VARDEN SKOLE, BYGNING C ( NYBYGGET ) Vurdering rehabilitering opp mot riving/nybygg

Transkript

1 VARDEN SKOLE, BYGNING C ( NYBYGGET ) Vurdering rehabilitering opp mot riving/nybygg Juni 2012 Storetveitvegen 98, 5072 Bergen Telefon: , faks

2 Prosjektnummer: Prosjektnavn: Varden skole, nybygg 1967 Tittel: Oppdragsgiver: Forfatter: Varden skole, bygning C Bergen kommune, BKB v/ Bård Klepsland Allehelgensgate 2, 5016 BERGEN Telefon: / E-post: bard.klepsland@bergen.kommune.no SWECO Norge AS v/torgeir N. Eraker Storetveitvegen 98, 5072 BERGEN Telefon: / E-post: torgeir.eraker@sweco.no Ekstrakt: Sweco Norge har på nytt vurdert den tekniske tilstanden på bygning C ( Nybygget ) ved Varden skole, med tanke på riving eller rehabilitering, og konkluderer med at dagens tilstand ikke tilsier at bygningen må rives. Det er behov for en del tekniske oppgraderinger, der nytt ventilasjons- og varmeanlegg er de viktigste. Akseptabel standard på innemiljøet kan oppnås innenfor fornuftige økonomiske rammer, anslagsvis i underkant av 6 millioner kroner. Vi har også sett litt på forholdet til gjeldende teknisk forskrift (TEK10) på energi og universell utforming, og laget en grov kalkyle på en løsning som nærmer seg nybyggstandard på disse områdene. Prosjektkostnaden øker da til opp mot 20 millioner kroner. Uansett valg av løsning er det viktig at man utfører arbeidene i en engang, da et godt innemiljø er består av mange faktorer som virker sammen. SWECO Norge AS Bergen 7. juni 2012 Torgeir N. Eraker 5072 BERGEN 2

3 Innholdsfortegnelse 1 Innledning Tilstandshistorikk Enkel tilstandsvurdering Generelt Grunn og fundamenter, inkl. dekke over Fasader Tak Innvendig, bygningsmessig Tekniske anlegg Universell utforming Energieffektivitet Vurderinger Generelt Alternativ 0 Dagens situasjon, ingen tiltak Alternativ 1 Utbedring av innemiljø og innvendige overflater Alternativ 2 Som alternativ 1, men medtatt himlinger, dører mm Alternativ 3 Som alternativ 2, men medtatt universell utforming Alternativ 4 Riving og nybygg med tilsvarende areal/funksjoner Konklusjon BERGEN 3

4 1 Innledning Nybygget fra 1967 utgjør en mindre del av Varden skole, og er en 1-etasjes bygning med 6 klasserom og noen mindre rom og fellesarealer. Bygningen henger sammen med Gamlebygget via et overbygget gangareal. Figur 1.1 Situasjonsplan/kart. Kilde: Bygningen er oppført på betongpilarer/-vegger på fjell, med betongdekke over krypekjeller. Videre oppover er det murte vegger og noen lettere vegger, og taket er en trekonstruksjon med W-takstoler. Fasader er nylig kledt med plater, og vinduer er skiftet ut. Taket er også av nyere dato, tekket med betongtakstein. Originalt hadde bygningen et enkelt avtrekksanlegg for ventilasjon, med tilluftsventiler i yttervegg. Etter fasaderehabilitering er det satt inn små ventilasjonsaggregater i alle de 6 klasserommene. Oppvarming med vannbårent anlegg. Det er i senere tid meldt om helseplager blant brukere av bygningen, og Bergen kommune har iverksatt diverse tiltak, samt en utredning for å finne ut hva som kan være årsaken til dette. Hensikten med dette dokumentet er å få frem en oppdatert vurdering med tanke på rehabilitering eller riving/nybygg, og det forutsettes da at en eventuell rehabilitering skal få bygningens innemiljø nært opp mot det man kan klare i et nybygg BERGEN 4

