notat nr august 2007 til Veidekke Eiendom AS v Gro Brodahl Frederich

Transkript

1 notat nr august 2007 siv. ing. Vidar Mjøs Fabrikkgaten 7B, 5059 BERGEN Tlf faks til Veidekke Eiendom AS v Gro Brodahl Frederich Gnr. 302 Ytrearne bnr. 13. Plan nr Saksnummer Revisjon E. Notatet oppsummerer endringer i planen, etter møter med kommunen 22. januar og 22. juni 2007, med grunnlag i følgende Innspill : - skisseprosjekt fra Rambøll AS for boligområdene B1 og B3, med snitt og soldiagrammer o mer konsentrert bebyggelse ; oppløste blokkstrukturer over felles garasjeanlegg. Atkomst til B3 direkte fra Peter Jebsens veg. Heis / livsløpsstandard. Større grøntareal ovenfor B3. Mindre belastning på eksisterende atkomstveger - forslag til todeling av planområdet : o Festtangen med planlagt ny tilkomstveg og alle arealer tilknyttet denne, tas ut av denne planen for å kunne behandles separat, begrunnet bl. a. med at krav fra antikvariske myndigheter om utstrakt vern (eller utgraving?) av fornminnelokaliteten på Festtangen med omgivelser vil virke kompliserende og forsinkende. Problemstillingene for dette delområdet kan løsrives fra planen forøvring uten at det i vesentlig grad påvirker eksisterende eller framtidige fysiske sammenhenger. Justering av planområdet : - Festtangen er nå tatt ut av planområdet. Området har annen dominerende grunneier og vil bedre kunne planlegges og utvikles som en egen sak - Langs Arnavegen er plangrensen justeres slik at det blir liggende igjen en uregulert korridor (for eventuell framtidig veg eller sti) Byggeområdene B1 og B3 : - områdenes avgrensing, tilkomst og byggegrenser er justert i henhold til skisseprosjekt fra Rambøll AS, presentert på møte på etat for byggesak og private planer 22. juni tidligere område B4 er nå inkludert i område B1. FV1 er kortet inn, og fellesområdet mot nabo i nord er redusert - i tidligere planforslag var B3 illustrert med to rekker (B3a og b) med atkomst fra nord via eksisterende felles sideveg til Peter Jebsens veg. Nederste rekke var illustrert med grunnplan på +47, øverste med grunnplan stigende fra +51 til +57. Med 9 meter mønehøyde relativt til grunnplanet ville absolutt mønehøyde på øverste bygg ligge på områdene B3a og b er nå slått sammen til ett byggeområde, med atkomst fra ny sideveg til Peter Jebsens veg i sør, og med et tilhørende større felles grøntområde mellom B3 og Arnavegen. Bebyggelsen er konsentrert nærmere Peter Jebsens veg, og illustrert med grunnplan / parkering på +38, utearealer på + 41 og +47, og gesims på +59,4.

2 YTREARNA side 2 Formålsendringer : - tidligere skissert deling av bnr. 185 (B8a, sett i sammenheng med tilstøtende arealer på bnr. 13), med tilhørende felles veg FV8 og grøntareal FG4 på bnr. 13 erstattes av følgende løsning : o Bnr. 185 avgrensen og illustreres i henhold til dagens situasjon o Arealet mellom Peter Jebsens veg og bnr. 185 reguleres til landbruksformål, i samsvar med dagens bruk. Grunneier vil i denne forbindelse bemerke at landbruksarealene alltid har, og fortsatt vil være, åpne for skiaktiviteter i vinterhalvåret, i tråd med friluftslovens bestemmelser om allemannsretter. - området omkring våningshuset, inklusive strandlinjen, endres fra boligformål til landbruksområde (L1). Det er ikke aktuelt å endre nåværende arealbruk i overskuelig framtid. - også skråningen sør for B3, inklusive bekken, (tidligere dels felles grøntareal, dels annet trafikkareal), forslås opprettholdt som landbruksområde (L3) - søndre tomt i B8c, samt område B9b, omdisponeres fra bolig til felles lekeareal. Tidligere felles lekeareal FL9 innlemmes i B9c. Grad av utnytting er nå angitt som prosent tillatt bruksareal %-BRA i samsvar med ny veileder T-1459, med bestemmelse om at areal til parkeringsareal i henhold til kommunens norm ikke skal medreknes. Plankartet Betegnelsene på delområdene er i hovedsak beholdt fra det opprinnelige og mer omfattende planforslaget, men kan eventuelt telles opp på nytt i sammenhengende rekke. Illustrasjonen for B1 og B3 er hovedsakelig i samsvar med skisseprosjektet fra Rambøll AS, med noen mindre tilpasninger. Tidligere snittplan og snitt er tatt ut av illustrasjonskartet. Reguleringsbestemmelsene er oppdatert og supplert, og følger vedlagt. Arealer og planlagt bebyggelse i planområdet fordeler seg nå slik det framgår av vedlagte tabell. 31. august 2007 Vedlegg : - plankart,.pdf, A1, 1 : illustrasjon,.pdf, A1, 1 : bestemmelser - arealoversikt

