VEDLEGG 1: Notat kulturminner og kulturmiljø

Transkript

1 VEDLEGG 1: Notat kulturminner og kulturmiljø Registrering og vernevurdering av bebyggelse innenfor og inntil planområdet KULÅS TERRASSE NORD Nasjonal plan-id: Utarbeidet av:

2 Hanne Hammerseth, arkitekt MNAL. Trine Mathea Skjeltorp, arkitekt MNAL. BAS arkitekter AS Dato: INTRO Eiendommen Kulås terrasse 6 sees i gjeldende sentrumsplan i sammenheng med Riksantikvarens NB! Registre register over kulturminner i by av nasjonal interesse, NB! Kulåsparken og NB! Sandesundsveien. Disse områdene har stort sett eldre villabebyggelse. Samtidig er tomten i samme plan regulert til tett, høy og urban bebyggelse på lik linje med terrasseblokkene sørover langs grensen til parken. Det ble derfor spilt inn fra Østfold fylkeskommune at planarbeidet vil måtte belyse temaene kulturminner og kulturmiljø tilstrekkelig. Disse temaene er gitt utvidet fokus i planarbeidet gjennom dette notatet.

3 Som kulturminne og kulturmiljø er planområdets verdi todelt. På den ene siden står byggets verdi, på den andre tomtens verdi og dens rolle i området. Notatet belyser aktuelle rammer og føringer, registrerer verneverdig bebyggelse og områder, samt går dypere inn i bakgrunnen for verneverdiene. Notatet gir anbefalinger som planarbeidet bør innlemme for å vise tilstrekkelig hensyn. 2. UTREDNING Følgende sentrale rammer som gir føringer om kulturminner er aktuelle å belyse nærmere: Kommunedelplan for sentrum NB! Registeret til Riksantikvaren Kommunedelplan for sentrum erstatter de tidligere Estetiske retningslinjer fra 2003 og Verneverdivurderingen fra 2003 med bestemmelser i sentrumsplanen. I sentrumsplanens bestemmelser 4.15 c, ii) står det at ny bebyggelse, skal tilpasses eksisterende bebyggelsesstruktur, materialbruk, farger, høyder, volum, utforming o.l. Vern av enkeltbygg og kulturmiljøer er innarbeidet i plankart og bestemmelser. Eiendommen er dessuten unntatt 4.15 c. iii som forbyr fortetting som bryter med bebyggelsene med villaer i store hager, slik at det blir samsvar med høydebestemmelsene som sikrer høy, tett og urban bebyggelse. 2.1 Registrering av bebyggelse innenfor planområdet Det er ikke funn av fornminner, SEFRAK registrerte eller verneverdige bygg i planområdet. Det er en eksisterende enebolig ligger innenfor planområdet: Kulås terrasse 6: Eiendommen som planlegges for utbygging er i dag en privat boligeiendom, og grenser inn mot Kulåsparken. Den eksisterende boligen er et husbankhus fra ca som ikke anses å ha noen kulturhistorisk verdi hverken i seg selv eller for parkens miljø. Bygget er ikke vurdert for vern eller markert som verneverdig i Kommunedelplan for sentrum Boligen inngikk tidligere i en rekke med fire lignende eneboliger før Figur 1: Skråfoto av Kulås terrasse 6, med eksisterende enebolig.

4 utbyggingen av Kulås Panorama krevde at disse ble revet. Nå står eiendommen igjen uten tydelig sammenheng med noen av områdene rundt seg. 2.2 Registrering og vernevurdering av bebyggelse inntil planområdet Kulåsstien 3: Byggeår: 1947 Stilperiode: Nordisk funksjonalisme/sen funksjonalisme. Eiendommen ble gitt vernegrad 1 (høy vurdering) i verneverdivurdering fra 2013, men er ikke SEFRAKregistrert. I gjeldende plan står den på gul liste. Eiendommen er tegnet av Borregaards arkitekt Arne Pedersen, og inngår i en sammenheng med bedriftsboligene mot øst i Kulåsparken. Boligen er bygd som en toetasjes bolig i mur på nordsiden av tomten, med relativt stor avstand fra Kulås terrasse 6. En pergola forener huset med garasje sør på eiendommen. Pergolaen har et sammenhengende tett gjerde, som skjermer mot innsyn fra Kulåsstien. Eiendommen har en god del vegetasjon, skjermer seg mot Kulåsstien, og har adkomst fra denne. Figur 2: Skråfoto av Kulåsstien 3, med eksisterende villa og garasjer. Kulåsstien ligger øst for boligen.

