Reguleringsplan Bestemmelser til detaljregulering for gnr. 65, bnr. 30/328 Soma Rusvern.

Transkript

1 Den: Ordføreren i Sandnes Reguleringsplan Godkjent Plan Godkjent av Sandnes bystyre i.h.t plan- og bygn. lovens Den: Ordføreren i Sandnes Bestemmelser til detaljregulering for gnr. 65, bnr. 30/328 Soma Rusvern. 1 FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av nytt bygg til offentlig tjenesteyting/rusvern med 27 plasser innenfor hovedbygningen og 3 småhus, samt lokaler for rus og psykiatrienheten (ROP) og aktiv kompetansebygging (AKS). Arealene innenfor planområdet reguleres til følgende formål, jfr. PBL 12 5 og Bebyggelse og anlegg 12 5, pkt. 1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 12 5, pkt. 2 Tjenesteyting Gassforsyning Renovasjon Øvrige kommunaltekniske anlegg Uteoppholdsareal Veg Gatetun Gangveg Annen veggrunn grøntareal Parkering Grønnstruktur 12 5, pkt. 3 Vegetasjonsskjerm Hensynssoner 12 6 Frisiktsone Bestemmelsesområde, undergang Bestemmelsesområde, midlertidig anleggsområde Faresone, gassledninger

2 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Estetikk og utforming Det skal stilles høye estetiske krav til utforming av både bygninger og utendørsanlegg. Bygninger innenfor planområdet skal tilpasse seg eksisterende terreng. 2.2 Støy For uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk skal ikke støyforholdene overskride 55 dba. Maks lydnivå (L5AF) om natten (kl.23:00 07:00) er 70 dba. Innendørs lydnivå og fasadeisolasjon skal tilfredsstille krav angitt i NS 8175 og TEK10. Sammen med søknad om byggetillatelse skal det vises løsninger som dokumenterer at kravene er oppfylt. 2.3 Utomhusplan Sammen med søknad om byggetillatelse skal det foreligge utomhusplan for planområdet i målestokk 1:200. Planene skal vise opparbeidelse av terreng, utforming av utearealer og vegetasjonsskjerm, beplantning, vegetasjon, møblering, adkomst, parkering, sykkelparkering, belysning, gatetun, gangveg, renovasjonsløsning og mur over 0,5 m osv. Utomhusplanen skal vise vegetasjon/beplantning for skjerming av uteoppholdsareal, og innsyn til rusvernet mot gravlund i øst. Eksisterende trær mot gravlunden skal bevares. I arealene mellom nytt bygg og Sandnesveien kan det legges til rette for planting av frukttrær, i tråd med tidligere bruk av området. Det skal tilrettelegges for skjerming av arealene mot Sandnesveien med vegetasjon/beplantning. Planene skal utarbeides av fagkyndige og godkjennes av Sandnes kommune. 2.4 Høyder Påførte TG (topp gulv 1. etasje), terrenghøyder og veghøyder på plankartet kan ved detaljprosjektering endres med inntil +/ 0,5 m.

3 2.5 Overvann Overvann skal primært håndteres gjennom infiltrasjon innenfor planområdet. Det skal etableres infiltrasjonsanlegg, evt. fordrøyingsanlegg dersom det ved teknisk planlegging avdekkes at dette er nødvendig. Anlegg for overvannshåndtering tillates etablert innenfor offentlig friområde, felles uteoppholdsareal og annen veggrunn grønt areal. Maksimalt 200 m 2 av uteoppholdsarealet kan benyttes til overvannshåndtering. Resten skal løses innenfor andre formål. Åpne løsninger til vannfordrøyning skal vurderes. 2.6 Solforhold Det skal være sol på minimum 50 % av felles uteoppholdsareal ved vårjevndøgn kl. 15:00, og kl. 18:00 ved sommersolverv. 2.7 Kulturminner Anleggsarbeid skal stanses ved funn av rester etter anlegg/kulturminner, slik at dette kan bli dokumentert av kommunen/fagkyndig myndighet. 2.8 Tuntre Eksisterende tuntre som ligger innenfor område regulert til offentlig tjenesteyting, delfelt O1, skal bevares ved utbygging av området. 2.9 Kriminalitetsforebyggende tiltak Uteområder skal sikres god belysning. Bebyggelse og uteområder skal utformes på en måte som fremmer sosial overvåkning, og gi oversiktlig og lesbart uteområde. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Småhus Småhusene på delfelt O1 og O3 kan oppføres med saltak, pulttak og flatt tak. Maksimal gesimshøyde er 4,0 meter over topp gulv 1. etasje. Maksimal mønehøyde er 5,0 meter over topp gulv 1. etasje. Ved bruk av pulttak er høyeste gesimshøyde å regne som mønehøyde. Ved bruk av saltak skal takvinkel ligge i intervallet grader. Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6 15 grader. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA=70 m 2 for hvert småhus.

