Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65

Transkript

1 ÅMLI KOMMUNE SAKSUTGREIING Utv.saksnr: Møtedato: Utval: 15/ Formannskapet 15/ Kommunestyret Arkivref: 2015/263-1 Saksbeh.: Kristin Mood, Plan- og næringsleiar Avdeling: Plan- og næringsavdelinga Dir.tlf.: E-post: Saksordførar: Mona Liane Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG: Åmli kommune kjøper gnr 41 bnr 23 av Tore Finsrud for kr ,-. Åmli kommune kjøper gnr. 42, bnr 81 av Aaland AS. Åmli kommune selger lagerbygg med tilpasset tomteareal (ca m²) på gnr 42, bnr 40 til Aaland AS. Aaland AS betaler et mellomlegg på kr ,-. Kjøpesum inklusive kostnader Toppen, kr ,- finansieres med mellomlegget fra Aaland AS kr ,-, fond avsatt til næringsformål kr ,- og kapitalfond kr ,-. Avtaler om tidsplan for overtakelse og flytting og avtale med Otera må gjøres i etterkant av at denne saka er ferdigbehandlet. Plansituasjonen på Engenes må gjennomgås av planmyndighetene i forhold til nye tomtegrenser og nye formål. Saksframlegg: Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 Side 1 av 7

2 SAKSVEDLEGG GENERERT I INNKALLING: 1 Verdi bygning 42/81 Aaland AS 2 Verdi bygg 42/40 driftsbygning teknisk etat 3 Kalkyle driftsbygg teknisk/brannstasjon 4 Ny brannstasjon og driftsbygg teknisk avdeling. 5 Situasjonskart 41/160 SAKSVEDLEGG SOM LIGG PÅ NETTSIDA: Store saksvedlegg til saken blir lagt under Politikk og Dokument og linkar til politisk arbeid på kommunens nettside Til denne saka er det følgjande slike vedlegg: Ingen ANDRE SAKSDOKUMENT Ingen KORT OM SAKA: Saken forutsettes relativt godt kjent etter at den ble presentert i formannskapet 19. januar og i kommunestyret 26. mars i år. Hovedmålene i saken er å få til en positiv næringsutvikling gjennom etablering av et byggenæringssenter på Engenes og flytting av brannstasjon og teknisk uteavdeling der spesielt brannvesenet får godt tilpasset lokaler gjennom kjøp av det tidligere kraftverksbygget på toppen av Århuskleiva. Plan og næringsavdelinga hadde et møte med håndverkere i Åmli 8. desember 2014 for å drøfte en ny lagerhall på Hegna. De byggmestrene som var til stede på møtet ga klart uttrykk for et ønske om å ha sine lager i tett tilknytning til Åmli Trevare, der de allikevel er og henter ut mesteparten av materialene de bruker. Det var ikke interesse for nyetablering av lagerfunksjoner på kommunes areal på Hegna. Aaland AS har lenge ventet på at reguleringsplanen på Engenes skulle vedtas og prisene fastsettes for å kunne realisere planene om et nytt lagerbygg, butikk med utstillingsplass, kontor og fasiliteter for de ansatte i samme lokale, helst på Engens i nærheten av Åmli Trevare. Aaland har i dag butikken langs Fossevegen og lageret på Engenes. Det blir mye unødvendig kjøring og relativt urasjonell drift. Åmli Totalbygg som er lokalisert i et kontor på Veksthuset jobber med planer om et visningsrom der håndverkere på ulike fagområder kan stille ut materialer, vise løsninger og produkter utover det som allerede finnes hos Åmli Trevare. Konklusjonen på møtet 8. desember ble at området vis a vis Åmli Trevare der gamle vegstasjonen ligger er det optimale stedet for et fremtidig Byggsenter. Plan- og næringsavdelinga ble av formannskapet bedt om å utrede mulighetene videre og bidra til at planene blir realisert. Formannskapet utnevnte ordfører og Tellef Olstad til å være med i nødvendige prosesser med å få til noen avklaringer