Detaljregulering Sentrumsområdet på Nessjordet - 1.gangsbehandling

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2016/228-5 Saksbehandler: Kristin Bjerke Denstadli Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 42/ Detaljregulering Sentrumsområdet på Nessjordet - 1.gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak Utkast til detaljregulering for Sentrumsområdet på Nessjordet legges ut på offisiell høring, jf. PBL Reguleringsplanen medfører en oppdeling av området for byggetrinn 2 i ei ren boligtomt og ei tomt for kombinert bebyggelse med næring i første etasje og boliger tillatt i etasjene over såfremt krav om næringsareal på 1500 m 2 er tilfredsstilt. I tillegg er det lagt inn areal til offentlig torg og offentlig uteoppholdsareal/park med lekeplass, samt nødvendig areal til gjesteparkering, gangforbindelser og gatetun. Behandling i Hovedutvalg Natur Saksordfører: Bjarne Kvistad Avstemming Rådmannens forslag enstemmig vedtatt Vedtak i Hovedutvalg Natur Utkast til detaljregulering for Sentrumsområdet på Nessjordet legges ut på offisiell høring, jf. PBL Reguleringsplanen medfører en oppdeling av området for byggetrinn 2 i ei ren boligtomt og ei tomt for kombinert bebyggelse med næring i første etasje og boliger tillatt i etasjene over såfremt krav om næringsareal på 1500 m 2 er tilfredsstilt. I tillegg er det lagt inn areal til offentlig torg og offentlig uteoppholdsareal/park med lekeplass, samt nødvendig areal til gjesteparkering, gangforbindelser og gatetun.

2 Vedlegg 1 Plankart reguleringsplan for sentrumsområdet på Nessjordet A Reguleringsbestemmelser sentrumsområdet på Nessjordet 8juni 3 Planbeskrivelse sentrumsområdet på Nessjordet Fylkeskommunens uttalelse til: Kunngjøring av oppstart av planarbeider Nessjordet, delområde B1 5 Innspill til varsel om oppstart av planarbeid Nessjordet - Inderøy kommune Bakgrunn Sentrumsområdet på Nessjordet ligger i sin helhet innenfor gjeldende reguleringsplan for Nessjordet vedtatt Her ligger det blant annet inne en forutsetning om at 1. etasje skal være forbeholdt forretning/kontor. Byggetrinn 1 ble bygget som planlagt. Grande Eiendom har vanskeligheter med å realisere byggetrinn 2 som opprinnelig forutsatt, da de per i dag ikke har interessenter til næringsareal her. De søkte våren/sommeren 2015 om dispensasjon fra plan for å få til en trinnvis utbygging for å komme i gang med å realisere boligutbygging og avvente utbygging av næringsareal. Hovedutvalg Natur besluttet i møte at en slik endring måtte gjennomføres gjennom ny reguleringsplan for Sentrumsområdet hvor kravet til 1500 m2 BRA til forretning /kontor ble opprettholdt. Det ble avholdt forhåndskonferanse i forkant av dispensasjonssøknaden, den Følgende forhold ble påpekt da: I forhold til å opprettholde mest mulig av hovedintensjonen i opprinnelig utbyggingskonsept bør følgende forhold vises løst i en eventuell søknad: - At skissert næringsbygg reelt kan fungere som forretningsareal i henhold til opprinnelig intensjon med atkomst for kunder varelevering mm. - At intensjonen om et sammenhengende grønt/gangareal fra gamle Straumen via torget på Nessjordet og ned til båthavna kan opprettholdes. - At bestemmelser i forhold til uteareal, lekeareal og parkering oppfylles. - At utbyggingens arkitektoniske og estetiske utrykk framgår tydelig, både med og uten næringsarealet. - Det er registrert ei lomme med bløte leirmasser i sørøst på tomta. En må påregne en geoteknisk avklaring i forhold til eventuell setningsproblematikk her. Det ble varslet oppstart av planarbeid Det kom inn 2 innspill. De henviste delvis til uttalelser som kom inn etter nabovarsel for dispensasjonssøknaden. De andre innspillene som kom inn etter nabovarsel tas også med i vurderingen nå. Kommunen mottok forslag til ny reguleringsplan for Sentrumsområdet , med revidert forslag datert På tomta for byggetrinn 2 foreslås 2,3 daa rent boligformål, 0,6 daa til offentlig uteoppholdsareal/park, 0,8 daa til torg, 2,2 daa til forretning/kontor/bolig med krav