5 Boligen/anlegget med gjerde, pergola og garasje bidrar til at utearealene lukkes mot stien og åpnes mot vest. Sandesundsveien 24: Byggeår: 1901 Stilperiode: Sen sveitserstil Boligen ble bygd da man bygde ut østsiden av Sandesundsveien på tidlig 1900-tall. Rådende stilepoke er sveitserstil, unntaksvis nasjonalromantikk og jugendstil. Spesielle trekk ved nr. 24 er den asymmetriske fasaden. Boligen henvender seg mot Sandesundsveien, med adkomst fra denne. Eiendommen har i dag mye vegetasjon, særlig i sør og øst. Sandesundsveien 26: Byggeår: 1902 Stilperiode: Jugend Boligen ligger i krysset mellom Sandesundsveien og Kulås terrasse, men henvender seg mot Sandesundsveien og har adkomst fra denne. Huset ble bygd som en bolig i tre i 1902 og vernegraden henspeiler både bygningens egenverdi og del av området langs Sandesundsveien.

6 Oppsummering: Sandesundsveien 24 og 26 henvender seg tydelig mot Sandesundsveien, og ligger betydelig lavere i terrenget enn Kulås terrasse 6. Villaene følger en relativt stram byggelinje mot Sandesundsveien og er omkranset av store hager med varierende grad av vegetasjon. En utbygging av Kulås terrasse 6 med en annen typologi vil ikke svekke oppfatningen av den helhetlige strukturen med villaer langs Sandesundsveien, da den vil ligge tilbake i forhold til denne, tilsvarende nyoppførte blokker sør for planområdet gjør. Ny bebyggelse vil oppfattes fra Sandesundsveien, og ligge på linje med nyoppført blokkbebyggelse som et bakteppe til den tydelige villastrukturen. For Sandesundsveien 26 vil en utbygging av Kulås terrasse 6 bety lite, da denne allerede har ny blokkbebyggelse som et bakteppe. For Sandesundsveien 24 vil en ny utbygging kunne påvirke mer, da Kulås terrasse 6 er nærmeste nabo mot øst. For å bidra til en mykere overgang slik at den historiske rekken av bebyggelse mot Sandesundsveien ligger mer uforstyrret av ny, urban bebyggelse anbefales det å bevare noe eksisterende vegetasjon og hindre store terrenginngrep nær nabogrense mot Sandesundsveien 24. Bevaring av vegetasjon i dette området vil bidra til at villaen langs Sandesundsveien beholder et grønt bakteppe. Dette kan være et viktig grep for å gi en mykere overgang mot eventuelt høyere bebyggelse. De flotteste trærne ligger dog på eiendommen Sandesundsveien 24 og bør vurderes vernet i en fremtidig regulering på denne tomten. Tomten er stor og bygningen Sandesundsveien 24 ligger i motsatt ende av tomten fra Kulås terrasse 6. Opplevelsen av bygningen vil derfor i mindre grad påvirkes av en utbygging i Kulås terrasse 6. Kulåsstien 3 er en unik bolig som representerer Borregaards historie, og som inngår i den større sammenhengen av slike boliger østover i Kulåsparken, mot Arne Meidellsvei og Nils Pedersensvei. På grunn av plasseringen og gatenettet ligger Kulåsstien 3 visuelt noe adskilt fra de andre boligene og oppfattes som den ytterste/siste av disse. Kulås terrasse 6 ligger både bortenfor og nedenfor denne eiendommen. Det er derfor vanskelig å si at opplevelsen av parkområdet med Borregaard-villaene vil kunne påvirkes av bygningsmassen på Kulås terrasse 6. En utbygging her vil heller ikke svekke den historiske sammenhengen mellom Kulåsstien 3 og øvrige bedriftsboliger i Kulåsparken. Boligen Kulåsstien 3 ligger helt nord på eiendommen. En fremtidig utbygging på Kulås terrasse 6 vil dog kunne bli synlig herfra, og dette må belyses i plansaken.

