Sakspapirer. Sakliste 87/09 08/ /92 KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FOR BYGGING AV GARASJE.

Transkript

1 Side 1 av 85 Sakspapirer Utvalg: Miljø- og utviklingsutvalget Møtedato: Sakliste Utvalgsaknr. Arkivsaknr. Tittel 87/09 08/ /92 KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FOR BYGGING AV GARASJE. Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak 195/09 av om å avslå søknad om igangsettingstillatelse for bygging av garasje. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) /09 09/ /53, 82 - KLAGE PÅ PÅLEGG OM RIVING AV ELDRE FABRIKKBYGNING OG VEDTAK OM TVANGSMULKT Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak av om pålegg om riving av eldre fabrikkbygning og vedtak om tvangsmulkt. Klagen tas ikke til følge. Klagen gis oppsettende virkning. Dette begrunnes med at behandling av klagen ikke vil bli reell dersom rivingsvedtaket kreves effektuert før klagen er behandlet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse i h.h.t. forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) /09 07/51 KLAGE OVER KOMMUNENS TILLATELSE TIL OPPARBEIDELSE AV FELLESOMRÅDER OPPSETTING AV GJERDER Klager over kommunens vedtak om opparbeidelse av lekeplasser på Vestby nord tas delvis til følge. Gjerder rundt lekeplass L1 skal ikke overstige 1 meters høyde. Kommunen anser at reguleringsplanens krav til skjerming av bebyggelsen er tilstrekkelig ivaretatt ut fra innspillene fra beboerne. Det vil ikke være anledning for naboer til senere å kreve ytterligere avskjerming utført av utbygger, men vil kunne utføre endringer på eget initiativ, innenfor reguleringsplanens begrensninger. 90/09 09/933 KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON GNR 63 BNR 78

2 Side 2 av 85 Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av om å avslå søknad om dispensasjon for godkjenning av boenhet i Arteidvegen 100 i et område avsatt til LNF-formål. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse, jf forvaltningslovens kapittel 6 og plan- og bygningslovens (1985) /09 08/1198 KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV SKILT GNR 83 BNR 130 Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier en omgjøring av vårt vedtak av om å avslå søknad om dispensasjon for oppføring av virksomhetsskilt i strid med gjeldende bebyggelsesplan på eiendommen gnr 83 bnr 130, Fjellbovegen 13. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse.. 92/09 09/ /214 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ VEDTAK OM RAMMETILLATELSE - ENEBOLIG Kommunen kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak 364/09 av om å gi rammetillatelse for omsøkte enebolig i Kvitebjørnveien 5. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) /09 09/2305 HOVEDPLAN FROGNER STASJON, PLASSERING AV NY STASJON OG KRYSSINGSSPOR Sørum kommune gir sin tilslutning til anbefalingen av alternativ 17 som grunnlag for videre detaljplan og reguleringsplan for Frogner stasjon og nytt kryssingsspor. Det er en absolutt forutsetning for at Sørum kommune kan støtte alternativet, at det samtidig etableres ny jernbanebro over Frognervegen for å utbedre en trafikkfarlig og svært uhensiktsmessig undergang. 94/09 09/2667 REGULERINGSPLAN - RUNDKJØRING I HVALKRYSSET Forslag til reguleringsplan for rundkjøring i Hvalkrysset, datert med tilhørende bestemmelser, datert vedtas. Reguleringsplan for barnehagetomt Frogner, vedtatt , reguleringsplan for busslommer og krysset Gauteidvegen, vedtatt og reguleringsplan for gang- og sykkelveg langs RV 171, vedtatt oppheves der de overlappes av planforslaget. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 (1985). 95/09 09/1992 PLANPROGRAM FOR TRAFIKKSIKKERHETSPLAN Forslag til planprogram for trafikksikkerhetsplan datert vedtas. Hjemmel for vedtaket er plan- og bygingslovens

3 Side 3 av 85 96/09 09/3900 REVIDERT SELVKOSTGRUNNLAG FRA 2010 FOR GEBYRER ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN OG KART- OG DELINGSLOVEN Revidert selvkostgrunnlag fra 2010 for gebyrer etter plan- og bygningsloven og kart- og delingsloven tas til orientering. 97/09 09/4157 TERTIALRAPPORT - 2. TERTIAL 2009 Den framlagte rapport vedtas som Sørum kommunes tertialrapport for 2. tertial 2009, perioden 1. mai 31. august /09 05/573 INNSIGELSER TIL KOMMUNEPLAN Kommunen vil anmode fylkesmannen om å sende saken til Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse. Områdene vil bli endret i størrelse og arealformål som beskrevet i denne saken.

4 Sak 87/09 SØRUM KOMMUNE, POSTBOKS 113, 1921 SØRUMSAND TLF Sak 87/09 Sakstittel: Arkivsaknr: 08/1934 Saksbehandler: K-kode: 94/92 KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FOR BYGGING AV GARASJE. PLU/BYG/SIA Sissel Andersen Saksnummer Utvalg Møtedato 87/09 Miljø- og utviklingsutvalget /09 Miljø- og utviklingsutvalget - byggesak /09 Miljø- og utviklingsutvalget /09 Miljø- og utviklingsutvalget - byggesak /08 Miljø- og utviklingsutvalget - byggesak Administrasjonens innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak 195/09 av om å avslå søknad om igangsettingstillatelse for bygging av garasje. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) 1-9. Tidligere behandlinger: Utvalg: Miljø- og utviklingsutvalget Møtedato: Sak: 86/09 Fra rådmannen forelå følgende innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak 195/09 av om å avslå søknad om igangsettingstillatelse for bygging av garasje. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) 1-9. Mona Øyen (Ap) la på vegne av AP, SV og SP frem følgende utsettelsesforslag: Saken utsettes. Vil ha befaring i forkant av møtet. Avstemmingen: Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt. Saken utsettes. Vil ha befaring i forkant av møtet. Side 4 av 85