3 om minimum 1500 m 2 BRA forretning/kontor. I tillegg kommer nødvendig areal til parkering, atkomstveg og gangforbindelser. Det er underskrevet utbyggingsavtale som tilsier at kommunen skal overta arealene for B/F/K- 2, torg og park etter ferdigstillelse. Det ble avholdt møte mellom kommunen og arkitekt/utbygger den Vurdering Planområdets betydning for Inderøy-samfunnet Arealet som her søkes regulert er selve hjertet av "Nye Straumen sentrum". Det skal romme funksjoner for hele Inderøy-samfunnet og besøkende til stedet. Et viktig samfunnsmessig aspekt er også at dette er det eneste næringsarealet vi har sentralt på Straumen hvor det kan være aktuelt å etablere seg med ny, publikumsretta virksomhet. Det er derfor av interesse for hele befolkningen i Inderøy, ikke bare for beboere ved og i planområdet, at dette området blir best mulig utformet og best mulig utnyttet. Det er kommunens ansvar å påse at samfunnsinteressene ivaretas i planprosessen. Dette taler for at reguleringsplanen bør være på et detaljert nivå for å ha juridisk bindende rammer for den videre saksbehandlingen. Intensjonen ved gjeldende regulering var å samle publikumsretta handel på grunnplan i området, med torg og lekeareal midt i området, og legge til rette for boliger i etasjene over. Videre at det skulle være en høy utnyttelse og en utforming av høy kvalitet med vekt på estetisk utforming. Alt med universell utforming. Dette er gode intensjoner som så langt som mulig bør videreføres også ny plan. I utgangspunktet vil det være en risiko for at området føles mindre som et tettstedssentrum og mer som et boligfelt dersom kommunen tillater at deler av arealet skilles ut til rent boligformål. Boligene vil utgjøre den ene "veggen" mot torget og parken. Det vil også kunne føre til at det blir mindre interessant å bygge ut det arealet som står igjen til forretning/kontor, da det blir mindre areal til disposisjon for formålet. Når saken nå har kommet på bordet som en reguleringsendring som en følge av dispensasjonsbehandling med tilhørende uttalelser, har rådmannen i det følgende vurdert planen med tanke på å komme med forslag til tillegg/ endringer som kan bøte på disse mulige ulempene. Arealformål og bestemmelser Fellesbestemmelser Det er intensjonen at parkeringsdekning for forretningsbebyggelse også skal gjelde kontor. Dette skrives fullt ut i bestemmelsenes punkt 2.2. Videre bør rekkefølgekrav til opparbeiding av uteoppholdsareal/park spesifiseres. Det bør komme tydelig fram at det er et skille mellom fellesareal og uteoppholdsareal/park, samt at rekkefølgebestemmelser for disse bør samles på et sted. Rekkefølgekrav for fellesareal flyttes fra punkt 2.3, med tilpasning i ordlyd, over til punkt 2.6 Rådmannen foreslår et tillegg til punkt 2.6 slik: Utomhusplan etter punkt 3.1 skal godkjennes av politisk utvalg før det gis byggetillatelse for bebyggelse i BB-1 eller B/F/K-2.

4 Innredning/møblering av fellesarealer, samt parkeringsareal, skal vises i byggesøknad og det gis ikke brukstillatelse til boliger før tilhørende fellesareal og parkeringsareal er ferdigstilt i samsvar med søknad. Det skal ikke gis ferdigtillatelse til boliger før tilhørende uteoppholds- og parkeringsareal er ferdigstilt i samsvar med søknad. Bolig/Forretning/Kontor, jf. Pbl 12-5 nr.1 Ofte vil man, i byggeprosjekter med krav om næring i 1.etasje og åpning for boliger i etasjene over, i mindre sentrale strøk måtte bruke deler av fortjenesten fra boligsalget til å finansiere næringsarealet. Dette aspektet gjør at det kan bli vanskelig å få bygd ut næringsarealet dersom det blir liggende uten mulighet for boliger i de øvre etasjene. Rådmannen foreslår derfor at det for arealet som skal huse minimum 1500 m 2 forretning/ kontor, legges til rette for at det kan bygges boliger i etasjen(e) over 1. etasje og at bebyggelsen kan ha en høyde opp til kote 22,5. Det representerer en nedtrapping i forhold til nabobygg fra byggetrinn 1 (kote 25) og det er i tråd med gjeldende reguleringsplan for området, og er dermed en forventet utnytting av området. Det er også i tråd med uttalelsen fra Fylkesmannen til dispensasjonssaken/ oppstartsvarselet. Dette foreslås konkretisert i bestemmelsene punkt 3.3 slik: Området tillates bebygget med bygningshøyder inntil kote 22,5 (3 etg) Bygningens første etasje skal ligge på nivå med første etasje i område B/F/K-1 og benyttes til publikumsrettet virksomhet som detaljhandel, servicebedrifter, kontorfunksjoner og lignende. I bygningens andre etasje kan det tillates boliger, forutsatt at kravet til minimum 1500 m 2 BRA forretning/kontor er oppfylt. Ved behov for kombinasjon av boliger og forretning/kontor i andre etasje, skal boligene legges samlet, adskilt fra forretning/kontor. En eventuell 3. etasje skal forbeholdes boliger. Byggegrense for B/F/K-2 foreslås lagt 7 m fra kant gang- og sykkelveg nordvest for området, som en fortsettelse av kanten av det som er opparbeidet torg p.t. Det gir en avstand på 14,5 m mellom byggegrensene, og minimum 16 m mellom bebyggelsen i Nessjordsenteret og B/F/K-2. Grensen er satt for å gi en viss grad av fleksibilitet, slik at tomta/bygget kan tilpasses den virksomheten som skal etableres der, samtidig som grensen er skjøvet noe inn på tomta for å sikre lys og rom mellom bygg. Også siktlinjen fra sørenden av torget/oppgangen fra gang- og sykkelvegen mot Ness gamle gårdstun og gangstien som skal etableres mot Nessveet, ivaretas. Dette er vist på bilde under.

