SALGSPROSPEKT. Boligutviklingstomt på Bjørnstad/Grålum Sarpsborg. Selges ved Hadrian Eiendom AS

Transkript

1 SALGSPROSPEKT Boligutviklingstomt på Bjørnstad/Grålum Sarpsborg Selges ved Hadrian Eiendom AS

2 MANDAT Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå salg av eiendommen med gnr 2047 bnr 24 i Sarpsborg kommune. For grunnbokutskrift, se vedlegg 1. Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egen hånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver. Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å anta eller forkaste ethvert bud. Selger forbeholder seg videre retten til å endre tidsplanen for salget eller salgsprosedyren. SALGSOBJEKTET Selger: Anne-Lise Rabbum Turid Irene Bjørnstad Wetlesen Thorvald Bjørnstad Wetlesen Asbjørn Wetlesen Hans Jørgen Wetlesen Rachel Unni Bjørnstad Bohlin Trine Bjørnstad Esther Synnøve Bjørnstad Kitty Synnøve Bjørnstad Rolf Enver L Bjørnstad Hjemmelshaver: Esther Synnøve Bjørnstad Ideell: 1/4 Rachel Unni Bjørnstad Bohlin Ideell: 1/4 Anne-Lise Rabbum Ideell: 1/4 Turid Irene Bjørnstad Wetlesen Ideell: 1/4 Salgsobjekt A: Hele BF9, V8, V9, V11, GS2, GS4, T2 og del av feltene BF5-BF7, V12, i gjeldende områderegulering som er innenfor eiendommen med gnr 2047 bnr 24 i Sarpsborg kommune. Salgsobjekt B: Hele BK4, BK9, V2, F4-F7, F10, BH2, AV1, AV2 og del av feltene BK1, BK2, BK3, BK 8, V1, V3, L3, F1, F2, F3-F7, BH1, GS1, OPT2 i gjeldende områderegulering som er innenfor eiendommen med gnr 2047 bnr 24 i Sarpsborg kommune. Salgsobjektene kan selges samlet eller hver for seg. Salgsobjekt A og B er markert med henholdsvis rødt og blått i figuren under og utgjør samlet sett («Eiendommen»). Illustrasjon av salgsobjektene KONTAKTPERSONER Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under. Jens Bøvre Mobil: jens.bovre@hadrian.no Atle Standnes Mobil: atle.standnes@hadrian.no Øivind Solbakken Mobil: oivind.solbakken@hadrian.no Hadrian Eiendom AS Postboks 1242 Vika 0110 Oslo Olav Vs. gata 1, Oslo, 7. etasje Telefon: September

3 BELIGGENHET Eiendommen ligger på Bjørnstad ved Grålum vest for E6, ca. 2,5 km vest for Sarpsborg sentrum og 3,5 km øst for det nye Østfoldsykehuset på Kalnes. Lett tilgjengelig fra både E6, Sarpsborg og Fredrikstad. Det er utstrakt næringsvirksomhet i området, bl.a. hotell, industri-, skole- og forskningsbedrifter, Kalnes jordbruksskole. I tillegg åpner det nye Østfoldsykehuset på Kalnes i Kjøretiden til Grålum er rundt 20 minutter fra Østfold byene Fredrikstad, Halden og Moss, mens Strömstad og Askim er cirka 30 minutter unna. Til Oslo er det 50 minutter å kjøre, mens Moss lufthavn, Rygge er under 15 minutters kjøring unna. Kartutsnitt, kilde Google Maps Avstander byer i området; Sarpsborg Fredrikstad Moss Halden Avstander skoler/barnehage Store Tune Gård barnehage Grålum barneskole Grålum ungdomsskole Andre avstander; Grålum næringsområde Nytt Østfoldsykehus, Kalnes Rygge Flyplass Nordbyen/Svinesund Oslo S ca. 4 km ca. 13 km ca. 30 km ca. 32 km ca. 1,5 km ca. 1,5 km ca. 1 km ca. 0,5 km ca. 3,5 km ca. 20 km ca. 33 km ca. 85 km GRØNTOMRÅDER Området har også svært gode forbindelser til omliggende grøntområder mot syd-, vest- og nord via etablert veisystem. Videre er områdene rundt Vestvannet og Kalnes verdifulle rekreasjonsområder innenfor relativt korte avstander. Badestedet Tunevannet ligger i gangavstand fra Grålum. BOLIGBEBYGGELSEN I OMRÅDET Området nordvest for Eiendommen er relativt nylig bebygget med variert boligtilbud, hovedsakelig bestående av frittliggende eneboliger og noen tomannsboliger. Resterende bebyggelse i nærområdet består stort sett av eldre eneboligbebyggelse. OFFENTLIG KOMMUNIKASJON Området dekkes av langrutebuss nr. 400 Moss-Sarpsborg-Halden og lokalrute nr Sarpsborg-Tindlund-Opstad-Grålum-Sarpsborg. Ekspressbusser til Oslo og København stopper på Grålum. Nærmeste jernbanestasjoner er Sarpsborg stasjon (5 minutter mot øst) og Råde (10 minutter mot nord). Rygge flyplass har flyavganger til Europa med Norwegian og Ryanair. Nytt dobbeltspor til Sarpsborg er, i følge Jernbaneverkets handlingsprogram, klart i ADKOMST Fra E6 tar man av i kryss nr. 7. (Lekevollkrysset), retning Fredrikstad. Ta så til høyre i rundkjøringen skiltet mot Kalnes, ut på Bjørnstadveien. Etter ca. 0,6 km er Eiendommen synlig på venstre side. Bilde: Avkjøring. Kilde: Google Maps Bilde: Tunevannet. Kilde: Sarpsborg kommune 4 5

4 TOMT Tomten er på ca. 77 mål. Sørvest på tomten er det lett skrånende terreng i et avvirket skogområde. Øst på Eiendommen er det dyrket mark over flatt terreng. Eiendommen grenser til et veletablert og rolig boligområde som er dominert av strøkstilpasset eneboliger og småhusbebyggelse. Det relativt flate frodige terrenget har gode solforhold og landlig utsikt. For dagens arealer og eiendomsgrenser, se vedlegg 2. Dagens eiendomsgrenser avviker noe fra Eiendommen slik den er definert på side 2. Eiendomsretten til Eiendommen er sikret gjennom understående avtaler: - Godkjent delesøknad, se vedlegg 4. - Makeskiftavtale med Tore Bjørnstad, se vedlegg 5. I godkjent delesøknad er gnr/bnr 2047/119 tatt med i illustrasjonen. Dette er ikke en del av Eiendommen. REGULERING Eiendommen er omfattet av områdereguleringsplanen for Bjørnstad boligområde vedtatt 28. februar Eiendommen er innen bebyggelse og anlegg regulert til frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Deler av tomtearealet omfatter veiarealer, friområder og lekeplass. Arealer regulert til boligformål er totalt på ca. 63 dekar. Boligfeltene er delt inn i BK-felt med re- gulert til Kjede-/rekkehus eller Kjede-rekkehus/ lavblokkbebyggelse og BF-felt med tomter for eneboligbebyggelse. Det stilles krav om detaljreguleringsplan for feltene BK2, BK3 og BK9 før utbygging kan skje. Eiendommen er markert med rødt i figuren under. For områdereguleringsplan med bestemmelser og plankart, se vedlegg 3 Illustrasjon: Reguleringskart med uthevede BK og BF felter samt illustrert eiendomsgrense. Bilde: Ortofoto med illustrert eiendomsgrense. Kilde: Google Maps 6 7