5 Sak 87/09 Saksutredning med administrasjonens innstilling: Saksfremlegg Arkivsak: 08/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: 94/92 KLAGE PÅ AVSLÅTT SØKNAD OM IGANGSETTINGSTILLATELSE FOR BYGGING AV GARASJE. Sissel Andersen Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak 195/09 av om å avslå søknad om igangsettingstillatelse for bygging av garasje. Klagen tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse. Forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) 1-9. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Det er i mai 08 gitt rammetillatelse for garasje på gnr.94, bnr. 92 med vilkår om at igangsettingstillatelse ikke gis før pålegg om erosjonssikring av graveskråning på naboeiendommen er utført. Det ble i vår søkt om igangsettingstillatelse for garasjen. Det ble gitt avslag fordi kommunen mener pålegget på nabotomta ikke er oppfylt. Avslaget er påklaget. Klager mener erosjonssikringen er godt nok utført og også at oppfylling av kravet ikke er nødvendig for å kunne gi igangsettingstillatelse for garasjen. Rådmannen er uenig og mener at erosjonssikringen må ferdigstilles før garasjen kan bygges da det er fare for at videre erosjon kan påføre garasjen skade. Det innstilles på at klagen avslås. Vedlegg: 1. Klage av fra Geir Roll Johnsen p.v.a. tiltakshaver Rolf Hammerseth på sak 195/09 2. Geoteknisk rapport fra Løvlien Georåd AS datert Vedtak av , sak 195/99. Avslått søknad om igangsettingstillatelse for garasje. Gnr. 94, bnr Brev av fra Norsk vegetasjonskontroll AS. 5. Brev av fra tiltakshaver. 6. Kommunens svarbrev av på mottatt søknad om igangsettingstillatelse for garasje 7. Brev av til advokatfirma Schjødt DA. 8. Søknad av om igangsettingstillatelse for garasje. 9. Sak 263/08. Rammetillatelse for oppføring av garasje. 10. Sak 253/08. Pålegg om av om ferdigstillelse av fellesområde lekeplass F Brev av fra tiltakshaver 12. Kartutsnitt 13. Utsnitt av reguleringsplanen for området Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sakens øvrige dokumenter Saksutredning: Side 5 av 85

6 Sak 87/09 Bakgrunn for saken: Hva saken gjelder: Klager ønsker å få bygge garasje på eiendommen sin nå. Kommunen vil ikke tillate at arbeidet starter før arbeidet med å erosjonssikre skråningen nedenfor garasjen er ferdig utført. Skråningen ligger på naboeiendommen. Klager peker på at garasjen ikke forverrer den geotekniske situasjonen og at han derfor har krav på igangsettingstillatelse. Kommunen mener skråningen først skal erosjonssikres ferdig, fordi om man ikke gjør det, kan erosjon etter en stund påførte garasjen skader. Generelt om området: Gnr. 94, bnr. 92 ligger i det regulerte boligområde Mohagen på Lindeberg, på område B4. Det ble bygd enebolig på eiendommen i Sør for eiendommen ligger en graveskråning som er en del av regulert lekeplass F3 og rett sør for det igjen, i bunnen av skråningen, ligger byggeområde B6, som ble utbygd med rekkehus i Graveskråningen ble utgravd ved utbyggingen av B6. Bebyggelsen på B6 eies av sameiene Mohagen I, II og III. Boligområdet er ikke ferdigstilt. Kommunen har ikke overtatt infrastrukturen. Området er utviklet av Sandum Prosjekter AS, som dessverre gikk konkurs Historikk: I februar 2008 fikk kommunen brev fra sameiene Mohagen II og III. De var bekymret for erosjon i graveskråningen mellom B4 og B6. De ba kommunen vurdere ytterligere sikring. Sameiet Mohagen I kontaktet kommunen muntlig om det samme. I mars 2008 fikk kommunen brev fra Rolf Hammerseth, eier av gnr.94, bnr.92 med krav om erosjonssikring av graveskråningen (vedlegg 11). Kommunen kontaktet grunneier Sandum Prosjekter AS og det ble fattet vedtak om pålegg om ferdigstillelse av fellesområde, Lekeplass F3 og vedtak om tvangsmulkt. Pålegget var slik (vedlegg 10): Med hjemmel i pbl. 113 gis følgende pålegg: Skråning som inngår i fellesområde F3, eiendom 94, bnr. 83, skal som et minimum jordkles, tilsås og beplantes. Jordkledningen skal utføres slik at overflaten sikres, dvs. at den tilførte jorden blir liggende, og ikke skyllet bort ved regnvær. Det vises forøvrig til Geoteknisk rapport av , utarbeidet av Grunnteknikk AS, der denne overflatesikringen anbefales gjort med fibernett og matjordlag som tilsås. Denne rapporten var en del av prosjekteringsgrunnlaget i byggesaken. Frist for innsendelse av beskrivelse av hvordan jordkledningen skal gjøres, og hvordan overflaten skal tilsås og beplantes settes til Frist for ferdigstillelse av arbeidet settes til Så snart arbeidet er utført skal det innsendes skriftlig bekreftelse til kommunen ved plan og utbyggingsseksjonen, byggesak, om at arbeidet er ferdigstilt. Frist for å etterkomme pålegget settes til Så snart arbeidet er utført skal skriftlig melding om det sendes Sørum kommune. Med hjemmel i pbl. 116 a, 2. pkt vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,-, som forfaller dersom pålegget ikke etterkommes innen fastsatt frist. Kommunen mottok byggesøknad fra Hammerseth for garasje på gnr. 94, bnr. 92, plassert i overkant av skråningen. Søknaden ble omgjort fra enkelt tiltak til rammesøknad, og det ble , samtidig med at pålegget ble gitt, gitt rammetillatelse for garasjen på 65 m² (vedlegg 9). Det ble satt vilkår om at pålegg om ferdigstillelse av skråningen på nabo-eiendommen skal være utført før det gis igangsettingstillatelse for garasjen. Vedtaket ble ikke påklaget. Kommunen mottok brev fra Sandum Prosjekter AS der de bekreftet at arbeidet med skråningen var utført innen tidsfristen. Metoden som var brukt var sprøytesåing utført av Norsk Vegetasjonskontroll as. Kommunen tok i første omgang opplysningen til etterretning og iverksatte ikke vedtak om tvangsmulkt, men bad om nærmere informasjon om hvordan arbeidet var utført. Kommunen mottok Side 6 av 85

7 Sak 87/ mail fra Norsk Vegetasjonskontroll AS der det ble redegjort for arbeidet. Her står det at vurdering av om skråningen nå er sikret mot erosjon kan bare gjøres rent generelt, da jeg ikke har sett på området siden såingen ble utført. Det ble vinter og snø, og ikke mulig visuelt å vurdere erosjonssikringen. Kommuen la imidlertid til grunn at arbeidet var utført ferdig. Kommunen mottok søknad om igangsettingstillatelse for garasjen fra Hammerseth. Kommunen foretok befaring til skråningen. Etter befaringen var man usikker på om vegetasjonen var etablert som planlagt, og krevde i brev av til Sandum Prosjekter AS at Norsk Vegetasjonskontroll AS foretok befaring og gav skriftlig tilbakemelding på om tilgroingen var tilfredsstillende, eller om ytterlige tiltak måtte gjøres.. Frist ble satt til (vedlegg 7) Kommunen varslet at man ikke anså pålegget som utført før dokumentasjonen var mottatt. Samtidig påpekte kommunen at man var blitt oppmerksom på vannutsig i skråningen rett nedenfor der garasjen skal bygges og spurte om Sandum Prosjekter AS hadde kjennskap til hvor vannet kom fra. Kommunen informerte i brev av Hammerseth om kravet om ferdigkontroll av sikringsarbeidene. Samtidig bad kommunen om uttalelse vedr. vannutsiget i skråningen. Kommunen informerte om at igangsettingstillatelse for garasjen først ble gitt når vannutsiget var fjernet eller vannet ledet bort på forsvarlig måte. I brev av påklaget Hammerseth kommunens brev som han forstod som et avslag på søknad om igangsettingstillatelse. I samme brev redegjør han for at vannutsiget ikke skyldes drenering fra hans eiendom, men at han mener det er et oppkomme, hvor det pipler ut mer eller mindre grunnvann da grunnvannstanden står høyt i skråningen. Hammerseth skriver at vannutsiget må behandles på en sikker måte. (vedlegg 5) I brev av til Hammerseth opplyser kommunen at man nå avventer svar fra Sandum Prosjekter AS innen fristen , og at hans søknad deretter vil bli behandlet snarest. Kommunen mottok brev fra Norsk Vegetasjonskontroll AS. De opplyser at de ikke er gjort kjent med pålegget i sak 253/08, og at de ikke har utført noe sikringsarbeid i forhold til stabilitet mot utglidning eller lignende (vedlegg 4). Sandum Prosjekter AS gikk konkurs Kommunen fikk følgelig ikke mulighet til å konfrontere Sandum Prosjekter AS med denne informasjonen. Kommunen fattet vedtak om avslag på søknad om igangsettingstillatelse. Avslaget ble begrunnet med at pålegget stilt i sak 253/08 ikke var oppfylt. (vedlegg 3) Klager anmodet om forlengelse av klagefristen. Slik forlengelse ble gitt. Endelig klage ble mottatt fra Geir Roll Johnsen pva Rolf Hammerseth (vedlegg 1), vedlagt geoteknisk rapport (vedlegg 2). Følgende momenter framkommer: 1. Vilkåret om rammetillatelse er å regne som oppfylt. Erosjonssikring i h.h.t. reguleringsbestemmelsene er utført, og at det ikke er hjemmel for å nekte igangsettingstillatelse, 2. Det foreligger nye opplysninger. Det er sprøytesådd på nytt etter kommunens befaring. 3. Kommunens vurdering av erosjonssikring er ikke faglig begrunnet og mangler konsistens. Kommunen har ikke begrunnet hvorfor byggegrunnen vurderes som usikker når faglige vurderinger konkluderer med det motsatte. 4. Påstand om forskjellsbehandling. Det er godkjent en annen garasje i området. Klager mener skråningen er opparbeidet med vegetasjon og at reguleringsbestemmelsene er oppfylt. Det er foretatt vurdering av byggegrunnen av geotekniker engasjert av klager der det konkluderes med at stabilitetsforholdene er akseptable. Dette tilsier at kommunen ikke har hjemmel til å nekte igangsettingstillatelse. Saksopplysninger: Side 7 av 85

8 Sak 87/09 Opplysningen om at det er sprøytesådd etter kommunens befaring er muntlig tatt opp med Norsk Vegetasjonskontroll AS v/ Erik Westbye i telefonsamtale Westbye bekrefter at firmaet forsommeren 2009 utførte noe mer tilsåing og gjøtsling. Samtidig understreket Westbye på det sterkeste at Norsk Vegetasjonskontroll AS fra sin oppdragsgiver Sandum Prosjekter AS ikke ble gjort kjent med pålegget i sak 253/08 men at de kun ble engasjert for tilsåing av området med gress, ikke for erosjonssikring av skråningen. De avviser å ha utført erosjonssikring. De opplyser at det ikke er lagt fibernett i skråningen. Forhold til eksisterende plandokumenter: Gnr. 94, bnr. 92 inngår i reguleringsplan nr. 140, Boligområde Mohagen. Den ligger på område B4 og er regulert til småhusbebyggelse. Reguleringsbestemmelsene har følgende relevante bestemmelser: 3.5 om vegetasjon: På felles grøntområder og på deler av lekearealer som ikke opparbeides, skal eksisterende vegetasjon tas vare på og foredles. Vegetasjon som fjernes skal erstattes med nyplanting av stedstypiske sorter. Områder uten eksisterende vegetasjon skal jordkles, tilsås og beplantes , fellesområde: Lekeplassene skal være ferdig opparbeidet senest 1 år etter at 1. byggetillatelse på tilliggende boligområde er gitt. PBL 100, 1 og 3 ledd: Sikringstiltak. Utstyr for byggearbeid. Ingen må utføre bygge- eller rivningsarbeid, graving, sprenging, eller fylling uten at de nødvendige tiltak på forhånd er truffet for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom, og for å opprettholde den offentlige trafikk. Kommunen kan gi de pålegg det finner påkrevd for at disse bestemmelser blir holdt, herunder om grunnundersøkelser. Forhold til gjeldende vedtak: Det er , sak 195/99 avslått søknad om igangsettingstillatelse for garasje (vedlegg 3) Det er , sak 253/08 gitt pålegg om ferdigstillelse av fellesområde lekeplass F3. gnr. 94, bnr, 83 (vedlegg 10). Det er sak 263/08 gitt rammetillatelse for oppføring av garasje, (vedlegg 9) Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen for kommunen som følge av at igangsettingstillatelse ikke gis enda. Hvordan arbeidet skal ferdigstilles er uavklart da Sandum Prosjekter AS er gått konkurs. Sørum kommune har meldt inn krav til konkursboet. Kravet er bl.a. grunnlagt på bakgrunn av vedtak om pålegg om ferdigstillelse av fellesområde F3 og vedtak tvangsmulkt på kr ,-. (vedlegg 10). Bærekraftig utvikling: Det er viktig at nødvendige tiltak treffes på forhånd for å sikre mot at skade kan oppstå, jfr. pbl 100. Alternative løsninger: Klager gis medhold i sin klage og MU sender saken tilbake til administrasjonen for utarbeidelse av igangsettingstillatelse for garasjen. Det må argumenteres for hvorfor man finner å kunne gi tillatelse til tross for bestemmelsene i pbl 100. Vurdering: Kommunen fant det riktig å gi utvidet klagefrist da man ikke kan se at utsettelsen er til ugunst for annen part i saken. Side 8 av 85

9 Sak 87/09 Rådmannen har følgende kommentarer til punktene i klagen: Punkt 1: Klager har rett i at det ut fra reguleringsbestemmelsene ikke direkte kan leses at det er krav om at skråningen erosjonssikres på annen måte enn at den skal jordkles, tilsås og beplantes. Imidlertid ble det ved utbyggingen av området foretatt geotekniske undersøkelser av firmaet Grunn- Teknikk AS. I rapport av skriver de: Avgravningsskråningen i nordkant av byggene bør anlegges med helling på 1:2, men kan økes til 1:1,5 ved tilfredsstillende erfart utgraving. Skråningen bør for øvrig overflatesikres med fibernett og matjord som tilsås, slik at erosjon unngås. Vi finner det påkrevd med en stedlig kontroll under graveog fundamenteringsarbeidene og vi forventer derfor tilbakemelding når disse arbeidene er i gang. Denne rapporten er en del av prosjekteringsgrunnlaget i byggesaken, og må, i tillegg til reguleringsbestemmelsene, legges til grunn for hvordan arbeidet skal utføres. Reguleringsbestemmelsene går ikke i detalj på utførelsen av arbeid. Derfor ble det da også i pålegget satt som krav at jordkledningen skal utføres slik at overflaten sikres, og det ble vist til rapporten fra Grunn-Teknikk AS. Pålegget ble ikke påklaget. Etter befaring våren 2008 krevde kommunen overfor Sandum Prosjekter AS at det ble foretatt sluttkontroll av den erosjonssikringen som er utført, og at det ble innsendt bekreftelse fra firmaet som hadde utført arbeidet at det var ferdigstilt. Senere samme vår gikk Sandum Prosjekter AS konkurs og firmaet som utførte arbeidet opplyser at de ikke ble gjort kjent med pålegget. De ble kun engasjert for tilsåing av området med gress, ikke for erosjonssikring av skråningen. I tillegg ble det våren 2008 avdekket at det var et vannutsig i skråningen, nedenfor den omsøkte garasjen. Ved befaring september 2009 ser man at skråningen nå er tilgrodd med gress. Samtidig ser man at nedre del av skråningen i underkant av der garasjen skal ligge er våt og at det samler seg litt overflatevann i overgangen mot plenen på område B6. Rådmannens oppsummering av situasjonen pr. september 2009 er: Foretaket som har utført tilsåingen pva Sandum Prosjekter AS ble ikke gjort kjent med pålegget i sak 253/08. De ble engasjert for tilsåing av området med gress, ikke for erosjonssikring av skråningen. Det foreligger ikke dokumentasjon som viser at ferdigkontroll er utført. Kommunen vet at det ikke er etablert fibernett i skråningen, som anbefalt i geoteknisk rapport fra Grunn-Teknikk AS. Kommunen er gjort kjent med at det er vannutsig fra skråningen nedenfor der garasjen skal bygges. Klager har opplyst at det er vannutsig også andre steder i skråningen. Kommunen har ikke mottatt informasjon om at tiltak for å ivareta forsvarlig bortledning av dette vannet er utført. På bakgrunn av dette er det kommunens konklusjon at pålegget ikke er ferdig utført enda. Rådmannen er følgelig ikke enig i klagens påstand om at vilkåret i rammetillatelsen er å regne som oppfylt. Punkt 2: Det vises til avsnitt saksopplysninger i denne saksutredningen. Punkt 3: Klager mener kommunens vurdering av erosjonssikring ikke er faglig begrunnet og mangler konsistens. Klager mener kommunen har konkludert med at omsøkte garasje har usikker byggegrunn og eksisterende hus en meter fra har sikker grunn. Klager viser til at det er framlagt geoteknisk rapport (vedlegg 2) fra Side 9 av 85

10 Sak 87/09 Løvlien Georåd AS oppdatert etter siste tilsåing og påvisningen avvannutsig, som belyser situasjonen og gir en begrunnet konklusjon. Følgende står i denne rapporten: Geotekniske vurderinger: Stabilitetsforholdene er marginale, men akseptable. Garasjebygging skal som beskrevet tidligere, foregå uten at terrenglasten på toppen økes. Dvs. at tiltaket ikke forverrer stabilitetsforholdene. Stabilitetsforholdene for hver enkelt tomt forutsettes tatt vare på av de prosjekterende for utbyggingen. I tillegg skriver geotekniker følgende under stabilitetsberegninger: Forutsetningen for stabilitetsberegningen er imidlertid at terrengprofilet stemmer. Altså må erosjonen stoppes. Fiberduk med drenerende masser oppå vil fungere som erosjonssikring. Drenslagets tykkelse kan med fordel være større nede i skråningen i forhold til opp mot toppen. Kommunen forstår dette slik at geotekniker opplyser at garasjen ikke vil forverre den geotekniske situasjonen, og at det, slik terrenget er i dag, er akseptabelt å bygge garasjen. Stabilitetsforholdene er marginale men akseptable. Samtidig tar geotekniker forbehold om at forutsetningen for vurderingen er at terrengprofilet stemmer, og opplyser at erosjonen må stoppes, og at fiberduk sammen med drenerende masser opplyses å ville fungere som erosjonssikring. Det er jo nettopp dette som er sakens kjerne. Kommunen har i sitt avslag i sak 195/08 vist til Plan- og bygningslovens 100, første ledd som er slik: Ingen må utføre bygge- eller rivningsarbeid, graving, sprenging, eller fylling uten at de nødvendige tiltak på forhånd er truffet for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom, og for å opprettholde den offentlige trafikk. Etter denne bestemmelsen er det grunnlag for å avslå søknad på grunnlag av at det er fare for at skade KAN oppstå, kommunen trenger ikke å bevise at det sikkert vil oppstå eller at det er usikker grunn i dag. Det er et faktum at skråningen nedenfor garasjen ikke er erosjonssikret på annen måte enn med tilsåing og tilgroing av gress, ytterligere sikring, f.eks. med fibernett og drenerende masser er ikke utført. Ved befaring i september 2009 var det fortsatt overflatevann i nedkant av skråningen rett under der garasjen skal bygges, noe som over tid KAN føre til at terrengprofilet endrer seg. Dvs. at forutsetningen for stabilitetsvurderingen, jfr. rapporten fra Løvlien Georåd AS, kan endre seg, og følgelig at stabilitetsforholdene for garasjen ikke lenger er akseptable. Det er også et faktum at garasjen ligger ca 4 meter nærmere skråningen enn boligen på eiendommen, slik at det er logisk at videre erosjon i skråningen først vil berøre garasjens fundament. Punkt 4: Det er i mai 07 gitt byggetillatelse for garasje i Elgtråkket 101. Garasjen ligger overfor skråning som inngår i F3, og de samme rekkefølgebestemmelsene gjelder. Men skråningen nedenfor denne garasjen har, så langt rådmannen vet, ikke vært utgravd, og har naturlige vegetasjon intakt. Garasjen ble godkjent et år før pålegget om erosjonssikring av skråningen ble gitt. Kommunen kan ikke se at det her foreligger noen forskjellsbehandling. Konklusjon: Kommunen har forståelse for søkers ønske om å få bygge garasjen nå. Konkursen er sterkt beklagelig, da den gjør at kommunen pr. i dag ikke har noen andre å rette pålegget mot enn konkursboet. Kommunen har meldt inn krav til konkursboet bl.a. på bakgrunn av vedtaket om pålegg og tvangsmulkt. Konkursboet er ikke oppgjort, og det er ikke avklart om kommunens krav blir innfridd. Det er også usikkert når sikringsarbeidet kan bli ferdigstilt, og hvem kommunen kan rette pålegget mot da det ikke er avklart hvem som vil bli ny grunneier til område F3. Side 10 av 85

11 Sak 87/09 Bygningsmyndighetene er pålagt å kontrollere sikkerheten til nye tiltak. Dersom kommunen vurderer det slik at det fortsatt er fare for erosjon som kan gå ut over bygninger, jfr. plan- og bygningslovens 100, (1985-lov) så må man ta hensyn til dette i byggesaksbehandlingen. Det har kommunen gjort i denne saken ved bare å gi rammetillatelse, og sette vilkår knyttet til sikring mot erosjon. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før kommunen har mottatt dokumentasjon for at sikring mot erosjon er utført. Kommunen kan ikke se at det i klagen og dens vedlegg forligger dokumentasjon som viser at erosjonssikring er tilfredsstillende gjennomført, eller at vilkåret om sikring ikke er nødvendig, og finner det derfor riktig å innstille på at klagen ikke tas til følge. Det vises til rådmannens vurdering under punkt 1 og 3. Kommunen vil tilføye at det selvsagt er en mulighet for å få fortgang i saken er at klager selv foretar og betaler sikringen på annen manns grunn. Det er jo slik at den som ønsker å bygge selv må sørge for at eiendommen er sikret slik at han kan få igangsettingstillatelse. Det er utbygger selv som må sørge for at eiendommen er sikker for bygging, og at vilkårene for igangsettingstillatelse er oppfylt. Om en annen part er forpliktet til å sikre området, vil være et privatrettslig spørsmål som partene må avklare seg imellom. Utbygger kan vente på at den andre parten gjennomfører forpliktelsen til å sikre, eller selv å gjennomføre arbeidet. Det forutsettes da at utbygger i forkant har inngått nødvendig avtale med berørt grunneier. Utskrift av saken til: Sissel Andersen for effektuering Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tveranger Side 11 av 85

12 Sak 87/09. Side 12 av 85

13 Sak 88/09 SØRUM KOMMUNE, POSTBOKS 113, 1921 SØRUMSAND TLF Sak 88/09 Sakstittel: Arkivsaknr: 09/1921 Saksbehandler: K-kode: 14/53, 82 - KLAGE PÅ PÅLEGG OM RIVING AV ELDRE FABRIKKBYGNING OG VEDTAK OM TVANGSMULKT PLU/BYG/SIA Sissel Andersen Saksnummer Utvalg Møtedato 88/09 Miljø- og utviklingsutvalget / Miljø- og utviklingsutvalget Administrasjonens innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak av om pålegg om riving av eldre fabrikkbygning og vedtak om tvangsmulkt. Klagen tas ikke til følge. Klagen gis oppsettende virkning. Dette begrunnes med at behandling av klagen ikke vil bli reell dersom rivingsvedtaket kreves effektuert før klagen er behandlet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse i h.h.t. forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) 1-9. Tidligere behandlinger: Side 13 av 85

14 Sak 88/09 Saksutredning med administrasjonens innstilling: Saksfremlegg Arkivsak: 09/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: KLAGE PÅ PÅLEGG OM RIVING AV ELDRE FABRIKKBYGNING OG VEDTAK OM TVANGSMULKT. GNR. 14, BNR. 53 OG 82. Sissel Andersen Innstilling: Kommunen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier omgjøring av vårt vedtak i sak av om pålegg om riving av eldre fabrikkbygning og vedtak om tvangsmulkt. Klagen tas ikke til følge. Klagen gis oppsettende virkning. Dette begrunnes med at behandling av klagen ikke vil bli reell dersom rivingsvedtaket kreves effektuert før klagen er behandlet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse i h.h.t. forvaltingslovens kapittel 6 og plan- og bygningsloven s(2008) 1-9. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Det er gitt midlertidig brukstillatelse for en åttemannsbolig i Lørenfallet Sentrum på betingelse av at uteareal/lekeplass og parkeringsplasser skulle være ferdig opparbeidet innen For å opparbeide dette må gammel fabrikkbygning rives, og det er krevd at rivingen skulle være utført innen samme dato. Søknad om forlengelse av fristen for å rive ble avslått administrativt, klage på avslaget ble behandlet og avslått av MU i sak 60/09 og saken ligger må hos Fylkesmannen for avgjørelse. Fylkesmannens saksbehandlingstid er ca 5 mnd, dvs. februar Som en følge av avslaget på klagen er det fattet vedtak om pålegg om riving og ferdigstillelse, (vedlegg 2), med frist Dette vedtaket er nå påklaget. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge, men finner samtidig å måtte tilrå at klagen gis utsettende virkning inntil klagesaken er avgjort. Dette fordi klagebehandlingen ikke vil bli reel dersom pålegget gjennomføres før klagen er endelig avgjort. Vedlegg: 1. Klage av fra Advokatfirma DLA Piper Norway DA 2. Vedtak av , pålegg om riving av eldre fabrikkbygning og vedtak om tvangsmulkt. 3. Saksframlegg, MU-sak 60/09 Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Saksens øvrige dokumenter Saksutredning: Bakgrunn for saken: I forbindelse med tillatelse til ombygging og oppdeling av bolig på angjeldende eiendom ble det stilt krav om riving av eldre fabrikkbygning før brukstillatelse ble gitt. Det ble gitt midlertidig dispensasjon fra dette kravet fram til , og midlertidig brukstillatelse ble gitt uten at riving og ferdigstillelse av utearealene var utført. Ny søknad om dispensasjon ble avslått Side 14 av 85

15 Sak 88/09 Avslaget ble påklaget og ble behandlet av MU den i sak 60/09. Klagen ble ikke tatt til følge. Saken er oversendt fylkesmannen til avgjørelse. Hans svar er ventet i løpet av februar Administrasjonen har som en følge av dette fattet vedtak om pålegg om ferdigstillelse og vedtak om tvangsmulkt på ,-, dersom arbeidet ikke er ferdig innen fristen som er satt til (vedlegg 2.) At man ville gi slikt pålegg er det redegjort for i siste avsnitt i sak 60/09. Dette vedtaket er nå påklaget (vedlegg 1). Saksopplysninger: Klagen begrunnes med å vise til brev av og fra BoGo Eiendom AS. Klager opplyser at disse synspunktene opprettholdes. Disse brevene fulgte som vedlegg i sak 60/09, og vedlegges derfor ikke nå. Følgende momenter framkommer i brevene: Man beklager situasjonen som har oppstått, og tar den svært alvorlig. Situasjonen begrunnes men en vanskelig finansiell situasjon. Det søkes om utsettelse av frist for riving til Det har fra deres side aldri vært meningen at hele hallen skulle rives før andre byggetrinn var godkjent, og man var klare for å bygge dette trinnet. Hallen er egentlig to bygninger og det var deres mening at det bare er den som nå er revet som skulle inngå i rivingssøknaden. Det har muligens her vært en misforståelse mellom arkitekt og utbygger. Klagen er oversendt Lørenfallet Borettslag for uttalelse. De har tidligere, , gitt sin uttalelse til brevene av og fra BoGo Eiendom AS. Uttalelsen er referert i sak 60/09, se vedlegg 3, og gjentas derfor ikke her. De opprettholder sin uttalelse fra da, og har ikke noe nytt å tilføye saken enn at de ønsker arbeidet utført og uteområdet ferdigstilt. Vedrørende bruk av utsettende/oppsettende virkning i klagesaker: Utsettende virkning er det samme som oppsettende virkning. Forvaltingslovens 42 om utsatt iverksetting av vedtak er slik: Underinstansen, klageinstans eller annet overordnet organ kan beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Når en part eller en annen med rettslig klageinteresse akter å gå til søksmål eller har reist søksmål for å få vedtaket prøvd ved domstol, kan organ som nevnt utsette iverksettingen til det foreligger endelig dom. Det samme gjelder når en part eller en annen med rettslig klageinteresse akter å bringe eller har brakt en sak inn for Stortingets ombudsmann for forvaltningen. Anmodninger om utsetting skal avgjøres snarest mulig. For øvrig gjelder det som er bestemt i annen lovgivning om utsettende virkning av klage, søksmål m.m. Det kan settes vilkår for utsettingen. Avslag på anmodning om utsetting skal være grunngitt. Begrunnelse skal gis samtidig med avslaget. Pålegget er ikke utført når dette skrives. Administrasjonen har gitt klagen utsettende virkning fram til , altså 4 dager, fram til MUs behandling av saken. Om videre utsettende virkning skal gis bestemmes av MU. Dette er drøftet under avsnittet vurdering i denne saksutredningen. Forhold til eksisterende plandokumenter: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr. 37 J, Lørenfallet, gang og sykkelvei langs del av rv. 171 i sentrum fra Forhold til gjeldende vedtak: Det er i sak 108/09 Avslått søknad om forlengelse av midlertidig dispensasjon fra krav om riving, gnr 14 bnr 53. Vedtaket er slik: Side 15 av 85

16 Sak 88/09 Søknad om forlengelse av midlertidig dispensasjon, til nå gitt fram til fra vilkår nr. 6 i sak 195/07 om at parkeringsplasser skal være opparbeidet og merket, grøntareal skal være tilsådd og lekeplass skal være inngjerdet før det gis brukstillatelse for tiltaket, og fra vilkår nr. 2 i sak 192/07 om at riving av den eldre fabrikkbygningen skal være ferdig utført før det kan gis brukstillatelse for boligbygget avslås. Man kan ikke se at det foreligger overvekt av særlig grunner for å gi forlengelse av dispensasjonen. Det vises til begrunnelse gitt i saksutredningen. Det er i MU-sak 60/09 fattet følgende vedtak: Klage på vedtak i sak 108/09 av om avslag på søknad om forlengelse av midlertidig dispensasjon fra gnr. 14, bnr. 53, 82 avslås. Vedtaket i sak 108/09 om at bygningen må rives slik at p- plasser, grøntareal og lekeplass kan etableres opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen i Oslo og Akershus til avgjørelse. Det er i vedtak om pålegg om tvangsmulkt av fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens 113 gis herved pålegg om: riving av resterende fabrikkbygning og rydding av tomta, i h.h.t. vedtak i sak 192/07. opparbeidelse og merking av parkeringsplasser, tilsåing av grøntareal og inngjerding av lekeplass som krevd i sak 195/07. Frist for å etterkomme pålegget settes til Når arbeidene er utført skal det innsendes skriftlig bekreftelse på at arbeidene er gjort. Vedlagt skal følge sluttrapport for rivingen, jfr. krav stilt i sak 192/07 av (rivningstillatelse og godkjenning av avfallsplan). Det skal samtidig anmodes om ferdigattest både for rivningen og ryddingen, og for opparbeidelse og merking av parkeringsplasser, tilsåing av grøntareal og inngjerding av lekeplass. Nødvendige kontrollerklæringer skal vedlegges. Med hjemmel i plan og bygningslovens 116 a, 2.om tvangsmulkt vedtas herved en tvangsmulkt kr ,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget ikke etterkommes innen fastsatt frist for pålegget. Dette vedtaket er nå påklaget. Økonomiske konsekvenser: Investeringer, drift, vedlikehold: nei Bærekraftig utvikling: Riving av fabrikkbygningen og etablering av lekeplass, grøntområde og parkeringsplasser vil skape et bedre bomiljø og derved bedre trivsel for beboerne, både små og store. Bemanningskonsekvenser: Ingen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: MU kan velge å oppheve vedtaket om pålegg, og avvente å gi pålegg inntil klagesaken er avsluttet. Vurdering: Det er i klagen på vedtaket om pålegg og tvangsmulkt ikke frakommet nye momenter i saken og klager viser til samme begrunnelse som den som ble behandlet i sak 60/09. Rådmannen finner det derfor også riktig å vise til sak 60/09, og at realiteten i klagen allerede er behandlet her. Side 16 av 85

17 Sak 88/09 Kommunen vil fremheve at klager selv har bedt om utsettelse av frist for riving til den Kommunen etterkom dette ønsket ved fastsettelsen av frist for riving til nettopp denne datoen. Kommunen stiller seg derfor undrende til at det nå fremmes klage over dette pålegget all den tid tiltakshaver har akseptert at riving skal utføres. Kommunen viser til at hensynet bak kravet om riving har vært å sikre oppfyllelsen av kravene i plan- og bygningslovens 69 og ivareta de beboerne som har flyttet inn i bygget og ser ingen grunn til å ta klagen til følge eller gi ytterligere fristutsettelser enn hva som allerede er gitt. Beboerne er bekymret for sin situasjon dersom BoGo Eiendom as skulle gå konkurs, jfr. saksutredning i sak 60/09. Kommunen har forståelse for denne bekymringen, men beboernes interesser ved en eventuell konkurs er privatrettslige forhold. Kommunens rolle er først og fremst å påse at plan- og bygningslovens krav blir fulgt. Utsettende virkning av klagen: Utsettende virkning gis ofte i saker der utfallet av klagebehandlingen er svært uviss og omgjøring av klagen kan ha store økonomiske konsekvenser, og der det kan skje uopprettelig skade, for eksempel utførelse av riving eller store terrengarbeider med utsprengning m.v. Kommunen vurderer denne saken slik at klagen må gis oppsettende virkning. Dette begrunnes med at behandling av klagen over pålegg om riving ikke vil bli reell, dersom rivingsvedtaket allerede er krevd gjennomført. Fordelen med allerede å ha gitt pålegget er at kommunen kan sette en kort frist for gjennomføring av pålegget så snart klagen er ferdig avgjort hos fylkesmannen, i stedet for først da å starte opp prosess med varsling om pålegg og tvangsmulkt og deretter vedtak om pålegg og tvangsmulkt. Rådmannen tillater seg å uttrykke frustrasjon over at forvaltningslovens bestemmelser i denne saken gir parter anledning til å trenere saken ved å kjøre mange søknads- og klageprosesser. På en andre siden skal forvaltingsloven være med på å sikre partenes rettsikkerhet, og er en lov som selvfølgelig skal følges. Utskrift av saken til: Sissel Andersen for effektuering Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger Tveranger Side 17 av 85

18 Sak 89/09 SØRUM KOMMUNE, POSTBOKS 113, 1921 SØRUMSAND TLF Sak 89/09 Sakstittel: Arkivsaknr: 07/51 Saksbehandler: K-kode: KLAGE OVER KOMMUNENS TILLATELSE TIL OPPARBEIDELSE AV FELLESOMRÅDER OPPSETTING AV GJERDER PLU/BYG/HBALT Hans Olav Balterud Saksnummer Utvalg Møtedato 89/09 Miljø- og utviklingsutvalget /09 Miljø- og utviklingsutvalget - byggesak /08 Miljø- og utviklingsutvalget - byggesak /08 Råd for funksjonshemmede /07 Miljø- og utviklingsutvalget - byggesak /07 Miljø- og utviklingsutvalget - byggesak Administrasjonens innstilling: Klager over kommunens vedtak om opparbeidelse av lekeplasser på Vestby nord tas delvis til følge. Gjerder rundt lekeplass L1 skal ikke overstige 1 meters høyde. Kommunen anser at reguleringsplanens krav til skjerming av bebyggelsen er tilstrekkelig ivaretatt ut fra innspillene fra beboerne. Det vil ikke være anledning for naboer til senere å kreve ytterligere avskjerming utført av utbygger, men vil kunne utføre endringer på eget initiativ, innenfor reguleringsplanens begrensninger. Tidligere behandlinger: Utvalg: Råd for funksjonshemmede Møtedato: Sak: 1/08 Rådet ønsker prosjektet velkommen. Det forutsettes at det er mulig å komme gjennom bommene med barnevogn og rullestol. Det bør også tas hensyn til hvor disse bommene plasseres, slik at de er lett synlig og ikke kommer for brått på.. Rådet utfordrer prosjektør på hvordan legge forholdene best mulig til rette for synshemmede. Er det mulig med steinsatte kanter ut mot Glomma, som kan fungere som ledelinje? Rådet ønsker prosjektet velkommen. Det forutsettes at det er mulig å komme gjennom bommene med barnevogn og rullestol. Det bør også tas hensyn til hvor disse bommene plasseres, slik at de er lett synlig og ikke kommer for brått på.. Rådet utfordrer prosjektør på hvordan legge forholdene best mulig til rette for synshemmede. Er det mulig med steinsatte kanter ut mot Glomma, som kan fungere som ledelinje? Side 18 av 85

19 Sak 89/09 Saksutredning med administrasjonens innstilling: Saksfremlegg Arkivsak: 07/51-56 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: KLAGE OVER KOMMUNENS TILLATELSE TIL OPPARBEIDELSE AV FELLESOMRÅDER OPPSETT AV GJERDER Hans Olav Balterud Innstilling: Klager over kommunens vedtak om opparbeidelse av lekeplasser på Vestby nord tas delvis til følge. Gjerder rundt lekeplass L1 skal ikke overstige 1 meters høyde. Kommunen anser at reguleringsplanens krav til skjerming av bebyggelsen er tilstrekkelig ivaretatt ut fra innspillene fra beboerne. Det vil ikke være anledning for naboer til senere å kreve ytterligere avskjerming utført av utbygger, men vil kunne utføre endringer på eget initiativ, innenfor reguleringsplanens begrensninger. For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Kommunens tillatelse til opparbeidelse av lekeplasser på Vestby nord er påklaget av sameiet i Fløterhakan og eiere av Fløtervegen 9. Klagerne anfører at inngjerdingen som utføres med oppføring av 2,10 meter høye gjerder er sterkt skjemmende, til ulempe og i strid med reguleringsplanens krav til god estetisk utforming for tiltak på byggefeltet. Kommunen viser til at tiltaket er utført både for å sikre fellesarealene og skjerme nabobebyggelsene og at høyde på gjerdet er valgt ut fra sistnevnte forhold. Rådmannen ser imidlertid ikke noe i vegen for å imøtekomme naboenes ønsker om redusert høyde på gjerdene så lenge naboene aksepterer at dette er tilstrekkelig skjerming mot sin eiendom og motstanden mot høydene er så vidt stor. Rådmannen anbefaler at klagen tas delvis til følge. Vedlegg: 1. Utsnitt av reguleringsplan 2. Skriftlig redegjørelse fra søker om tiltaket mottatt Godkjent plan for opparbeidelse revisjonsdato Tillatelse til tiltak opparbeidelse av lekeplasser av Klage fra sameiet Fløterhakan mottatt Klage fra eiere av Fløtervegen 9 mottatt Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Saksutredning: Bakgrunn for saken: Gjeldende reguleringsplan for boligfeltet Vestby stiller krav om at lekeplassene som er avmerket i planen skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen av feltet. I henhold til punkt 9 i utbyggingsavtale inngått den mellom Sørum kommune og utbygger Øie Bolig AS, skal Øie Bolig AS opparbeide alle fellesområder. Reguleringsbestemmelsene stiller følgende krav til lekeplassene: Lekeplassene skal opparbeides med en standard som minimum inkluderer nødvendig planering og oppsetting av sklie, huske, klatrestativ, vippeleke og sandkasse. Del av arealet Side 19 av 85

20 Sak 89/09 skal være tilnærmet flatt, og ha en jevn, hard flate uten fast lekeutstyr. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med sikkerhetsforskrift av 6.juli Kvartalslekeplass opparbeides med et flatt areal på minimum 800 m2 med grusdekke, ev. gressdekke, som tåler høy slitasje. Den skal utstyres med sklie, huske, klatrestativ, vippeleke, sandkasse, fotballmål og basketkurv. Areal og lekeapparater utformes i samsvar med Forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr av 19.juli Kvartalslekeplassen skal skjermes med nett mot tilstøtende bebyggelse. Lekeareal skal inngjerdes Kommunen ga den tillatelse til opparbeidelse av lekeplassene. Saksopplysninger: Eierseksjonssameiet i Fløterhakan v/ styret har påklaget kommunens vedtak i klage mottatt den Da sameiet ikke er underrettet direkte om vedtaket som part i saken, men har rettslig klageinteresse anser kommunen klagefristen for å være overholdt. Klagen gjelder inngjerding av lekeplass benevnt L1 i reguleringsplanen. Styret har ingen innvendinger mot at lekeplassene inngjerdes, men finner at kravene til god estetisk utforming slik de følger av reguleringsbestemmelsene ikke er overholdt. Etter sameiets skjønn innebærer gjerdene en forringelse av nærområdet med sitt dominerende og industrielle preg. En høyde på gjerdet på 2,10 meter rett foran beboernes tomt mot ballplass finner sameiet svært urimelig og er av den oppfatning av at det må finnes bedre løsninger enn dette. Det foreslås å flytte gjerdet nede ved ballplass i samme høyde som de øvrige gjerdende. Gjerdet som går langs hele Fløterhakan 20, hindrer også utsikt for beboerne. Det vises videre til at gjerdene ikke er inntegnet på tidligere forelagte utomhusplaner og tiltaket kom derfor som en stor overraskelse på beboerne. Sameiet er ikke enig i kommunens fritak fra krav til nabovarsling. Vedtaket er også påklaget av eierne av Fløtervegen 9 i klage mottatt Under henvisning til at klage vedrørende det samme forholdet allerede var besluttet tatt opp til behandling, finner kommunen det riktig å behandle denne klagen også. Klager slutter seg til klagen fra sameiet i Fløterhakan og kommer også med enkelte tilføyelser. Klager mener at dersom gjerdet på 2,10 meter blir stående vil dette medføre stor ulempe med blant annet verditap og hinder for utsikt. Klager viser også til at ball-løkka er plassert annerledes enn hva som følger av illustrasjonsplanen og med avvikende høyder. Slik området er opparbeidet vil det bli en bratt helling fra klagers husvegg og inn mot fellesområdet. Det ønskes at plassering kontrolleres i henhold til opprinnelig plan. Klager gjør også oppmerksom på at Øie har fått beskjed om å fjerne gjerdet som grenser mot Fløtervegen 9 da dette ble plassert 2-4 meter inne på eiendommen på grunn av en oppmålingsfeil. Gjerdet var den delvis fjernet. Forhold til eksisterende plandokumenter: Opparbeidelsen av felles lekeplasser er hjemlet i reguleringsplan nr 154 og i inngått utbyggingsavtale mellom Sørum kommune og utbygger Øie AS. Forhold til gjeldende vedtak: Det klages over kommunens godkjennelse for opparbeidelse av lekeplasser på Vestby nord med oppsetting av gjerder. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Ingen Drift, vedlikehold: Side 20 av 85

21 Sak 89/09 Ingen Bærekraftig utvikling: Vedtaket virker ikke direkte inn Sørum kommunens mål i forhold til bærekraftig utvikling. Bemanningskonsekvenser: Ingen Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? nei Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? nei Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Miljø- og utviklingsutvalget kan opprettholde opprinelig vedtak, oppheve vedtaket eller omgjøre hele vedtaket. En eventuell endring vil være å betrakte som et nytt enkeltvedtak som kan påklages. Vurdering: Til nabovarsling og mulig saksbehandlingsfeil: Kommunen la til grunn at krav om opparbeidelse av lekeplassene med krav til inngjerding følger direkte av reguleringsplanen og inngått utbyggingsavtale og fant på bakgrunn av dette å frita fra kravene til nabovarslingsplikten. Sameiet i Fløterhakan anfører dette som en saksbehandlingsfeil. Kommunen ser i ettertid at siden opparbeidelsen av lekeplassene kom så sent at det allerede var flyttet inn så vidt mange beboere, burde naboene vært varslet. Dersom et vedtak er beheftet med saksbehandlingsfeil, vil vedtaket etter forvaltningslovens 41 likevel være gyldig dersom det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Kommunen legger til grunn at plassering og høyder på gjerder er gjort ut fra en totalvurdering av hvilke hensyn gjerdene skal ivareta. Innspill fra naboer kunne medført en endring av vedtakets innhold, men kommunen finner uansett likevel at feilen må sies å være reparert ved at saken tas opp til ny behandling som følge av klage. Vi finner derfor ikke grunnlag for å oppheve vedtaket som ugyldig. Estetikk og ulempevurdering: Reguleringsbestemmelsene 1.1 stiller følgende krav til estetikk innenfor planområdet: Ved behandling av byggesaker skal det påses at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt og langs samme veg får en harmonisk og god utførelse med hensyn til form, takvinkel, materialvalg, mm. Reguleringsbestemmelsene gir ingen entydige føringer for hva slags materialer som tillates brukt innenfor planområdet. Kommunen finner at utbygger i dette tilfellet har gjort en grei avveining mellom utseende, praktiske hensyn og vedlikeholdshensyn. Representanter fra byggesaksavdelingen besiktet område den og fant ikke at arbeidet som var utført kunne sies å virke spesielt skjemmende for områdeten kan heller ikke se at et flettverksgjerde vil være til sterkt hinder for utsikt eller verditap for eiendommene. Kommunen legger til grunn at man ved oppføring av gjerder i en høyde på 2 meter har ment å sørge for en større beskyttelse for boligene med hensyn til baller på avveie fra bruk av løkka som forutsatt i reguleringsplanen. I reguleringsbestemmelsen er det sagt at kvartalslekeplassen skal skjermes med nett mot tilstøtende bebyggelse. Kommunen ser at det her også kan være tenkt på andre skjermingsløsninger. Kommunen la imidlertid til grunn at oppsetting av gjerde som foreslått ville gi en mer varig og bestandig løsning, også med tanke på vedlikehold og også være tilstrekkelig i forhold til den bruken som må kunne antas å bli på plassen. Side 21 av 85