5 Bildetekst: Stiplet strek er ca. byggegrense, blått rektangel er enkel illustrasjon av bygningskropp og grønn linje er ca. plassering av gangsti. BB-1, jf. Pbl 12-5 nr.1 I møte med arkitekt og utbygger ble nivået på første etasje innenfor BB-1 diskutert. Dette i forhold til at etasje med parkering ikke bør ha massive vindusløse/lukkede flater ut mot omgivelsene, og da særlig mot sørøst hvor terrenget er lavest. Arkitekten anbefaler at det bør være en høydeforskjell fra nivået på de offentlige arealene, herunder torg (kote 11,5) og park, til innvendig gulv på minst +75 cm for å hindre direkte innsyn i boligen. Dette skulle tilsi at hensynet til boligkvaliteten ivaretas med innvending gulv i 1. etasje på kote 12,25. Byggesaken er tenkt behandlet samtidig med plansaken og det er viktig at disse avklaringene kommer nå. Det er viktig for kommunen at dette hensynet fastsettes i juridisk bindene form i bestemmelsene for å ivareta forholdsmessighet mellom boligene og offentlig torg/park, samt det estetiske uttrykket mot omsorgsboligene som ligger sørøst for området (innvendig gulv der er kote 11,3). Rådmannen anbefaler at det tilføyes en bestemmelse under punkt 3.4 for BB-1 som følger: Bygningene skal danne en harmonisk helhet med omkringliggende terreng, bebyggelse, torget og parken, og gulvhøyde i første etasje må ikke overstige kote 12,5. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. Pbl 12-5 nr.2 Av hensyn til trafikksikkerhet, og for å skape en velfungerende gangtrasé gjennom området mot sjøen, er det viktig at gangtrafikken prioriteres gjennom gatetunet, og at det er tydelig markert hvor man skal gå og hvor traseen fortsetter (på fortau). Rådmannen foreslår følgende tillegg til bestemmelsene punkt 4. for å sikre dette: Gatetun må utformes slik at gangtrafikken gis prioritet og at det er tydelig hvor gangstien fortsetter nedover mot sjøen.

