REGULERINGSPLAN LØVOLD ANMODNING OM BEHANDLING AV EN MINDRE REGULERINGSENDRING

Transkript

1 Arendal kommune Arealplan Postboks Grimstad DERES REF.: VÅR REF.: LRZ ARENDAL, REGULERINGSPLAN LØVOLD ANMODNING OM BEHANDLING AV EN MINDRE REGULERINGSENDRING Arendal Eiendom KF anmoder herved om behandling av en reguleringsendring for del av gjeldene reguleringsplan for del av Løvold, vedtatt i Arendal bystyre (arealplanid 2216r7), iht. plan- og bygningsloven (pbl) 12-14, 2. ledd. Bakgrunn for endringene Vedtatt reguleringsplan legger til rette for utbygging av blokker med tilhørende anlegg på Løvold. Løsningen i reguleringsplan krever at det skal bygges parkeringshus (f_ph1) med uteoppholdsareal, inkludert arealer for lek, på toppen av taket på planlagt parkeringshus (f_u1). Adkomst til parkeringshuset var planlagt via offentlig kjørevei (o_k2) som endte i en rundkjøring ved innkjørsel til parkeringshuset. Adkomstvei videre til blokkbebyggelsen var planlagt via felles kjørevei (f_k5). Dette var en kjørevei som kun skulle benyttes til utrykningskjøretøy og muligens renovasjonsbiler. Fig. 1. Gjeldende reguleringsplan for Løvold, Solåsen. Arendal Eiendom KF har etter vedtak av reguleringsplanen forsøkt å selge området. Tilbakemeldingen fra aktuelle utbyggere har vært at løsningen med parkeringshus og rundkjøring vil være så kostbart for prosjektet, at det ikke vil være regningssvarende å bygge ut området med denne løsningen. Det har derfor vært umulig å få solgt området med den vedtatte reguleringsplanen. adresse Stærk & Co as, Havnegt. 1, 4836 Arendal telefon faks epost post@staerk.no web bankgiro foretaksregisteret NO MVA

2 Prosessen med å endre planen har pågått et par år, der en har gjort flere endringer for å imøtekomme offentlige myndigheter. Videre gis en oppsummering av planendringene, slik de nå foreligger. Endringer Byggeområder og samferdselsanlegg Arendal Eiendom KF ønsker å endre reguleringsplanen ved å ta ut løsningen med rundkjøring og parkeringshus, og heller legge opp til en løsning med kjøreadkomst frem til blokkene med parkering i 1.etg/U-etg. til blokkene. Formålet f_ph1 parkeringshus utgår dermed helt i planendringen. Alle bestemmelser som er knyttet til en løsning med parkeringshus er også tatt ut i revidert forslag til reguleringsbestemmelser. Siden kjøreadkomsten nå blir helt frem til blokkene, finner en det naturlig å regulere inn adkomstveien som offentlig kjørevei gjennom hele planområdet. Offentlig kjørevei o_k3 blir forlenget, og felles kjøreveg f_k5 frem til områdene for blokkbebyggelse, BB1 og BB2, utgår. Etter dialog med kommunen er offentlig kjørevei o_k3 regulert inn med endret normalprofil fra vedtatt reguleringsplan. Bredden på formålet offentlig kjørevei (o_k3) er redusert til 5,0 m, fortau (o_f3) er utvidet til 2,75 m og annen veggrunn på høgre side langsmed fortauet o_f3 er nå 2,0 m (deler av o_a2). Kjørevei o_k3 slutter nå i en vendehammer, istedenfor rundkjøring som var inne i vedtatt reguleringsplan. Det er også foreslått offentlig fortau langsmed hele adkomstveien (o_f5). Det er nå kun tegnet inn 1 avkjørselspil inn til områdene for blokkbebyggelse BB1 og BB2. Det må derfor legges opp til en felles adkomst til parkeringsanlegg under alle blokkene i områdene BB1 og BB2. Da byggeområdet inkludert adkomstvei, vil ligge et nivå over det offentlige friområdet (o_fo1), vil det bli en fylling ned mot friområdet, som er regulert inn som annen veigrunn-grøntanlegg (o_ag1). Denne fyllingen er regulert inn med hellning 1:2 for å ikke gå for langt inn på friområde o_fo1. Fyllingen vil en kunne dekke med jordmasser, der det etter hvert vil gro opp vegetasjon. Langsmed kjøreveg o_k3 må det settes opp rekkverk. I enden av kjørevei o_k3 går turveg o_t3. Denne har fått en justert plassering for bedre å møte eksisterende turveg på utsiden av planområdet. Renovasjon er regulert inn med eget formål (f_r1). Med det antall leiligheter planforslaget har lagt til rette for vil det være en nedgravd renovasjonsløsning som må etableres i området, og størrelsen på arealet er tilpasset dette. Område BK1 er regulert til konsentrert småhusbebyggelse BK1. I bestemmelsene 3.2 står det at det kan oppføres to-, tre- eller firemannsbolig. En har nå endret dette til boliger i flertall, slik at det kan oppføres mer enn ett bygg. En har også justert byggegrensen i dette området, for å sikre mulighet for oppføring av flere bygg med tilhørende parkeringsplasser. Arendal Eiendom KF ønsker også å legge til rette for å utvide den offentlige parkeringsplassen i område o_p1. Det vil nå være mulig å legge til rette for 10 parkeringsplasser i dette området. Uteoppholdsareal og lekeplass Forslag til mindre endring som ble sendt ut på nabovarsel medførte endret løsning for lekeplass og uteoppholdsareal. Det var disse formålene og løsningen som i hovedsak ble

