optimisme i Rogaland VågenEiendom Finansiell uro, men fortsatt Nytt fra

Transkript

1 Nytt fra VågenEiendom...din spesialist på næringseiendom Nr årgang Finansiell uro, men fortsatt optimisme i Rogaland I Markedskommentaren på side 2-3 slår vi fast at det fortsatt er grunn til optimisme i eiendomsmarkedet i vårt distrikt. Base Property er en ny aktør i eiendomsmarkedet som tenker i nye baner. Les mer inne i bladet. Inflasjonen stiger; hva med rentene? Les mer på side 6.

2 Markedskommentaren: ved eiendomsmegler/daglig leder Arild Marvik, Vågen Eiendom Fortsatt grunn til optimisme i eiendomsmarkedet VÅGEN EIENDOM - din spesialist på næringseiendom i Stavanger. Vågen Eiendomsforvaltning AS ble etablert i 1998 og forvalter 48 sentrale eiendommer på til sammen ca m 2. Vi forestår såvel teknisk som økonomisk forvaltning og er engasjert i eiendomsutvikling/ konseptutvikling. Selskapets ansatte har allsidig teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse, i tillegg til bred markedskontakt. Vågen Eiendomsmegling AS ble etablert i 2000 og er engasjert i nærings- og prosjektmegling. Våre meglere har mange års erfaring fra markedet og utnytter aktivt et stort nettverk ved utføring av våre oppdrag. Vågen Drift AS ble etablert i 2006, og er et driftsselskap som leverer vaktmestertjenester til eiendommene vi forvalter. Fjoråret ble et rekordår for næringseiendom også i Stavanger-regionen både med hensyn til: Yield nivå Leiepriser Omsetningsvolum Dette var ikke tilfeldig. Stavanger-regionens næringsliv strutter av sunnhet. Utrykksformen det går så det griner er snart oppbrukt. Høye energipriser medfører stor aktivitet innen oljebransjen i vår region og utfordringen er å skaffe nok kvalifisert arbeidskraft. Med etablering av nye arbeidsplasser i Rogaland i både 2006 og 2007 og med en forventning om ytterligere nye arbeidsplasser i 2008 er det innlysende at dette er den største utfordringen for det lokale næringslivet, men dette gir også behov for nye arealer. Yield 2007 ble i Stavanger-regionen toppet av salget av Trallfa Eiendom sine eiendommer på Forus til en samlet verdi på ca. kr. 500 mill. Dette tilsvarer en netto yield på henholdsvis 5,3% for kontoreiendommene og 6,1% for handelseiendommene. Ikke bare Olav Underhaug, eier av Trallfa Eiendom, kunne fryde seg over fjorårets resultater i eiendomsmarkedet. Stavanger-regionen opplevde rekordomsetning i 2007 og til særdeles gunstige priser med yieldnivåer fra nevnte 5,3 til rundt 7%. Med et høyere rentenivå enn gjennomsnittet for fjoråret, bankenes økte fundingkost og marginkrav, tror vi at avkastningskravet fra eiendomsinvestorene vil stige med i hvert fall 1% i Leiepriser Veksten i det lokale næringslivet slår selvsagt ut i etterspørsel etter lokaler. Vågen Eiendom har i dag problemer med å tilfredsstille alle henvendelsene om leie av lokaler innen alle segmenter. Dette sier oss at leieprisene i vår region skal videre oppover, og husk, vi har enda et godt stykke opp til leienivået på midten av 80- tallet omregnet til dagens kroneverdi. Videre utgjør leiekostnadene i dag en mindre andel av bedriftens totale kostnadsbilde sammenlignet med samme tidsperiode. Ser vi på leiekostnadene i forhold til personalkostnadene fra 80-tallet, er resultatet det samme. I kampen om de gode hodene blir også lokalenes kvalitet en viktig faktor. Det samme gjelder også beliggenhet, spesielt i forhold til tilbudet på kollektiv transport. Så det gamle utrykket om en eiendoms attraktivitet, og dermed verdi = beliggenhet x 3, er fortsatt høyst aktuelt. Som sagt tror vi i Vågen Eiendom at leieprisene skal videre opp, spesielt når vi ser at tilgangen på nye arealer i de nærmeste to årene er liten i forhold til forventet vekst i etterspørselen. Dette gjelder ikke i samme grad for butikklokaler, som vi mener er tilnærmet fullpriset i forhold til omsetning og inntjeningsevne. Kraftig