med de private aktørene som ble berørt av planene. Den kommunaltekniske virksomheten som drives i dag er i samsvar med reguleringsplanen for Engenes som ble laget ut fra de funksjoner som var på arealene når reguleringsplanen ble utarbeidd. Med den brede satsingen på næringsarealer på Engenes vil det klart være ønskelig å kunne rendyrke Engens Næringspark mest mulig som et attraktivt næringsområde. Når det nå har kommet fram høyst realiserbare ideer/skisser på å kunne få til et byggenæringssenter i området rundt eksisterende Åmli Trevare AS så har det vært spennende å se om det er mulig å få til helhetsløsninger som styrker næringsmiljøet i Engenes Næringspark. 8. desember hadde teknisk avdeling oppe ei sak i formannskapet, 14/97, om flytting av teknisk driftsavdeling og brannstasjonen. Bakgrunnen var brannvesenets behov for å flytte brannstasjon til andre sida av Åmfoss bru på grunn av akselrestriksjoner, samt mangelfulle garderobeforhold for brannvesenet ved dagens stasjon. Teknisk driftsavdeling behov for mer garasje- og lagerplass. Etter at denne saken var oppe i formannskapet og ble avslått har det nå oppstått en situasjon der en har en helhetsløsning der en oppnår to gode og fremtidsrettede handlinger samtidig og som gjør at saken om kjøp av nye lokaler for brannvesen/driftsteknisk avdeling kommer opp til ny behandling. For nærmere bakgrunn for denne saken vises det til F-sak 14/97. Saksframlegg: Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 Side 2 av 7

3 Den aktuelle eiendommen, Toppen, består av 4 bygningsenheter, garasjeanlegg, verksted / lager og velferdsbygg, totalt ca.780 m² brutto areal. MERKNADER/VURDERING: Engenes næringspark, starten på et Byggsenter I prosessen som har vært har kommunen fått en skisseløsning for et byggenæringssenter fra Åmli Totalbygg AS, som eies av 9 sentrale lokale aktører innen byggenæringen, har kommune fått en skisse for hvordan et slikt senter kan utvikles med utgangspunkt i lokalene til Åmli Trevare. Skissen viser hvordan nye bygg/aktører på tomta til teknisk avdeling i dag vil kunne danne et slikt senter. Det forutsettes at de nye byggene som etableres her ikke blir rene lagerbygg men inneholder en vesentlig del bestående av butikk og utstillingslokaler og kontor (skraverte bygg i skissen). Skissen viser også at Åmli Trevare på sin eksisterende tomt har potensiale for relativt store utvidelser av bygningsmassen. I samtaler kommunen har hatt med Arvid Engenes (daglig leder Åmli Trevare AS) bekrefter han at han er innstilt på å finne løsninger innenfor sin eksisterende tomt for utvidelse/nybygg av lagerlokaler for 3 eksisterende byggefirmaer i samsvar med deres ønsker. Aaland AS Kommunen har inngått en intensjonsavtale med Aaland AS. Aaland AS ønsker å kjøpe bygningen der teknisk driftsavdeling og brannstasjonen holder til i dag. Han vil ruste opp eksisterende bygg ved bl.a. å skifte kledning og tak. Det eksisterende bygget skal brukes til lager. Videre vil han utvide bygget slik at det danner en vinkel i bakkant, gul på figuren. Den skal romme butikk m/utstillingsarealer, oppholdsrom for de ansatte og kontor. 2. etasjen er foreløpig ikke disponert, men her kan det bli kontorer for utleie. Det er planer om et utvendig lagerareal langs sydveggen av eksisterende bygg som vil bli skjermet for innsyn med et gjerde. Dette arealet må ha veiadkomst enten som skissert i figuren eller ved gjeldende innkjøring med mulighet for å kjøre inn bak det nye tilbygget. Tomta som fradeles blir på ca m². Kommunen ønsker å beholde og sikre arealet mellom Aalands tilbygg og Veksthuset til annen næringsetablering. Der er det f. eks. plass til et kontorbygg med en flate på ca. 400 m², og det er en attraktiv tomt. Det resterende gjenstående kommunale arealet etter fradeling av de 1400 m² forblir kommunalt og skal øremerkes næring innenfor byggebransjen som vil passe inn i Byggsenteret. Det vil være viktig for utviklingen av byggenæringssenter at det stilles krav til utnyttelse og innhold til senere bygg på denne tomten, rene lagerlokaler må være uaktuelle i dette området. De to bygningene i overkant av figuren blir stående inntil videre. Søppelbua nedenfor vegstasjonen flyttes. Intensjonsavtalen med Aaland innebærer at kommunen kjøper eiendommen Aaland eier i dag, gnr 42 bnr. 81 med eksisterende uisolerte lagerbygg. Tabellen under synliggjør grunnlagstallene i intensjonsavtalen. Saksframlegg: Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 Side 3 av 7

4 Teknisk driftsbygning 42/40 Aaland AS 42/81 Tomteareal ca * Tomtepris/m² Opparbeidingskostnad/m² -225 Tomteverdi Verditakst bygg Byggets areal 400 m² 90 m² Verditakst bygg/m² 2 375,-/m ² 4 444,-/m² Totalverdi *Eksakt tomtestørrelse som skal fradeles fra 42/40 blir fastsatt ved oppmåling. Verdivurderingen av byggene samt tomteverdi ut fra tomtepris fastsatt av kommunestyret for tomtene på Engenes, viser en differanse på kr ,- (forskjellen i tomteprisverdien for et tilnærmet likt areal utgjør kr ,- av denne differansen). Den foretok Bjørn Haugland en enkel verdivurdering av de to aktuelle bygningene uten å ta hensyn til tomteverdi. Representanter for kommunen og Knut Aa. Aaland selv var tilstede. Den verdien Haugland kom fram til er brukt i tabellen over. Haugland skriver bl. a. i kommentarene: Det er ikke stor omsetning av slike takstobjekt i kommunen. Tilbud og etterspørsel er begrenset. Dette takstobjektet må nok regne med en verdi som ligger noe under teknisk verdi. I 2014 solgte kommunen den nyeste lagerhallen på Hegna for kr inklusive tomt. Det høyeste budet den gang var kr ,-, tomtearealet er på m². Tar vi utgangspunkt i at bebygd areal på Hegna har samme tomteverdi som på Engenes kr. 18,-/m², blir tomteverdien kr ,-. Bygningens verdi blir da kr ,-. Hallens areal er på m². Det er nærliggende å sammenlikne objektene i denne saka med hallen på Hegna. Det er nok det nærmeste vi kommer en reell markedsverdi på et lagerbygg i dag. Utgangspunktet for sammenlikningen bør være kr som var det høyeste budet. Det gir en markedsverdi på lagerhallen på Hegna på kr. 966,- /m². Markedsverdien for teknisk driftsbygning ut fra betraktningene over omkring faktisk markedsverdi blir da: kr *(960/2375)= kr ,-. Tilsvarende betraktning av markedsverdi for Aalands lagerbygg gir kr ,-. Differansen blir kr ,-. Med disse nye tallene blir tabellen over som følger: Tekn. driftsbygning 42/40 Aaland AS 42/81 Tomteverdi Markedsverdi bygg Totalverdi Dette gir en differanse på kr ,-. Mellomlegget i intensjonsavtalen undertegnet av ordfører er på kr ,-. Da teknisk avdeling la fram sin sak i desember 2014, kalkulerte de med en antatt salgsverdi inklusive tomt på kr ,- for teknisk sitt anlegg på Engenes. I denne summen var det ikke lagt inn de nye tomteprisene som er vedtatt for Engenes Næringspark, men omfattet alle de 3 (4) byggene som er på arealet. Toppen Kommunen ved ordfører, har inngått en intensjonsavtale med Tore Finsrud om kjøp av Toppen gnr 41 bnr 23 og 160 for kr ,-. Pristilbudet står ved lag til 15. mai Eiendommen har i underkant av 4 da tomt og består av følgende 4 bygningsenheter: Saksframlegg: Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 Side 4 av 7

5 Garasje, 4 oppstillingsplasser 178 m² brutto bebygd areal, herav 98 m² oppvarmet areal Lager / verkstedbygg, 275 m² brutto bebygd areal, herav 118 m²oppvarmet Garasje, 2 oppstillingsplasser, 56 m² uoppvarmet Velferdsbygg med moderne garderobe/sanitæranlegg (garderobe for 26 ansatte), 2 kontor og oppholdsrom / møterom samt tilhørende birom og teknisk rom, i alt 273 m² oppvarmet areal. Samlet bygningsmasse for salg er med dette ca.782 m², herav 509 m² garasje og lager. Byggene er med unntak av en eldre liten garasje oppført i Eiendommen tilfredsstiller de kjente kravene til brannvesenet og teknisk driftsavdeling. Teknisk driftsavdeling behov for mer garasje- og lagerplass. Dersom garasjeanlegget viser seg å bli for lite er det mulig å bygge ytterligere garasje-/lageranlegg slik som vist på figuren der nytt garasje-/lagerbygg er vist oransje. Dagens brannstasjon har betydelige mangler i forhold til arbeidsmiljø, bla annet mangler tilfredsstillende garderobeanlegg som er påpekt i rapport etter vernerunde utført av Østre Agder brannvesen. Ombygging av dagens bygg for tilfredsstillende garderobeforhold vil være ganske omfattende. Det er kommunen som etter samarbeidsavtalen med ØABV har ansvaret for å holde tilfredsstillende lokaler til brannvesenet. Prosjektleder bygg har utarbeidet en kalkyle (vedlagt saka) som sammenlikner kostnadene ved 4 alternative plasseringer for brannvesen og teknisk: Kjøpe Toppen, kjøpe Stigvassmoen, bli på Engenes og å bygge nytt. Den totale innvesteringen og dermed årlig kapitalkostnad blir så høy at Stigvassmoen og nybygg anses som urealiserbare alternativ og er derfor ikke med i tabellen under. Kalkyla kort oppsummert: Toppen Engenes Nyverdi Pris Nødvendig innvestering Flyttekostnader Salgsverdi eksisterende bygg Engenes Netto investering Årlige kapitalkostnad I forrige avsnitt viste vi til intensjonsavtalen på kr ,- i mellomlegg til kommunen ved å selge bygningen til teknisk driftsavdeling og kjøpe Aalands eiendom. Aalands eiendom vil kommunen kunne leie ut som vist under. Otera må flytte ut dersom brannvesenet og teknisk flytter til Toppen. Otera Kommunen har hatt samtaler med Otera, og de er villige til å se på en midlertidig løsning sammen med kommunen dersom brannvesen og teknisk flytter til Toppen og de må flytte ut. Under befaringa 24.3 var Otera v/aslak Homdal med for å se på bygget til Aaland AS. Det er mindre enn det arealet de leier på Toppen i dag, men Homdal mente at det kunne være tilstrekkelig i en periode. Kabeltromlene behøver f. eks. ikke lagres innendørs. Intensjonen er at Otera og kommunen løser dette. Som nevnt er det her snakk om en midlertidig løsning. Innen skal det avgjøres hvorvidt Otera blir værende i Åmli eller ei. Blir de værende blir det for 6 nye år, er det ønskelig med et nytt tilpasset bygg på Hegna med både lager og kontorplasser. Utleieprisen kommunen har på tilsvarende bygg er kr. 87,-/m² pr. år. Potensiell leieinntekt på bygget til Aaland AS blir med samme pris kr ,-/år. Saksframlegg: Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 Side 5 av 7

6 Plansida av saka For at dette skal kunne realiseres forutsetter det at planutvalget godkjenner nødvendig endring av planformål fra Kommunalteknisk anlegg til Forretning, kontor og tjenesteyting og innkjøring til nytt utvendig lager på Engenes. Når arealet er regulert slik det er i dag, er det fordi vegstasjonen med teknisk avdeling lå der på reguleringstidspunktet. Dersom det ikke var tilfelle ville arealet vært regulert til det formålet det nå omreguleres til. Planmyndigheten er konferert i saka og er positiv til de skisserte endringene. Vurderinger: Et Byggsenter vil ikke bare styrke eksisterende aktivitet på Engenes, men også legge til rette for økt aktivitet og samhandling for håndverkerne i Åmli. De vil få alt samlet på ett sted, kortere transportetapper og dermed økt effektivitet på byggeplassene. Et felles utstillingslokale utover det som allerede finnes hos Åmli Trevare vil bare styrke besøksnæringene på Engenes og ha en positiv innvirkning på videre utvikling og etablering av nye bedrifter. Aaland AS må ha en ny bygning til lager og butikk. Ved å tilby bygningen der teknisk driftsavdeling holder til i dag er kommunen med på å sikre starten på Byggsenteret. Når private aktører som Aaland AS og Arvid Engenes er villig til å investere i nybygg for å realisere dette, understreker det bare viktigheten i prosjektet. Ved å flytte både brannvesenet og teknisk driftsavdeling får kommunen en gylden mulighet til å tilrettelegge for en positiv utvikling for næringslivet på Engenes. Kommunen sikrer seg mer salgbart areal som er ferdig opparbeidet til næringsvirksomhet der teknisk driftsavdeling i dag har utelager og beslaglegger unødvendig stort areal. Brannvesenet har behov for å flytte brannstasjon til østre sida av Åmfoss bru på grunn av aksellastrestriksjoner, noe som ikke løses ved å oppgradere bygningsmassen på Engenes. Teknisk driftsavdeling behov for mer garasje- og lagerplass. Eiendommen Toppen tilfredsstiller de kjente kravene til brannvesenet og teknisk driftsavdeling. Som andre eksisterende bedrifter i Åmli er Otera med sine 9 arbeidsplasser et selskap kommunen må verne om. De sparer både tid og kilometer på å få lagerplassen på vestsida av Åmfoss bru, der de allerede har kontorene. Denne løsningen som er skissert i denne saka er midlertidig. Dersom Otera velger å bli i Åmli i en ny 6-års periode bør kommunen gå i dialog med Otera og tilrettelegge for et tilpasset bygg på Hegna, der de kan få kontor/personalrom og lager samlet på ett sted slik de ønsker. Gjennomføringen av et så pass omfattende salg og kjøp som her er foreslått vil få en del praktiske utfordringer i og med at alle involverte eiendommer og bygg er i bruk i daglig drift av de ulike brukere i dag. Det må lages nærmere avtaler om overtakelsestidspunkt for når de ulike flytteoperasjonene kan gjennomføres og tekniske tilpasninger må foretas. Fra teknisk avdeling sin side er det sagt at en tidshorisont på ferdig flytting innen vinteren kan være en passende ramme. Aaland er også innstilt på å være tilpasningsdyktig i å finne en fremdriftsplan som er tilfredsstillende for alle parter. Finansiering: Kostnadene ved kjøp av Toppen beløper seg til kr ,- inkludert nødvendige innvesteringer og flyttekostnader. Aaland AS betaler et mellomlegg på kr ,- ved å kjøpe teknisk driftsbygning og å selge Aalands eiendom til kommunen, det gjenstår da å finansiere kr ,-. På fondskonto. nr er saldoen pr kr ,-. Fondet er avsatt fra tidligere salg av næringseiendom til innvestering i næringsutvikling. På fondskonto.nr er saldoen pr kr Her er bl.a. salgsinntektene fra gamle prixbygget og doktorboligen ført). Ved å bruke kr ,- fra næringsfondet og ,- fra kapitalfondet fullfinansieres kjøpet uten låneopptak. Det er helt riktig å belaste næringsfondet noe i denne saka, dette er viktig og riktig næringsutvikling, men så lenge innvesteringen gjelder kjøp av bygg til kommunal drift er det også riktig å belaste kapitalfondet. Saksframlegg: Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 Side 6 av 7

7 Kjøp og investering Toppen kr Finansieringsbehov kr Mellomlegg fra Aaland AS kr Konto kr Konto kr Sum finansiering kr Teknisk leder har kommet med følgende uttalelse til denne saka: Uttalelse til sak 2015/263 Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65. I sak nr 2014/ er bakgrunnen for at Åmli brannvesen har behov for å flytte til en ny stasjon utredet. Dette er for å kunne unngå aksellast restriksjoner på Åmfoss bru, samt at det er mangelfulle garderobeforhold for brannvesenet ved dagens stasjon på Engenes. Teknisk avdeling har behov for mer garasje- og lagerplass til sine biler og maskinpark, samt til å kunne lagre diverse materiell som ikke tåler å stå utendørs eks. nødstrømsagreggat. Dersom Teknisk avdeling skal flytte ut av dagens lokaler på Engenes og opp til Toppen, eiendommen øverst i Århuskleiva, vil dette løse behovet for ny lokalisering av brannstasjonen. En vil unngå aksellast restriksjonene ved behov for utrykking over Åmfoss bru. En vil også skaffe brannvesenet nødvendige og tidsriktige garderober. Teknisk avdeling vil få noe mer garasjeplass enn i dag ved å flytte til Toppen, men en vil ikke få dekket hele behovet for garasje og lagerplass pga. at brannstasjonen vil legge beslag på flere garasjeplasser. Det må derfor etableres flere garasjer. Teknisk avdeling og brannvesenet vil få et mer moderne velferdsbygg med kontor, oppholdsrom og garderober. Men en vil få kostnader med å opprette nødvendig fibertilknytinger for teknisk nett til kontorplassene og brannstasjonen. I dag er det teknisk avdeling som har stått for utbygging og dekket alle kostnader med framføring og oppkopling av fiber til dagens bygningsmasse på Engenes. I dag har Teknisk avdeling godkjente verkstedslokaler til å kunne drive vedlikehold, service og enkel reparasjon av maskiner og utstyr. Ved å flytte teknisk avdeling til nye lokaler må en etablere et nytt verkstedslokale. Det er vesentlig mindre utvendig areal til å kunne lagre utstyr og diverse materiell som sand, grus, veisalt og skrottmasser på eiendommen Toppen. Dette vil medføre at teknisk avdeling må finne andre områder å kunne lagre dette utstyret og materiellet. Teknisk avdeling vil få lengre avstand til Åmli sentrum, kommunale bygninger, og byggevarebutikk. Dette vil medføre økt kjøring. Ut fra Teknisk avdelings syn vil det å kunne kjøpe Toppen og etablere ny brannstasjon med nødvendige garasjeplasser og garderobeforhold og samtidig kunne overta leiekontrakten med OTERA for å kunne ha leieinntekter, være en god løsning. Teknisk avdeling vil da kunne fortsette sin virksomhet på Engenes, og en har løst brannvesenets behov for ny lokalisering. Jan Terje Jansen Teknisk leder Saksframlegg: Byggsenter på Engenes og kjøp av eiendommen Toppen, Århuskleiva 65 Side 7 av 7