6 Lekeareal/Park, jf. Pbl 12-5 nr.3 Utkast til plan viser uteoppholdsareal/park på ca. 600 m 2. Dette er vel 200 m 2 mer enn først tiltenkt. Gangstien fra torget mot sjøen skal gå gjennom parken. Tillegg av grøntareal skaper en grønn sone på begge sider av gangstien fra torget ned mot sjøen. Hele parken skal være offentlig areal, vedlikeholdes av kommunen og skal fungere som en helhet sammen med torget. At leilighetene ligger noe høyere enn torg og park kan bidra til at disse offentlige arealene blir noe mindre privatisert som følge av nærheten til boligene. Næring på grunnplanet slik gjeldende plan legger til rette for, vil dog ha en mye større effekt i forhold til å offentliggjøre parken spesielt. Dette aspektet er det viktig å ivareta gjennom en utforming av arealet som gjør det naturlig for alle å benytte parken og gangstien. Rådmannen foreslår derfor å legge inn en bestemmelse under punkt 5.1 som sikrer skjerming mellom boligene og parken og som underbygger tilhørigheten parken har med torget: Området skal opparbeides slik at parkens offentlige karakter og samhørigheten med torget og gangstien ned mot sjøen underbygges. Det skal etableres et opplevd, visuelt skille i grensen mellom o_utopphold/park og BB-1 med beplantning eller enkel konstruksjon (f.eks. pergola) som har minimum 2 meters høyde. Konklusjon Planen sendes ut på offentlig høring som den er lagt frem for hovedutvalget. Bestemmelser som foreslås endret av Rådmannen for å ivareta de samfunnsmessige interessene i området, følger under med tillegg/endring uthevet: 2.6. Rekkefølgebestemmelser I samsvar med anbefaling i geoteknisk rapport fra , skal planer for større bebyggelse/anlegg (annet enn småhus/eneboliger) forelegges geotekniker for kontroll og vurdering av behov for supplerende grunnundersøkelser før det gis byggetillatelser. Utomhusplan etter punkt 3.1 skal godkjennes av politisk utvalg før det gis byggetillatelse for bebyggelse i BB-1 eller B/F/K-2. Innredning/møblering av fellesarealer, samt parkeringsareal, skal vises i byggesøknad og det gis ikke brukstillatelse til boliger før tilhørende fellesareal og parkeringsareal er ferdigstilt i samsvar med søknad. Det skal ikke gis ferdigtillatelse til boliger før tilhørende uteoppholds- og parkeringsareal er ferdigstilt i samsvar med søknad Område B/F/K-2 (kombinert bebyggelse bolig/forretning/kontor) Tomta kan bebygges med inntil 90 % BYA. Bebyggelsen skal inneholde minimum 1500 m 2 BRA forretning/kontor (inkl. lager). Området tillates bebygget med bygningshøyder inntil kote 22,5 (3 etg) Bygningens første etasje skal ligge på nivå med første etasje i område B/F/K-1 og benyttes til publikumsrettet virksomhet som detaljhandel, servicebedrifter, kontorfunksjoner og lignende.

7 I bygningens andre etasje kan det tillates boliger, forutsatt at kravet til minimum 1500 m 2 BRA forretning/kontor er oppfylt. Ved behov for kombinasjon av boliger og forretning/kontor i andre etasje, skal boligene legges samlet, adskilt fra forretning/kontor. En eventuell 3. etasje skal forbeholdes boliger. Det tillates ikke større produksjons- eller distribusjonsanlegg som medfører mye tungtrafikk, støy eller annen forurensing. Det tillates heller ikke forretninger med særlig plasskrevende varer som biler, båter, landbruksmaskiner etc. Arkitekturen skal tilpasses bebyggelse på område B/F/K-1 og BB Område BB-1 (Leilighetsbygg bolig) Området tillates bebygget med leilighetsbygg for boliger. Boligene skal bygges med parkeringskjeller. På grunnplan i bygget kan det tillates mindre innslag av forretning/næring under forutsetning av at tilfredsstillende kundeparkering løses. Området kan bebygges med høyde inntil kote 22,5. Bygningene skal danne en harmonisk helhet med omkringliggende terreng, bebyggelse, torget og parken, og gulvhøyde i første etasje må ikke overstige kote 12,5. Området kan bebygges med inntil 90 % BYA, og bebyggelsen skal minimum være 1500 m 2 BRA. Arkitekturen, og spesielt fasaden mot fv. 755, skal tilpasses eksisterende bebyggelse på område B/F/K SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Plassering av avkjørselspiler angitt på plankartet er veiledende. Krav i gjeldende vegnormal (pr dato Statensvegvesen Håndbok N100) gjelder for utforming av sikttrekant i avkjøringer og vegkryss. Gjennomgående gang-/sykkelveg (o_gang/sykkelveg) og torg (o_torg) er regulert som offentlige arealer. Kjøreveg, gatetun, parkering og fortau i tilknytning boligområde BB-1 er regulert som private areal. Privat gatetun og fortau kan ikke avsperres og skal holdes åpen for allmenn gangtrafikk mellom torg og friområdene mot sjøen. Gatetun må utformes slik at gangtrafikken gis prioritet og at det er tydelig hvor gangstien fortsetter nedover mot sjøen Kombinert grøntstruktur, o_utopphold/park Området skal opparbeides i sammenheng med torget og øvrige uteområder i henhold til godkjent utomhusplan jfr. pkt.3.1. Området skal være en del av en sammenhengende gang-akse fra gamle Straumen via etablert undergang under fv. 755 og videre og ned til småbåthavna ved Børgin. Området skal opparbeides slik at parkens offentlige karakter og samhørigheten med torget og gangstien ned mot sjøen underbygges. Det skal etableres et opplevd, visuelt skille i grensen

8 mellom o_utopphold/park og BB-1 med beplantning eller enkel konstruksjon (f.eks. pergola) som har minimum 2 meters høyde. Innen området skal det etableres lekeareal for boligene i BB-1, F/K/B-1 og F/K/B-2 i henhold til krav i pkt. 2.3.