økende byggepriser pga økte lønnskostnader i et stramt arbeidsmarked, i tillegg til stigning i materialkostnadene, indikerer også at gode eksisterende eiendommer vil holde seg i verdi. Med økte kostnader både på kapital og bygg, er spørsmålet om det blir regningssvarende å investere i nybygg. Et annet problem for prosjekterte bygg er at eiendomsutvikleren /finansieringskilden ofte krever en utleiegrad på 60-70% før en setter i gang prosjektet. Med en byggetid på bortimot to år må leietaker ta beslutning om flytting langt tidligere enn hva som oftest er ønskelig spesielt blant små bedrifter. De fleste virksomheter starter vurderingen av eventuelle nye lokaler når det gjenstår 9-15 måneder av løpende leiekontrakt. Dette forhold frykter vi vil føre til at en del prosjekterte nybygg ikke blir realisert. Hvis investeringslysten avtar, blir presset på eksisterende lokaler enda større. Stavanger sentrum har i løpet av de siste to årene hatt en vekst i leieprisene på kontorlokaler på over 40%. Forus og andre aktuelle områder rundt Stavanger har ikke hatt samme stigning, men vi forventer at disse områdene vil komme sterkt tilbake i neste to-års periode. Da finner en nemlig ikke ledige lokaler i sentrum. Optimismen er som en forstår stor i Stavanger-regionen. Meldingen i begynnelsen av februar om ConocoPhillips planer om å investere i størrelsesorden 100 milliarder i Ekofiskområdet, og som gjør feltet drivverdig fram til 2050, legger ikke akkurat demper på optimismen. Vil dette også slå ut i økte eiendomsverdier? Eiendomsverdiene - Høyere renter Nyansatte hos Vågen Arnstein Helle (44) Arnstein er ansatt som vaktmester i Vågen Drift. Han startet 1. juni i fjor, og har rukket å bli varm i trøya i jobben. Arnstein er utdannet mekaniker, og har mange år bak seg i Aspelin Stormbull. Til Vågen kom han fra Stavanger kommune, der han jobbet som driftsoperatør. For tiden er han oftest å finne på bygg på Forus og i Tanganger, men vaktmesterteamet overlapper hverandre ved behov. - Bankenes økte marginkrav - Bankenes reduserte utlånsevne/villighet og dermed høyere krav til egenkapital - Redusert egenkapitaltilgang til eiendomsfond og andre finansielle aktører taler for en nedgang i eiendomsverdiene. Vi mener likevel at høyere leier over tid vil oppveie dette. Vår prognose er derfor at eiendomsverdiene i vår region vil forbli tilnærmet uendret i et 2-3 års perspektiv, selv om vi kan komme til å se en viss nedgang i år. Dette vil eventuelt ramme spesielt de større eiendommene som de store finansielle aktørene har slåss om. Men som nevnt tidligere vil beliggenhet og kvalitet bli enda viktigere, og vi vil se større differensiering i eiendomsverdiene ut fra beliggenhet og kvalitet. Motstykket til vårt markedssyn er nedturen for de børsnoterte eiendomsselskapene. Vår oppfatning av dette er at nedgangen i de børsnoterte eiendomsselskapene og eiendomsfondene har sin årsak i den generelle børsnedgang, ikke i underliggende verdier. Beate Hagland Rønning (32) Beate startet som salgs- og markedskoordinator i Vågen Eiendom i august i fjor. Hun har allsidig bakgrunn. Utdannelsen er diplommarkedsfører fra BI i tillegg til engelsk og historie grunnfag. Hun har jobbet som visningsansvarlig og backoffice i EM1, med utleie i Boligbyrået (nå Relocation) og tre år med forsikring. Geir Olav Frøiland (41) Geir Olav er ansatt som vaktmester i Vågen Drift. Han startet 1. februar i år. Bakrunnen er mange år som tømrer. Om jobben hos Vågen er ny ennå, har han funnet seg godt til rette. Som de øvrige vaktmestrene har han spesielt ansvar for enkelte bygg, men er det tid tar han mindre tømmermannsjobber innimellom, Hva kan gå galt? - internasjonal finanskrise fører til høyere renter enn forventet - resesjon i de store markedene og dermed negativ markedspsykologi - eiendomsfondene må selge pga store innløsninger fra andelseierne er de mørke skyene på en ellers