3 kommentert av Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder og Aust-Agder fylkeskommune, i deres uttalelser til nabovarselet. De frarådet at endringene som var vist i forslag til mindre endring datert ble gjennomført. Det ble derfor avholdt et møte med saksbehandlere fra fylkesmannen, fylkeskommunen, kommunen og representant fra tiltakshaver Arendal Eiendom KF og plankonsulent Stærk & Co AS , og den mindre endringen ble revidert etter dette møte, og sendt ut på et begrenset nabovarsel. De viktigste merknadene gikk på endringer i forhold til uteoppholdsareal og lekeplass, og hvilke konsekvenser endringene medfører for barn- og unges interesser. Det er derfor lagt opp til endringer av areal og innhold for disse tema. Område for blokkbebyggelse, BB1 og BB2, er antydet til å kunne bygges ut med ca boenheter i henhold til vedtatt reguleringsplan. I planendringen fjernes parkeringsanlegg, og parkering skal løses ved p-kjeller/-anlegg i tilknytning til leilighetsbyggene. Ved at det tas en etasje til p-kjeller, vil ikke antall boenheter økes, snarere reduseres, selv om det er mulig å tilrettelegge for noen flere boenheter i område for konsentrert småhusbebyggelse, BK1. En har i utregningen, som er vist under, lagt til grunn at Løvold kan bygges ut med ca. 70 boenheter. For området med konsentrert småhusbebyggelse, BK1, er det lagt opp til endring av byggegrenser og %BYA. Dette lå alt inne i den forrige planendringen, og er opprettholdt. Etter endringen vil det være plass til maks 2 4-mannsboliger, dvs. maks 8 boenheter innenfor dette området. Til kommuneplanens arealdel er det bestemmelser og retningslinje, herunder norm for uteareal, lek og rekreasjon. Under er arealkravene fra kommunens norm vist. Deretter en tabell med arealoversikt over områder for uteoppholdsareal og lek i vedtatt reguleringsplan for Løvold, i mindre endring som ble sendt ut på nabovarsel, i tillegg til den siste reviderte endringen som ble sendt ut på begrenset nabovarsel Kommunens norm og arealkrav for uteoppholdsareal: Tab. 1 Kommunens norm og arealkrav til uteoppholdsareal.