5 2 Tilstandshistorikk Her gjøres en kort gjennomgang av de undersøkelser som er gjennomført siden våren 2009, samt de fysiske arbeider som senere er utført. I tillegg til dette kommer vurderinger/analyser utført av BKB og andre kommunale organer. Tilstandsrapport mai 2009 Tilstandsanalyse med særlig fokus på innemiljø, der man konkluderte med at bygningen burde rives. Dette ble delvis begrunnet med manglende ventilasjon, samt utfordringer med å få plass til nytt ventilasjonsaggregat. I tillegg til dette var bygningen preget av slitasje og elde, og det var påvist overvanns- og radonproblemer. Varmeanlegg var modent for utskifting, mens taket ble beskrevet som bra. Anbefalingen om riving ble gitt ut fra en helhetsvurdering av tilstanden. Rehabilitering I ettertid valgte man å pusse opp fasadene, med vindusutskifting og platekledning, noe som ble gjennomført på hele skolen i Dette medførte et løft for bygningens generelle tilstand, men samtidig ble bygningen mye tettere. Innemiljøet ble dårligere, og behovet for installasjon av balansert ventilasjon økte. I ble det installert små ventilasjonsaggregater i hvert klasserom, en løsning som ikke ivaretar innemiljøet i hele bygningen, bare hvert enkelt rom. Man har også skiftet ut deler av varmeanlegget (radiatorer), og man har fornyet enkelte gulv. Toaletter ble pusset opp i Det er også installert et avtrekksanlegg fra krypekjeller, slik at det blir undertrykk i denne, og faren for innlekkasje av radon i bygningen reduseres. Vurdering problemer med innemiljø 2012 I begynnelsen av 2012 ble Sweco Norge AS igjen koblet inn for å se på innemiljøet, sammen med Cytox AS og Petterson og Gjellesvik AS. Det ble meldt om at brukere av bygningen ble syke av å oppholde seg der, og Bergen kommune ønsket å finne ut hva som kunne være årsaken til dette. Vurderingene avdekket ikke noen større bygningsmessige problemer, men det ble påpekt noen taknedløp som ikke var ført til overvannssystem, samt vann og råtnende trematerialer i krypekjeller. Cytox påpekte også noen gamle fuktskader på loft. Ingen av disse forholdene vurderes som vesentlige i forhold til innemiljøet. Vurderingen avdekket også at det var relativt høy temperatur i klasserommene, og det ble påpekt luftproblemer og lekkasjer i varmeanlegget. Varmeanleggets termostater kan også bli påvirket av kald tilluft fra ventilasjonsaggregatene, og totalt sett hadde man ikke full kontroll på temperaturen i klasserommene. I tillegg ble det anbefalt å kontrollere både luftmengder og støynivå fra aggregatene i forhold til gjeldende regelverk. Cytox analyserte inneluften med tanke på CO 2, fukt og temperatur, og det ble avdekket noen avvik på CO 2 og temperatur. Anbefalingen var å senke temperaturen generelt, samt redusere personbelastning eller forbedre utlufting i ett av rommene. Tilstand i dag Det ble gjort en gjennomgang av bygningen den 25. mai 2012, med tanke på videre rehabilitering eller riving/nybygg. Dagens tilstand omtales i neste kapittel BERGEN 5