blå himmel. Vi tror spesielt det første punktet er viktig og vil eventuelt forsterke de to andre punktene. Konklusjon Eiendomsmarkedet i Stavanger-regionen i de neste to årene vil kjennetegnes ved - arealmangel - høyere leiepriser, men med mindre vekst i prisene enn hva vi har sett de siste to årene - eiendomsverdiene utvikler seg i takt med konsumprisindeksen Per Skretting (37) Per Skretting startet som forvalter i Vågen Eiendomsforvaltning 3. september i fjor. Han kom da fra Eurest Support Services der han hadde ansvaret for teknisk byggdrift, og ble først kjent med Vågen som leietaker! Per er opprinnelig utdannet som rørlegger, og har videreutdannet seg innen økonomi og ledelse. 3

3 Base Property Kjetil Andersen Alfred Ydstebø FAKTA: Påbegynte prosjekter: Offset trykkeri: 4700m 2 10 eneboliger Norwegian wood 10x150m 2 Oppstart i år: Hotell Løkkeveien 6700m 2 Hangar på Sola 2400m 2 Forus Office Arena m 2 Elkjøp butikk: m 2 Vi var heldige å få et møte med styreformann Alfred Ydstebø og daglig leder og partner Kjetil Andersen. De har nylig flyttet inn i de øverste to etasjene i Hospitalsgata 4, midt i Stavanger Sentrum. Moderne, lyst og med fantastisk utsikt utover byen fra kontorene. På toppen; et moderne møterom, med alt av tenkelig teknisk utstyr. Vil tilpasse etter behov - Vi skal bygge for fremtiden. Det er det som er drivkraften, sier Ydstebø. - Jeg har jobbet med eiendomsutvikling gjennom Acta i mange år, og er opptatt av at vi ikke skal tenke firkantede bokser og hva som er mulig innenfor dem når vi bygger for våre leietakere. Vi skal tenke kundens behov, fremtidige ønsker, miljø og funksjonalitet, samt at byggene blir spesialtilpasset dette. Vi skal tenke nytt, fremtidsrettet, og uten grenser, sier en smilende styreformann. Han har satt telefonen på lydløs, men kikker på den hver gang den ringer. - Jeg holder på med noe som må ordnes før kl 17, så Building the future Base Property ble stiftet høsten Etter de første ansettelsene i februar 2007 begynte ballen forsiktig å rulle, og i dag er det få som ikke har hørt om ett av de mange prosjektene Base Property er involvert i. dere får ha meg unnskyldt når den telefonen ringer, sier han, mens han forklarer videre. Ung, kreativ kompetanse - Målet mitt med alt jeg er involvert i er å bygge opp en ung, kreativ kompetanse. En kompetanse som vil ha faglig tyngde, samtidig som den fremdeles er ung, med mange år foran seg. Gjennom flere år har jeg fulgt med Andersen, Thulin og Njå i deres meritter i PRIVATmegleren. De representerer en nytenkning, kreativitet og en gnist en ikke alt for ofte ser. Derfor ønsket jeg et samarbeid med dem, slik at vi kunne starte et firma som ikke tenker A4. Jeg tror på menneskelige verdier, og kreative løsninger - med solid kapital i bunnen for å sette det litt på spissen, sier han med et lurt smil om munnen. Telefonen han har ventet på ringer i det han avslutter, han takker høflig for seg, og løper ned trappene for å ta telefonen. Fruktbart samarbeid - Jeg tror også at den kombinasjonen vi nå har med Base, sammen med COIL investment group og de analytiske egenskapene dette selskapet kan tilføre oss vil gi oss et stort konkurransefortrinn, uavhengig av hvor markedet på sikt måtte føre oss. For etter hvert som Base vokser til, er det ikke sikkert at Stavangerområdet skal være eneste markedet å operere på. Ydstebø har gått internasjonalt før. Men, du vet: En må lære å krype før en kan gå.. Det får derfor bli noen lokale prosjekter først, før vi eventuelt tar spranget ut i den store verden. Tilbake til fremtiden: Hvordan jobber Base fremover; Hva er planene og visjonene? - Vi skal bygge for fremtiden. Målet vårt er å være i øvre skiktet når det gjelder kvalitet, løsninger og miljø, både m.h.t. miljøvern og arbeidsmiljø. Og vi skal være på hugget, og tenke nytt hele tiden, sier Andersen. Det er harde mål de har satt seg, og lite