BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /35 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TBMY Dato: Ytrebygda, gnr. 105, bnr. 25,35 og 40 m.fl., Hjellestad Marina, Reguleringsplan AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Hjellestadveien 313 AS planforslag for et område i Ytrebygda bydel på Hjellestad. Planområdet ligger på Hjellstad kai og innbefatter eksisterende bygningsmasse (forretning, bolig, selskapslokaler) med tilhørende utearealer mot Hjellestad marina. I nord grenser området til naustområde og i øst til fergekaien og Hjellstadvegen. Planområdet Planforslaget ønsker å legge til rette for fjerning av dagens bygningsmasse, og etablering av ny bebyggelse med kombinert formål(bolig/forretning/kontor). Planen foreslår totalt 11 boenheter. Det er vist en maks utnyttelsesgrad på BRA=3700m 2, og byggehøyden varierer fra kote +9 til maks kote +18. Bebyggelsen kan oppføres i maks 4 etasjer. I tillegg planlegges det parkeringskjeller under bakken med 29 plasser. På bakkeplan legger planen til rette for 8 Side 1 av 8

2 parkeringsplasser(f_pp) som forbeholdes forretning og kontor formål. Felles uteoppholdsareal er tenkt etablert på sør- og vestsiden av bygget. Det vil være mulig for allmennheten å bevege seg langs bygget i øst, på veg nord for bygningen og langs sjøfronten mot marinaanlegget i sør og vest. Planen foreslår, av hensyn til forventet havnivåstigning, å heve dagens terreng. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Bokvalitet (boligformål/støy/uteareal) Planforslaget viser bebyggelse med kombinert formål(bolig/forretning/kontor). Kommuneplanens arealdel 2010 viser området som bebyggelse og anlegg. I kommunedelplanen for Mildehalvøya (arealplan-id ) er området avsatt til erverv, vei og havn. Det er etablert en boenhet i bygget i dag, og planforslaget legger opp til totalt 11 boenheter. Boligene kan i følge bestemmelsene ( 5.1.4) ikke plasseres i bebyggelsens første etasje da disse arealene er forbeholdt forretning og kontor. Gjeldende plan (Kdp Mildehalvøya) angir ikke boligformål på denne eiendommen. Fagetaten har i utgangspunktet ingen innvendinger mot at bebyggelsen reguleres med kombinerte formål. Når det gjelder boligformålet er utfordringen at området ligger innenfor gul flystøysone i kommuneplanen. Planområdet ligger i temakart støysonekart i Kommuneplanens arealdel 2010 innenfor gul støysone (H220_27) for flystøy(, og delvis i gul (H220_28) og rød (H210_21) støysone for trafikkstøy). I kommuneplanens bestemmelser punkt 13 fremgår det at det i gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Uteareal for boliger (jfr. KP pkt 10 arealkrav) skal ikke ha støynivå over L den = 55 db. I foreliggende planforslag stiller kommuneplanen krav om minst 7m 2 privat og 30m 2 felles uteareal per boenhet. Kommuneplanen skisserer i tillegg kvalitetskrav knyttet til blant annet støy, solforhold og lokalisering. Kvalitetskravene i kommuneplanen må komme tydeligere frem i bestemmelsene til 2. gangs behandling. Foreliggende planforslag ( 5.2.1) angir at 60 % av totalt felles uteoppholdsareal skal løses på bakkeplan. I kommuneplanen er det imidlertid bare i senterområdene at det åpnes for felles utearealer på takterrasser/ opparbeidet dekke. Hjellestad er ikke definert som senterområde i kommuneplanen. Etter krav fra fagetaten har forslagstiller levert støyrapport, knyttet til flystøy, utført av Multiconsult (vedlegg?). Rapporten tar utgangspunkt i flystøyberegninger i henhold til kommuneplanen 2010 (utarbeidet av Avinor i 2007). Støyprognosene er basert på at det er etablert to rullebaner på Bergen lufthavn Flesland. Rapporten viser at beregnet lydnivå er på L den = db. Rapporten viser at lydnivået på private uteplasser kan tilfredsstilles dersom overbygging eller innglassing av altaner tillates som avbøtende tiltak. Innglassing av altaner tillates i henhold til kommuneplanen kun i spesifiserte senterområder, og med den hensikt å kunne bygge nye boliger i sentrale områder tett på kollektivsystemet. Det fremkommer videre av rapporten at Side 2 av 8