6 3 Enkel tilstandsvurdering 3.1 Generelt På befaring 25. mai 2012 observerte vi en bygning som på avstand ser ny ut utvendig, men en nærmere inspeksjon avdekket enkelte mindre problemer utvendig som ikke er omtalt i tidligere rapporter. I dette kapitlet gis en rekke oppdaterte vurderinger. 3.2 Grunn og fundamenter, inkl. dekke over Bygningen ser ut til å være fundamentert direkte på fjell, med pilarer og vegger i betong. Tilstanden på slike betongkonstruksjoner ser ut til å være ok. Mellom betongpilarer er det murt opp en enkel tørrmur som er tilfylt på utsiden, og disse murene er stedvis i dårlig forfatning. Dette medfører at det er hull inn i kjelleren fra skoleplass, noe som neppe er tilsiktet. Her bør det gjøres noen mindre reparasjonsarbeider med gjenmuring av hull, og dette vil også gi et bedre undertrykk i kjelleren med tanke på radon. Det er imidlertid viktig at kjelleren heller ikke blir for tett, da det skal være en viss luftgjennomstrømning. Dekke over kjeller er utført i betong, opplektet og isolert på oversiden. I trappehall/datarom er det isolert på undersiden med lecablokker (lagt i forskaling). Dekket har en del armeringskorrosjon på undersiden, og dette bør utredes nærmere og utbedres. Forholdet vurderes ikke som kritisk i dag, men må likevel tas tak i de nærmeste årene. 3.3 Fasader Fasade mot skoleplass, samt begge gavler, er kledt med fasadeplater, og vinduene er skiftet ut. Vi ser imidlertid at beslagløsningene er dårlig utført, med tynne beslag som lett kan deformeres. Svært mange slike beslag har en høyde over bakken som gjør dem lett tilgjengelige for hærverk, og her burde man ha brukt mer solide løsninger, evt. bare tykkere/stivere beslag. Det er utettheter ved flere vinduer på grunn av deformerte beslag. Forholdet regnes imidlertid ikke som kritisk, da regnvann som kommer inn der trolig dreneres ned bak platene og ut i underkant. Fasade mot skog/gangvei, samt deler av øvrige fasader, er utført i pusset mur, og ser bra ut. Deler av bakvegg er tilfylt høyere enn innvendig gulvnivå, og her er det sikret med knotteplast og drenerende masser. Det er ikke påvist synlige fuktproblemer, men vi har ikke utført fuktmålinger. Totalt sett er fasader i god stand i dag, hvis man ser bort fra problemet med svake beslagløsninger BERGEN 6

7 3.4 Tak Taket er relativt nytt, uten at vi har dokumentert byggeår, og det ble ikke observert lekkasjer eller større problemer. På baksiden er det én takstein som er knust på nederste rad, trolig pga. klatring på tak, og dette må utbedres snarest for å unngå skader på lekter mm. Takrenner og nedløp fungerer stort sett greit, og det er gjort utbedringer nylig. Deler av takrenne ligger også nært bakkenivå, og kan være utsatt for hærverk/klatring. Her må tiltak vurderes, f.eks. forsterkning med overliggere på rennekroker, og renner og nedløp må holdes i god stand til enhver tid. Dårlige takrenner og nedløp er en viktig årsak til fuktskader på bygninger generelt. 3.5 Innvendig, bygningsmessig Loft er isolert med to lag glassvattmatter, noe som gir en noe begrenset varmeisolering. Mattene er også lagt for langt ut på sidene, slik at man ikke får noen god luftsirkulasjon gjennom takfot. På tross av dette virker loftet tørt og fritt for skader. Vegger innvendig er malte murvegger og lettvegger, men yttervegger er delvis platekledt. Det ble ikke observert større skader, men noe slitasje. Gulv er fornyet i to klasserom og korridor, og disse er ifølge BKB bygget opp som tilfarergulv med 10 cm isolasjon. Det ble ikke observert fuktskader i gulv i forbindelse med dette arbeidet. Øvrige gulv har slitt gulvbelegg, og det er støpt belegg i hall/datarom. Himlinger er originale perforerte plater med undermonterte lysarmaturer. Det er usikkert hvor vidt det er dampsperre over himling, men ut fra den gode tilstanden på loftet antar vi at dampsperre finnes. Vegg som skiller datarom og hall er uoriginal, og gjør hallen mye mørkere enn den trenger å være. Her bør veggen fjernes for å få dagslys i hallen, men dette er avhengig av at man finner en annen plassering for datarommet. 3.6 Tekniske anlegg Varmeanlegg er et vannbårent system basert på radiatorer på yttervegger, og anlegget er delvis skiftet ut de siste årene (radiatorer). Distribusjonsnettet fra varmesentral har imidlertid problemer med luft og lekkasjer, og bør skiftes ut i sin helhet. Cytox har også påpekt litt muggsopp ved rørgjennomføringer som følge av lekkasjer på distribusjonsnettet. Det finnes et anlegg for avtrekk fra krypekjeller, og dette fungerer. Anlegget skaper undertrykk i kjeller, slik at faren for innlekkasje av radongass i bygningen reduseres. Det gamle avtrekksanlegget som hentet luft fra klasserommene er ikke kontrollert, og vi antar at dette er koblet ut etter at de nye klasseromsaggregatene ble installert, eventuelt at det nå bare trekker fra toaletter og fellesarealer. Hvert av de 6 klasserommene har eget ventilasjonsaggregat montert i himling. Disse fungerer, men vi neppe gi noen fullgod luftdistribusjon i hele rommet. Det er også kort avstand mellom inntak og avkast ute, samt mellom tilluft og avtrekk inne, med en viss fare for kortslutning 5072 BERGEN 7