tyder vel på at de blir arbeidsledige med det første heller. - På det ene året vi har vært i drift har vi allerede leid ut m 2. Ingenting er ferdig enda, men det er prosjektert og igangsatt. Vi har til sammen m 2 som er prosjektert, hvorav m 2 er godkjent og innlemmet i kommunale planer. - En kan si det slik at vi allerede har leid ut halvparten av det vi for tiden har tilgjengelig, sier en fornøyd Andersen, og lener seg tilbake i den sorte skinnsofaen, mens han kikker utover Stavanger sentrum. - Jeg tror vi har ett fortrinn der, sier han. - At vi ikke tenker firkantet, og tradisjonelt. Vi skal tilpasse. Det er nærmest en del av målsetningen vår å være utradisjonelle og gå nye veier. Eller sagt på en annen måte: den dagen ikke vårt firma, som utbygger, eller de som leier hos oss er stolte av bygget, har vi gjort det feil. Praktbygg en symbolverdi i et presset arbeidmarked -I et så presset arbeidsmarked som en opplever nå, er det andre faktorer enn lønn og pensjonsforsikringer som teller inn i jakten etter arbeidstakere. Det er klare indikasjoner på at arbeidsmiljøet, kantine, trivsel og stolthet overfor arbeidsplassen rent fysisk har mer betydning. Og det ønsker vi å utvikle videre gjennom våre bygg, slik at vi på en måte kan tilby våre leietakere trygge ansettelser. Leietaker avler leietaker -Alfreds filosofi, som han har prentet inn i strategien vår, er at om en leietaker er fornøyd, vil det generere flere leietakere. Dette tror vi kan finne sted om vi hele tiden tiden tilpasser byggene våre etter leietakerne, og tenker fremtidsrettet når vi planlegger. Dette kan visualiseres med hotellet på Løkkeveien. Sammen med Seabrokers Eiendom og leietaker har vi her kommet frem til et helt nytt urbant konsept som kommer til å bli helt enestående. Leietaker ønsker å gjøre dette til det råeste konseptet innefor hotellbransjen i Stavanger, og det passer helt i tråd med den filosofien vi har. Vi antar at en leietaker som Choice vil få synergieffekter om vi klarer å gjøre dette til det vi håper på. Hvor går veien videre? Vi kommer til å fortsette fokuset, og har som mål å leie ut det vi har. Base Property skal være et rent utviklingsselskap, og vi skal ikke eie bygg selv. Vi kommer til å selge de ferdig utviklede og utleide byggene på det åpne markedet, slik at vi frigir kapital til nye flotte prosjekter. Til utleiemegler bruker vi selvfølgelig Vågen Eiendom, og ser jo at vi gir dem litt av en utfordring av og til. Flere av prosjektene er basert på at de blir utleid før de bygges, så de må være flinke å se løsningene. Men med sitt internasjonale nettverk, og den måten de jobber på, regner vi med å få god hjelp fra dem. Forus Business Center Team Trade Forus Offset Arena Forus Offset Arena

4 Næringseiendommer til salg og utleie Inflasjonen stiger, hva skjer med rentene? Salg av Bjørn Sivertsen, Sparebank1 SR-Bank, Markets Den siste tids uro i finansmarkedene har fått pengemarkedsrentene til å stige langt mer enn renteøkningene fra Norges Bank skulle tilsi. Styringsrenten ligger i skrivende stund på 5,25% og ville under normale omstendigheter gitt en 3mnd NIBOR rente på ca 5,55%. Dagens renter er langt høyere og 3mnd NIBOR har vært så høyt som 6,18% den 7 mars. Kan denne utviklingen fortsette og hva skal til for at rentene stiger ytterligere?, eller faller fra dagens høye nivåer? Høye pengemarkedsrenter skyldes hovedsakelig finansuroen som ble utløst av fall i boligprisene i USA og Subprime krisen som markedene har slitt med siden sommeren Internasjonalt har bankene tatt avskrivninger i 100 milliarders klassen i USD. Vi har siden ifjor senhøst hatt unaturlig høye pengemarkedsrenter. Dersom usikkerheten i de internasjonale finansmarkedene avtar vil situasjonen igjen normalisere seg og rentene vil kunne falle tilbake med omlag 0,5 % fra dagens nivå. Hvor lang tid vil så dette ta? Over sommeren? Ut året? Ikke godt å