5 OMRÅDE Bilder: Politihuset, Kalnesveien 5 og Vitenskapssenteret. Kilder: Sa.no og ha-halden.no NÆRINGSVIRKSOMHET I OMRÅDET Det har vært utstrakt vekst i næringsvirksomhet i området de siste årene. I 2015 vil Grålum ha arbeidsplasser, inklusive Østfoldsykehuset som flyttes fra Fredrikstad til ett nyoppført bygg på kvm på Kalnes, like nord for E6-avkjøringen til Grålum. Dermed blir Grålum på mange måter Østfolds svar på næringsområdene Sandsli/Kokstad i Bergen, Forus i Stavanger og Fornebu/Lysaker i Oslo. Sarpsborgs ordfører Sindre Martinsen-Evje mener Grålum er framtidens sentrum i Østfold, i følge Blant de største arbeidsgiverne på Grålum er Østfold politidistrikt, Skatteetaten, If, YIT, NCC, Fortum, Gjensidige, Veidekke, Hafslund, Posten, EDB, Infotjenester, Husqvarna og PWC. Skatt Øst flytter til nytt forretningsbygg på Grålum i Det er også Rema, Kiwi, Joker, Coop Extra, Esso, bibliotek, tannlege, frisør og lege på Grålum, i tillegg til gatekjøkken, kiosk, skole og idrettshall. Hotellkjeden Quality har et av sine største hoteller på Grålum, med 17 møterom og kapasitet på konferansedeltakere. I tilknytning til hotellet ligger aktivitetssenteret Superland, med tilhørende svømmehall. Østfold fylkeskommune åpnet i 2011 vitensenteret Inspiria på nabotomten til hotellet. Illustrasjon over aktører på Grålum. Kilde: sa.no Bilde: Quality hotell. Kilde: Google Maps 8 9

6 UTBYGGINGS- POTENSIAL SALGSOBJEKT A Hele BF9, V8, V9, V11, GS2, GS4, T2 og del av feltene BF5-BF7, V12, i gjeldende områderegulering som er innenfor eiendommen med gnr 2047 bnr 24 i Sarpsborg kommune. Tomten er på totalt ca m2. Salgsobjekt A omfatter et område som er regulert til 24 eneboligtomter i tillegg til en andel av 2 eneboligtomter. Ca er regulert til Eneboligbebyggelse. Dette tilsvarer ca. 800 m2 pr. tomt. I tabellene under er det sammenstilt enkelte momenter fra gjeldende områderegulering. Kjøper står selv ansvarlig for å vurdere hva og hvor mye som faktisk lar seg utbygge på Eiendommen. SALGSOBJEKT B Hele BK4, BK9, V2, F4-F7, F10, BH2, AV1, AV2 og del av feltene BK1, BK2, BK3, BK 8, V1, V3, L3, F1, F2, F3-F7, BH1, GS1, OPT2 i gjeldende områderegulering som er innenfor eiendommen med gnr 2047 bnr 24 i Sarpsborg kommune. Tomten er på totalt ca m2. Illustrasjon: Reguleringskart med uthevede BK felter samt illustrert Salgsobjekt B. Gjeldende områdereguleringsplan tillater maksimalt 271 enheter med Kjede-/rekkehus eller Kjede-rekkehus/lavblokkbebyggelse på totalt ca m2 for Salgsobjekt B. I tabellene under er det sammenstilt enkelte momenter fra gjeldende områderegulering. Kjøper står selv ansvarlig for å vurdere hva og hvor mye som faktisk lar seg utbygge på Eiendommen. Illustrasjon: Reguleringskart med uthevede BF felter samt illustrert Salgsobjekt A. BF-felt Maks BYA Gesims/ Møne Reguleringsformål/ boligtype m 2 /tomt Antal tomter m 2 pr. felt BF5 30% 6,5/9 Frittliggende eneboliger BF6 30% 6,5/9 Frittliggende eneboliger BF7 30% 6,5/9 Frittliggende eneboliger x0, BF9 30% 6,5/9 Frittliggende eneboliger Sum 30% x0, BF-felt Maks BYA Gesims/ Møne Reguleringsformål/ boligtype Minimum antall boenheter Maksimum antall boenheter m 2 pr. felt BK2 45% 10/12 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb BK3 45% 10/12 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 42* 98* BK4 40% 10/12 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb BK8 35% 6,5/9 Kjede-/rekkehus 9** 14** BK9 35% 6,5/9 Kjede-/rekkehus Sum 41% Kjede-/rekkehus * Minimum antall boenheter for felt BK3 er for hele feltet. Salgsobjektet omfatter ca m 2 av felt BK3 som totalt er på ca m 2. **Minimum antall boenheter for felt BK8 er for hele feltet. Salgsobjektet omfatter ca m 2 av felt BK 8 som totalt er på ca m