7 KULÅS STIEN 3 KULÅS TERRASSE NB! Registeret Planområdet ligger innenfor delområde Kulåsparken som er omtalt i Riksantikvarens NB! Register, og i nærheten av delområdet Sandesundsveien. NB! Kulåsparken sammenfaller med hensynssone og bestemmelsesområde H570_3 i Sentrumsplanen. DELOMRÅDE KULÅSPARKEN: Eiendommen ligger inne i riksantikvarens NB! Register over kulturminner i by av nasjonal interesse, i sonen som beskrives som Kulåsparken. I riksantikvarens beskrivelse av denne sonen fremkommer følgende sentrale kvaliteter: - Kulåsparken ligger i et område med stor tetthet av forhistoriske kulturminner. - Området forøvrig har karakter av naturpark. - Syd for parken ligger tunet på Borregaard hovedgård. Til hovedgården hører en stor park, som i sin nåværende form er planlagt av professor Ola Moen Figur 4: Her er miljøene som er registrert i NB! Registeret markert med gult. Planområdet, markert med rød sirkel, ligger ytterst i NB! Kulåsparken.

8 ved NLH. Bygningsmassen har vekslende alder. - Mellom tunet og parken ligger et lite boligområde som huset Borregaards toppledelse fram til 1970-årene. Bebyggelsen er oppført i tiden fra begynnelsen av 1900-tallet og frem til midten av århundret. Den består av eneboliger med høy kvalitet på til dels svært store tomter. Det er viktig at denne strukturen, som innebærer at boligene oppfattes på bakgrunn av et sammenhengende parkbelte ikke endres gjennom fortetting. - Delområdet ligger rett nord for Borregaard hovedgård og avgrenses i vest mot bebyggelsen langs Sannesundveien i nord mot Sarpsborg rådhus. Basert på vår forståelse av riksantikvarens beskrivelse av sentrale kvaliteter og befaringer i området er det to forhold som må vies oppmerksomhet i planarbeidet: Hensynet til parkens karakter av naturpark Tomten ligger helt ytterst i det vernede bymiljøet Kulåsparken som er et viktig urbant grøntdrag og kulturhistorisk parkanlegg. Kulåsstien markerer ytterkanten av parken hvor det på øst siden av stien er relativt tett skog med noe spredt, vernet villabebyggelse. På den andre siden av stien, ned mot Sandesundsveien, er det langs hele parkens lengde fra sør og opp til tomten nord for planområde, synlig boligbebyggelse relativt tett på stien. Forbi tomten nord for planområdet har man fra stien fri utsikt mot himmelen, men ingen utsikt mot byen pga. et tett plankegjerde ved Kulåsstien 3. Dette står i kontrast til gangstiene i indre Kulås hvor det er høye trær og tydelig skogsvegetasjon på alle kanter. På tomtene i sør hvor det i dag bygges ut boliger i terrasseblokker, er det ikke like mye himmelutsikt, men heller ikke skogspreg da det er få trær og annen vegetasjon igjen. Det tosidig lukkede skogsrommet som ellers preger parken, avsluttes altså i det gangstien svinger og man får utsikten mot horisonten over Kulåsstien 3. Herfra og til parkens sørlige ende er mange av trærne vest for stien hugd, og erstattet med boligbebyggelse. Parkens visuelle og romlige uttrykk har derfor i lang tid allerede hatt en tydelig avslutning i denne retningen. Bebyggelsen har i midlertidig det til felles at de respekterer parken som et stille offentlig rom, og henvender seg således i liten grad ut mot stien, jfr. villaens lukkede plankegjerde og naboterrasseblokkenes bakside. For å ivareta denne måten å avslutte parken mot bebyggelsen på er det viktig at fortettingen på planområdet gis en form og et volum som primært henvender seg bort fra stien, at flest mulig trær inntil stien bevares, og at byggets østfasade har en begrenset mengde med elementer som kan oppfattes som privatiserende for rommet utenfor. I og med at eiendommen ligger inntil en park/byskog, er skogsvegetasjonen en viktig faktor som må hensyntas. Helt uten vegetasjon, eller uten den samme vegetasjonen som finnes ellers i parken, blir overgangen mellom park og bebyggelse for brå det lille stykket av parkgrensen som tomten dekker. Ellers langs Kulåsparken oppfatter vi en glidende overgang mellom park og omgivelser. Dette sees f.eks. godt i overgangen mellom park og sentrum hvor det står flere enkeltfuruer igjen i overgangen. Sørover langs Kulåsstien har også de eksisterende terrasseblokkene samme bunndekke som parken, samt enkelt trær som myker opp overgangen og delvis skjuler horisonten sett fra stien slik at den fremstår som et relativt lukket rom langs begge sider. Planting av arter som ikke allerede finnes naturlig i skogen vil forringe opplevelsen av parken som naturlig furuskog. Eventuell ny

