Transkript

1 VågenEiendom Nytt fra...din spesialist på næringseiendom Nr årgang Korreksjon i eiendoms- verdiene - men stabil etterspørsel etter næringslokaler

2 Markedskommentaren: ved eiendomsmegler/daglig leder Arild Marvik, Vågen Eiendom Rentekommentar av Bjørn Sivertsen, SpareBank 1 SR-Bank, Markets VÅGEN EIENDOM - din spesialist på næringseiendom i Stavanger. Vågen Eiendomsforvaltning AS ble etablert i 1998 og forvalter 55 sentrale eiendommer på til sammen ca m2. Vi forestår såvel teknisk som økonomisk forvaltning og er engasjert i eiendomsutvikling/konseptutvikling. Selskapets ansatte har allsidig teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse, i tillegg til bred markedskontakt. Vågen Eiendomsmegling AS ble etablert i 2000 og er engasjert i nærings- og prosjektmegling. Våre meglere har mange års erfaring fra markedet og utnytter aktivt et stort nettverk ved utføring av våre oppdrag. Vågen Drift AS ble etablert i 2006, og er et driftsselskap som leverer vaktmestertjenester til eiendommene vi forvalter. Korreksjon i eiendomsverdiene Økte renter og bankenes økte marginkrav har ført til at avkastningskravet for næringseiendommer har steget med rundt 1,5% hittil i år. Dette gjør at vi har fått en reduksjon i eiendomsverdiene. Verdiene ligger i dag på omtrent samme nivå som for to år tilbake. Utleiemarkedet er imidlertid fortsatt sterkt, og vi forventer ytterligere oppgang i leieprisene, om enn ikke så sterk stigning som vi har sett de siste årene. Leiemarkedet i Stavangerregionen er atypisk i forhold til Oslomarkedet. Det er ikke bank, finans og andre tjenesteytende næringer som har drevet leieprisene oppover i Stavangerregionen, men selskap som er direkte og indirekte leverandør til energisektoren. Dette faktum gjør etter vår mening leiemarkedet i vår region mer robust enn andre steder det er naturlig å sammenligne seg med. Et annet moment er at oljeservice næringen ikke er så ømfintlig for fall i oljeprisen som den mer leteorienterte delen av industrien. Yieldkravet opp ca. 1,5%. Sterkt leiemarked sikrer verdiene over tid. Vi forventer at etterspørselen etter næringslokaler vil holde seg stabil framover, men det er et tankekors at enkelte selskaper har redusert sine vekstanslag på grunn av manglende tilgang på kvalifisert arbeidskraft. Men som en motvekt mot redusert vekstanslag tror vi at økte renter, marginer og bankenes økte krav til egenkapital vil føre til at enkelte nybyggprosjekt blir skrinlagt og vi forventer derfor ikke dramatisk økning av ledige lokaler. Dagens ledighet ligger på anslagsvis 2%. Størst etterspørsel er det etter kontorlokaler opp mot kvm. og kombinasjonsbygg. I Stavanger sentrum er det i dag vanskelig å finne ledige lokaler, og vi ser at sentrum strekker seg sør- og østover. Spesielt er vi positive til utviklingen på strekningen sentrum til Hillevåg, hvor blant annet dobbelsporet Stavanger Sandnes med egen stasjon i Paradis gjør dette området lett tilgjengelig med kollektiv transport. Inflasjonen er økende og uroen i finansmarkedene ser ut til å vedvare Inflasjonen har vært på oppadgående trend gjennom våren og sommeren. KPI ble ved siste måling i juli 2,9% som er godt over Norges-Banks inflasjonsmål på 2,5%. Inflasjonstallet skulle isolert sett tilsi høyere renter og videre rentehevning fra sentralbanken. Ser vi på utviklingen i rentemarkedet den siste tiden, er fokus endret fra inflasjonsfrykt til frykt for lavere vekst, økonomiske tilbakeslag og resesjon. Den internasjonale finanskrisen brer om seg, og vi observerer fall i boligpriser og lavere etterspørsel i flere og flere land. Internasjonalt