7 SAMARBEIDSAVTALE Det foreligger ikke samarbeidsavtale for fremtidige eiere av Salgsobjekt A og B. Dersom salgsobjektene selges til forskjellige kjøpere, må det inngås en samarbeidsavtale for å sikre fremtidig utvikling av objektene. REKKEFØLGEBESTEMMELSER I henhold til gjeldende områderegulering er blant annet følgende rekkefølgekrav relevante for utbygging av Eiendommen: - Før iverksetting av byggetiltak i medhold av reguleringsplanen, skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete kulturminner, id , og , i planområdet. - Hovedatkomst V1 og lekeplass L3 skal opparbeides som vist i planen før det gis brukstillatelse/ferdigattest for boliger med avkjørsel til denne. Det foreligger ferdigmelding på gjennomførte arkeologiske undersøkelser, hvor det bekreftes at de arkeologiske utgravingene som er hjemlet i gjeldende reguleringsplan for Bjørnstad boligområde, reguleringsbestemmelse 3.1, er gjennomført. Vilkårene for tillatelsen er dermed oppfylt, og det omsøkte området klargjort for anleggsvirksomhet av Riksantikvaren. For Riksantikvarens ferdigmelding, se vedlegg 6.For utfyllende rekkefølgebestemmelser i gjeldende reguleringsplan, se vedlegg 3. Det er inngått en avtale om grunneiersamarbeid som, for initiativtaker, muliggjør oppfyllelse av rekkefølgebestemmelser og kostnadsfordeling, se neste avsnitt om avtale om grunneiersamarbeid. PARKERING Det skal opparbeides biloppstillingsplasser i henhold til kommunens gjeldende parkeringsvedtekter slik tabellen viser. For bestemmelser til gjeldende områderegulering med utfyllende informasjon om krav til biloppstillingsplasser, se vedlegg 3. AVTALE OM GRUNNEIERSAMARBEID Grunneierne i oversikten til høyre har inngått en avtale for å muliggjøre gjennomføring og kostnadsfordeling av følgende fellestiltak/ rekkefølgekrav: Arkeologiske utgravninger - Partene er forpliktet til å bidra til samtidig/ suksessiv gjennomføring av arkeologiske utgravinger (Dette er gjennomført sommer 2014 For Riksantikvarens ferdigmelding, se vedlegg 6) Samferdselsanlegg - Adkomstvei V1 med kollektivholdeplass (BH1 og BH2), annen veigrunn (AV1 Og AV2), samt fortau/gangsykkelvei langs V1 (F1, deler av F2, F7, F9 og F10) og gatelys Teknisk infrastruktur - Felles nødvendige hovedløsninger langs V1 for vann, avløp, overvann, strøm og eventuelle fiberkabler Lekeplass - Kostnader til nødvendig opparbeidelse av lekeplass L3 Kilde: Avtale om grunneiersamarbeid. Felt Reguleringformål/boligtype Minimum antall p-plasser pr 1000 kvm BRA BK2 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 10 BK3 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 10 BK4 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 10 BK8 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 14 BK9 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 14 BF1-13 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 16 Kilde: Avtale om grunneiersamarbeid. I henhold til avtalen tilfaller 66 % av kostnadene for ovennevnte tiltak eier av salgsobjekt A og B. Partene skal søke å komme til enighet om hensiktsmessig fremdrift for planlegging av fellestiltakene. Hver enkelt grunneier kan likevel beslutte igangsetting av prosjektering og bygging, men vedkommende må da forskuttere kostnadene. For avtale om grunneiersamarbeid, datert 16. januar 2013, se vedlegg 7. INFRASTRUKTUR Opparbeidelse av infrastruktur utover avtale om grunneiersamarbeid og fremforhandling av eventuelt tilhørende kostnadsfordelinger med naboer, må kjøper selv stå for. STØY Tomten har liten eksponering mot E6 da støyvoller skjermer totalt mot innsyn fra vei. Det er i forbindelse med utvidelse av E6 etablert sammenhengende støyvoll for å støysikre hele boligområdet på Bjørnstad. Det er tatt inn krav i bestemmelsene om at det for feltene BK2 og BK3 ved byggeanmeldelse skal fremlegges en støyberegning med tilhørende støyfaglig vurdering basert på den prosjekterte bebyggelse for området. Vurderingen skal vise hvordan gjeldende krav til innendørs støynivå i boligen og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen. En enkel støyberegning av vegtrafikkstøy fra E6 basert på Statens vegvesens siste trafikktelling (ÅDT=22410) viser at det innenfor feltene (BK2 og BK3) kan være behov for støyisolering for mottakerpunkt 4 meter eller høyere over eksisterende terreng. Ingen deler av Eiendommen ligger innenfor rød støysone. Støyberegningen tar ikke hensyn til eksisterende og ny bebyggelse, som vil ha en støydempende effekt. Illustrasjonen over viser imidlertid at støyproblematikk innenfor planområdet er begrenset til bebyggelse nærmest Bjørnstadveien. Eiendommen er markert med rødt i figuren her under. Kilde: Planbeskrivelse til områdereguleringsplan for Bjørnstad boligområde 12 13

8 KULTURMINNER Det er 2 automatisk fredede kulturminner på Eiendommen. Lokalitets ID: Beskrivelse: 3 karakteristiske ildsteder. Sandig og leirholdig masse med en del kull og brente steiner synlige i plan. Størrelse: D cm. Lokalitets ID: Beskrivelse: 3 karakteristiske ildsteder. Sandig masse med en del kull og brente steiner synlige i plan. Størrelse: D 70 cm til 100 x 88 cm. Det foreligger ferdigmelding på gjennomførte arkeologiske undersøkelser, hvor det bekreftes at de arkeologiske utgravingene som er hjemlet i gjeldende reguleringsplan for Bjørnstad boligområde, reguleringsbestemmelse 3.1, er gjennomført. Vilkårene for tillatelsen er dermed oppfylt, og det omsøkte området klargjort for anleggsvirksomhet av Riksantikvaren. For Riksantikvarens ferdigmelding, se vedlegg 6. GRUNNFORHOLD/FORURENSNING Det er utført en grunnundersøkelse datert 14. april Grunnundersøkelsen besto av 12 totalsonderinger, 1 navboring og 5 maskingravde sjakter. For Grunnundersøkelse utført av Sivilingeniør Bjørn Strøm AS, datert 14. april 2008, se vedlegg 8. KOSTNADSBILDE SKATT / LIGNINGSVERDI Eiendomsskatten i Sarpsborg kommune er for boliger i 2014 på 4,0 promille, med et bunnfradrag pr. boenhet på NOK ,-. YTTERLIGERE INFORMASJON HEFTELSER Det forutsettes at kjøper setter seg inn i Eiendommens heftelsesbilde. Utskrift av grunnboksblad følger som vedlegg 1. Kjøper overtar Eiendommen med de heftelser som foreligger med unntak av de tinglyste obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm. overtakelse. Interessenter oppfordres til å gjøre egen undersøkelse man finner nødvendig knyttet til heftelser/rettigheter forbundet med Eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet Eiendommen. TINGLYSTE SERVITUTTER Det er tinglyst følgende servitutter på Eiendommen; SKJØNN Elektriske kraftlinjer Rettighetshaver: HAFSLUND AS GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE ELEKTRISKE KRAFTLINJER Rettighetshaver: HAFSLUND AS Utvidelse av kraftledninger GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. Rettighetshaver: SARPSBORG KOMMUNE Med flere bestemmelser ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om adkomstrett Elektriske kraftlinjer/ledninger/kabelgrøfter Rettighetshaver: ØSTFOLD ENERGI NETT AS Med flere bestemmelser JORDSKIFTE GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE BESTEMMELSE OM VEG GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE ERKLÆRING/AVTALE Rettighetshaver: HAFSLUND NETT AS ORG.NR: Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler Med flere bestemmelser Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v ERKLÆRING/AVTALE Avtale om grunneiersamarbeid i Bjørnstad sameie Gjelder arkeologiske utgravninger, samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og lekeplass GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE Noen av servituttene hefter ved fraskilt teig, og vil derfor ikke være av betydning for salgsobjektene. Kopi av tinglyste servitutter kan skaffes ved henvendelse til megler. KONSESJON Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven 4. Selger er ikke kjent med noe forurensning på Eiendommen. 15

