Verditakst for landbrukseiendom

Transkript

1 Verditakst for landbrukseiendom Gamle Ravei LARVIK Gnr. 24 Bnr. 13 Larvik kommune MARKEDSVERDI 12 1 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Norsk Landbrukstaksering Tollefsen Takstingeniør: Sivilagronom Kai-Rune Tollefsen LARVIK Tlf.:

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gamle Ravei 289 Knr Kommune Gnr Bnr Fnr Postnr./sted 327 LARVIK 79 Larvik Verdisettingsformål Salg 79 Larvik 24 6 Type eiendom Landbrukseiendom, hest Rekvirent Rolf Mangelrød Hjemmelshaver(e) Rolf Mangelrød Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Rolf Mangelrød Premisser og forutsetninger Taksten er basert på visuell besiktigelse uten inngrep i konstruksjoner. Det er derfor nødvendig å ta forbehold om eventuelle skjulte feil og mangler som ikke kan sees ved vanlig visuell befaring. Takstmannen er derfor ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Hjemmelshaver forplikter å lese taksten og melde om evt. feil og mangler før den brukes offentlig. Dette er ikke en tilstandsrapport som er en mer omfattende gjennomgang av eiendommen. Taksten gjelder eiendommens markedsverdi der det er tatt hensyn til de begrensninger som gjelder ved omsetning av landbrukseiendom i forhold til konsesjonslovens 9, prisregulering og jordlovens 12 m.m. Befaringen er utført med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og bebodd. Det er ikke flyttet på møbler eller gjenstander. Eiendommen er en landbrukseiendom, og er konsesjonspliktig. Ved verdsetting er det hensyntatt prinsipper i konsesjonsloven og Landbruks- og matdepartementets gjeldende rundskriv for verdsetting av landbrukseiendom. Ved salg vil det være priskontroll, og det vil pålegges bo- og driveplikt. Hovedprinsippet ved verdsetting av landbrukseiendom er avkastningsverdi for jord og skog, og nedskrevet anskaffelsesverdi for bygninger. Taksten omfatter kun fast eiendom med naturlig tilhørende driftstilbehør. Formål med taksten: Det ønskes takst med tanke på salg av eiendommen. Det tas forbehold om at informasjon som kommer fram under befaringen er riktig, og at det kan være tinglyst eller at det er annen informasjon som ikke er blitt sjekket nærmere. Videre forutsettes det at rom og bygninger er godkjent for den bruk som er gjeldende ved befaring. Det foretas ikke kontroll av tilgang til dagslys, fluktveier, byggemeldinger, ferdigattest eller andre forhold som kan begrense bruken. Størrelse på landbruksareal er innhentet fra NIBIO Gårdskart. Arealet er ikke eksakt oppmålt. Rr Taksten er utarbeidet av frittstående takstmann. Rekvirent skal lese igjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmann hvis det er feil eller mangler som må rettes opp. Driftsbygning er kun oppgitt som BTA for grunnplan og areal vil være høyere enn for de som har flere plan. Taksten baserer seg på opplysninger fra eier når det gjelder byggeår, bygningsmessige endringer og andre relevante opplysninger. Fremlagte dokumenter Fremlagte dokumenter Grunnboksutskrift Kart fra Geovekst Gårdskart Hjemmel Infoland Tidligere takst Personlige opplysninger fra rekvirent Eiendomsopplysninger by/bygdesenter offentlig vei 15 min km 1 m km off. kommunikasjon skole Veikvalitet Heftelser / rettigheter knyttet til eiendommen Ikke kontrollert. Side2av7

