbruk for barn og unge i fremtiden. Området tilrettelegges for adskilte sykkelfelt og fortau langs det overordnede veinettet innenfor planområdet. Universell utforming Tiltaket tilrettelegger for gående og syklende i området og vil samtidig gjøre området tilgjengelig i henhold til prinsipper for universell utforming. Inne på IKEA sitt område tilrettelegges varehus og utomhusanlegg ihht prinsipper for universell utforming for kunder og arbeidstakere på varehuset. TRAFIKKSIKKERHET Veiutforming Det interne veinettet innenfor planområdet er dimensjonert ihht den trafikkbelastningen som disse veiene vil få. Innkjøringen mot IKEA og adkomstveien til næringsområdet vil få samme belastning på rundt 6 000kj.t/døgn. Dette tilsier ordinær 2-feltsveg, og trafikken kan fordobles uten at det blir kapasitetsproblemer. Fotgjenger krysninger Det er i dag etablert adskilte gang og sykkelveger langs det overordnede veinettet i området. Langs Raveien er det også etablert planskilte krysninger for fotgjengere og syklister. Forhold for fotgjengere og syklister skal være godt ivaretatt i planen og eksisterende forhold vil ikke bli spesielt påvirket. Gang og sykkelvei Det er lagt opp til at alle samleveier i planområdet tilrettelegges med sykkelfelt på begge sider av veien, samt separat fortau med grønn buffer ihht prinsippsnitt ill.4.27 i planbeskrivelsen s 60. Prinsippet med separate transportfelt for ulike trafikanter sikrer god trafikksikkerhet og god tilgjengelighet til området. Innenfor området avsatt til IKEA gjelder det samme prinsippet, men her er veibanen noe smalere og buffersonen mellom vei og varehus er tatt i bruk til gang og sykkelfelt. Adkomstvei - samleveier Det er anlagt en adkomstvei til IKEA og en samlevei til øvrige byggeområder innover i planområdet. Adkomstveien til IKEA er i prinsippet også en samlevei og fungerer som adkomstvei til vegserviceanlegget VSA1 og næringsområdet IL1. Samleveier anlegges fra rundkjøringen med av og påkjøringsrampe mot E18. Veiene er delt opp i faser fra V1 V7.

15 Rekkefølgebestemmelser sikrer at veiene bygges ut etappevis i tråd med utbygging av området forøvrig. Fra samleveiene kan det anlegges direkte av og påkjørsler til alle tomter. Detaljplan for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg angir piler på plankartet hvor avkjøringene skal ligge. For områdeplanen er dette ikke endelig bestemt. Dersom tomtene ønskes delt opp med en tomt mot samlevei og en tomt mot jordbruksområdet nedenfor, må det anlegges atkomstvei til innerste tomt over tomten som vender mot vei. Forholdene avklares gjennom privatrettslige avtaler mellom eiendomsaktørene. Transport - trafikkvurdering Analyser indikerer at etablering av IKEA- varehus på Danebu vil ha liten betydning for det samlede transportarbeidet regionalt. Dette begrunnes med at det er mange i Vestfold og Telemark som handler på varehusene på Slependen og Sørlandet i dag, som vil få kortere kjørevei. Samtidig vil IKEA og næringsarealet for øvrig bidra til noe økt transport lokalt, bl.a. fordi IKEA vil attrahere mange kunder med minutters kjøretid til Danebu. Det anslås at næringsområdet vil generere kjøretøy i døgnet når hele området er bygget ut. Det anslås at samlet trafikk til forretningsdelen vil være 4700 bilturer i døgnet. Av de mindre veiene er det Raveien som vil få størst økning. Når hele næringsområdet er bygget ut er det beregnet at Raveien vil få en økning på ca kjøretøy i døgnet. Tiltaket er vurdert å ikke føre til kapasitetsproblemer på det lokale veinettet innenfor den tidshorisonten som er lagt til grunn.(2030). For å redusere det samlede transportarbeidet og for å svare opp krav om god kollektivdekning pekes det på følgende tiltak: Tilrettelegging for et kollektivknutepunkt, venterom på varehuset med sanntidsvisning og infotavle, og parkeringsdekning, samt plassering av bygget nært kollektivknutepunktet. Alle hovedveiene skal bygges med sykkelfelt og fortau for å ivareta hensynet til syklende og gående. Kollektivdekning Det tilrettelegges for god kollektivdekning ved å etablere et kollektivknutepunkt på Danebu hvor både lokale og regionale busser kan stoppe. Stoppestedene i planforslagene er lagt på påkjøringsrampen til E18 fra Oslo, og på brua over E18 for bussene som kommer fra Larvik. Løsningen gir minst mulig ekstra kjøretid både for regionale og lokale busser. Løsningen som foreligger er utarbeidet i samarbeid mellom forslagstiller og Vestviken, Nor way bussekspress og Nettbuss AS. Det er videre tilrettelagt for hente og bringeplasser og pendlerparkering tilknyttet kollektivknutepunktet samt etablering av sanntidsvisning og infotavle om kollektivtilbudet inne i varehuset. Reguleringsplanen kan ikke sikre god kollektivdekning, men kan legge til rette for det. Etter rådmannens vurdering legger planen godt rette for syklende og gående samt å bruke buss. Parkering For området F1 forretning åpner planen for etablering av 665 p- plasser på terreng. Parkering er dimensjonert ut fra en besøkstopp på en normal lørdag. På de travleste dagene vil en kunne benytte omkringliggende parkeringsplasser etter avtale. Parkeringsarealet på terreng tilsvarer ca.12daa. Viser til redegjørelse for parkeringsdekning, punkt 4.15 i planbeskrivelsen s. 58 og 59. Varehuset blir i sin helhet liggende på Sandefjord sin side av kommunegrensen, Rådmannen i Larvik har ingen synspunkter på at parkeringen legges på terreng.

16 Utbyggingsavtale Det er utarbeidet en utbyggingsavtale parallelt med planarbeidet. Samleveier og tekniske anlegg er sikret opparbeidet gjennom rekkefølgekrav i bestemmelsene. Overtakelse skjer suksessivt når anleggene ferdigstilles. Forslaget til utbyggingsavtale revideres slik at Larvik kommune blir en avtalepart. KONKLUSJON / VIDERE SAKSGANG: Rådmannen foreslår at saken legges ut til offentlig ettersyn i tråd med rådmannens forslag til vedtak. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Forslag til detaljert reguleringsplan og områdeplan datert Illustrasjonsplan datert Forslag til reguleringsbestemmelser til områdeplanen, datert Forslag til reguleringsbestemmelser til detaljregulering for forretning, kollektivknutepunkt og vegserviceanlegg, datert Planbeskrivelse med konsekvensutredning Illustrasjon av adkomst til IKEA ROS-analyse Utbyggingsavtale Danebuåsen IKEA og Ikano mars 2015 Utrykte vedlegg som følger saken: ROS - analyse, dat Rapport, arkeologisk registrering, dat Trafikkvurdering, dat Handelsanalyse, dat Kartlegging av overvannsavrenning Grunnundersøkelse IKEA Danebo Larvik/Sandefjord Rett utskrift bevitnes og sendes saksbehandler for oppfølging Larvik, for rådmannen Lise Dybdahl Sekretær