4 Arealoversikt for utearealer på Løvold, i reguleringsplan og planendringer: Krav v/70 boenheter Småbarnslekeplass 350 m 2 Vedtatt reguleringsplan Uteoppholdsareal inkl. lekeplass, f_u1: 1250 m 2 Mindre endring, datert Uteoppholdsareal, inkl. lekeplass, f_u1: 333 m 2 Mindre endring, revidert Uteoppholdsareal inkl. lekeplass f_u1, f_u2: 354 m 2 ( f_u1) 140 m 2 (f_u2) akebakke 2 lekeplasser à 70 m 2 i BB1 og BB2, tot. 140 m 2 Nærlekeplass Nærmiljøanlegg Grøntanlegg Møteplasser o.l 700 m m 2 =2.450 m 2 Friområde: 2528 m m 2 Grønnstruktur (o_g4): 1200 m 2 Totalt: 494 m 2 + akebakke. Friområde: Friområde: 2365 m m 2 Grønnstruktur (o_g4): 961 m 2 Grønnstruktur (o_g4): 961 m 2 Totalt m m m m 2 Tab. 2 Arealoversikt for utearealer på Løvold, i vedtatt reguleringsplan og mindre endringer. I tabellen har en ikke regnet med areal og områder mellom blokkene i område BB1 og BB2, som kan fungere som uteoppholdsareal/møteplasser/grøntanlegg el. tilsvarende. %BYA for blokkbebyggelsen er på %BYA=60%. Det bør også vektlegges at området har direkte adgang til stisystemet og friluftsområdene mot Ribbervann og lysløypa. Det er også ca. 200 m til friområde/balløkke i Ingeborgdalen. Det nye grepet i den reviderte planendringen, er at en tar inn krav om 2 småbarnslekeplasser i område for blokkbebyggelse på minimum 70 m 2 hver. En lekeplass i område BB1 og en i område BB2. Areal for uteoppholdsareal f_u1 er utvidet fra 333 m 2 til 354 m 2. Det er regulert inn akebakke fra uteoppholdsarealet f_u1, og ned til det offentlige friområdet o_fo1, med et foreslått fall på akebakken på 1:3. I tillegg er det regulert inn en offentlig turveg, o_t4, fra blokkbebyggelsen til friområde o_fo1. Det ble stilt spørsmål i uttalelsene til det første nabovarselet om hva uteoppholdsarealet f_u1 kunne inneholde i forhold til størrelsen. Som en sammenligning viser en til lekeplassen på Torvet i Arendal sentrum, som er på 256 m 2, se bildet under. Her er det flere større lekeapparater og aktiviteter, og mange benker og sitteplasser for barn og voksne. En mener derfor at område for uteoppholdsareal, f_u1, som nå er på 354 m 2, både kan opparbeides og fungere som en god møteplass og lekeplass. Det vil kunne legges til rette for minimum 4 ulike typer utstyr for lek, mindre klatrevegg, bocciabane, bord, benker og grillmuligheter, slik som det står ramset opp i bestemmelsene.

5 Fig. 2 Ortofoto av lekeplassen på Torvet i Arendal sentrum. En vurderer på denne bakgrunn at både den mindre endringen datert , og revisjonen som var på begrenset nabovarsel datert , imøtekommer kravene i henhold til kommunens norm både til småbarnslekeplass, nærlekeplass og nærmiljøanlegg, og at de ulike formålene også vil være gode møteplasser for beboere i ulike aldersgrupper. Den reviderte planendringen forbedrer forholdene for de minste barna, ved at det nå skal tilrettelegges for småbarnslekeplass i tilknytning til blokkene, slik at de har tilgang til lekeplass uten å måtte krysse adkomstveien inn i området. I tillegg regulerer en inn en akebakke (f_u2) og en snarvei (o_t4) fra blokkene ned til friområdet.