9 SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD PRISANTYDNING/OMKOSTNINGER Gi bud. Ved eiendomsoverdragelse påløper følgende kostnader for kjøper: Dokumentavgift til staten: 2,5 % av kjøpesum Tinglysingsgebyr skjøte: NOK 525 Tinglysingsgebyr pantobl. NOK 607,- pr. stk. inkl. panteattester Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie. BUD Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse av bud med basis i dette salgsprospektet med vedlegg og de forutsetninger som legges til grunn her, herunder spesielt kontraktsutkast, se vedlegg 9. Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i dokumentasjonen. Dersom bud avgis med andre forhold/forbehold må dette i budet beskrives eksplisitt. Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må dokumenteres som vedlegg til budet. Muntlig bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en person som har prokura eller signaturrett, eventuelt gyldig fullmakt. Kopi av firmaattest og legitimasjon vedlegges. Dokumentasjon som underbygger tilliten til budgivers betalings- og gjennomføringsevne og/eller manglende forespurt dokumentasjon vil bli tillagt vekt. Bud med forbehold vil under ellers like forhold blir rangert lavere enn bud uten forbehold. Det opplyses at selger kan gå i forhandlinger og/eller akseptere bud når som helst, uten å måtte opplyse om dette til evt. andre budgivere og/eller interessenter. Selger forbeholder seg retten til å forkaste samtlige bud, herunder evt. velge å ikke gjennomføre et salg. ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder. Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av investeringer i Eiendommen. SALGSFORUTSETNINGER Kjøper oppfordres til å befare Eiendommen og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger ved hjelp av fagfolk før avgivelse av bud. Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte data o.a. er fremskaffet fra kilder som av selger og Hadrian Eiendom AS anses tilforlatelige. Selger svarer kun for de evt. garantier, inneståelser eller lignende som er uttrykkelig avgitt i kjøpekontrakt. De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn. Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall og kjøper vil bli gitt tilgang for å foreta egne målinger før avgivelse av bud om ønskelig. Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud. FORHOLDET TIL AVHENDINGSLOVEN Eiendommen og dets tilbehør selges as is dvs. at avhendingsloven 3-9 fravikes slik at Eiendommen ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for evt. skjulte feil. Kjøper skal også bære det fulle ansvar for eventuell forurensing som eksisterer på Eiendommen. As is forbeholdet over omfatter også forhold knyttet til opprydding, rengjøring og lignende. Videre fravikes avhendingsloven 3-2 idet kjøper bærer ansvaret for at den påtenkte bruk er egnet i Eiendommen og kan tillates. Herunder er det kjøpers ansvar å for egen del verifisere/ vurdere evt. potensial knyttet til eventuell videreutvikling av Eiendommen. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom selger hevder at kjøper har opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 1 år etter overtakelse. MELDING Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og avtaler for foretakssammenslutninger. I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til sammen omsetter for over 1 milliard kroner i Norge årlig. Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 100 millioner i årlig omsetning i Norge. Dersom erverv av Eiendommen medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper besørge slik melding. DOKUMENTASJON VEDLAGT 1. Grunnbokutskrift, datert Info fra Sarpsborg kommune 3. Reguleringskart m/bestemmelser 4. Godkjent delesøknad 5. Makeskiftavtale med Tore Bjørnstad 6. Riksantikvarens ferdigmelding 7. Avtale om grunneiersamarbeid 8. Grunnundersøkelse 9. Utkast kjøpekontrakt 16 17

10 Grunnbokutskrifter Grunnbokutskrift Navn: Saksbehandler: Saksreferanse: Rambøll Norge AS CEITBG Bj Utskrift fra Grunnboken Gårdsnummer 2047, Bruksnummer 24 i 0105 SARPSBORG kommune Utskrift fra EDR - Eiendomsregisteret Utskriftsdato Kilde: Tinglysningsmyndigheten Statens Kartverk Registrert til og med HJEMMELSOPPLYSNINGER Hjemmelshavere: HJEMMEL TIL GRUNN Kjøpesum: 0 Omsetningstype: Gave BJØRNSTAD ESTHER SYNNØVE FØDT: IDEELL: 1 / 4 BOHLIN RACHEL UNNI BJØRNSTAD FØDT: IDEELL: 1 / 4 RABBUM ANNE-LISE FØDT: IDEELL: 1 / 4 WETLESEN TURID IRENE BJØRNSTAD FØDT: IDEELL: 1 / 4 Urådigheter DOKUMENTER AV SÆRLIG INTERESSE FOR SALG- ELLER PANTSETTELSESADGANG URÅDIGHET Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver ** PRIORITETSBESTEMMELSE URÅDIGHET Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver ** PRIORITETSBESTEMMELSE URÅDIGHET Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver ** PRIORITETSBESTEMMELSE 1VEDLEGG 1 GRUNNBOKUTSKRIFTER GRUNNBOKUTSKRIFT, DATERT 04. SEPTEMBER 2014 Utskrift fra EDR foretatt :30 Sist oppdatert :29 Utskriften er levert av: Ambita as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr ) Side 1 av 4