9 vegetasjon bør derfor være arter som allerede vokser naturlig i Kulåsparken. Dette gjelder også dekket på bakken i øst mellom bygget og stien. Det foreligger pr. i dag ikke vern av vegetasjon på den private eiendommen, men reguleringen kan derimot bidra til at noen trær dermed kan sikres bevart. Det anbefales at flest mulig store trær bevares ved en utbygging, særlig i øst langs gangstien i parken da disse også står som fondmotiv i svingen i enden av Kulåsstien. Disse trærne er derfor viktige for opplevelsen av Kulås som lukket skog ikke bare rett ved planområdet, men også et godt stykke innover i parken. Som ved utbyggingen av Kulås Panorama bør det også i denne planen sikres at silhuetten av parkens vegetasjon ikke brytes av ny, høy bebyggelse. Bebyggelsen ellers i og langs parken ligger enten godt tilbaketrukket fra veien, og med inngangen helt eller delvis skjult fra parken. Dette gir opplevelsen av å gå en privat tur i skogen. Motsetningen er en gate hvor det er både lett å se og bli sett fra hagene og eiendommene man går forbi. For å sikre opplevelsen av parken forbi bygget er det viktig at fasaden mot øst ikke blir for privatiserende med store private uteoppholdsarealer eller lignende. Samtidig må man akseptere en noe økt privatisering ved økt fortetting. En viss privatisering og mulighet for oppsyn med stien er dessuten nødvendig fra et kriminalitetsforebyggende perspektiv. Hensynet til verneverdig bolig nord for planområdet, Kulåsstien 3 Boligen i Kulåsstien 3 er fra samme periode som bygningene som omtales i NB! Registeret, men omtales ikke direkte i riksantikvarens beskrivelse da boligene som trekkes frem der er først og fremst området mellom tunet og parken, lenger sydøst i Kulåsparken. Vi anser at boligen likevel er vurdert til å ha sin rolle i opplevelsen av kulturmiljøet Kulåsparken, og absolutt har en verdi i opplevelsen av parken og fortellingen om Sarpsborgs industrihistorie. Et relevant hensyn som NB! - registeret omtaler er at de omtalte boligene i parken skal oppfattes på bakgrunn av et sammenhengende parkbelte. Boligen i Kulåsstien 3 har sin adkomst fra Kulåsstien, og ligger tett opp til denne. Den oppleves å inngå som en sammenheng med bebyggelsen i nordøst, - innover i parken. Det ligger flere lignende boliger i Arne Meidellsvei. Tvers over stien ligger parken med høye trær og danner et grønt bakteppe for boligen. Det ligger også mye vegetasjon på eiendommen. Kulås terrasse 6 med tilhørende planområde har i dag noe vegetasjon, spesielt viktig vurderes vegetasjonen opp mot Kulåsstien, som nevnt i forrige avsnitt. Et av de viktigste tiltakene som anbefales er dermed å bevare trær øst i planområdet, inn mot Kulåsstien, for å bidra til at boligen i Kulåsstien 3 fortsatt skal oppleves på bakgrunn av et sammenhengende parkbelte langsmed stien.

10 Figur 3: Foto tatt fra Kulåsstien. Bygningen til høyre er garasjen til Kulås stien 3. Hus som planlegges revet i Kulås terrasse 6 fremkommer i bildet, i forkant av blokker som er under oppføring. DELOMRÅDE AKSENE I SENTRUM: Vest for planområdet ligger Sandesundsveien som inngår i NB! Register over kulturminner i by av nasjonal interesse, i området som omtales som aksene i sentrum. Sandesundsveien er en av aksene, sammen med St. Mariegate. I riksantikvarens beskrivelse av denne sonen fremkommer følgende sentrale kvaliteter: - Delområdet er at det bærer strukturene fra gjenreisningsplanen fra 1839, med aksene i sentrum omgitt av kvartalsstruktur. Planen er et tidlig eksempel på et slikt helhetlig grep i byplansammenheng, og er av nasjonal interesse. Det kan ikke sees at planarbeidet svekker kvalitetene som er beskrevet for nasjonal interesse, da planområdet hverken grenser inn mot gaten, påvirker gaterommet i form av solforhold, eller endrer bebyggelsesstrukturen langsmed Sandesundsveien. En fremtidig utvikling av Kulås terrasse vurderes derfor å ikke påvirke Sandesundveiens rolle som akse i bynettet. 2.4 FORHOLDET TIL HENSYNSSONEBESTEMMELSER:

11 NB! Kulås og NB! Sandesundsveien utgjør bestemmelsesområdet H570_3 i ny sentrumsplan. Her gis det kommentarer til hvilke formgrep det videre arbeidet bør ta for å oppfylle de overordnede reguleringsbestemmelsene: 4.13, b, ii) Tilpassing til bygde omgivelser: - Kulåsstien 3: hvit puss på fasadene. - Bebyggelsen langs Sandesundsveien: tre som fasademateriale. Sammensatte volum Naturgitte omgivelser og strukturer: - Terrengfallet er ikke slik at terrasseblokktypologien bør videreføres, men bebyggelsen må allikevel tilpasses høydeforskjellene.

12 - Furuskogen/hagene i den grad det er mulig samtidig med høy, tett og urban bebyggelse. iv) Ny bebyggelse skal ikke være skjemmende/dominerende, og respektere områdets særpreg. Tomten ligger tilbaketrukket fra både Sandesundsveien og de aller fleste Borregaardsvillaene i Kulåsparken. Følges de andre anbefalingene i dette notatet, samt andre gjeldende planer, bør dette kunne oppfylles på en tilfredsstillende måte. 4.15, c, ii) Eksempler på arkitektoniske valg som vil gi en god tilpasning: - Bebyggelsesstruktur: Det er blokkene som ligger nærmest de regulerte høydebestemmelsene i sentrumsplanen. Disse bør derfor følges fremfor villaer med lav utnyttelse. - Materialer: Hvit puss vil referere både til blokkene og Kulåsstien 3. Tre og glass er ellers materialer som går igjen i området. - Farger: Fargene bør være lyse, gjerne hvite, da dette går igjen flere steder i området. Man kan med fordel bruke innslag av flere farger/materialer. - Høyder: som regulert i overordnet plan, men bør ikke overskride naboblokkene eller Kulåsstien 3 med så mye som en full etasje. Høydene kan med fordel variere. - Volum og utforming: Blokkene er den mest naturlige referansen gitt de regulerte høydebestemmelsene i sentrumsplanen. Dette tåler området siden tomten lett tolkes som en del av denne husrekken. iii) I retningslinjene til bestemmelsen presiseres det at Kulås terrasse 6 er unntatt denne bestemmelsen. Dette samsvarer med både høydebestemmelsene i sentrumsplanen, og de vurderingene som gjøres i dette notatet. Tomten vil derfor tåle en utbygging som bryter med villabebyggelsen med store hager rundt. 3. KONKLUSJON Bolig innenfor planområdet har ikke verneverdig karakter. Verneverdig bebyggelse omkring planområdet, mot nord og nord vest oppleves å inngå i sine egne sammenhenger/bymiljø. Eiendommen Kulås terrasse 6 inngår ikke i disse helhetene. På grunn av høydeforskjeller i terreng, tomtestørrelse og grad av skjerming fra nabobebyggelse har ikke planområdet en klar forbindelse til villaene i Kulåsparken eller langsmed Sandesundsveien. Boligen inngikk i en rekke med fire lignende eneboliger før utbyggingen av Kulås Panorama/terrasse krevde at disse ble revet. Nå står eiendommen igjen uten tydelig sammenheng med noen av områdene rundt seg. Hva angår hensyn i forhold til kvaliteter beskrevet i riksantikvarens NB! Register anses det mest sentrale hensynet å være at Kulåsparkens grønnstruktur ikke svekkes som følge av utbyggingen. Det anbefales dermed at noen trær på eiendommen bevares, spesielt opp i mot Kulåsstien. Det er også avgjørende at ny bebyggelse ikke bryter silhuetten av parken. NB! Registeret vektlegger videre det sammenhengende bygningsmiljøet sydøst i parken. En

13 utbygging vil vanskelig kunne påvirke opplevelsen av dette historiske området. Generell påvirkning av ny bebyggelse på naboeiendommer må utredes i plansaken, og i det videre arbeidet bør man ta hensyn til overordnet reguleringsplan, se listen i forrige kapittel.