si, men de største optimistene tror det verste er over i løpet av sommeren, pessimistene ser ut Mens vi venter på at den internasjonale finansuroen skal avta, har Norges Bank sine utfordringer å stri med. Vår råvarebaserte økonomi har foreløpig ikke merket mye til den økonomiske nedturen. Det norske arbeidsmarkedet er fortsatt rekordsterkt, låneveksten høy, inflasjonen tiltagende og årets lønnsoppgjør ser ut til å bli dyrt. Dette gjør at det blir vanskelig for Norges Bank å sette ned styringsrenten i takt med våre handelspartnere. Gjedrem har uttalt at det ikke er usannsynlig at Norge må leve med et høyere rentenivå enn våre handelspartnere i lang tid fremover dersom inflasjonen skulle tilta i Norge. Konsumpriser: 5 Gjedrem kan håndtere utfordringene med det høye aktivitetsnivået i økonomien med en høyere rente. Konsumentene får dårligere råd ved at renteutgiftene på boliglån blir høyere og generell etterspørsel faller. Høye renter fører til sterkere krone som virker bremsende på økonomien gjennom dårligere konkurranseforhold i eksportindustrien. Avveiningen mellom på den ene siden å roe tempoet i norsk økonomi samt nå målet om en inflasjon på 2.5 % må vurderes mot faren for høye renteforskjeller til EUR og konsekvensen av en for sterk valuta. Utfordringene i finansmarkedene synes å komme fra alle kanter og usikkerheten er større enn på lenge. Usikkerhetshåndtering og risikoreduserende tiltak kan være på sin plass i slike tider. Eiendomsprosjekter som er avhengige av forutsigbarhet i kontantstrømmen bør vurdere å betale en fast rente på sine lån dersom man er komfortable med nivåene på fastrentene (swaprentene). Dagens nivåer på swaprentene er vesentlig lavere enn pengemarkedsrentene. Man oppnår en gevinst fra dag 1 og får forutsigbarhet på kjøpet. Fast er billigere enn flytende renter Foliorenten 3 mnd NIBOR 5 års swap Kilde: Reuters EcoWin, SR-Bank 6,25 6,00 5,75 5,50 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25 4,0 PRINSENSVEI 8 Delvis utleid næringseiendom på Lura - Sandnes Brutto gfl. ca 3600 kvm Tomt ca 5300 kvm 900 kvm ledig Leieinntekter ca NOK ,- God standard og godt vedlikeholdt. RISAVIK HAVNERING 224 VELDEGÅRDEN Sentralt i Tananger Normalt god standard Kontorer i 6.etasje Ca 300 kvm Parkering på tomt Mulighet for felles resepsjon og kantine etter avtale BASE PROPERTY FORUS OFFICE ARENA Like ved Sola Golf klubb i ett spennende nytt område på Forus Prestisjekontorer Brutto glf. ca kvm Nybygget er utstyrt med morgendagens teknologi, miljøbevisste løsninger og tidløs design. ØVRE HOLMEGT 1 Stavanger Sentrum Topp moderne kontorer i Sjøhus Egnet både som butikk og kontor 118 kvm Mulighet for leie av parkering like ved Inflasjonsmål KPI, total KPI, kjerne 6 Kilde: Reuters EcoWin, SR-Bank Rentemarkedets oppfatning er at markedsrentene (NIBOR) skal ned mot slutten av 2008 og inn i 2009, og at vi deretter får en utflating i rentene. SR-Markets tror lønnsoppgjøret og stigende inflasjon kan tvinge Norges Bank til å heve styringsrenten til 5,5 % i juni. En normalisering av forskjellen mellom styringsrenter og NIBOR-renter tilsier da 3 mnd NIBOR på 5,75 % ved utgangen av VERKSGATA 42 Sentrum Stavanger Total renoverte kontorer Ca 1900 kvm Meget høy standard lokaler som kan skreddersys leietaker etter behov. SNEKKERVEIEN 24 Sentralt Sandnes med enkel adkomst til motorvei Kontor, høyt lager/produksjon og inngjerdet uteområder Ca kvm kontor og lager Ca 15 måls uteområde 7

5 A markedsavdelingen-as.no Returadresse: Vågen Eiendomsmegling AS Skagenkaien Stavanger MASKINVEIEN 14 Sentralt på Forus Utradisjonelt og moderne kombinasjonsbygg Ca 2000 kvm lager/ produksjon Ca 3500 kvm kontor Bygg med meget høy standard og smarte løsninger VÅGEN EIENDOMSMEGLING AS Tlf Faks e-post: VÅGEN EIENDOMSFORVALTNING AS Tlf Faks e-post: VÅGEN DRIFT AS Tlf Faks e-post: Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger