GBNR 1/, 12, 713, ASK - ENEBOLIG, GARASJE, VEG OG UTOMHUSANLEGG - BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON

Transkript

1 GBNR 1/, 12, 713, ASK - ENEBOLIG, GARASJE, VEG OG UTOMHUSANLEGG - BEHANDLING AV SØKNAD OM DISPENSASJON Sakstittel: Gbnr 1/713 - Enebolig og garasje, veg og utomhusanlegg Tiltakshaver: Bjørg Bakkeland Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø 112/ Formannskapet Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2014/ INNSTILLING: Vedtak 1: Formannskapet avslår med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 søknader om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3. Formannskapet viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. Vedtak 2: Formannskapet avslår søknad om tillatelse til tiltak for fremføring av veg på gnr. 1 bnr. 12. Avslaget er hjemlet i plan- og bygningslovens 11-6 (rettsvirkning av kommuneplanens arealdel), sammenholdt med kommuneplanens arealdel. Som begrunnelse viser Formannskapet til at tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel for så vidt gjelder arealformål landbruk, natur og friluftsliv (LNF) og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3. Saken sendes partene med klagerett.

2 SAMMENDRAG Det er mottatt søknader om dispensasjon fra arealformål LNF og byggegrense mot sjø for fremføring av veg frem til eiendommen gbnr 1/713, samt oppføring av bolig og garasje på eiendommen. Det søkes også om tillatelse til tiltak for vegfremføringen. Søknaden behandles av formannskapet da rådmann er eier av gbnr 1/12, som veg fremføres over og som gbnr 1/713 grenser inntil. Administrasjonen vurderer at vilkårene for å innvilge dispensasjon ikke er oppfylt. Videre saksgang: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Det er mottatt 2 søknader om tiltak på gbnr 1/12 og 713. I søknad mottatt søkes det om dispensasjon og tillatelse til tiltak for veg på gbnr 1/12 frem til gbnr 1/713. Denne søknaden behandles som arkivsak 2013/7671. I søknad mottatt søkes det om dispensasjon for boligbygging på gbnr 1/713. Det søkes om dispensasjon for oppføring av enebolig og garasje på tomten. Denne søknaden behandles som arkivsak 2014/898. Da tiltakene har nær sammenheng finner administrasjonen det formålstjenlig å behandle søknadene samlet i en saksfremstilling. Gjeldende arealplan for området er kommuneplanens arealdel hvor arealet som berøres er vist med landbruk, natur og friluftsliv (LNF) som arealformål. Tiltakene er også beliggende innenfor 100-metersbeltet mot sjø hvor det etter pkt. 6-1 og 6-3 i kommuneplanens bestemmelser er forbud mot tiltak. De omsøkte tiltak betinger at det i medhold av plan- og bygningslovens (heretter omtalt som pbl.) 19-2 innvilges dispensasjon både fra arealformål LNF og byggegrense mot sjø i kommuneplanens arealdel. Begrunnet søknad om dispensasjon for veg er fremsatt i søknad mottatt Se vedlegg 1. Som begrunnelse vises det i hovedsak til følgende forhold: Det er tidligere gitt dispensasjon og godkjent fradeling av tomten til boligtomt. Vegen ble i den anledning omtalt og anlagt i etterkant av godkjenningen. Det har hersket usikkerhet ved om vegen den gang ble byggemeldt, men dette har vist seg vanskelig å bringe klarhet i. Vegen omsøkes derfor for å få ryddet opp i eventuelt ulovlig forhold og få ferdigattest på vegen. Vises til at vegen ikke er synlig fra sjøen i nord, samt at den er diskret og godt anlagt i terrenget. Videre at vegen ligger på et høydedrag langt over strandlinjen og at det ikke er mulig å komme direkte til området fra sjøen i nord. Vegen er anlagt og har vært etablert i over 15 år, uten at kjenner til at denne har vært til sjenanse eller ulempe for bruk av området. Begrunnet søknad om dispensasjon for enebolig og garasje er fremsatt i skriv av , mottatt Søknaden vedlegges i sin helhet som vedlegg 6. Som begrunnelse vises det i hovedsak til følgende forhold: Det er tidligere gitt dispensasjon og godkjent fradeling av tomten til boligtomt, og de forhold som den gang begrunnet dispensasjon gjør seg fortsatt gjeldende. Tiltaket vil ikke ha noen innvirkning på den frie ferdsel langs sjøen eller bruk av 100- metersbeltet. Det vises til at bebyggelsen foreslås plassert mer enn 80 meter fra strandlinjen og at adkomst fra sjøen til tomten er nær sagt umulig.

3 Byggene foreslås plassert i skråningen mot nord da det vil gi en diskret og naturlig plassering i terrenget, i tillegg til at en vil unngå inngrep i det flate partiet på tomtens høyeste partier. Tomten er sikret nødvendige rettigheter for veg, vann og avløp, og det ble ved fradeling godkjent utvidet bruk av avkjørsel fra kommunal veg. Etter godkjent fradeling er området ytterligere bebygget og flere tomter i LNF-området er bebygget med bolighus. Søknadene er nabovarslet i samsvar med pbl og 21-3, og det foreligger 3 kjente merknader til tiltakene. Det vises til gjennomgang under Vurderinger pkt. 1. Fra administrasjonen bemerkes at det ikke er krevd nabovarsling av naboer som ikke vurderes å bli berørt av tiltaket, selv om disse formelt sett er naboeiendommer til bnr. 12 som veg fremføres over. Det vises i så henseende til at det i pbl og 21-3 er åpnet for at det kan fritas for nabovarsling av naboer som ikke berøres av tiltak. Dispensasjonsspørsmålet har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for uttale. Det er ikke mottatt uttale fra noen av uttaleinstansene. Rådmann i Askøy kommune, Odd Magne Utkilen, er registrert som en av hjemmelshaverne til eiendommen gbnr 1/12, som vegen går over og som grenser inntil gbnr 1/713. Administrasjonen vurderes som følge av dette å være inhabil til å treffe vedtak i saken, jf. forvaltningslovens 6 3. ledd, sammenholdt med 1. ledd bokstav a. I henhold til delegasjonsreglementet fremlegges derav saken for formannskapet for behandling. Det presiseres for ordens skyld at avledet inhabilitet for underordnet tjenestemann i medhold av forvaltningslovens 6, 3. ledd utelukkende gjør seg gjeldende i forhold til å treffe vedtak. Underordnet tjenestemann anses ikke inhabil etter denne bestemmelsen til å forberede saken. Det foreligger heller ikke kjente opplysninger eller påstander om at administrasjonen på annet grunnlag skulle være inhabil til å forberede saken. Vurdering: 1. Nabomerknader Det er registrert 3 nabomerknader i saken. a. Merknad til veg fra eiere av gbnr 1/12 Rolf Bakkeland og Odd Magne Utkilen, datert , mottatt vedlegg 4 Opplyser at det ikke foreligger avtale mellom søker og merknadsstillerne om trase for tilkomstveg til gbnr 1/713, og at merknadsstillerne ikke kan godkjenne omsøkt trase. Fremholder at det er nødvendig med dialog mellom partene for å se på mulighetene for en avtale om alternativt vegløsning. Ansvarlig søkers kommentar, mottatt vedlegg 5: Viser til at det foreligger avtale om fremføring av veg til gbnr 1/713, og viser til erklæring fra Bergljot Møller Bakkeland av hvor det fremgår at: Den nye parsellen / eiendommen gis veirett over gnr 1 bnr 12 og frem til kommunal / fylkeskommunal vei. Veiretten består i at parsellen gis rett til å bruke den eksisterende veien, samt opparbeide vei frem til parsellen.. Retten er tinglyst i skjøte for gbnr 1/713. Det fremholdes at retten ikke kan tolkes på annen måte enn at tomten skal benyttes samme vegs om fører frem til gbnr 1/507 og 799, og derfra går videre frem til gbnr 1/713. Det opplyses videre at overføring av gbnr 1/713 med rettigheter er bekreftet i avtale mellom Bergljot Møller Bakkeland, Rolf Bakkeland og Bjørg Bakkeland. Videre at tomten er godkjent

4 fradelt med grunnlag i denne vegløsningen. Det fremholdes også at vegen allerede har vært opparbeidet med bakgrunn i disse avtale av Bergljot Møller Bakkeland med assistanse av Rolf Bakkeland, samt at alle parter har benyttet vegen siden den tid. Videre anføres at en annen vegløsning enn den opparbeidede vil medføre ytterligere inngripen i terrenget, hvilket ikke er ønskelig. Da det allerede er utført sprengning for omsøkt veg, taler dette for at denne traseen benyttes. Det bemerkes også at snuplass for tiltakshavers boligeiendom gbnr 1/799 er del av denne vegen, og at tiltakshaver er avhengig av denne snuplass for tilkomst til denne eiendommen. Administrasjonens vurdering: Pbl sier følgende om privatrettslige forhold ved behandling av søknader etter loven: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. I vurderingen av foreliggende søknad blir det avgjørende for Formannskapet å ta stilling til om det fremstår som klart at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Slik administrasjonen ser det fremstår det som klart at tiltakshaver har vegrett og rett til å fremføre veg over gbnr 1/12 og frem til gbnr 1/713 gjennom de tinglyste avtaler som er fremlagt. Det er imidlertid korrekt, som anført fra merknadsstillerne, at den nærmere trase ikke følger av de foreliggende avtaler. Sett hen til plassering i forhold til eksisterende vegløsning i området, at tilnærmet samme vegtrase ble lagt til grunn som tilkomstløsning ved behandling av fradeling, samt at vegtraseen allerede har vært opparbeidet, fremstår det imidlertid som nærliggende å legge til grunn at tiltakshaver innehar rettigheter for fremføring av den vegtrase som her omsøkes. En kan i hvert fall ikke se at det fremstår som klart at tiltakshaver mangler de rettigheter som søknaden forutsetter. Det foreligger da heller ikke grunnlag for å avvise søknaden fra behandling. Det presiseres at denne vurderingen ikke innebærer noen avgjørelse av privatrettslige forhold partene i mellom. Det presiseres videre at det ved en etterfølgende søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av bolig på gbnr 1/713 vil gjøre seg gjeldende andre krav til dokumentasjon på rettigheter. Det vises i så henseende til at det etter pbl vil være krav om at vegretter frem til offentlig veg må være sikret før byggetillatelse kan gis. Tilsvarende vil gjelder for løsning for vann og avløp. Administrasjonen finner det ikke påkrevd å ta stilling til dette ved denne behandlingen. b. Merknad fra medeier av gbnr 1/12 Rolf Bakkeland, datert , mottatt vedlegg 9 Bemerker at nabovarsel var høyst mangelfullt og at det derav har vert nødvendig å be om innsyn i søknadsdokumentene fra Askøy kommune. Disse ble mottatt Viser til tidligere merknader av og gjør disse gjeldende også for denne saken. Anfører at dispensasjonssøknad av inneholder en rekke faktafeil, herunder: Det er aldri gitt byggetillatelse på gbnr 1/713. Oppgitt avstand til strandlinjen og hele tiltaket ligger innenfor 100-metersbeltet.

5 Tegning 2001 og 3009 samsvarer ikke. Plassering av bebyggelsen vil fremstå som brutalt inngrep i 100-metersbeltet og medføre betydelig sjenanse og ulempe for fritidsmiljøet i Flensberghavn. Området er lett tilgjengelig både fra stranden i Flensberghavn og fra øst, og benyttes i dag som friluftsareal for beboere med adkomst fra Kirkevikvegen. Det er ikke gitt tillatelse til nyoppføring av boliger i området slik det hevdes i søknaden. I byggesak på gbnr 1/13 ble det lagt sterke begrensninger på den private vegen fra fylkesvegen. Det antas at søker må dokumentere vegretter over gbnr 1/14, og bemerkes at søker ikke har godkjenning for vegfremføring over gbnr 1/12. Parsellen er ikke tilknyttet offentlig vannverk eller privat avløpsanlegg. Bemerker at eiendommen har vært forsøkt solgt flere ganger, og at tiltakshavers behov for bolig synes dekket gjennom at bygning på gbnr 1/799 nylig er endret i matrikkelen fra hytte til bolig. Ansvarlig søkers kommentar, datert og mottatt vedlegg 13: Fremholder at merknadene er fremsatt for sent all den tid merknadsstiller verken har tatt kontakt med ansvarlig søker eller sendt skriftlig merknad til søker, slik loven foreskriver. Mener derfor at det skal ses bort fra merknaden i sin helhet. Bemerker at nabovarsel er korrekt utsendt, og at det bl.a. fremkommer hvor nabo kan henvende seg ved behov for ytterligere informasjon. Kommenterer anførsler om faktiske feil på følgende måte: Det er uomtvistelig at det i sak FM 104/97 er gitt tillatelse til å bebygge tomten. Bemerker at begrunnet søknad om dispensasjon fra 100-metersbeltet er fremsatt, og at avstand til sjø vil variere noe alt etter hvordan man måler denne. Det påpekes at terrengmessige forhold gjør at reell avstand er lengre enn målt i horisontalplanet. Videre bemerkes at bebyggelse på gbnr 1/507 og 12 både ligger nærmere sjø og har en mer ferdselshindrende karakter. Kan ikke se at det er noen uoverensstemmelse mellom tegning 2001 og Videre fremholdes at bygget er godt tilpasset terrenget. Det er ikke noen direkte adkomst mellom fritidsmiljøet i Flensberghavn og tomten grunnet høye stup i vest og nord. Naturområdene er også lite tilgjengelige fra øst grunnet gjerder satt opp av eierne av gbnr 1/12. Kan om ønskelig vise til eksempler på at det i området er godkjent oppføring av bygg innenfor både LNF-område, 100-metersbeltet og 30-metersbeltet. Viser til tinglyst vegrett, og bemerker at det allerede er fremført veg og snuplass til gbnr 1/799 og at avstanden fra denne til gbnr 1/713 er mindre enn 10 meter. Viser til tinglyst rett til tilkopling via private anlegg til offentlig vannverk. Viser til tinglyst rett til tilkopling til privat avløpsanlegg. Viser for øvrig til at fylkesmannen i forbindelse med behandling av fradelingssøknad for gbnr 1/12 har vurdert at arealet innenfor byggegrensen mot sjø og LNF-formål objektivt sett fremstår som egnet for bygging. I e-post av samme dag er det konkretisert en del eiendommer i området hvor søker mener det er godkjent tiltak innenfor LNF-område og 100-metersbeltet mot sjø. Administrasjonens vurdering: For så vidt gjelder merknader til nabovarslingen finner administrasjonen at denne har vært tilfredsstillende. Det vises i så henseende til gjenpart av nabovarsel hvor det fremkommer hva det søkes om dispensasjon for, samt at situasjonskart er vedlagt. Det er også oppgitt kontaktopplysninger dersom nabo har behov for ytterligere opplysninger. Det er også korrekt, som anført fra ansvarlig søker, at nabomerknader og eventuelle spørsmål til nabovarsel skal rettes til ansvarlig søker.

6 Selv om nabomerknad i dette tilfellet ikke er korrekt eller rettidig fremsatt finner administrasjonen likevel grunnlag for å kommentere de forhold som fremkommer i merknaden. Det vises i så henseende til at forvaltningen har et selvstendig ansvar for å se til at saken er så godt opplyst som mulig, jf. forvaltningslovens 17, og at relevante forhold derav bør vurderes som del av saksbehandlingen. Det bemerkes også at det primære formål med merknadsfristen ikke er å avskjære merknader fremsatt etter fristens utløp, men gi adgang til å fortsette saksbehandlingen uten å avvente evt. ytterligere merknader. For så vidt gjelder merknadsstillers anførsler vedrørende krav til rettigheter for veg-, vann- og avløpsløsning for eiendommen, bemerkes det fra administrasjonen at dette er forhold som det først vil være påkrevd å avklare ved søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av bolig på tomten, jf. pbl. 27-1, 27-2 og I denne omgang søkes det bare om dispensasjon, samt fremføring av veg. I forhold til fremføring av veg vises det for øvrig til den vurdering som er gjort over i forhold til pbl Det vises også til det som er sagt vedrørende eksisterende veganlegg i forhold til dispensasjonsvurderingen under pkt. 2. For så vidt gjelder de øvrige forhold vises det til dispensasjonsvurderingen under pkt. 2. c. Fellesmerknad fra eiere av gbnr 1/665, 780 og 1/740 Jermund Kongshaug og Tor Eliassen, datert , mottatt vedlegg 10 Opplyser at det ikke er mottatt nabovarsel. Videre bemerkes at hele området i dag er en viktig del av det helårlige lokale fritidsmiljøet, og at omsøkt bebyggelse vil være sterkt skjemmende. Særlig fra sjøsiden vil tiltaket være til skade og sjenanse for aktiviteter i naust- og strandområdet i Flensberghamn. Det bemerkes for øvrig at kommuneplanen er vedtatt for bare 1 år siden, samt at denne oppfattes å gi sterke føringer for arealdisponeringen og beskytte mot inngrep i områder som dette med stor allmenn interesse for bruksverdi og miljø. Eier av gnr. 1 bnr. 665 og 780, Jermund Kongshaug, har i skriv av , mottatt , trukket tilbake merknadene og opplyst at han ikke lenger har merknader til tiltaket. Se vedlegg 11. Ansvarlig søkers kommentar, datert og mottatt vedlegg 12: Nabovarsling er utført i dialog med kommunen, og en har varslet de eiendommer Askøy kommune har bedt om blir varslet. Gbnr 1/780 og 740 er ikke nabo til noen av tiltakene. Gbnr 1/665 er nabo til gbnr 1/12, men er av kommunen vurdert å kunne fritas for varsling av. Eier av gbnr 1/665 og 780 har også trukket tilbake merknadene og opplyst at han ikke lenger har merknader til tiltaket. Administrasjonens vurdering: Sett hen til avstand og topografiske forhold på stedet har administrasjonen vurdert å kunne frita for nabovarsling av eiendommen gbnr 1/665 i medhold av pbl og ledd hvor det åpnes for fritak for varsling av naboer som ikke berøres av tiltaket. Gbnr 1/740 og 780 er, som bemerket fra ansvarlig søker, ikke å anse som nabo eller gjenboer til tiltaket, og har derav heller ikke krav på nabovarsel. De øvrige forhold som fremholdes inngår som del av dispensasjonsvurderingen under pkt Dispensasjon Etter pbl kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

7 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, samt lovens hensyn, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende gjelder for arealer innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Administrasjonen kan ikke se at landbruksinteresser i særlig grad gjør seg gjeldende for arealet som berøres. Det bemerkes i så henseende at verken gbnr 1/12 eller 713 er registrert som landbrukseiendommer. Området er i markslagskartet registrert som Skog av særs høg bonitet, og regnes således ikke som dyrket eller dyrkbar mark. En kan for øvrig ikke se at de landbruksmessige interesser tilknyttet arealet gjør seg sterkere gjeldende i dag enn ved fradeling i Den ble den gang gitt samtykke til deling etter jordloven og bemerket at arealet ikke var ansett som spesielt drivverdig for landbruket. For så vidt gjelder hensynet til friluftsliv og allmennhetens ferdsel foreligger det ikke registreringer om at området har særlig verdi. Administrasjonen viser likevel til de forhold som er fremholdt i foreliggende merknader. Ut fra befaring på tomten er administrasjonen av den oppfatning at topografiske forhold på stedet legger en del begrensninger på mulighetene for ferdsel i området. Det vises i så henseende til at arealet vest og nord (mot sjø) for tomten fremstår bratt og i mindre grad egnet for allmenn ferdsel. For så vidt gjelder ferdsel i strandsonen vises det også at gbnr 1/713 er beliggende med en avstand til sjø på ca. 50 meter.

8 Selv om hensynet til ferdsel i strandsonen i liten grad vurderes tilsidesatt ved en dispensasjon i denne saken ser administrasjonen likevel ikke bort fra at gbnr 1/713, samt tilgrensende sør og øst for tomten, vil kunne ha en verdi for bebyggelsen i området i forhold til uteopphold og rekreasjon bl.a. for barn. Dette er også forhold som LNF-formålet skal ivareta og som det derav er relevant å ta hensyn til i en dispensasjonsvurdering. Det foreligger ikke kjente registreringer i forhold til kulturminner i området. For så vidt gjelder de øvrige hensyn vil omsøkt utbygging naturlig medføre en påvirkning på det biologiske mangfoldet i området ved at områder med naturlig vegetasjon utbygges. Undersøkelser i Artsdatabanken og Miljødirektoratets naturbase viser imidlertid ingen kjente registreringer i området som berøres av dette tiltaket. For så vidt gjelder landskapsinteresser vil skissert utbygging naturlig medføre en viss eksponering mot sjø i form av at både bolig og tomteopparbeidelse i noen grad vil være synlig fra sjøen. Det vises i så henseende til situasjonskart og terrengprofiler vedlagt som vedlegg 7 og 8. Tegningene viser at boligen for så vidt har en grei høydeplassering og plassering i forhold til terreng. Ved at boligen trekkes så langt mot nord på tomten vil boligen imidlertid bli noe mer eksponert enn ved en mer tilbaketrukken plassering. Det er også nærliggende å anta at en slik plassering vil medføre terrengoppfylling/forstøtningsmur av en viss størrelse for å oppnå en hensiktsmessig utnyttelse av arealet nord for boligen. Utomhusopparbeidelsen er imidlertid ikke synliggjort nærmere i søknaden. Administrasjonen anbefaler at det ved en eventuell dispensasjon stilles vilkår om at terrengoppfylling/forstøtningsmur nord på tomten må dempes mest mulig ned, samt gis en god estetisk utforming. Ved oppføring av mur bør høyden også begrenses ved at mur kombineres med skråfylling øverst. Med bakgrunn i overnevnte vurderes omsøkt tiltak å ha en viss negativ innvirkning på enkelte av de hensyn som ligger bak bestemmelsene det søkes om å dispensere fra, uten at virkningene vurderes som vesentlige. Som vist til innledningsvis skal det i dispensasjonsvurderingen også ses hen til de hensyn som fremgår av lovens formålsbestemmelse, dispensasjonens betydning for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, samt statlige og regionale rammer og mål. Administrasjonen finner i så henseende grunn til å fremheve hensynet til å sikre en planmessig styrt arealbruk. Etter administrasjonens vurdering er det forhold som tilsier at dette hensynet bør tillegges vekt i denne saken. En finner for det første grunn til å påpeke at man i forbindelse med forrige rullering av kommuneplanens arealdel vurderte privat innspill om å endre arealbruk for hele gbnr 1/12 til boligformål. Sett hen til gbnr 1/713 er omkranset av gbnr 1/12 på alle kanter vil vurderingen av et slikt innspill naturlig også omfatte denne eiendommen. I vurderingen av innspill som ble foretatt av Utvalg for teknikk og miljø var man negativ til en slik endring, og området ble derav opprettholdt som LNF-område. Arealbruk for det aktuelle området har således nylig vært gjenstand for en planmessig vurdering i forhold til bruk til boligformål, og man har der konkludert med at området ikke skal kunne benyttes til dette. Etter administrasjonens vurdering vil en dispensasjon i en slik situasjon klart undergrave den planmessige vurdering som er gjort, samt hensynet til en planmessig styrt arealbruk. For det andre påpekes det fra administrasjonen at eksisterende privat tilkomstveg fra fylkesvegen har en relativt dårlig standard. Som anført fra en av merknadsstillerne var dette bl.a. tema ved behandling av søknad om 4-mannsbolig på gbnr 1/13. I forbindelse med klagebehandling ble det den gang bl.a. opplyst følgende fra administrasjonen:

9 Den aktuelle vegen er bortimot 380m lang og betjener mellom 20 og 50 enheter, avhengig av hvor på traseen man befinner seg. 30 av disse enhetene ligger nord for Nyland gård. Vegen er trang og smal (ca m) men der er opparbeidet en rekke avkjørsler langs vegen som muliggjør forbipassering av biler. Hovedproblemet er vegstykket forbi Nyland Gård som er uoversiktelig og smal. Utvalget må her vurdere om dette anses som tilfredsstillende. Etter befaring av området fant Utvalg for teknikk og miljø å kunne godkjenne tiltaket under henvisning til følgende: Eksisterende veg er eneste adkomst til området som i kommuneplanen er avsatt til boliger. Eksisterende veg er lite trafikkert, det er ingen gjennomgangstrafikk, men kun adkomst til et begrenset antall eneboliger. Boligområdet er nærmest ferdig utbygget. Fartsgrensen er lav. Terrenget er flatt. Området er oversiktlig. Vegen er tilstrekkelig sikker. Selv om vegen ble vurdert som tilfredsstillende for den utbygging som den gang ble godkjent kan det etter administrasjonens oppfatning anses som prinsipielt uheldig å dispensere for oppføring av boliger utenfor byggeområder i en situasjon hvor eksisterende tilkomstløsninger er av så dårlig standard at det på sikt vil kunne hindre vanskeliggjøre fortetting innenfor avsatte boligområder. Når det gjelder søkers argumentasjon vedrørende tidligere godkjent fradeling, samt øvrig utbygging i området så kan administrasjonen ikke se at dette er forhold som i seg selv gir grunnlag for å fravike den arealbruk som er fastlagt gjennom kommuneplanens arealdel. For så vidt gjelder tidligere godkjent fradeling så er det på det rene at det i 1997 ble gitt dispensasjon og tillatelse til tiltak for fradeling av arealet som i dag utgjør gbnr 1/713, som boligtomt. Med mindre annet fremgår av vedtaket vil imidlertid en dispensasjon for fradeling i utgangspunktet ikke innebære at det også er innvilget dispensasjon for bygging. I de tilfeller hvor bygging omsøkes i nær tid etter fradelingen, og tiltaket utformes på en slik måte at man ivaretar de hensyn som gjør seg gjeldende i området, vil en likevel normalt også innvilge dispensasjon for bygging. I foreliggende tilfelle har det imidlertid gått så lang til fra dispensasjon i forbindelse med fradelingen ble godkjent, at en i mindre grad vil kunne legge til grunn at dispensasjonsvurderingen i forhold til bygging vil få samme utfall. Det vises i så henseende til den innskjerping som i mellomtiden har funnet sted i lovverket, både i forhold til dispensasjoner generelt og dispensasjoner i LNF-områder og strandsonen spesielt. For så vidt gjelder søkers henvisning til andre eiendommer i området hvor det er godkjent tiltak innenfor LNF-områder og 100-metersbeltet, så bemerkes det fra administrasjonen at prinsippet om likebehandling i utgangspunktet bare gjør seg gjeldende for saker som er like både i faktisk og rettslig henseende. Det understrekes i så henseende at det også skal mye til for å konstatere usaklig forskjellsbehandling i forhold til dispensasjonssaker, all den tid dispensasjonsvurderingen legger opp til at det skal foretas en konkret vurdering av de hensyn som gjør seg gjeldende for det konkrete arealet. For så vidt gjelder de gårds- og bruksnummer det henvises til fra søker så er disse gjennomgått av administrasjonen. Med unntak av saken det henvises til på gbnr 1/463 så skiller alle de andre sakene seg klart fra foreliggende tilfelle i faktisk og/eller rettslig henseende. Administrasjonen finner det ikke påkrevd å foreta en uttømmende gjennomgang av hver enkelt sak, men bemerker at mange av sakene gjelder tiltak beliggende i områder avsatt til byggeområde (område for bolig

10 eller LNF-områder med bestemmelser om spredt bebyggelse) og med andre byggegrenser mot sjø (30 meter). Disse sakene skiller seg fra foreliggende sak i rettslig henseende. Flere av sakene gjelder også tiltak i tilknytning til eksisterende bebyggelse, typisk fasadeendringer, tilbygg, garasjer, boder o.l.. Her vil det i dispensasjonsvurderingen måtte ses hen til at eiendommen allerede er bebygd, noe som gjør at sakene skiller seg fra foreliggende sak i faktisk henseende. For så vidt gjelder gbnr 1/463 så ble det i 2009 gitt dispensasjon fra arealformål LNF og byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet mot sjø for oppføring av bolig og garasje, samt fremføring av veg til tomten. I så henseende er saken sammenlignbar. Administrasjonens innvendiger i denne saken er derimot basert på en konkret vurdering av de forhold som gjør seg gjeldende for dette tiltaket, herunder bl.a. ferdsel og bruk av det aktuelle området, standard på veginfrastruktur i området og tidligere innspillsvurdering ifm kommuneplanens arealdel. En kan i så henseende ikke se at sakene er sammenlignbare, og det vurderes derav heller ikke som usaklig forskjellsbehandling om denne saken får et annet utfall. Konklusjon: Administrasjonen kan ut fra en samlet vurdering ikke se at de rettslige vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt. En dispensasjon vurderes å medføre en forringelse av flere av de hensyn som ligger bak bestemmelsene det dispenseres fra, samt en vesentlig tilsidesettelse av hensynet til en planmessig styrt arealbruk. En kan heller ikke se at det fra klager er anført forhold som har tilstrekkelig vekt til å kunne grunngi en dispensasjon for omsøkt tiltak. En overvekt av hensyn vurderes således å tale mot en dispensasjon. Det vises til sakens innstilling. Forslag til alternativt vedtak: Vedtak 1: Formannskapet gir i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, arealformål LNF og byggegrense mot sjø i bestemmelsenes pkt. 6-1 og 6-3. Dispensasjon gis for oppføring av enebolig, garasje og utomhusanlegg på gbnr 1/713, samt fremføring av veg frem til tomten over gbnr 1/12, som omsøkt. Dispensasjon gis med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formålet og 100-metersbeltet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Det stilles følgende vilkår for dispensasjon: Terrengoppfylling/forstøtningsmur nord på tomten må dempes mest mulig ned, samt gis en god estetisk utforming. Dersom forstøtningsmur oppføres må høyden begrenses ved at mur kombineres med skråfylling øverst. ( ) Saken sendes partene med klagerett. Vedtak 2:

11 I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 og 21-4 godkjenner Formannskapet søknad om tillatelse til tiltak for fremføring av veg på gnr. 1 bnr. 12, mottatt , på følgende vilkår: 1. Plassering Tiltaket skal plasseres og utføres i samsvar med følgende godkjente kart og tegninger, med de endringer som følger av vedtaket: TYPE DATERT MOTTATT JOURNALNR. Situasjonskart for veg /2013 Lengdeprofil veg /2013 Tverrprofiler veg / Ansvarshavende I medhold av plan- og bygningslovens 21-4, 22-3 og 23-3 godkjennes følgende foretak som ansvarshavende: GODKJENNING FAGOMRÅDE TKL. FIRMANAVN/SELVBYGGER SENTRAL LOKAL SØK Ansvarlig søker 1 Auctor Bergen AS X PRO Hele tiltaket 1 Auctor Bergen AS X UTF Hele tiltaket 1 Auctor Bergen AS X 3. Øvrige merknader/vilkår: a. Forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK, av 2010, legges til grunn. b. Fyllinger/skjæringer skal jordslås, tilsås og gis en god estetisk utforming. c. Vilkår for brukstillatelse/ferdigattest: i. Eventuelle saksbehandlingsgebyr må være innbetalt. d. Gebyr for saksbehandling må innbetales. Regning ettersendes (sendes tiltakshaver). Det vil ikke bli gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket før gebyr er innbetalt. e. Når tiltaket er ferdig, og før det tas i bruk, skal ansvarlig søker sende inn anmodning om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest vedlagt dokumentasjon i samsvar med plan- og bygningslovens 21-10, Forskrift om byggesak kap. 8 og vedtak i byggesaken. f. Bygningsopplysninger, generert av søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 bokstav a, c, d, e og g blir ført i matrikkelen i samsvar med matrikkellova og 5. ledd. g. Denne tillatelsen gjelder i 3 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9, 1. ledd. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon og tillatelse til tiltak for veg, mottatt Situasjonskart for veg mottatt Lengde- og tverrprofiler for veg, mottatt

12 4 Merknad til veg fra Rolf Bakkeland og Odd Magne Utkilen datert , mottatt Følgeskriv til søknad om veg og kommentar til merknad fra Bakkeland og Utkilen av , mottatt Søknad om dispensasjon for bolig og garasje, mottatt Situasjonskart for bolig og garasje, mottatt Terrengprofiler for bolig og garasje, mottatt Merknad til bolig og garasje fra Rolf Bakkeland datert , mottatt Merknad til veg, bolig og garasje fra Jermund Kongshaug og Tor Eliassen datert , mottatt Tilbaketrekking av merknad fra Jermund Kongshaug datert , mottatt Kommentar til merknad fra Kongshaug og Eliassen av , datert og mottatt Kommentar til merknad fra Bakkeland av , datert og mottatt Tilleggskommentar til merknad fra Bakkeland av , datert og mottatt Dokumentasjon på rettigheter ift veg, vann og avløp 16 Kopi av vedtak om fradeling av gbnr 1/713 Kleppestø, Siv Høgtun ordfører Knut Natlandsmyr fagsjef