4 Ved utbygging skal det sikres adkomst til småhus med bil, for eksempel ved bruk av armert gress eller kjørbare stier. 3.2 Offentlig tjenesteyting, delfelt O1 Delfelt O1 tillates bebygd med 4 bygg. Hvor et bygg skal være nytt hovedbygg for Soma rusvern, og 3 av byggene kan være mindre småhus som fungerer som bolig for beboere på Soma rusvern. Det tillates at sørligste småhus (eksisterende) i delfelt O1 er plassert i strid med byggegrense dersom dagens plassering beholdes. Ved flytting av omtalt småhus må det plasseres innenfor byggegrenser. Hovedbygg Bygget kan oppføres med pulttak og flatt tak. Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6 15 grader. Maksimal byggehøyde er 12,5 meter over topp gulv 1. etasje, TG, angitt på plankart. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA=1650 m 2 for hovedbygget. Det skal etableres kjørbart areal innenfor offentlig tjenesteyting for å sikre adkomst for utrykningskjøretøy og gjøre det mulig å kjøre rundt bygget, da gjerne i form av armert gress. 3.3 Offentlig tjenesteyting, delfelt O2 Dagens bebyggelse inngår i planen. Bebyggelsen skal brukes til offentlig tjenesteyting. Bygget kan ha saltak, pulttak eller flatt tak. Det tillates å erstatte dagens bygg med et tilsvarende bygg plassert innenfor regulert byggegrense og følgende mål: Maksimal gesimshøyde er 8,0 meter over topp gulv 1. etasje. Maksimal gesimshøyde er 6,0 meter over topp gulv 1. etasje. Ved bruk av saltak skal takvinkel ligge i intervallet grader. Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6 15 grader. Maksimalt tillatt bebygd areal BYA=450 m 2 for delfeltet. Eksisterende vedskjul innenfor delfeltet inngår i planen. Det tillates å erstatte med et tilsvarende vedskjul innenfor delfeltet med samme plassering som i dag. Avstand på 4m til offentlige ledninger skal ivaretas. Vedskjulet inngår i maksimalt tillatt bebygd areal. 3.4 Offentlig tjenesteyting, delfelt O3 Dersom eksisterende småhus innenfor delfeltet flyttes fra delfelt O3 til felt O1 kan området ikke bebygges og inngår i o_friområde 1.

5 Avstand på 4m til offentlige ledninger skal ivaretas. 3.5 Renovasjon Innenfor området regulert til renovasjon skal det etableres nedgravde avfallscontainere. Renovasjonsanlegget er felles for all bebyggelse regulert til offentlig tjenesteyting. 3.6 Øvrige kommunaltekniske anlegg Innenfor området regulert til øvrig kommunalteknisk anlegg ligger adkomstveg med tilhørende fylling/skjæring til pumpestasjon E, avløp vest. Det tillates etablert låst port for å forhindre at uvedkommende bruker vegen. 3.7 Uteoppholdsareal Areal regulert til uteoppholdsareal er felles for alle beboere på Soma rusvern. Området skal opparbeides parkmessig, hvor møblering og beplantning skal være av høy kvalitet. Det skal opparbeides felles oppholdsplasser med soner for sosialt samvær, ro og stillhet. Innenfor uteområdet tillates etablert ballplass, grillplass og «kjøkkenhage». Det tillates terrengforming, f.eks. i form av anleggelse av mindre voller. Uteoppholdsareal kan gjerdes inn med flettverksgjerde. Det skal sikres at utearealet har en privat karakter og ikke virker inviterende for utenforstående. Avskjerming av området skal fortrinnsvis skje gjennom en vegetativ avgrensning (f.eks. gjennom steingjerde, hekk og trær). Det tillates likevel, hvis behovet oppstår, at uteoppholdsarealet gjerdes inn med flettverksgjerde. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 f_gatetun 1 Det tillates at brukere av HC parkering på parkeringsplass f_p3 bruker gatetunet som adkomstveg til parkering. Det er ikke ønskelig med store sammenhengende asfaltflater. Det oppfordres til å bruke en kombinasjon av forskjellige materialer og beplantning for å myke opp arealet og skape et trivelig, men også funksjonelt uterom. Valg av materialet skal også vurderes med hensyn til åpen vannfordrøyning på eiendommen. 4.2 o_gangveg 1 Det tillates at regulert o_gangveg 1 ikke er ihht. krav for universell utforming. Maksimal stigning skal ikke overstige 1:12. I forbindelse med gangvegen skal det