har bankene til dags dato tatt tap og avskrivninger på utrolige 500 milliarder USD. Mye tyder på at det vil komme en god del mer i løpet av høsten og vinteren. I det norske rentemarkedet har vi hatt en økning i 3mnd Nibor-renten fra 5,80% ved årsskiftet til 6,50% som vi har pr i dag. Styringsrentene fra sentralbanken er i samme periode hevet med 0,5%. Usikkerheten i finansmarkedet har således påført låntakerne en ekstra rentehevning utover det vi kan skylde på Gjedrem. For 5-års fastrente har utviklingen variert enda mer, fra 5,40% ved årsskiftet, til en topp på 6,35% i juni, til dagens 5-års rente på 5,75%. Den umiddelbare inflasjonsfrykten har avtatt etter at råvareprisene har falt kraftig fra toppen. Vi kan imidlertid ikke avskrive inflasjonsfaren av den grunn. Vi kan ha fått et varig høyere prisnivå på råvarer, og tiden med billige importvarer ser ut til å være forbi kroner spørsmålet er som alltid: Hva gjør man? Sitter man flytende og venter på en ny rentebunn eller sikrer man seg forutsigbarhet og får en lavere rente fra dag én? Svaret er dessverre ikke gitt og vil avhenge av den enkeltes ønske om forutsigbarhet, risikovillighet og evne til å betjene høye renter. Lite tyder på at Norges Bank vil gjøre helomvending med det første. Et rentenivå rundt 5,5% til 6,5% vil sannsynligvis holde seg de nærmeste årene. Vågen Drift AS: Vågen Eiendoms vaktmesterselskap Styret i Vågen Eiendom besluttet høsten 2006 å etablere sitt eget vaktmesterselskap til å utføre vaktmestertjenester for bygg under forvaltning i Vågen Eiendomsforvaltning AS. I denne beslutningen lå anerkjennelsen av viktigheten av å sikre stabile og kvalitetsriktige vaktmestertjenester. Vaktmesteren er en viktig person i kommunikasjonen mellom leietakerne og forvalter, både med hensyn til daglig drift og vedlikehold. En kan gjerne si at vaktmesteren er oljen i maskineriet på et hvert bygg. I følge Vågens manual skal vaktmesterinstruksen omfatte kontroll og oppfølging av for eksempel utvendig renhold, vedlikehold av inngangspartier, avfallshåndtering, sentral driftskontroll spesielt med hensyn på ventilasjon, kjøling og varme samt heis, og ikke minst brannsikring. Kvalitet og effektivitet Dette er viktige stikkord i oppbyggingen av vaktmestertjenesten. Det at vaktmesteren har førstehånds kjennskap til bygget sikrer en effektiv tjeneste til en riktig kvalitet. Ved å ha en gruppe av vaktmestere sikrer vi også kontinuitet på byggene både ved ferieavvikling og eventuell sykdom. Tjenester for leietakerne Vaktmesterne utfører gjerne oppdrag for leietakerne dersom det er ønskelig innenfor deres arealer i byggene. Det kan være mindre ombygginger, vedlikehold etc. Ved utføring av slike oppdrag kommer vaktmesterens kjennskap til bygget til god nytte for en effektiv utførelse. Vågen Drift AS Selskapet, som ledes av Per Henriksen, har i dag fem vaktmestere ansatt. Alle har håndverksbrev og/eller vaktmesterskolen og er dermed meget godt kvalifisert for å ivareta de viktige oppgavene i byggenes indre liv og ikke minst - de er klar for nye oppdrag. PER HENRIKSEN For Vikingfans kanskje best kjent som Pesien. Per Henriksen er ansatt som leder for Vågen Drift AS. Vi kommer tilbake med en nærmere presentasjon av ham i neste Nytt fra Vågen

3 Vi presenterer en kunde Johs. Lunde Eiendom posisjonerer seg for framtiden Johs.Lunde Eiendom as består av 14 entusiastiske medarbeidere. Selskapets filosofi er fundert på høy kvalitet på eiendommene og på personlig service, gjennom et aktivt og nært samarbeid med leietakerne. Selskapet har kontor i Varabergmyra på Sola. På bildet ser vi Rune Nysted (t.h.) og Frank Skjæveland. FAKTA: Johs. Lunde Eiendom as 14 ansatte Etablert Holder til på Sola Jobber innen bolig, fritidsboliger og næring/hotell Boligprosjekt ca. 800 planlagte boliger Fritidsboliger: ca. 600 prosjekterte hytter/leiligheter Næringsportefølje: ca kvm Fra grønnsakhandel til eiendomsutvikler Johs. Lunde konsernet er gjennom mange år kjent som transportfirma. Dette var også i en årrekke viktigste del av virksomheten. Et kort historisk tilbakeblikk forteller om et konsern med en forsiktig start som grønnsakshandler i Stavanger i Etter hvert vokste butikken, flyttet til Mariero, og behovet for transport økte. I 1987 ble Johs. Lunde Transport etablert. Firmaet startet med én lastebil som fraktet grønnsaker lokalt og til Østlandet. Bilparken vokste, og med kjøreoppdrag i Norge, Norden og Europa var biler med Johs. Lunde-logoen et hyppig syn. I desember 2006 ble Lundegruppens aksjer i det som utgjorde termoavdelingen solgt til Posten. Dagens transportvirksomhet i Johs. Lunde består av tørrlast og tanktransport. Nå er transport bare en del av Lunde-gruppens virksomhetsområder. For å møte framtiden har konsernet gjennomført betydelige omstruktureringer, og består av flere selskap som driver innen fritidsbåter, dekkhandel, verksted og eiendom. Satser på eiendom Forretningsområdet eiendom består av virksomhet knyttet til utvikling og utleie av næringseiendom i tillegg til utvikling og salg av bolig- og fritidsprosjekter. Virksomheten er organisert i selskapet Johs. Lunde Eiendom as. - Johs. Lunde Eiendom har lang erfaring innen utvikling av næringseiendom, forteller Rune Nysted. Som partner i selskapet jobber han hovedsakelig som prosjektutvikler, både innen næring og bolig. For å minke sårbarheten for konjunktursvingninger, satser vi både på næring, bolig og fritid. Etter hvert har vi opparbeidet en bred portefølje av næringseiendommer. Vi har som mål å være en betydelig aktør innen eiendomsutvikling, med fokus på utvikling og realisering av handel-, kontor-, hotell- og logistikkeiendom i Norge. Langsiktighet viktig -Vi jobber med lang horisont, og er opptatt av å sikre oss attraktive utbyggingsområder. Selskapet er i vekst, men vi skynder oss langsomt. Organisasjonen håndplukkes, legger Frank Skjæveland til. Han er leder for Bolig/Næring, og er ikke altfor bekymret om markedet blir noe roligere: - Det vil gi alle bedre tid, både planleggere, saksbehandlere i kommunene og ikke minst de som står for selve byggingen, sier han. Samtidig understreker han at de på ingen måte har planer om å trappe ned tempoet i selskapet: - Det blir bare andre utfordringer i å finne nye løsninger og idéer, smiler han. Spennende hotell-, konferanseog kontorbygg sentralt på Forus Forus Kontor- og Konferansesenter er et godt eksempel på nytenking. Sentralt beliggende på Forus kommer den kvm store eiendommen til å omfatte hotell med 250 rom (som er utleid til Scandic), konferansesenter, restaurant, kontorer, lagerlokaler og kombinasjonslokaler. - Det er stort behov for hotellsenger i Forusområdet. Kombinert med konferansefasiliteter for inntil 700 personer og restaurant som serverer både lunsj og middag, tror vi det vil bli en attraktiv eiendom å ha kontorlokaler i, sier Nysted optimistisk. Anlegget holder høy standard, med blant annet fjernvarme og fjernkjøling. Leietakerne får mulighet til skreddersøm for å få mest mulig egnede lokaler. Det er innendørs parkering i kjelleren i tillegg til gode parkeringsmuligheter utendørs på bakkenivå. Nysted har også tro på at bybanen, som kommer like ved, vil være svært positiv for de framtidige leietakerne. Første