11 Gårdsnummer 2047, Bruksnummer 24 i 0105 SARPSBORG kommune PENGEHEFTELSER PANTEDOKUMENT Beløp: NOK Panthaver: JOHNSRUD PÅL FØDT: Hefter i ideell 1 / 4 av matrikkelenhet tilhørende: WETLESEN TURID IRENE BJØRNSTAD ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR / 2014 PANTEDOKUMENT URÅDIGHET Rettighetshaver: JOHNSRUD PÅL FØDT: Hefter i ideell 1 / 4 av matrikkelenhet tilhørende: WETLESEN TURID IRENE BJØRNSTAD Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR / 2014 PANTEDOKUMENT PANTEDOKUMENT Beløp: NOK Panthaver: JOHNSRUD PÅL FØDT: Hefter i ideell 1 / 4 av matrikkelenhet tilhørende: BJØRNSTAD ESTHER SYNNØVE ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR / 2014 PANTEDOKUMENT URÅDIGHET Rettighetshaver: JOHNSRUD PÅL FØDT: Hefter i ideell 1 / 4 av matrikkelenhet tilhørende: BJØRNSTAD ESTHER SYNNØVE Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR / 2014 PANTEDOKUMENT PANTEDOKUMENT Beløp: NOK Panthaver: JOHNSRUD PÅL FØDT: Hefter i ideell 1 / 4 av matrikkelenhet tilhørende: BOHLIN RACHEL UNNI BJØRNSTAD ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR / 2014 PANTEDOKUMENT URÅDIGHET Rettighetshaver: JOHNSRUD PÅL FØDT: Hefter i ideell 1 / 4 av matrikkelenhet tilhørende: BOHLIN RACHEL UNNI BJØRNSTAD Matrikkelenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR / 2014 PANTEDOKUMENT Gårdsnummer 2047, Bruksnummer 24 i 0105 SARPSBORG kommune PANTEDOKUMENT Beløp: NOK Panthaver: LANDKREDITT BANK AS ORG.NR: ERKLÆRING/AVTALE Gjensidig avtale om makeskifte Partene forplikter seg til å medvirke til gjennomføring av makeskifte ved grensejustering, arealoverføring og/eller fradeling og overskjøting Med flere bestemmelser GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE SERVITUTTER IKKE OVERFØRTE DOKUMENTER: DEN MANUELLE GRUNNBOKEN HAR DOKUMENTER SOM ANTAS KUN Å HA HISTORISK BETYDNING, ELLER SOM ER TINGLYST VEDRØRENDE MATRIKKELENHETENS GRENSER OG AREAL. FOR SERVITUTTER ELDRE ENN FRADELINGSDATO OG EVENTUELLE AREALOVERFØRINGER SOM KAN HA BETYDNING FOR DENNE MATRIKKELENHET HENVISES TIL HOVEDBRUKET / AVGIVEREIENDOMMEN. FOR FESTENUMMER GJELDER HENVISNINGEN SERVITUTTER ELDRE ENN FESTEKONTRAKTEN. Servitutter i grunn: SKJØNN Elektriske kraftlinjer Rettighetshaver: HAFSLUND AS GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE ELEKTRISKE KRAFTLINJER Rettighetshaver: HAFSLUND AS Utvidelse av kraftledninger GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. Rettighetshaver SARPSBORG KOMMUNE Med flere bestemmelser ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om adkomstrett Elektriske kraftlinjer/ledninger/kabelgrøfter Rettighetshaver: ØSTFOLD ENERGI NETT AS Med flere bestemmelser JORDSKIFTE GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE BESTEMMELSE OM VEG GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE Utskrift fra EDR foretatt :30 Sist oppdatert :29 Utskriften er levert av: Ambita as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr ) Side 2 av 4 Utskrift fra EDR foretatt :30 Sist oppdatert :29 Utskriften er levert av: Ambita as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr ) Side 3 av 4

12 Gårdsnummer 2047, Bruksnummer 24 i 0105 SARPSBORG kommune ERKLÆRING/AVTALE Rettighetshaver: HAFSLUND NETT AS ORG.NR: Bestemmelse om adkomstrett Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler Med flere bestemmelser Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v ERKLÆRING/AVTALE Avtale om grunneiersamarbeid i Bjørnstad sameie Gjelder arkeologiske utgravninger, samferdselsanlegg, teknisk infrastuktur og lekeplass GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE Utskrift fra Norges Eiendommer (som Arealbekreftelser viser tomteareal) GRUNNDATA REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet utskilt fra: 0105 / 2047 / 17 / / REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0105 / 2047 / 116 / / REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0105 / 2047 / 119 / / REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0105 / 2047 / 124 / / GRENSEJUSTERING SAMMENSLÅING Sammenslått med denne matrikkelenhet: 0105 / 2047 / 123 / / REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0105 / 2047 / 182 / / REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0105 / 2047 / 184 / / REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: 0105 / 2047 / 186 / / 2VEDLEGG 2 Utskrift fra EDR foretatt :30 Sist oppdatert :29 Utskriften er levert av: Ambita as, Postboks 2923 Solli, 0230 Oslo. (Org.nr ) Side 4 av 4 UTSKRIFT INFO FRA FRA SARPSBORG NORGES EIENDOMMER KOMMUNE (SOM VISER TOMTEAREAL)

13 GIS/LINE WebInnsyn - Kartutskrift Side 1 av 1 Dato: Opplysninger til megler Eiendomsmeglerpakke Gnr Bnr. 24 Fnr. U.fnr. Snr. Gate-/veinavn : Hovslagerveien Nr.: 2 Bolignr.: (On-line opplysninger fra Matrikkelen) Eierforhold: Hjemmelshaver: Fester : Framfester: (On-line opplysninger fra Matrikkelen) Esther Synnøve Bjørnstad, Rachel Bjørnstad Bohlin, Anne-Lise Rabbum, Turid Irene Wetlesen Eiendomsopplysninger: Areal: ,5 m² 2 teiger: 77809,2 m2(vest for E6) 43587,3 m2(øst for E6)! (On-line opplysninger fra Matrikkelen) Planopplysninger : Eiendommen omfattes av (dokumentene er ikke vedlagt) : X Kommuneplanens arealdel Formål: Boligområde Godkjent: Reguleringsplan gjelder foran kommuneplanens arealdel (31-08) Kommunedelplan Sarpsborg sentrum Formål: Godkjent: Kommunedelplan Kystsoneplan Formål: X Reguleringsplan:Bjørnstad boligområde (21-53) Formål: Boligbebyggelse, trafikkareal, lekeplass, regulert tomtegrense Godkjent: Revidert: Godkjent: E6,Alvim-Råde grense (31-08) Jord,skogbruk,annet trafikkareal, høyspent Godkjent: X Reguleringsbestemmelser Bebyggelsesplan X Uregulert gjelder del av eiendommen øst for E6 X Planer under arbeid i naboområde: Bjørnstadveien 50 og Vistergropa Delutredningene Verneverdivurdering og Estetiske retningslinjer gjelder for hele sentrumsområdet Annet 1 av 2