8 mellom disse. CO 2 -målinger utført av Cytox i 2010 viser imidlertid at luftkvaliteten stort sett er innenfor gjeldende normverdier. Elektriske anlegg er ikke vurdert i denne omgang, men vi antar at det ikke har skjedd veldig mye med disse siden mai Vi antar at store deler av det elektriske anlegget må fornyes i forbindelse med en eventuell rehabilitering. 3.7 Universell utforming Det er ikke gjort noen detaljert vurdering av universell utforming i bygningen, men vi tar det med her siden det er svært relevant i forhold til vurdering av rehabilitering i forhold til riving/nybygg. Bygningen har bare én etasje, noe som er et godt utgangspunkt med tanke på universell utforming. Inngang og toaletter ligger imidlertid noe lavere, med trappetrinn og en bratt rampe (vist på tegning), noe som krever tiltak om bygningen skal bli universelt utformet. Bygningen har heller ikke HC-toalett, og datarommet er trangt med tanke på rullestoler. Forøvrig har bygningen et brukbart potensiale i forhold til universell utforming, med store klasserom og bred korridor. Planløsningen er oversiktlig, og det er rikelig med dagslys de fleste steder Energieffektivitet Bygningen ble oppført iht. energikrav på midten av 1960-tallet, og er derfor mye mindre energieffektiv enn en moderne bygning. Fasader er utført i mur, og himlingen er isolert med to lag glassvattmatter. Bygningen hadde i utgangspunktet bare et rent avtrekksanlegg uten varmegjenvinning. Hvis man relaterer dette til energimerkeordningen vil denne bygningen trolig få energimerke E, mens et tilsvarende nybygg sannsynligvis får energimerke B. I dag er bygningen stort sett den samme med tanke på energi, og vi går ut fra at det ikke ble gjort noen utvendig tilleggsisolering ved montering av fasadeplater. Utførte tiltak med tanke på energieffektivitet er de nye klasseromsaggregatene, som trolig har varmegjenvinning, samt utskifting av vinduer og oppforet gulv i deler av bygningen. Vi har ikke gjort noen vurdering av livssykluskostnader i forhold til energi, men det er på det rene at å rive og bygge nytt normalt sett vil være svært uøkonomisk om man begrunner det med energieffektivitet alene. 4 Vurderinger 4.1 Generelt Vi har sett på noen ulike alternativer for Nybygget, med konsekvenser i både positiv og negativ retning. Alternativene nummereres etter hvor omfattende tiltakene blir, fra 0 (ingen tiltak) til 4 (mest omfattende tiltak) BERGEN 8

9 Brannsikkerhet er ikke vurdert spesielt, og må vurderes senere i et eventuelt rehabiliteringsprosjekt. 4.2 Alternativ 0 Dagens situasjon, ingen tiltak Dette alternativet innebærer at man kun utfører ordinært vedlikehold på dagens bygning, uten noen form for ekstraordinære tiltak. Man må holde tak og takrenner/-nedløp i orden, og beslagløsninger på platefasader må korrigeres noe. Gulvbelegg skiftes ut når det er utslitt. Konsekvensen av dette er at forholdene blir som i dag, der det meldes om helseplager hos brukere av bygningen. Enkelte rom må kanskje tas ut av bruk som følge av dette, og bygningen kan på sikt bli stengt om dette fortsetter. Vi har ikke tatt med noen kostnader med denne løsningen, da tak/renner/nedløp/gulvbelegg er del av ordinært vedlikehold, og beslag på platefasader muligens er en garantisak. 4.3 Alternativ 1 Utbedring av innemiljø og innvendige overflater Denne løsningen krever i første rekke installasjon av et balansert ventilasjonsanlegg med kapasitet m³/h. Dette plasseres i et tilbygg på ca. 40 m 2 på baksiden av bygningen, fortrinnsvis noenlunde midt på, og forsyner alle rom i bygningen. Kanaler føres på loft, eventuelt også over himling i korridor. Klasseromsaggregater og gammelt avtrekksanlegg fjernes fullstendig. Resten av varmeanlegget skiftes ut, og det etableres en ny liten varmesentral med el-kjel i nytt teknisk rom. Ventilasjon og varme styres sentralt (SD-anlegg). Samtidig pusses bygningen opp innvendig, med fornyelse av resterende gulv og sparkling og maling av vegger og himlinger. Himling i korridor rives og bygges opp på nytt, og gamle fuktskader på loft saneres. Vi har ikke tatt med utskifting av dører innvendig, og heller ingen tiltak på elektriske anlegg ut over fornyelse av lysanlegg i korridor og opplegg til nytt ventilasjonsaggregat og ny varmesentral. Opprusting av sanitærutstyr i bygningen er ikke medtatt, toaletter ble opprustet i En slik løsning forventes å løse alle inneklimamessige problemer relatert til luft og temperatur. Figur 4.1 Planskisse med nytt teknisk rom på baksiden. En svært grov kostnadsvurdering på dette tilsier prosjektkostnad ca. 5,8 millioner kroner inkl. mva. for en slik løsning BERGEN 9

10 4.4 Alternativ 2 Som alternativ 1, men medtatt himlinger, dører mm. Himlinger i rom vil i noen grad bli berørt ved installasjon av ventilasjonsanlegg, i tillegg til at de har en del skader og misfarging. Vi tar her med komplett utskifting av himlinger i rom, med ny dampsperre, nye himlingsplater og nytt lysanlegg med bevegelsessensorer. Løsningen innebærer også noen arbeider på brannvarslingsanlegg (ikke vurdert spesifikt). Samtidig fjernes glassvatt på loft, og det legges inn mm mineralull i stedet, med luftspalte ved takfot. Innerdører til klasserom og andre rom fornyes, og det medtas også noen kostnader til fornyelse av håndvasker og lignende i resten av bygningen. Bøttekott fornyes. Denne løsningen vil gi bygningen et mer moderne preg innvendig, samtidig som energieffektivitet og bygningsfysiske forhold forbedres. En tilsvarende grov kostnadsvurdering på dette tilsier merkostnad på ca. 3,2 millioner kroner inkl. mva. i forhold til alternativ 1, slik at prosjektkostnad øker til ca. 9,0 millioner kroner inkl. mva. 4.5 Alternativ 3 Som alternativ 2, men medtatt universell utforming Atkomst utbedres i tråd med TEK10 med veiledning. Siden bygningen har betongdekke over et kryperom kan det være vanskelig å få på plass en 1:20-rampe i hallen, så der anbefales et fast installert løftebord i stedet. Vegg mellom datarom og hall rives. Siden bygningen ikke har HC-toalett må det bygges et slikt, og slike toaletter skal plasseres på samme sted som øvrige toaletter. Vi foreslår derfor å oppføre et noe større tilbygg på baksiden av bygningen, ca. 100 m 2, som inneholder komplett toalettanlegg for alle, samt nytt datarom. Teknisk rom (40 m 2 ) plasseres da på loft over dette tilbygget. Det gamle toalettanlegget kan beholdes eller saneres, ingen kostnader medtatt der. Bygningen oppgraderes også med nytt spredenett for data (datarom + ett uttak i hvert klasserom). Dersom datarommet flyttes til en annen bygning kan tilbyggets areal reduseres betraktelig, men det må fortsatt være plass til et teknisk rom på ca. 40 m 2 på loft. I tillegg til dette monteres automatisk døråpner på ytterdør og mellomdør. Figur 4.2 Planskisse med datarom og nytt toalettanlegg på baksiden, løftebord i hall BERGEN 10