byggetrinn er klart til årsskiftet 08/09. Neste byggetrinn forventes klart våren Vi legger til rette for en byggeperiode med minst mulig ulemper for de som flytter inn i de første byggetrinnene, sier de to, og lover innvielsesfest på hotellet for alle leietakerne! FORUS KONTOR OG KONFERANSESENTER Forus Kontor og Konferansesenter ligger i Forusbeen, nær Statoils hovedkontor. Den planlagte bybanen får stoppested like ved. Med parkering både i kjeller og på bakkenivå, vil tilgjengeligheten bli svært god. Scandic er en langsiktig, offensiv leietaker, med 250 rom i hotellet. Hotellet er svanemerket og tilrettelagt for handicappede. I tilknytning til hotellet kommer konferansesenter med møterom i alle størrelser samt restaurant. De attraktive kontorlokalene er forventet ferdigstilt fra våren 2009 til sommeren Til leie: Unike lokaler i spennende nybygg med ferdigstillelse vår 2009 Kontorlokaler med fokus på miljø og moderne tekniske løsninger Ledig kvm Tilhørende hotell og konferansesenter Innendørs parkering

4 Nyansatt Næringseiendommer til utleie Brann sikring SNEKKERVEIEN 24 Sentralt i Sandnes med enkel atkomst til motorvei Kontor, høyt lager/produksjon og inngjerdede uteområder Ca kvm kontor og lager Ca 15 mål uteområde Karl-André Strandborg ny megler Med ansettelsen av Karl-André Strandborg (34) som ny megler, har Vågen Eiendom stryket sin juridiske kompetanse ytterligere. Strandborg er jurist, med en allsidig bakgrunn. Han har blant annet arbeidet i Forsvarets bygningstjeneste, Stavanger kommunes eiendomsavdeling, som dommerfullmektig i Stavanger og advokat. Strandborg kommer til Vågen fra stilling som fast ansatt advokat i advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA. Viktigste interessesfære er selskapsrett, og han har Bygg- og entrepriserett som spesialområde. - Jobben som megler i Vågen Eiendom er både spennende og utfordrende, sier han. - Det er en liten organisasjon, og alt blir veldig synlig, men miljøet er trivelig og vi jobber godt som team. Karl-André Strandborg er umiskjennelig bergenser, men liker seg godt i Stavanger. -Jeg er gift med en Stavanger-jente, og føler meg etterhvert som siddis - selv om jeg ennå kommer hem til Bergen, smiler han. Fritiden bruker han til å følge opp de to barna, noe som har ført til at han sitter i styret til Siddis Hockey. Er du som gårdeier klar over ditt ansvar? Gårdeier skal sørge for at eiendommen er bygget, utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende regelverk for forebygging av brann. Der andre har bruksrett, typisk en leietaker, plikter gårdeier å etablere samarbeidsordninger med leietakerne for å sikre at bestemmelsene i regelverket blir etterlevet. Men gårdeier kan ikke fraskrive seg sine forpliktelser og sitt ansvar gjennom avtale. Hvem er eier? Eier er den som har grunnbokshjemmel til eiendommen. Eierskapet kan være personlig eller en juridisk person, f.eks et aksjeselskap. Eier kan utpeke en forvalter til å ivareta sine forpliktelser og rettigheter, men eier kan ikke avtale seg vekk fra sitt ansvar. Ansvaret Eiendommen skal være bygget, utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter om forebygging av brann. Som hovedregel er kravene til brannteknisk utforming og utstyr ivaretatt når tekniske krav gitt i eller i medhold av gjeldende plan- og bygningslov er oppfylt. Det stilles krav til eiers branntekniske dokumentasjon av eiendommen. Dokumentasjonen skal bl.a inneholde tegning som beskriver byggets helhetlige branntekniske løsninger, beskrivelse av oppbygging og funksjonalitet av alle branntekniske installasjoner, kontroll- ettersyn- og vedlikeholdsrutiner for branntekniske installasjoner, beskrivelse av brannvernorganisasjon herunder fordeling mellom eier og leietaker i h.h. til avtale, generell branninstruks for eiendommen. Det er også viktig at brannboken oppdateres ved f.eks bygningsmessige endringer som har konsekvenser for de branntekniske løsningene. Vedlikehold Eier skal sørge for at kvalifisert personell foretar jevnlig kontroll, ettersyn og vedlikehold av installasjoner og utstyr etc. for å forhindre teknisk forfall som kan redusere brannsikkerheten. Regelverket sier ikke noe om hvor ofte kontroller, ettersyn/egenkontroller og vedlikehold/servicer skal foretas. Dette vil variere mye og må tilpasses den enkelte eiendom, bl.a ut i fra bygningsmessige og bruksmessige forhold. Det vil her være viktig å gjennomføre en risikoanalyse for nettopp å avdekke risiko og etablere gode rutiner for vedlikehold. Eier er ikke nødvendigvis selv kvalifisert til å etablere og gjennomføre rutinene og foreta vedlikeholdet. Da må det søkes råd hos eller inngås avtaler med kvalifiserte aktører på området. Bruker av eiendommen/leietaker Eier har hovedansvar for å dokumentere at eiendommen er forskriftsmessig bygget, utstyrt og vedlikeholdt hva angår brannsikkerhet. Men i hverdagen eller såkalt driftsfase kreves det også at brukeren, altså leietakeren, gjennom sine etablerte internkontrollrutiner gjennomfører tiltak som sikrer at deres virksomhet skjer, d.v.s. planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes, i samsvar med HMS-lovgivningen, jfr. internkontrollforskriften. Der eier ikke selv er bruker av eiendommen må han sørge for en oppgavefordeling mellom eier og leietaker gjennom tilsynsog samarbeidsordninger, tilbakemeldinger, kostnadsfordeling etc. En del av disse forhold blir avklart i leieavtalen, men ikke nødvendigvis, vi vil påstå sannsynligvis ikke alle. Artikkelen er ikke ment å være uttømmende, men tvert imot gi en innfallsvinkel til et meget viktig emne for gårdeier. Vi nevner stikkordmessig opplæring i brannvernarbeid, er det forskjell på krav til nye og eldre bygninger?, hva med særskilte brannobjekter, tilsyn fra brannvesenet etc. ØSTERVÅG 5 Flotte kontorlokaler i hjertet av Stavanger sentrum Totalrenovert/nybygg med planlagt sluttføring i desember 633 kvm kontor Mulighet for å skreddersy lokalene til leietakers bruk ØVRE HOLMEGATEN 1 Stavanger Sentrum Topp moderne kontorer i sjøhus Egnet både som butikk og kontor 118 kvm Mulighet for leie av parkering like ved RISAVIK HAVNERING 224 Fine lokaler med utsikt til hele havneområdet i Tananger Ledig 2500 kvm kontor fra november Felles resepsjon og kantine Parkering i tilknytting til eiendommen SANDVIGÅ 27 Kontorlokaler på Bjergsted med utsikt til innseilingen Moderne lokaler med meget god standard, nylig renovert Ca 185 kvm i byggets 2. etg Parkering på eiendommen Store cellekontorer + 1 stort møterom, samt noe åpent landskap og et flott kjøkken

5 A Returadresse: Vågen Eiendomsmegling AS Skagenkaien Stavanger markedsavdelingen-as.no Næringseiendom til utleie BASE PROPERTY Forus Office Arena Like ved Sola Golf klubb i ett spennende nytt område på Forus Prestisjekontorer - skreddersys etter leietakers behov Areal ca kvm Nybygget er utstyrt med morgendagens teknologi, miljøbevisste løsninger, tidløs design og høy eksteriørstandard Felles 1. etasje med resepsjon, loungeområder og kantine Innendørs parkering VÅGEN EIENDOMSMEGLING AS Tlf Faks e-post: megling@vaagen-eiendom.no VÅGEN EIENDOMSFORVALTNING AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no VÅGEN DRIFT AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger