REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /8 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: SSHE Dato: Årstad, gnr. 159, bnr., 453, 455, 456, 457, 458, 461, 462 m.fl. Inndalsveien 5, 7a, 7b m.fl. Plannummer Forslag til reguleringsplan, offentlig ettersyn. Sammendrag ABO Plan og Arkitektur fremmer på vegne av Investbygg AS c/o JM Byggholt planforslag for et eksisterende boligområde ved Kronstad mellom Inndalsveien og Solheimsvannet i Årstad bydel. Planområdet er på ca 7,5 dekar. Deler av eksisterende eldre boligbebyggelse innenfor planområdet forutsettes revet. Figur 1: Oversiktsbilde, planområde

2 Oppsummering av planforslaget Planforslagets hovedformål er å legge til rette for oppføring av ny blokkbebyggelse med høy utnyttelse. Det er også foreslått et naturvernområde ned mot Solheimsvannet i tillegg til parkeringsanlegg og trafikkområde. Eiendommene vist som B1, B3 og B4 i plankartet forutsettes revet. Her legges det opp til ny blokkbebyggelse i 3-6 etasjer. Byggehøyden varierer fra 9-18 meter. Det planlegges ca 100 nye enheter med 2-3 roms leiligheter. For delområde B2 og B5 skal eksisterende bebyggelse opprettholdes. Forslagstiller har foreløpig bare hånd om B3 og B4. Utnyttelsesgrad for B1 er satt til % - BRA = 230 %, samme grad av utnytting foreslås for B3 og B4 samlet. Figur 2: Fotoillustrasjon av planlagt bebyggelse, MIR Det er avsatt felles leke- og uteoppholdsareal (Fe2 - Fe7). Arealene er felles for beboerne innenfor delområdene B1 - B4. I tillegg til fellesareal på bakkeplan er det planlagt takterrasser på deler av bebyggelsen. Nærhet til idrettsanlegg ved Haukelandshallen og Bergen stadion nevnes også. Det legges i utgangspunktet opp til 25 m 2 fellesareal pr. boenhet, men med spørsmål om det kan vurderes redusert til 15 m 2, jamfør kommuneplanens arealdel (KPA) punkt 11. Privat uteareal er planlagt i form av altan, terrasse eller privat hage. I henhold til kommuneplanens arealdel legges det opp til 6 m 2 privat uteareal. Randsonen mot Solheimsvannet foreslås regulert til Naturvernområde; med bestemmelser som spesifiserer vernets omfang og fastsetter hva som kan tillates innenfor området. Solheimsvannet er av regional verdi hva gjelder biomangfoldet, og i kommunens temakart Grønnstruktur er den nordøstlige delen av Solheimsvannet avmerket som viktig naturtype. Flere rødlistede (truete)fuglearter bruker innsjøen. Norsk Natur Informasjon (NNI) har utarbeidet en miljø- og naturfaglig vurdering av den planlagte utbyggingen. I rapporten fra NNI frarådes det å etablere gangvei i strandsonen. Det bør ikke legges til rette for aktiviteter i selve vannet eller i den funksjonelt viktige strandsonen. Tiltak for å øke våtmarksarealet ved tilbaketrekking av etablert fylling på deler av strekningen i nordøst vil kunne være et positivt tiltak. Jamfør vedlegg H. Side 2 av 8

3 Parkering for delområdene B1, B3 og B4 skal skje i fellesanlegg i underetasjen til bebyggelsen i delområde B1 og B4. I henhold til gjeldende parkeringsvedtekter for Bergen kommune ligger planområdet i indre by. Forslagstiller har valgt å ikke beregne parkering etter normen for indre by og forutsetter at nærhet til bybanestopp og fremtidig høgskoleområde tilsier at det kan legges opp til begrenset parkering. Dagens adkomst til planområdet er via bratt bakke nord i planområdet, parallelt med Kronstadsporet, og kommer ut i Inndalsveien like ved broen som krysser sporet. Planforslaget legger opp til ny adkomst fra Inndalsveien, mellom nr 11 og nr 13, i avkjørsel sørøst i planområdet. Plassering av avkjørsel har vært drøftet med Bybanekontoret og Statens Vegvesen. I nordenden av planområdet er det planlagt en gangvei som knyttes til eksisterende turveg rundt Solheimsvannet og langs Inndalsveien. Mellom bebyggelsen legges det til rette for torg og gangveisystem. Adkomstvegen planlegges uten fortau. Kilde Akustikk har utarbeidet støyrapport ( ) for planområdet, jamfør vedlegg G. Det er beregnet og vurdert støyforhold for to alternative situasjoner: Gnr 159 bnr 453 rives og erstattes av ny boligblokk Gnr 159 bnr 453 bevares For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er positiv til hovedformålet. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagstillers planbeskrivelse vedlegg C. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og estetikk Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. Planområdet ligger tett opp til bybanestopp Kronstad og må sees som en del av bybanekorridoren langs Inndalsveien samt Næringskorridoren (I/K/L7) som strekker seg fra Solheimsviken til Storetveit. Fagetaten har i samråd med Etat for plan og geodata kommet frem til at det er hensiktsmessig å benytte kommuneplanens bestemmelser for lokalsentra og bybanestopp som veiledende for planområdet. Jamfør kommuneplanens arealdel punkt 22 som legger opp til 3-5 etasjer, maksimalt 16 meter, % - BRA = 250 % (inklusiv takoppbygg). Fagetaten vurderer utnyttelsesgraden i planområdet til å være for høy. Grepet som er vist, gir et massivt uttrykk som tar lite hensyn til eksisterende bebyggelse i og rundt planområdet. En maksimal utnyttelse opp mot % - BRA = 250 % er ikke å anbefale på denne tomten da det går på bekostning av bokvalitet til eksisterende bebyggelse. Det fremkommer av soldiagram og fotomontasje at konsekvensene er særlig stor for delområde B1 og B2, Inndalsveien 7, 9 og 11 samt nr 5. Disse vil få redusert solforhold og utsikt samt større grad av innsyn. Jamfør figur 2. Side 3 av 8

4 Figur 3: Snitt E, F og G. ABO plan og arkitektur Området tåler større volumer i nordvest. Fagetaten foreslår derimot en vesentlig reduksjon innen delfelt B4 (B4 a, B4 b og B4 c). Mindre volum kan gi mer lys og luft til eksisterende boliger og deler av uteoppholdsarealet og dermed øke bokvaliteten i planområdet. Volumene i planområdet vil også stå bedre i forhold til hverandre størrelsesmessig. Et mindre volum som mer samsvarer med volumene til B5 og B2, vil medføre en mer sammenhengende bebyggelsesstruktur i området. Førende premiss i planarbeidet har vært hensyn til Solheimsvannet og eksisterende bebyggelse i området. Byantikvaren understreker at planområdet er en del av bevaringsverdig villastrøk med store hager og må sees i sammenheng med utbyggingen av Mindedalen på 1920 og -30 tallet. Utbygging eller fortetting av området bør skje på eksisterende bygningers premisser. Etter fagetatens vurdering har planforslaget ikke tatt tilstrekkelig hensyn til omkringliggende bebyggelse og områdets kulturhistoriske verdier. Fagetaten anbefalte forslagstiller i møte i april -08 å ta kontakt med eierne av gnr 159 bnr 453 for å diskutere mulighetene for en felles fremtidig utvikling av eiendommen. Dette for å sikre en best mulig byutvikling på litt lengre sikt og samtidig vise potensialet og helheten i planområdet. Nåværende eier ønsker å beholde eiendommen slik den fremstår i dag. Like fullt har forslagstiller valgt å vise fremtidig utnyttelse av eiendommen. Fagetaten understreker at det må tas hensyn til eiendommen slik den fremstår i dag i det videre planarbeidet. Det må fremgå av planforslaget samt forslag til reguleringsbestemmelser at det legges opp til en etappevis utbygging med blant annet nok uteareal med tilfredsstillende kvaliteter. Det må også fremgå at man kan ivareta hensynet til den eksisterende bebyggelsen. Side 4 av 8

5 Uteoppholdsareal Som det fremgår av forannevnte, er det avklart at forslagstiller kan ta utgangspunkt i de ulike kravene til senterområdene i kommuneplanens arealdel når det gjelder krav til uteoppholdsarealer. 15 m 2 fellesareal per boenhet er trolig ok, jamfør kommuneplanens arealdel punkt 11. Alt medregnet uteoppholdsareal er derimot ikke av like god kvalitet. Sol og skyggediagram viser at særlig arealene mellom B4 og B2 ikke oppnår fullt ut tilfredsstillende kvaliteter. Fagetaten anbefaler også at Fe3 tas ut av beregningsgrunnlaget for felles uteoppholdsareal da opparbeiding av dette arealet kan komme i konflikt med hensynet til biomangfoldet i Solheimsvannet. Fe3 foreslås endret til formål S1, naturvernområde på land. All den tid forslagstiller ikke har hånd om B1 og tilhørende uteoppholdsareal vist som Fe6, må det før saken fremmes for 2. gangs behandling redegjøres for beregningsgrunnlaget for felles uteoppholdsareal der nevnte areal er tatt ut. Trafikk og parkering Adkomst til planområdet er vist via ny anlagt felles veg (Fe1) fra Inndalsveien, mellom nr 11 og 13. Ny fellesvei vil gi adkomst til bnr 455, 459 og 460. Dagens adkomst til bnr 453 opprettholdes, det vil si via eksisterende avkjørsel fra Inndalsveien. I forbindelse med arbeidene med bybanen er broen over Kronstadsporet senket og eksisterende adkomstveg utbedret. Vegen stenges når B1 er bygget ut i samsvar med planen. Statens vegvesen mener primært at foreslått adkomst bør velges fremfor dagens adkomst nord for Inndalsveien nr 5. Fagetaten slutter seg til uttalelsen fra Statens vegvesen. Det bør vurderes regulert fortau langs den foreslåtte adkomstveien da denne vil betjene flere enn 30 enheter. Fagetaten er imidlertid skeptisk til om det er rett grep å føre adkomstveien gjennom planområdet slik forslaget legger opp til. Fagetaten foreslår at det vurderes alternative løsninger for innkjøring til parkeringskjeller, slik at man kan unngå å føre trafikken helt inn i planområdet. Opparbeiding av Fe1 kan komme i konflikt med hensynet til Solheimsvannet. Foreslått trasè legger også beslag på areal som ligger til rette for uteoppholdsareal med gode kvaliteter. Jamfør vurdering under ovenfornevnte punkt uteoppholdsareal. Nord for planområdet er det regulert inn en offentlig turveg T1. I dag er dette delvis kjøreveg og delvis gangveg. På grunn av vanskelige stigningsforhold tilfredsstiller ikke vegen kravene til offentlig gangveg og gis derfor formålet offentlig turveg T1. Veggrunnen ligger på eiendommene 159/453 og 159/455. Før 2. gangs behandling må det medtas en bestemmelse som sikrer opparbeiding/tilrettelegging av T1. Det foreligger forslag til kommunedelplan for vegtunnel gjennom Ulriken, Arnatunnelen. Det er vist fire ulike alternativer for utløpet til Arnatunnelen. Ett av den er forslaget fra Espeland til Kronstad med påkobling til Fjøsangerveien (Sa). Traseen passerer like nordvest for planområdet. Side 5 av 8

6 Figur 3: Illustrasjon av alternativ Sa. Konsekvensutredning, hovedrapport, E 16 Arnatunnelen I henhold til referat fra møte mellom forslagstiller og Statens Vegvesen datert er det ikke påvist konflikt mellom planlagt veg og planlagt bebyggelse. Like fullt er signalene fra Etat for plan og geodata at all planlegging i og rundt dette området er forbundet med usikkerhet, også i forhold til krav om støy og luftforurensning. Denne problematikken er reell inntil valget av trasé faktisk er tatt. Det foreligger to alternativer for den planlagte vegen på Kronstadsporet, med og uten miljøtunnel. Dersom planlagt bebyggelse realiseres før en eventuell ny veg er avklart, kan det være med på å øke mulighetene for en miljøtunnel. Kronstadsporet inngår også som alternativ trasé for eventuell bybane til Fyllingsdalen. Uansett må området sees på som et "trafikkareal" med tilhørende luft- og støyproblematikk. Parkeringsnormen for indre by sier 1,2 parkeringplasser per 100 m 2 BRA bolig. For sentrum er minstekrav satt til 1 parkeringsplass per 100 m 2. Planforslaget legger opp til en parkeringsdekning på 0,6 per 100 m 2. Fagetaten er negativ til en så lav parkeringsdekning. En lavere dekningsgrad enn den som er satt for indre by, kan imidlertid være ok. Settes parkerings- kravet for lavt, kan det føre til økt gateparkering i området. Fagetaten anbefaler at parkeringsdekningen økes noe samt at det sees på en løsning der parkering for B2 søkes løst i planområdet. Det kan gi en mulighet til å rydde opp i dagens situasjon hvor bilene parkerer i gaten. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at fagetaten er kjent med at eksisterende boligrekke B2 er godkjent fra Bergen kommune med gateparkering. I forbindelse med opparbeiding av ny adkomst til planområdet vil noe av dagens tilgjengelig parkeringsareal gå tapt. Samtidig er dette strekket av veien en del av dagens ferdselsåre rundt Solheimsvannet. Grønne interesser Hensynet til Solheimsvannet har vært en førende premiss i planarbeidet. Grønn etat og Fylkesmannen i Hordaland fraråder å etablere gangvei i strandsonen, særlig i den nordøstlige delen som i kommunens temakart Grønnstruktur er avmerket som viktig naturtype. Dette gjøres også i utført NNI - rapport. Som en konsekvens av biomangfoldet i Solheimsvannet er det regulert inn naturvernområde langs hele planområdets grense mot Solheimsvannet. Fagetaten gjør oppmerksom på 10 m. belte langs vassdrag i senterområde, jamfør kommuneplanens arealdel punkt 29. Samtidig kan 10 m synes å være noe knapt med tanke på hensynet til biomangfoldet i Solheimsvannet. Jamfør punktet uteoppholdsareal foran. Fagetaten ønsker synspunkter på dette ved offentlig ettersyn. Barn og unges interesse Side 6 av 8

7 Barn og unges interesse synes å være ivaretatt på en god måte. Det er avsatt areal til lek og opphold for barn i Fe2 som er planlagt som nærlekeplass. Turveg T1 skal binde sammen eksisterende turveg langs Solheimsvannet og åpner for allmenn tilgjengelighet. Planområdet ligger ellers i nærhet til grøntområde og idrettsanlegg som gir rom for lek og opphold. Støy Kilde akustikk AS har beregnet og vurdert støy fra vegtrafikk og bybane for planlagt boligfortetting ved Inndalsveien 7 m.fl. for ulike alternativer for bygningsmassen. Alternativ A forutsetter at eksisterende bygning på gnr 159 bnr 453 skal rives og nybygg B1 skal oppføres. Aternativ B forutsetter at den ekisterende bolig skal bevares. Rapporten viser at for alternativ A og bygning nordøst i planområdet 4-6 etasje, overstiger støybelatsningen 65dB. Grensen er fastsatt i kommuneplanens arealdel punkt 15. For alternativ B er den mest støyutsatte bygning målt til 65dB. Rapporten konkluderer med at det er behov for tiltak for begge alternativene. For innendørs støy anbefales det ytterligere støyvurdering når detaljene rundt planløsning m.m foreligger. For utfyllende kommentarer jamfør vedlegg G. Fagetaten tar rapporten til etterretning og minner om at det før 2. gangs behandling må utformes rekkefølgebestemmelse som ivaretar ovenfornevnte punkter. Privat og offentlig servicetilbud Årstad bydel er blant de bydelene som har størst gap mellom behov og antall barnehageplasser. Dekningsgraden i denne bydelen er ikke tilfredsstillende. Fagetaten anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene før saken legges frem til 2. gangs behandling medtas en rekkefølge -bestemmelse som setter krav om at "før igangsettingstillatelse kan gis for nye boliger i planområdet, skal det fremlegges dokumentasjon på at barnehagedekningen i bydelen er tilfredsstillende". Planfremstilling Det er ikke utarbeidet snitt som viser gnr 159 bnr 453 i forhold til resten av planområdet dersom dagens situasjon opprettholdes. Dette må fremlegges før saken fremmes for 2. gangs behandling. Utomhusplan må ha samme avgrensning som plankartet samt en tegnforklaring. Mur langs ny adkomstvei bør fremgå av illustrasjonsplanen. Det er behov for rettinger og presiseringer i forslag til reguleringsbestemmelsene før 2. gangs behandling. Reguleringsbestemmelsene må være i samsvar med plankartet. Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Foreslåtte volumer gir et for massivt uttrykk. Hensyn til eksisterende bebyggelse og helheten i området er ikke tilfredsstillende løst. Fagetaten anbefaler at både utnyttelsesgrad og høyder reduseres uavhengig av om området defineres som senterområde eller ikke. Det må tydelig fremgå av planbeskrivelse, illustrasjonskart og snitt at det legges opp til en etappevis utbygging. Konsekvensene en eventuell utbygging vil få for gnr 159 bnr 453 dersom dagens situasjon opprettholdes, må dokumenteres. Hensyn til naturvernverdier i strandsonen, spørsmål om økt avstand til Solheimsvannet. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i fagnotatet til 2. gangs behandling. Side 7 av 8

8 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 159, bnr., 453, 455, 456, 457, 458, 461, 462 m.fl. Inndalsveien 5, 7a, 7b m.fl. Reguleringsplan. Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , del av dok nr 9 B. Reguleringsbestemmelser, datert , del av dok nr 9 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 9 D. Merknader oppstart, del av dok nr 9 E. Plan utomhus datert , del av dok nr 9 F. Snitt e, f og g datert , del av dok nr 9 G. Støyrapport Kilde Akustikk, datert , del av dok nr 9 H. Natur- og miljøfaglig vurdering (NNI-Rapport), datert mars 2007, del av dok nr 9 I. Dokumentasjon av nyere tids kulturminner, datert nov. 2008, del av dok nr 9 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: - Arkitektkontoret ABO AS, Postboks 291, 5203 OS Side 8 av 8