3 det ikke vil være praktisk mulig å oppnå tilfredsstillende lydnivå, L den 55 db på hele fellesarealet. For å oppnå tilfredsstillende støyskjerming på deler av felles uteoppholdsareal, spesielt mot sør, må det benyttes overbygging. Delvis innglassing vil bidra til ytterligere redusert lydnivå. Takutstikk må monteres med lydabsorbenter. Krav til innendørs lydnivå i oppholdsrom, L paeq24h 30dB, vil kunne tilfredsstilles ved å benytte konstruksjoner etter dagens byggeskikk. For å tilfredsstille krav til innendørs lydnivå i soverom på nattestid må det gjøres støyreduserende tiltak og det må benyttes balansert ventilasjon. Det må tas inn i rekkefølgebestemmelsene at beregninger på tilferdsstillende støynivå må dokumenteres når planlagte konstruksjoner foreligger i forbindelse med byggesaken. Rapporten er imidlertid uklar på hvor mye felles uteareal som det faktisk er mulig å skjerme mot flystøy, og dette bør avklares nærmere til 2. gangs behandling. Det har generelt vært diskutert om overbygging og innglassing er tiltak som er akseptabelt som avbøtende tiltak for støy. Fagetaten kan i utgangspunktet ikke anbefale denne type avbøtende tiltak, selv om dette skulle medføre at boligformålet ikke lar seg gjennomføre. Fagetaten finner det riktig å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn selv om forholdet til flystøy ikke fullt ut har fått sin løsning. Dette må vurderes nærmere i løpet av 2. gangsbehandlingen og på bakgrunn av ev. merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. For ordens skyld bemerkes at tema knyttet til flystøy ikke i særlig grad har vært problematisert tidligere i prosessen. Dette skyldes at faktagrunnlag og regelverk for flystøy har endret seg underveis siden oppstart i Tema er omtalt i planbeskrivelsen, bla. datert , punkt 6.11, og forslagstiller/plankonsulent er kjent med tema. Avinor arbeider med å utarbeide flystøybergninger for fremtidig flytrafikk. Det er pr i dag ikke avklart når disse beregningene vil foreligge. Hvordan de nye støyberegningene vil slå ut for støyforholdene ved Hjellestad marina er heller ikke avklart. På bakgrunn av planområdets beliggenhet kan fagetaten ikke se at de ny støyprognosene vil vise forbedring i støyforholdene ved Hjellestad marina. Planområdet ligger delvis innenfor rød og gul støysone for trafikkstøy. Trafikkstøyen er ikke vurdert i støyrapporten. I vest vil bebyggelsen skjerme utearealene for støy. I sør vil utearealene kunne bli noe berørt av gul støysone trafikkstøy. Forretning- og kontorformål Planforslaget viser som nevnt ovenfor bebyggelse med kombinert formål (bolig/forretning/kontor). Planområdet fungerer i dag som «sentrum» på Hjellestad, og eksisterende bebyggelse rommer i tillegg til selskapslokale og en boenhet den eneste dagligvareforretningen i området. Resterende forretningsfunksjoner for området er lokalisert i Blomsterdalen. Fagetaten ser at det både er viktig og positivt for Hjellestad samfunnet at forretningsformålet blir videreført, og har ingen innvendinger til forretning(ca 400m 2 ) og kontor (ca 80m 2 ) i det omfanget som er skissert i planbeskrivelsen. Det er imidlertid behov for en ytterligere presisering i bestemmelsene av omfang og plassering av formålene innenfor bygningsmassen. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Eksisterende bygningsmasse bærer preg av forfall og en fragmentert påbygging i ulike tidsfaser. Side 3 av 8

4 Illustrasjon eksisterende situasjon. Bygget er sentralt plassert på kaien på Hjellestad, er eksponert og bygget har heller ingen bakside. Illustrasjonsmaterialet slik det foreligger til offentlig ettersyn ivaretar mange viktige forhold og intensjoner. Det er planlagt et bygg med varierende møne- og gesimshøyde(gesimshøyden fra c+9 tilc+18m). Eksisterende og nye siktlinjer er ivaretatt (illustrasjon nedenfor). Bygningsmassen foreslås som en serie pulttak som tar opp i seg overordnede landskapstrekk. Det er to bukter som møtes på her/neset og pulttakenes retning gjenspeiler dette. De sammensatte pulttakene Side 4 av 8

5 tar opp i seg naustrekkenes repetitive karakter uten at prosjektet fremstår som en etterligning av disse. Balkonger er tenkt som inntrukne i fasaden for å opprettholde volumenes karakter, samt gi gode og lune uteplasser. Illustrasjonene viser et bygg der det er lagt vekt på estetisk fasadeutforming og der tre er benyttet som hovedmateriale. Bruk av tre i fasade knytter bygningsmassen bedre til omkringliggende naustrekker og eksisterende bygg langs strandlinjen. En oppgradering av bygningsmassen er også en oppgradering av Hjellestadkaien som møteplass. Utfordringen er å sikre at de gode intensjonene blir ivaretatt i bestemmelsene og eller i plankartet, samtidig som planen gir rom for justeringer og tilpasninger i forbindelse med detaljprosjektering i byggesaken. I bestemmelsene 2.1 er noen av intensjonene søkt ivaretatt. Bygget med sin plassering og funksjon gjør det til en «institusjon» på Hjellestad. Det vil være behov for å se nærmere på utformingen av bestemmelsene og plankartet til 2.gangs. behandling. Planområdet har begrenset areal og behovet for støyskjermingstiltak som beskrevet ovenfor er ikke bare problematisk i forhold til hvor mye overbygging og innglassing som kan tillates på et areal som defineres som uteoppholdsareal. De gode estetiske og arkitektoniske kvalitetene/intensjonene blir også utfordret i forbindelse med støyskjermingstiltak. Hvordan støyskjerming eventuelt skal utformes må avklares nærmere til 2. gangs behandling. De nærmeste boligeiendommene til planområdet ligger på et høydedrag nordøst for planområdet. For gnr 105bnr 156 vil utsiktsforholdene ved ny bebyggelse bli tilsvarende dagens situasjon. Når det gjelder gnr 105 bnr 104 vil det skisserte planforslaget føre til noe endret sol- og utsiktforhold. Dette gjelder mot sørvest, hvor dagens utsikt allerede er begrenset av eksisterende bygninger på Hjellestadkaien. Det er utarbeidet sol- og skyggeillustrasjoner (vedlegg I), men de vedlagte illustrasjonene viser ikke dagens situasjon. Til 2. gangs behandling må eksisterende sol/skygge situasjon illustreres slik at fagetaten kan vurdere hvor stor innvirkning den nye bebyggelsen har på naboeiendommene. Det fremgår av rekkefølgebestemmelsene 3.1 at det er krav til opparbeiding av uteoppholdsarealene. Til 2. gangs behandling bør opparbeidingen (benker, bord, beplantning) presiseres nærmere jfr side 37 i planbeskrivelsen (vedlegg C). Trafikkløsninger Planområdet har adkomst via fylkes veg fv556 Hjellestadvegen. Parkeringskjeller for ny bebyggelse har adkomst fra Hjellestadvegen via felles vei nord i planområdet. Planforslaget Side 5 av 8