6 Etter det begrensede nabovarselet har en også gjort endringer i forhold til adkomst, ved at en har fjernet 3 av avkjørslene inn til blokkbebyggelsen BB1 og BB2, som en hadde foreslått i det første nabovarselet. Det er nå kun tillatt å kjøre inn til område BB1 og BB2 helt i starten av byggeområdet. Det vil dermed ikke bli trafikk på veien som må krysses for å komme til lekeplassen f_u1. Friluftsområder og friluftsinteresser I uttalelsene til det første nabovarselet ble det også stilt spørsmål til hvilke konsekvenser det ville bli med vegfyllling istedenfor parkeringshus i forhold til friområdet og friluftsinteressene. En vedlegger et kart som viser vedtatt reguleringsformål, lagt opp på plankartet for planendringen. Fig. 3 Kart med utsnitt med nye og gamle linjer fra reguleringsplan.

7 Vedtatt reguleringsplan la opp til en større rundkjøring og parkeringshus i 2 etasjer, med uteoppholdsareal på taket som ville måtte bli gjerdet inne pga. høyden. Parkeringshuset var innregulert med en lengde på 62 m. Mot friområde o_fo1 ville parkeringshuset dermed kunne fremstått med en betongvegg på med en lengde på 62 m, over 2 etasjer. Den mindre endringen innebærer en fylling som skal jordkles, og det vil dermed rimelig raskt vokse opp vegetasjon, slik at fyllingen fremstår med et grønt preg. Som en ser av terrenget under blokkene på Solåsen, er det også her et bratt terreng, og fyllingen vil dermed bli en videreføring av eksisterende terreng i området. Fyllingen medfører en reduksjon av friområdet på ca. 250 m 2. Friområdet er etter endringen fortsatt på m 2. En vurderer at endringen ikke får noen nye konsekvenser for friluftsområdene, og korridoren inn til Ribbervann. Friområdet og vegfyllingen vil på den annen side medføre at området fremstår som en grønn korridor helt fra Løvold. Forrige planendring la også opp til en utvidelse av areal til offentlige parkeringsplasser, slik at tilgjengeligheten til området er ytterligere forbedret. Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelsene er også endret. Det vedlegges et fullt sett med bestemmelser der endringene i reguleringsbestemmelsene fremkommer. Bestemmelsene er renummererte, da flere bestemmelser er tatt ut som følge av at flere formål er tatt ut ved den mindre endringen. Prosess og nabovarsler Planendringen har vært på nabovarsel tre ganger. Det ble første gang sendt ut nabovarsel vedrørende mindre endring av reguleringsplan for Løvold, Solåsen, i brev av Nabovarsel ble sendt ut både til naboer og off. instanser. Det kom 2 uttalelser i saken; fra planog naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune og fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder. Begge instansene hadde merknader til innholdet i den mindre endringen og frarådet endringene som var foreslått. Fylkesmannen konkluderte også med i sin uttalelse at endringene ikke kunne behandles som en «mindre endring» ut fra en prosessuell og faglig vurdering, mens fylkeskommunen ba kommunen om å vurdere om endringen totalt sett kunne vurderes innenfor rammene for hva som kan behandles som en mindre endring etter pbl 12-14, 2. ledd. Det ble avholdt møte med saksbehandler fra fylkesmannen, fylkeskommunen, kommunen og representant fra tiltakshaver Arendal Eiendom KF og plankonsulent Stærk & Co as I møtet ble merknadene i uttalelsene diskutert, og mulige endringer for å imøtekomme merknadene. På bakgrunn av tilbakemeldinger i møtet, og avklaringer med tiltakshaver Arendal Eiendom KF og Arendal kommune, ble den mindre endringen revidert. Etter avklaring med fagansvarlig i Arendal kommune valgte en fortsatt å fremme endringene som mindre endringer etter pbl ledd. Den reviderte planendringene ble sendt på begrenset nabovarsel i brev av Endringene som ble gjort omfattet lekeplasser og uteoppholdsarealer. Både Aust-Agder fylkeskommune og fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttalte seg til det begrensede nabovarslet. Fylkesmannen uttalte at de fortsatt vurderte at reguleringsendringen ikke var å anse som en mindre endring i henhold til plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. De var positive til at det var regulert inn adkomststi til friområdene og større lekearealer, men negative til kryssing adkomstvei for å komme til lekearealene. Aust-Agder fylkeskommune uttalte tilnærmet det samme.

8 På bakgrunn av uttalelsene fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder og Aust-Agder fylkeskommune ble planen nok en gang revidert. Etter avklaring med administrasjonen ble ikke saken sendt på enda et begrenset nabovarsel etter de siste endringene, da en vurderte at endringene i all hovedsak imøtekom uttalelsene fra de off. instansene. Saken ble derfor sendt inn til kommunen for behandling i brev av , for å bli behandlet som en mindre endring iht. pbl ledd. Det var planer om å legge saken frem for politisk behandling. Av ulike grunner ble saken deretter liggende i kommunen, uten at den ble tatt opp til behandling. En av grunnene var endringene i plan- og bygningsloven knyttet til 12-14, «endring av reguleringsplan», som trådte i kraft Adgangen til å gjøre reguleringsendringer ble da utvidet, og det ble åpnet opp for å gjøre planendring etter pbl «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder». Administrasjonen har vurdert at endringene ligger innenfor rammene av endring av plan etter pbl , som trådte i kraft Siden saken hadde blitt liggende så lenge, ønsket administrasjonen i kommunen, at saken skulle sendes på begrenset nabovarsel igjen med de siste endringene, før den ble behandlet. De siste endringene, som tilsvarte planendringen som var blitt sendt inn til kommunen i brev av , ble dermed sendt på et begrenset nabovarsel i perioden til Aust-Agder fylkeskommune uttalte seg til dette nabovarselet i mail av , der de uttalte følgende: «Administrasjonen vurderer at deres innspill i brev av i forhold til trafikksikkerhet i hovedsak er ivaretatt. Renovasjonsbil og noe annen motorferdsel vil fremdeles finne sted helt inn i feltet, men omfanget må forventes å bli sterkt redusert. Administrasjonen har følgelig ikke merknader til om kommunen finner å behandle endringen etter 12-14, 2. og 3. ledd.» En konkluderer dermed etter det siste nabovarselet, at det nå ikke er noen merknader til løsningene i planendringen, eller til at saken nå kan behandles etter pbl 12-14, 2. og 3. ledd. Oppsummering og konklusjon Saken omfatter endringer av en reguleringsplan som omfatter kun nye byggeområder, og der det ikke er igangsatt noe utbygging. Hovedintensjonen med planen endres ikke, selv om det er endringer av noen formål. Planen er endret i 3 runder etter tilbakemeldinger fra offentlige instanser. Ingen naboer uttalte seg til nabovarsler til planendringen. For den siste endringen som er sendt på nabovarsel, har fylkeskommunen uttalt at de ikke har merknader til endringen av planen slik den nå foreligger, og heller ikke at saken behandles som en endring etter etter pbl 12-14, 2. og 3. ledd. På vegne av tiltakshaver ber en derfor nå om at saken blir behandlet så raskt som mulig som en endring av plan iht. pbl Ønskes ytterligere opplysninger i saken kan undertegnede kontaktes. Med hilsen Stærk & Co. a.s. Lisbet Rake Zeiffert Arealplanlegge

9 Vedlegg: 1. Reguleringsplankart mindre endring, datert , sist revidert Situasjonskart som viser gamle og nye linjer, datert , sist revidert Sosi-fil av plankartet 4. Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse 6. Kopi av alle uttalelser