3

4 Plan nr. P saksnr Bestemmelser rev Vedtatt xx. xx. xx... BERGEN KOMMUNE Bydel : Arna Plan nr. P Reguleringsbestemmelser for : YTREARNA gnr.302 bnr. 13 m. fl Utkast 20. juli 2004 Sist revidert 31. august FELLES BESTEMMELSER 1.1 Utfyllende planer Det kan kreves utarbeidet detaljerte situasjonsplaner for de enkelte byggeområder før søknad om deling eller ny bebyggelse kan behandles. Planen skal vise ny bebyggelse med høyder, delingslinjer, veger, og arealer for lek og opphold. 1.2 Støyskjerming Støyutsatte områder forutsettes støyskjermet i henhold til gjeldende forskrifter. Antatt behov for støyskjerming i henhold til foreløpig støyanalyse er markert med symbol for støyskjerm på plankartet. Kommunen kan kreve støyskjermingen nærmere detaljert og dokumentert i forbindelse med søknad om tillatelse til oppføring av ny bebyggelse. 1.3 Rekkefølge Før innflytting i de enkelte boligområdene skal følgende være ferdigstilt : - nødvendige støyskjermingstiltak - uteoppholdsarealer og lekeplasser/samlingsplasser 2 BYGGEOMRÅDER FOR BOLIGER (pbl 25, 1.ledd nr. 1) 2.1 Generelt Områdene skal nyttes til boliger med tilhørende anlegg innenfor de begrensninger som er angitt på plankartet og i tilhørende bestemmelser 2.2 Atkomst, parkering og garasje Der atkomst til tomt ikke er vist på plankartet fastlegges den eksakte plassering i situasjonsplan ved byggemelding Antall parkeringsplasser beregnes og opparbeides i henhold til gjeldende parkeringsnormer i Bergen kommune Garasje kan, innenfor reglene i byggeforskriftene, oppføres i nabogrense, og sammen med nabogarasje under ett tak. Plassering av garasje skal være vist på situasjonsplan som følger byggemelding, selv om garasje ikke skal oppføres samtidig med bolighuset. 2.3 Tomteutnytting Utnyttingsgraden angis som %-BRA - bruksareal i forhold til grunnareal avsatt til byggeformål Felles parkeringsanlegg som er helt eller delvis under terreng, skal ikke inngå i beregningsgrunnlaget. 2.4 Uteoppholdsarealer Følgende kvalitetskrav gjelder for minst halvparten av minste uteoppholdsareal MUA (pkt ) - hensiktsmessig form og godt tilgjengelig fra boligen - gode lokalklimatiske forhold, herunder gode solforhold - ikke brattere enn 1 : 3 - støynivå skal ikke overstige 55 db - skjermet mot forurensning og strålefare Innenfor uteoppholdsarealet skal det opparbeides samlings/lekeplass på minst 100 m2 for hver 25. bolig og maks. 50 m fra boligen 2.5 Blokkmessig bebyggelse Områdene B1 og B3 skal nyttes til boliger i blokkmessig bebyggelse side 1