11 Dette vurderes å være det nærmeste man kan komme nybyggstandard på denne bygningen, med tanke på innemiljø og fysisk brukbarhet, men det er fortsatt et stykke igjen med tanke på energieffektivitet i forhold til nybygg. En tilsvarende grov kostnadsvurdering på dette tilsier merkostnad på ca. 9,2 millioner kroner inkl. mva. i forhold til alternativ 2, slik at prosjektkostnad øker til ca. 18,2 millioner kroner inkl. mva. (ca ,- kr/m 2 ved totalt areal 740 m 2 ). Det er fortsatt ikke medtatt noen total oppgradering av elektriske anlegg (hovedtavle mm.) så en eventuell totalfornyelse av slike anlegg kommer i tillegg. Betongrehabilitering i kjeller er heller ikke medtatt i noen av alternativene. 4.6 Alternativ 4 Riving og nybygg med tilsvarende areal/funksjoner Dette alternativet innebærer at nåværende bygning rives, inklusive skur som binder den sammen med Gamlebygget. Det oppføres en ny bygning av tilsvarende størrelse, som inneholder de samme funksjonene som før. Det totale arealet vurderes å bli tilsvarende som i alternativ 3 inkl. tilbygg på baksiden, slik at man får plass til nytt datarom mm. Her er det trolig muligheter for noe optimalisering, og forholdet til nyere undervisningsformer er ikke vurdert, så et eventuelt nybygg vil neppe se akkurat slik ut. Kostnadene knyttet til et slikt nybygg er basert på BKBs erfaringstall fra bygging av skoler i de senere år, justert litt opp for nye krav innen blant annet energieffektivitet og universell utforming i TEK10. Det regnes med en prosjektkostnad på mellom ,- og ,- kr/m 2 inkl. mva, og på grunn av nevnte kostnader for energieffektivitet og universell utforming brukes kr/m 2 her. Rivekostnader for eksisterende bygning er inkludert i dette tallet. Eksisterende bygning har et bruttoareal på ca. 600 m 2, og med nevnte tilbygg på baksiden blir arealet ca. 740 m 2. Dette medfører en prosjektkostnad for riving/nybygg på ca. 29,6 millioner kroner inkl. mva. Den store fordelen med en slik løsning er at alle problemer knyttet til den gamle bygningen blir borte, og man kan få en topp moderne skolebygning med godt innemiljø og gode læringsforhold. Ulempen med denne løsningen er den store kostnaden BERGEN 11

12 5 Konklusjon Oppgaven her var å komme med en konklusjon på om Nybygget burde rives eller rehabiliteres, basert på vurderinger av bygningsmessige og andre tekniske forhold. Vår konklusjon er at bygningens tekniske tilstand i seg selv ikke tilsier riving. Alle undersøkelser tyder på at bygningen er i relativt god teknisk stand, men det er visse problemer med styring av temperatur og luftmengder. En eventuell riving av denne bygningen må begrunnes på annen måte, for eksempel at brukerne vurderer den som lite hensiktsmessig til formålet, at den ikke passer inn i en større plan for utvikling av skoleområdet, eller lignende. Vi har satt opp en rekke alternativer for denne bygningen, der det mest omfattende rehabiliteringsalternativet vil tilnærme seg nybyggstandard med tanke på innemiljø og moderne overflater. Uansett hvilken løsning som velges er det viktig at man unngår å utføre tiltakene stykkevis og delt. Mange forhold henger sammen, og hvis det skal gjøres tiltak må alt iverksettes samtidig for å oppnå gode totalløsninger BERGEN 12