6 anlegges hvilerepos, hvor det skal oppføres en benk. Av sikkerhetsmessige hensyn skal det settes opp sykkelsluse ved kryss av o_gangvei 1 og o_veg Parkering Parkering, o_p1, skal opparbeides med 28 oppstillingsplasser. Parkering, f_p2, skal opparbeides med 7 oppstillingsplasser, og er felles for ansatte og besøkende til Soma rusvern. Parkering, f_p3, skal opparbeides med 2 oppstillingsplasser. Det skal tilrettelegges for at minimum 5 % av biloppstillingsplassene er tilrettelagt for bevegelseshemmede ihht. Sandnes kommune sin parkeringsnorm. Det skal tilrettelegges for ladestasjon til elbil på minimum 5 % av biloppstillingsplassene ihht. Sandnes kommune sin parkeringsnorm. Det skal opparbeides takoverbygd og låsbar parkering for 48 sykler som vist i plankartet. 18 av sykkelparkeringene skal være felles for ansatte innenfor planområdet, og 30 sykkelparkeringer er felles for beboere ved rusvernet. Sykkelparkering for ansatte og beboere skal separeres. 5 OFFENTLIG FRIOMRÅDER OG GRØNNSTRUKTUR 5.1 Offentlig friområder De offentlige friområdene 2 og 3 skal brukes som buffersone og skjerming mot Sandnesvegen. Skjerming skal skje i form av vegetasjon. Arealet skal opparbeides parkmessig med hensiktsmessige proporsjoner. Det tillates planting av frukttrær innenfor området. 6 HENSYNSSONER OG BESTEMMELSESOMRÅDE 6.1 Frisikt I område vist som frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå. Busker, trær og gjerder som kan hindre sikten, er ikke tillatt. 6.2 Midlertidig anleggsområde Under utbygging kan småhusene innenfor delfelt O1 flyttes til området avsatt til midlertidig anleggsområde, før småhusene flyttes tilbake til delfelt O1. Etter endt utbygging skal området opparbeides som parkmessig. 6.3 Faresone gassledninger Området tillates bebygd med trykkreduksjonsstasjon for gass (TR stasjon).

7 Innenfor regulert hensynssone ligger rørinfrastruktur tilhørende TR stasjonen. Arealet på 6 meter til hver side av rørene kan ikke bebygges. Det gjelder rekkefølgekravets REKKEFØLGEKRAV 7.1 Kryss mellom o_veg 1 og o_veg 2 Vegkryss i forbindelse med avkjørsel fra Sandnesveien til planområdet skal godkjennes av Statens Vegvesen før det kan gis igangsettingstillatelse. 7.2 Gass Før det kan gis igangsettingstillatelse skal omlegging av rørinfrastruktur til TR stasjon være gjennomført. Ledningstraseen skal legges inn i fare / hensynssonen som vist i plankartet, se også 6.3 i bestemmelsene. 7.3 Trafo Før det kan gis igangsettingstillatelse skal eksisterende trafo innenfor planområdet saneres. Det må samtidig sikres at bebyggelse innenfor planområdet og andre bygg som forsynes av trafoen får ny strømforsyning via nettstasjon N5794 ved pumpestasjon. 7.4 Høyspent Før det kan gis igangsettingstillatelse skal omlegging av høyspenttrasé være gjennomført. 7.5 Skog Før det kan gis igangsettingstillatelse skal eksisterende skog bestående av sitkagran hugges ned og fjernes. 7.6 Anleggstrafikk Før igangsettingstillatelse kan gis skal det foreligge godkjent plan for anleggstrafikk og annen trafikk i og utenfor planområdet i anleggsperioden. Planen skal vise hvordan trafikksikkerheten for gående/syklende er ivaretatt, og eventuelt avbøtende tiltak beskrives i samråd med Soma skole (skoleveg). Planen godkjennes av Sandnes kommune. 7.7 Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal skal opparbeides og ferdigstilles innen første vekstsesong, etter rivning av eksisterende hovedbygg (Sandnesveien 299). Bygget skal rives innen 6 måneder, etter at det er gitt brukstillatelse til nybygget. 7.8 Varslingsrutiner gravlund

8 I forbindelse med utarbeidelse av plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA plan) for byggeprosjektet skal det lages en egen plan for rutiner for varsling av begravelser i byggeperioden. Dette for å unngå konflikt mellom aktivitet på byggeplass og begravelser ved Soma kapell. Planen skal godkjennes av gravlundsforvaltningen i kommunen. 7.9 o_undergang1 Det skal etableres belysning i eksisterende undergang ved Sandnes veien Håndtering av overvannsavrenning i anleggsperioden Det skal utarbeides tekniske planer for håndtering av overvannet for anleggsperioden. Planen skal godkjennes av Sandes kommune, Bymiljø. Tiltak for rensing/sedimentering av overvann skal anlegges før gravearbeider kan igangsettes.