5 Plan nr. P saksnr Bestemmelser rev Vedtatt xx. xx. xx Inntil 20 % av golvarealet i område B1 kan nyttes til tjenesteytende funksjoner på forretningsmessig basis Tomteutnyttingen målt som %BRA skal ikke overstige : felt B1 80 % felt B3: 120 % Bebyggelsens høyde skal ikke overstige felt B1 + 43,4, avtrappes etter terreng felt B3: + 59, Minste uteoppholdsareal pr. boenhet (MUA) skal være 25 m2 2.6 Konsentrert småhusbebyggelse Områdene B9c skal nyttes til konsentrert småhusbebyggelse - rekkehus Tomteutnyttingen målt som %BRA skal ikke overstige 50 % Bebyggelsens mønehøyde skal ikke overstige 8 m målt i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå Minste uteoppholdsareal pr. boenhet (MUA) skal være 50 m2 2.7 Frittliggende småhusbebyggelse Områdene B2, B6, B8a-d, B9a og d, B13 skal nyttes til frittliggende småhusbebyggelse - eneboliger eller tomannsboliger I eneboliger tillates innredet 1 ekstra boenhet med bruksareal inntil 75 m Tomannsboliger skal deles vertikalt i to tilnærmet like deler Der forholdene ligger til rette med omsyn til grad av utnytting, atkomst, parkering, uteoppholdsareal og nabobebyggelse kan ytterligere deling til fire boenheter (firemannsbolig) tillates Tomteutnyttingen målt som %BRA skal ikke overstige : felt B2 25 % felt B8a 25 % felt B8b: 50 % felt B8c: 50 % felt B8d: 50 % felt B9a: 50 % felt B9d: 25 % felt B13: 50 % Bebyggelsens mønehøyde skal ikke overstige 8 m målt i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå Minste uteoppholdsareal pr. boenhet (MUA) skal være 100 m2 3 BYGGEOMRÅDER FOR ALMENNYTTIGE FORMÅL (pbl 25, 1.ledd nr. 1) 3.1 Område A2 skal nyttes til barnehage 4 TRAFIKKOMRÅDER (pbl 25, 1.ledd nr. 2) 4.1 Områdene skal nyttes til offentlige veganlegg, inndelt i kjørebaner, fortau, gangveger og annet trafikkareal som vist på plankartet. 6 SPESIALOMRÅDER (pbl 25, 1.ledd nr. 6) 6.1 Frisiktsoner Ved kryss og avkjørsler skal det i området mellom frisiktlinje og tilstøtende veger (frisiktsone) være fri sikt i 0,5 m høyde. 7 FELLESOMRÅDER (pbl 25, 1.ledd nr. 7) 7.1 Generelt Bruksrett til aktuelle fellesområder skal medtas i skjøte for nye eien-dommer eller seksjoner, uavhengig av eiendomsforholdene til grunnen 7.2 Felles veger og parkeringsplasser skal være felles for de eiendommer som vegene og plassene betjener 7.3 Felles grøntområder skal være felles for tilliggende boligområder eller gruppe av boligområder som det er naturlig å se i sammenheng. side 2

6

7 Ytrearna, 302 / 13 Areal og utnytting side 1 Areal og utnytting Plankart revidert 31. august 2007 BRA = bruksareal Illustrert bebyggelse Areal Regulert utnytting Bolig- BRA m2 parkering daa sum % BRA BRA m2 type stk snitt bolig reserve m2 Byggeområder for boliger B1 4, leiligheter B2 2, eks. eneboliger B3 3, leiligheter B8a 2, eks. enebolig B8b 2, tomanns B8c 1, tomanns B8d 1, tomanns B9a 1, tomanns B9c 1, rekkehus B9d 2, eks. enebolig B13 1,8 25, eneboliger Byggeområder for almennyttige formål A2 - barnehage 5,5 5, barnehage 1 Landbruksområder L1 9,0 L2 2,4 l3 2,6 14,0 Trafikkområder Peder Jebsens veg 10,0 Ytre-Arnavegen 6,0 16,0 Spesialområder Friluftsområde i sjø S1 2,4 S2 2,7 5,2 Fellesområder Felles veger FV 1 0,4 FV 2 0,6 FV 3 0,4 FV 4 0,9 FV 9 1,7 FV 10 1,7 Fgv3 1,7 7,3 Felles parkeringsplasser FP 3 0,2 FP 9 0,2 0,4 Felles grøntareal FG 1 0,3 FG 3 3,5 FG 6 0,4 FG 9 0,1 FG 10 0,4 4,7 siv. ing. Vidar Mjøs

8 Ytrearna, 302 / 13 Areal og utnytting side 2 Areal og utnytting Illustrert bebyggelse Areal Regulert utnytting Bolig- BRA m2 parkering daa sum % BRA BRA m2 type stk snitt bolig reserve m2 Felleareal, leik FL 5 0,9 FL 6 0,3 FL 8 0,5 FL 9 0,6 2,2 SUM delområder 79,4 Planområdet totalt 79,7 Avvik 0,3 Samlet antall boliger i regulerte herav eksisterende boliger 12 Nye boliger i regulerte boligomr 99 Boliger pr. daa regulert boligare 4,4 Boliger pr. daa planområde 1,4 siv. ing. Vidar Mjøs