14 Dato: Opplysninger til megler Eiendomsmeglerpakke Gnr Bnr. 24 Fnr. U.fnr. Snr. Gate-/veinavn : Hovslagerveien Nr.: 2 Bolignr.: (On-line opplysninger fra Matrikkelen) Reguleringskart m/bestemmelser Opplysninger septik/avløp offentlige anlegg: Eiendom tilknyttet offentlig vann: Eiendom tilknyttet offentlig avløp: Ja: Ja: x x Nei: Nei: Eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og offentlig avløpsnett er forpliktet til å overholde de til enhver tid gjeldende sanitær- og gebyrbestemmelser. Boliger som ikke er tilknyttet kommunens avløpsnett skal ha godkjent utslippstillatelse. I henhold til lokal forskrift vil alle boliger som ikke har slik tillatelse, fortrinnsvis boliger oppført før 1973, få pålegg om utbedring av avløpsanlegget innen en nærmere angitt tidsfrist. Ikke alle boliger har mottatt slik beskjed ennå, men vil få det i god tid før fristens utløp. For nærmere angivelse av frister og hvilke områder som er omfattet vises det til kommunens hjemmesider, Opplysninger brannvesen/feiervesen (gjelder ikke fritidsbebyggelse) 13 bygg Brannsynsrapport Brannsynspålegg Foretatt tilsyn piper/ildsteder Feil/mangler ved piper/ildsteder Pålegg ved piper/ildsteder X Tilsyn foretatt Kommunale avgifter: Sendes fra kemner. 3VEDLEGG 3 2 av 2 REGULERINGSKART GJELDENDE REGULERINGSKART M/BESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BJØRNSTAD BOLIGOMRÅDE, VEDTATT 28. FEBRUAR 2013

15 Y Y Y /72 Y Y /69 Y X / /79 Bjørnstad boligområde 2048/6 EN V EI 2048/ /4 2048/93 BRI SKE 2048/ / /59 Nasjonal planid: / / /105 BJ ØR N 2048/67 EV EIE N 2048/ /6/ /123 BJ 2048/ /84 T NS ØR 2048/ /16 I VE AD 2048/73 BF /6/49 X /90 ILE 2048/76 VE IE 2048/64 N 2048/ / ,4 m2 2047/ /120 BYA%=25 GU DB RA 2048/ / / /12 ND SV EI 2048/ /28 EN 2048/ / / / / / / ,3 m2 BYA%=25 GS 3 IEN 2048/77 BK5 2048/122 N 2048/ m2 BYA%= / / / /1 0x 2 3m VEI NDS 2 BRA GUD 2047/112 m 269,3 VEIE 2048/92 VE ILE 2048/ / / / / /101 DEL E OPT1 2048/ /102 BK1 3027,2 m2 sikt 6x45m V4 2047/ /212 F8 2047/208 T1 F7 sikt 6x45m L1 BF3 726,6 m2 IN GE N 2804 m2 BYA%= ,2 m2 BYA%=45 F6,5 m2 503 sik sikt 6x45m V2 2047/184 OPT2 45m sikt 6x F3620,7 m2 T m2 BYA%=35 BK9 2047/ / / / m2 BYA%= ,7 m ,7 m2 BYA%=35 BF7 2047/211 BK7 L ,2 m V /106 59,9 m2 2047/ ,7 m2 BYA%=35 GS1 BK8 2047/ ,3 m2 BYA%=30 BK6 45m t 6x V11 X BF12 V m2 BYA%= / /162 sikt 6x45m 2047/ / / / m2 BYA%=30 298,3 m2 2047/ / / /4/ /199 ID BK3 BF5 2047/221 BF6 2047/1/72 L3 5m 6x4 5711,6 m2 F81568,1 m2 V4 GS2 GUDBRANDS VEI 2047/215 sikt BK4 V NS MART I V /159 AV1 2047/ /209 sikt 6x45 m 3669,2 m2 BYA%=30 V5 2047/206 sikt 6x45 m 2047/ /163 BH2 ID F2 534,8 m2 2048/19 X AV2 sikt 6x45m BH1 2047/ / /207 3 PT O 2047/4 2047/177 sikt 20x45m x45m sikt 6 EN 2 EI m DV,6 T A1 59 NSF ØR 5654,6 m2 2047/214 BYA%=30 BJ 8109,5 m2 BYA%= /32 F9 MARTIN 313 ssvinge,8 mikt N 2 6x 45 m 2047/213 BF2 BF1 V2 2048/20 Bjørnstad boligområde V1 3027,2 m2 V7 2048/ ,3 m2 BYA%=45 GER VEI EN 2047/218 V ,1 m2 BYA%= /65 Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for 2047/ ,4 m2 BYA%=45 m2 V1 BK2 F10 446,5 BF4 5m 2048/ / /200 NG EN x4 t6 sik t sik x / /191 F9 NSV I 5m HOVS LA 2048/9 2047/131 sik t1 AR TI M 2048/116 X / / /5,17 ID / / m2 BYA%= / / / / / /27 BF9 2047/176 sik2047/1 t6 x4 5m T3 2047/ / /119 BT1 2047/ / / / / / / / /48 R LÆ 2047/65 LA ER S EN RS 2047/ / /149 I VE 2047/ / /54 Bebyggelse og anlegg (PBL NR.1) Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse 2047/ / ,2m2 BYA%=35 Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse 2047/ /172 BF / / /35 Tjenesteyting 2047/ / / ,9 m2 BYA%=30 Lekeplass 2047/93 Bolig/tjenesteyting 2047/38 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL NR.2) 2047/83 LÆRER LAR KO NG EV EI E AG EN 2047/16 45m sikt 6x 2047/ /164 GA ML E GS4 45m sikt 6x SL EGGEVEI EN sik 2047/47 m x45 t6 2047/158 X ,8 m m2 BYA%= /167 L VS HO EI RV 2047/ /224 EI 2047/52 V10 GU DBR AN DS V 2047/ / / ,2 m2 BYA%=30 2 V1 2047/ /225 BF11 V8 BF8 2315,3 m2 BYA%= / /50 F4171,3 m2 369,8 m2 2047/1 V9 F5 2047/222 X /84 V2 2047/67 SENS VEI 2047/152 Veg Kjøreveg 2047/ /135 Fortau 2047/ / / / / / /44 Kollektivholdeplass 2047/69 HOV 2047/148 SL N IE VE ER AG Gang/sykkelveg Annen veggrunn - tekniske anlegg 2047/36 Grønnstruktur (PBL NR.3) Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre Turveg 2047/ / / /37 Hensynsoner (PBL ) 2047/ /26 Faresone - Høyspenningsanlegg (ink høyspentkabler) 2047/34 Sikringsone - Frisikt 2047/171 Båndlegging etter lov om kulturminner Juridiske linjer og punkt 2073/120 Planens begrensning GAFormålsgrense ML E KON GEV Faresonegrense EI Sikringsonegrense Hensynsonegrense Regulert tomtegrense Eiendomsgrense som skal oppheves Byggegrense Bebyggelse som inngår i planen Bebyggelse som forutsettes fjernet Regulert senterlinje Frisiktslinje Regulert kant kjørebane Målelinje/Avstandslinje Avkjørsel GAML E KONGEVEI 2047/ / / /215 S OP EN EI DV TA 2073/ /87 X /5, /3 2073/9 Reguleringsbestemmelsene er datert: Revidert: Revidert: Kartopplysninger N 2047/9Ekvidistanse 1 Kilde for basiskart: FKB Koordinatsystem: UTM sone 32 / Euref89 Høydegrunnlag: NGO /1 m Kartmålestokk 1: (A1) / / m Arealplan-ID DETALJREGULERINGSPLAN ETTER PBL AV Forslagstiller Bjørnstad boligområde Sarpsborg kommune HA R MED TILHØRENDE REGULERINGSBESTEMMELSER SAKS- AL DS T 2065/103 SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN NR. AD V Revisjon 2065/61 Bystyrets behandling: Utvalg for landbruk og teknikk DATO 2065/61 SIGN EIE N 10/ / / Offentlig ettersyn , og X Vedtak om offentlig ettersyn Kunngjøring av oppstart UTARBEIDET AV: DATO

16 Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: FORMÅLSPARAGRAF Formålet med reguleringsplanen er å sikre et godt bomiljø for alle generelt og med fokus på trygge trafikkforbindelser og gode uteoppholdsarealer for barn- og unge spesielt. Planen skal legge til rette for et variert botilbud med høye krav til bebyggelsens estetiske uttrykk. 1. REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. Lov om planlegging og byggesaksbehandling, plan- og bygningsloven (PBL) 12-5 og 12-6: Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, Det skal ved byggeanmeldelse innenfor områdene BK8, BK9, BF7 og BF9 fremlegges en faglig vurdering som dokumenterer at grunnforholdene er tilfredsstillende for det omsøkte tiltaket. Bestemmelsen gjelder ikke for mindre tiltak Det skal opparbeides biloppstillingsplasser i henhold til kommunens gjeldende parkeringsvedtekter slik tabellen viser: Bebyggelse og anlegg: Frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse, offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage, bedehus, trafostasjoner), lekeplasser. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Offentlig kjørevei, -fortau, -gang- /sykkelvei, -kollektivholdeplass, og -annen veigrunn. Grønnstruktur: Turvei Hensynssoner: Høyspenningsanlegg (trafo), frisiktsone, båndlegging etter lov om kulturminner Felt Reguleringsformål/boligtype Minimum antall p-plasser pr 1000kvm BRA BK1 Kjede-/rekkehus 14 BK2 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 10 BK3 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb. 10 BK4 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb 10 BK5 Kjede-/rekkehus 14 BK6 Kjede-/rekkehus 14 BK7 Kjede-/rekkehus 14 BK8 Kjede-/rekkehus 14 BK9 Kjede-/rekkehus 14 BF1-13 Eneboligbebyggelse 16 BT1 Bolig/barnehage FELLESBESTEMMELSER (PBL 12.7) 2.2 Kommunen skal ved behandling av byggesøknader påse at bebyggelsen får en god form, materialbehandling og fargesetting. 2.3 De ubebygde områder skal holdes ryddige og gis en tiltalende form og behandling. 2.4 Behandling av takvann skal fremgå av landskapsplan ved byggeanmeldelse. Løsning for overvannsdisponering skal godkjennes av kommunen. 2.5 Støynivået skal ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T Det skal ved byggeanmeldelse innenfor områdene BK2, BK3, OPT1 og BF13 fremlegges en støyberegning med tilhørende støyfaglig vurdering basert på den prosjekterte bebyggelse for området. Vurderingen skal vise hvordan gjeldende krav til innendørs støynivå i boligen og støynivå i uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen. 2.6 Det skal tilstrebes universell utforming med god tilgjengelighet slik at bebyggelsen og utearealer kan benyttes på en likestilt måte av alle, jfr. Miljøverndepartementets rundskriv T-5/99B- Tilgjengelighet for alle / Byggteknisk forskrift - TEK Det skal etableres radonsperre i alle nye bygg ihht gjeldende regelverk Det skal opparbeides oppstillingsplasser og hentesteder for avfallsbeholdere ihht kommunens renovasjonsforskrift med retningslinjer. 3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER (PBL 12.7, pkt. 10) 3.1 Før iverksettingen av byggetiltak i medhold av reguleringsplanen, skal det foretas arkeologisk utgraving av de berørte automatisk fredete kulturminner, id , og , i planområdet. De med X merkede tomtene på vedlagte kart, stemplet Riksantikvaren og datert 23.mai 2012, kan bygges ut før de arkeologiske utgravningene gjennomføres. Utbyggingen av disse tomtene må ikke utsette kulturminnene i planområdet for fare eller føre til ulempe eller hinder for gjennomføringen av de arkeologiske utgravningene. Se side 8. Nødvendige tiltak på allerede utbygde tomter, som utbygg, tilbygg, garasjer, kan gjennomføres uavhengig av gjennomføringen av de arkeologiske utgravningene. Slik utbygging må ikke utsette kulturminnene i planområdet for fare eller føre til ulempe eller hinder for gjennomføringen av de arkeologiske utgravningene.

17 Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: Det skal tas kontakt med Østfold fylkeskommune i god tid før iverksetting av tiltaket, med unntak av de to forannevnte punktene, skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes. 3.2 Hovedadkomst V1 og lekeplass L3 skal opparbeides som vist i planen før det gis brukstillatelse/ferdigattest for boliger med avkjørsel til denne. Bestemmelsen gjelder ikke de eneboligtomtene som på nedenstående kart er markert med grønt: Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse Innenfor byggeområde BK1 og BK5-10 tillates oppført eneboliger i kjede og/eller rekkehus. Innenfor byggeområde BK2, BK3 og BK4 tillates oppført lavblokkbebyggelse. Angitt BYA% skal regnes for et helt felt samlet Maksimal tillatt høyde til gesims / møne i felt BK1 og BK5-9 er 6,5/9 meter. For pulttak tillates maks gesimshøyde 8 meter. For flatt tak tillates maks gesimshøyde 6,5 meter Maksimal tillatt høyde til gesims / møne i felt BK2-4 er 10/12. For pulttak tillates maks gesimshøyde 12 meter. For flatt tak tillates maks gesimshøyde 10 meter Bygningene innenfor hvert delfelt skal ha en helhetlig utforming med tanke på form, farge og materialbruk Det stilles krav om detaljreguleringsplan for delfeltene BK2, BK3 og BK9 før utbygging kan skje. Feltene kan detaljreguleres samlet eller hver for seg For områdene BK2-3 og BK9 skal det settes av minimum 25m2 lekeareal per boligenhet, fordelt på min 5m2 / enhet ved boligen, min 10m2 nærlekeplass og min 10m2 grendelekeplass ihht kommuneplanens bestemmelser. 3.3 L2 skal opparbeides som lekeområde ihht godkjent landskapsplan før nye boliger innenfor BK6-7 gis bruksttillatelse. 3.4 Byggeplan for tiltak som berører fylkesvei skal godkjennes av Statens vegvesen før arbeidet med disse igangsettes. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5, pkt. 1) 4.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Innenfor byggeområde BF1-BF13 tillates oppført frittliggende eneboliger med tilhørende anlegg Bebyggelsens plassering på tomten fastsettes av kommunen. Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. Maksimal tillatt høyde til gesims / møne er 6,5/9 meter for feltene BF1-13. For pulttak tillates maks gesimshøyde 8 meter. For flatt tak tillates maks gesimshøyde 6,5 meter Garasje/carport og utebod skal være tilpasset bolighuset med hensyn til, materialvalg, form og farge. Maksimal tillatt gesimshøyde på garasje er 2,7 m og maks tillatt mønehøyde er 5,5 m målt fra overkant gulv. Maks. BYA for garasje/carport er 60m2 per tomt. Garasje som er under 50 m2 BYA kan plasseres inntil 1m fra nabogrense. Garasje skal være inntegnet på situasjonsplanen for byggesøknaden for boligen selv om den ikke omsøkes samtidig Boliger innenfor områdene BK2-3 skal ha sin hovedadkomst fra V1. Kommunen kan ved detaljregulering av BK2-3 tillate andre adkomstløsninger for de to feltene Det skal utarbeides en samlet situasjonsplan/ landskapsplan for hvert enkelt delfelt BK1, BK4, BK5, BK6, BK7 og BK8 som er bindende for hele feltet og som vedlegges byggesøknadene ved oppstart av disse. Landskapsplan med eventuelle snitt skal foreligge i hensiktsmessig målestokk. Landskapsplanen skal vise: a. Bebyggelsens plassering og møneretning samt snitt som viser eksisterende og planlagt terreng. b. Nytt terreng skal vises med nødvendige punkthøyder og fallforhold. Høyder på veg, tomt, bebyggelse, terrasser/uteplasser, gjerder og lévegger skal angis sammen med eventuelle støttemurer som er nødvendige for å oppta nivåforskjeller. c. Trafikkforhold med kjøreveier og gangveier, manøvreringsareal og parkering. d. Tekniske forhold som avrenning og arealenes materialbruk. e. Plan for utforming av grøntanlegg, lekeplasser og felles oppholdsarealer samt planlagt plassering av utemøbler (benker/bord) på fellesområder og renovasjonsanlegg. f. Plan for belysning med angivelse av armaturtyper, lysretning og skjermingsgrad. Landskapsplaner som ikke oppfyller intensjonene i bestemmelsene på en tilfredsstillende måte kan avslås av kommunen I BF3 kan det i begge de 2 østre tomtene bygges en vertikaldelt tomannsbolig.

18 Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: Det tillates etablert et antall enheter innenfor hvert enkelt delfelt mellom maksimum og minimum som angitt i tabellen. Felt Reguleringsformål/boligtype Minimum antall boenheter Maksimum antall boenheter BK1 Kjede-/rekkehus BK2 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb BK3 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb BK4 Kjede-/rekkehus/lavblokkbeb 7 20 BK5 Kjede-/rekkehus BK6 Kjede-/rekkehus 6 7 BK7 Kjede-/rekkehus BK8 Kjede-/rekkehus 9 14 BK9 Kjede-/rekkehus BT1 Barnehage/Flerbolighus Offentlig eller privat tjenesteyting Innenfor områdene OPT1 tillates oppført bebyggelse for bedehus/ samfunnshus. Maksimalt tillatt bebygd areal for OPT1 er 25% BYA Maksimal tillatt høyde til gesims / møne i felt OPT1 er 6,5/9 meter målt over ferdig planert terreng. 4.4 Lekeplass Anlegg for lek (L1-3) skal være felles for alle beboere i planområdet Det tillates ikke oppført bygninger i lekeområdene. Unntak kan gjøres for mindre lekehus som naturlig hører hjemme i et lekeområde Eksisterende vegetasjon innenfor området L3 skal bevares i størst mulig grad Det skal opparbeidelse en ballbane innenfor området L Opparbeidelse av lekeplasser skal skje i samsvar med forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr fra Barne- og Familiedepartementet (FOR ), eller senere lovverk for dette Særskilt landskapsplan for hvert enkelt lekeområde skal være godkjent av kommunen før arbeidet med disse igangsettes. 4.5 Bolig/Tjenesteyting Innenfor området BT1 tillates oppført bebyggelse for barnehage og kontorbebyggelse for barnehagedrift eller konsentrert boligbebyggelse. Maksimalt tillatt bebygd areal for BT1 er 35% BYA. Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: Maksimal tillatt høyde til gesims / møne i felt BT1 er 8,5/9,5 meter målt over gjennomsnittlig ferdig planert terreng Som del av rammesøknad skal det foreligge fagmessig utført landskapsplan for tomtas utearealer. 5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, pkt. 2) 5.1 Kjørevei V1-14 skal opparbeides som vist på plankartet. Kjørevei V1-4, V7, V8, V10, V12 og V14 er offentlig vei. Øvrige veier skal være felles for de tomtene de gir adkomst til. Rundkjøringen i V3 er felles vei for de tomtene den gir adkomst til. Stikkveien fra V7 er felles vei for de tomtene den gir adkomst til. 5.2 Gang-/sykkelvei GS1-4 skal ha funksjon som interne tverrforbindelser mellom regulerte kjøreveier. Gang-/sykkelvei GS1-4 er offentlig trafikkareal. 5.3 Fortau Fortau F1-F10 er offentlig trafikkareal. 5.4 Annen veigrunn Innenfor områdene AV1-2 tillates oppført leskur tilknyttet bussholdeplass BH1-2. Annen veigrunn AV1-2 er offentlig trafikkareal. 5.5 Kollektivholdeplass BH1-2 skal opparbeides som vist i planen. Bussholdeplasser BH1-2 er offentlig trafikkareal. 6. GRØNNSTRUKTUR (PBL 12-5, pkt. 3) 6.1 Turvei T1-3 skal være åpen for allmenn, fri ferdsel men et fellesareal for alle beboere innenfor planområdet. 7. SIKRINGSSONER (PBL 12-6) 7.1 Frisikt I området mellom frisiktlinjer og kjøreveger (frisiktsonene) skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. 8. FARESONER (PBL 12-6)

19 Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: Bjørnstad boligområde Nasjonal planid: Høyspenningsanlegg Innenfor områdene OPT3-4 tillates oppført transformatorstasjon. Særskilte lover og forskrifter for slike anlegg skal gjelde for området i tillegg til PBL. Transformatorstasjonen skal ha god arkitektonisk og estetisk utforming med tilpasset materialbruk.

20 Plantegninger Gjeldende reguleringskart VEDLEGG 4 4PLANTEGNINGER GODKJENT DELESØKNAD, DATERT 29. AUGUST 2014