6 viser nytt fortau langs vestsiden av Hjellestadvegen i forlengelse av eksisterende fortau langs vegen. I kryss mellom Hjellstadvegen og felles veg (f_v) viser planforslaget kombinert formål (kjøreveg/gang- og sykkelveg). Her vil gang- og sykkelvegen bli gjennomgående med nedsenket kant, og gående vil ha fortrinn. Varelevering til forretningen er også plassert i dette området. Det må til 2.gangs behandling sees nærmere på om kombinert formål (kjøreveg/gang- og sykkelveg) må utvides til å omfatte areal for varelevering. Planområdets avgrensning og formål er tilpasset Statens vegvesens planarbeid for Hjellestadvegen, gang- og sykkelveg Blomsterdalen- Hjellestad (arealplan-id ). Adkomst til naust på gnr 105 bnr 25 må imidlertid avklares og vises på plankartet til 2. gangs behandling. Ferjekaien, som er lokalisert sørøst for planområdet, og som betjener ferjestrekningen Klokkarvik- Lerøy- Bjelkarvik- Hjellestad blir ikke berørt av planforslaget. Det pågår planarbeid for å regulere fastlandsforbindelse fra Sund via Lerøy og Bjelkarøy. I forbindelse med dette planarbeidet har byrådet (sak ) vedtatt at det skal arbeides videre med to alternativer for forbindelsen. Det ene alternativet, delvis undersjøisk tunnel, berører ikke Hjellestad marina. Det andre alternativet omfatter oppgradert ferjetilbud på forbindelsen/strekningen. Det må avklares før 2. gangs behandling hvorvidt Hjellestad marina berøres av planarbeidet for fastlandsforbindelsen. Parkering Krav til parkering vil i følge Kommuneplanen 2010 være 1,4 parkeringsplasser pr. 100m 2 BRA bolig, plasser pr. 1000m 2 BRA forretning og 5-15 plasser pr. 1000m 2 BRA kontor. Fagetaten har ingen innvendinger til at det i planforslaget totalt planlegges 37 parkeringsplasser (jfr. 6.3). Det vil si 29 plasser til bolig, 6 plasser til forretning og 2 plasser til kontor. I følge planbeskrivelsen skal 8 parkeringsplasser forbeholdt forretning og kontor anlegges på bakkeplan (f_pp). Parkeringsplassene vil bli merket og tydelig adskilt fra annet oppholdsareal utenfor bygget, og trafikksituasjonen vil bli betydelig mer oversiktlig enn dagens situasjon. All boligparkering skal skje i parkeringskjeller. Til 2. gangs behandling må det presiseres i bestemmelsene hvem overplateparkeringen er forbeholdt. Parkeringskjelleren ligger på kote 0 moh og må dermed sikres mot vanninntrenging fra sjø. Det vil være omfattende å bygge en slik parkeringsløsning. Planområdet har imidlertid begrenset areal og foreliggende planforslag er avhengig av at hovedtyngden av parkeringen legges under bakken. Uteareal langs sjøen Det fremgår av planbeskrivelsen at det vil være mulig for allmennheten å bevege seg rundt hele den nye bebyggelsen. I tillegg til arealet på østsiden, ved butikken, legges det til rette for over 600m 2 offentlig tilgjengelig areal på sjøsiden av bygget. Overgangen mellom private og offentlige utearealer er tenkt markert med nedtrapping og enkle vertikale elementer (beplantning etc). Selv om en ønsker å etablere tydelig skille mellom ferdselssonene kan det lett bli konflikter knyttet til bruken av arealene. I 52.3 er det tatt inn en bestemmelse som skal hindre privatisering av disse arealene. Intensjonene er gode, men fagetaten kan ikke se at allmennhetens tilgang er juridisk sikret. Dette må avklares nærmere til 2. gangs behandling. Kulturminne Tidligere var det et automatisk fredet kulturminne på gnr 105 bnr 156 innenfor planområdet. Kulturminnet har Askeladden-ID 11617, og er en mulig rest av tørr gravrøys. Underveis i planprosessen har avgrensningen for planområdet blitt endret, og kulturminnet er ikke lenger innenfor plangrensen. Side 6 av 8

7 I byantikvarens, kuturminnegrunnlag for kommunedelplan Mildehalvøya, trekkes fergekaien på Hjellestad frem som teknisk kulturminne. I 1949 ble det bygget en liten kafe på eiendommen, denne skulle betjene reisende med sjøflyene til sjøflyhavnen. Etter at sjøflyene sluttet å trafikkere Hjellestad, ble lokalet brukt som kafe og selskapslokale. Bebyggelse er senere blitt utvidet en rekke ganger. I forbindelse med varsel om oppstart har byantikvaren ikke motsatt seg riving av eksisterende bebyggelse. Funksjonell strandsone Planområdet inngår i sin helhet i kommuneplanens arealdel 2010 avsatt til bebyggelse og anlegg vist med hensynssone funksjonell strandsone (H550_64). I kommunedelplan for Mildehalvøya (arealplan-id ) fra 2006 er planområdet avsatt til erverv, vei og havn. I kommuneplanens bestemmelser 2 fremgår det at kommunedelplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel fortsatt skal gjelde. Det gjøres imidlertid unntak for denne bestemmelsen i 2.9 hvor det fremgår at kommuneplanens regler om byggegrenser langs sjø (pkt 4.1 sammenholdt med kp arealkategorier) gjelder foran tilsvarende regler i kommunedelplan for Mildehalvøya. Planområdet er i dag bebygget. Fagetaten kan ikke se at intensjonen med unntaksbestemmelsen i kommuneplanen( 2.9) er å forhindre bygging på allerede bebygget eiendom. Riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny bebyggelse i henhold til foreliggende detaljplan vil ikke etter fagetatens vurderinger være i strid med overordnet plan. Havnivåstigning I planforslaget er terrenget foreslått hevet fra dagens nivå. En hevning vil gjøre den nye bebyggelsen mindre sårbar for havnivåstigning. Det vil si at nytt bygg vil ha en 1 etasje som ligger høyere over havet enn dagens bebyggelse. En ny høyde på 3,0 moh gir bygget høyde til å stå i mot forventet havnivåstigning på 0,75 meter (+/- 0,25 m) fram mot år Stormflonivået i Bergen kan ligge mellom m. Parkeringskjelleren ligger under bakkenivå på 0 moh og må sikres mot vanninntrenging. Det er omfattende å bygge en slik løsning, men som nevnt ovenfor er planforslaget avhengig av at hoventyngden av parkeringen legges under bakken. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til formålet forretning og kontor. Når det gjelder boligformålet er utfordringen at området ligger innenfor gul flystøysone i kommuneplanen. Fagetaten kan i utgangspunktet ikke anbefale overbygging og innglassing av uteareal som avbøtende tiltak, selv om dette skulle medføre at boligformålet ikke lar seg gjennomføre. Fagetaten finner det riktig å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn selv om forholdet til flystøy ikke fullt ut har fått sin løsning. For øvrig vises til Fagetatens merknader i saksutredning ovenfor. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 8

8 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, gnr. 105, bnr. 25,40 m.fl., Hjellestad Marina, Reguleringsplan vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Etat for byggesak og private planer Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok 37, fil 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 37, fil 3. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok31, fil 7. D. Merknadsskjema, dater , dok 25, fil 12. E. Merknadskart, datert , dok 25, fil 11. F. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok 25, fil 10. G. Illustrasjonsplan, snitt og illustrasjoner, datert , dok 31, fil 9. H. Lang snitt 3-3 datert , dok 36, fil 2. I. Sol og skyggeillustrasjoner dok 31, fil 11. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Side 8 av 8