3 Eiendomsopplysninger Eiendommen er beliggende i Larvik kommune, i et landbruksområde. Eiendommen har en landlig, men allikevel en sentral beliggenhet. Våningshuset har en høy standard. Driftsbygning og stall holder en god standard, og har en høy driftsrelevans. Eiendommen er konsesjonspliktig med bo- og driveplikt. Det hviler ingen odel på eiendommen. Eiendommen har et areal på 248 dekar hvorav er 98,4 dekar dyrka, 142,8 dekar produktiv skog, 3,9 dekar annen markslag, 2,9 dekar bebygd areal. Kilde er NIBIO Gårdskart, arealet er ikke eksakt oppmålt. Dyrket mark ligger rundt tunet. Skogen ligger på andre siden av E18. Gårdstunet med våningshus, driftsbygning og stall ligger på en høyde, og har en meget flott utsikt med god solgang. Ca 3 dekar av arealet benyttes til luftegårder for hest, resten av arealet benyttes til produksjon av korn. Sand, steinholdig jord. Kulturtilstanden er god. Dreneringen er oppgitt til å være god. Helningsforhold er flat eller svakt hellende. Arrondering er god med korte avstander. Ikke jordvanning. Kilde: Rekvirent, NIBIO og tilstedeværende. Merknader Eiendommen har privat vann og avløp. Det foreligger ingen kjente opplysninger om begrensninger i kapasitet og vedlikehold. Privat adkomstvei på ca 5 meter fra tunet. Det er på gårdstunet god plass til parkering og den drift gården har. Beliggenhet Eiendommen ligger ca 15 min med bil til Larvik/Sandefjord. Oslo er ca 1,5 time Det er fra gårdstunet en flott utsikt og god solgang. Arealgrunnlag på eiendommen Fulldyrket jord 68,4 daa Overflatedyrket jord, daa Innmarksbeite 3, daa 98,4 daa Skog av særs høg bonitet, daa Skog av høg bonitet 98,4 daa Skog av middel bonitet, daa Skog av lav bonitet 44,4 daa Uproduktiv skog,6 daa 143,4 daa Myr, daa Åpen jorddekt fastmark 3,9 daa Åpen grunnlendt fastmark, daa 3,9 daa Bebygd, samf, vann, bre 2,9 daa Ikke klassifisert, daa 2,9 daa Sum 248,6 daa Opplysningskilder, merknader Opplysninger om areal er hentet fra NIBIO Gårdskart. Arealet er ikke eksakt oppmålt. Jord og beite Område og beliggenhet Areal (daa) Vanning Driftsvei Avkastning Total avkastning (Ja / Nei) avstand (m) pr. daa* pr. år Ved tunet, fulldyrka jord 68,4 daa Nei Ved tunet, paddocker, treningsløype, daa Nei Sum jordbruksareal 98 daa Jordbruksareal (daa) 98 daa Verdi Kapitaliseringsrenten 4% på jord er i henhold til gjeldende rundskriv rundskriv M-3/22 med senere endringer. Side3av7

4 Opplysningskilder, beskrivelse av jord og beiter, kvalitet av gjerder, jordleie osv. * Basert på normal netto avkastningsverdi for dyrket mark. Dyrket mark ligger rundt tunet. Ca 3 dekar av arealet benyttes til luftegårder for hest, luftegårdene er benevnt beite i denne taksten. Det er gjort betydelige investeringer i gjerder rundt luftegårdene. Resten av arealet benyttes til produksjon av korn. Sand, steinholdig jord. Kulturtilstanden er god. Dreneringen er oppgitt til å være god. Helningsforhold er flat eller svakt hellende. Arrondering er god med korte avstander. Ikke jordvanning. I ytterkanten av den dyrka marka nær tunet, er det etablert en ca 18 meter treningsløype. Verdien av treningsløype kommer til uttrykk i verdien av jorda. Kilde: Rekvirent, NIBIO og tilstedeværende. Kommentarer Verdien av treningsløype kommer til uttrykk i jordverdien. Skog / utmark Uproduktiv skog og utmark,6 daa Verdi pr. daa 9 Sum verdi 54 Hogstklasse Sum daa daa 142,8 daa daa daa 143 daa Årlig avkastning pr. daa 75 Total skogverdi Total verdi skog / utmark Stående skog Gran m3 u.b. Furu m3 u.b. Lauv m3 u.b. Tilvekst m3 u.b. Årstall for skogtaksten Prod. evne m3 u.b. Innestående skogfondkonto, pr. Kapitaliseringsrenten 4% på skog/utmark er i henhold til gjeldende rundskriv rundskriv M-3/22 med senere endringer. Begrunnelse for valgt kapitaliseringsrente Kapitaliseringsrenten er valgt med bakgrunn i rundskriv M-3/22 med senere endringer. Opplysningskilder, beskrivelse av skogen, veidekning, driftsforhold osv. Eiendommen har et produktivt skogareal på 142,8 dekar. I følge rekvirent er ca 3 dekar av arealet tilplantet med juletrær. God veidekning. Driftsforholdene er beskrevet som gode. Grunnet størrelse på arealet, så har skogen liten næringsmessig betydning. Opplysningskilder, beskrivelse av utmark Det er ikke fremvist skogbruksplan. Gården er fordelt på en teig, lokalisert på andre side av europaveien. Skogen består hovedsakelig av bartrær. Det er adkomstmuligheter til det meste av skogen med dagens maskiner og redskap. Ett lite område av skogen er merket som kulturminne i NIBIO Gårdskart. Dette er rester av et gammelt uthus. I databasen Askeladden (Riksantikvaren) er dette kulturminnet benevnt Dammensetra. Uavklart vernestatus. Møllerstubekken går over deler av skogteigen, denne bekken er merket naturtype med verdi B. Dette vil legge begrensninger på hogst på dette området.. Kommentarer Areal med skog er lagt i hogstklasse 3. Dette er kun for å synliggjøre arealet for skog, og for selve verdisettingen i skjematuret. Prisantydningen er ikke ut i fra beregninger,men er et estimat som undertegnende mener kan være en konsesjonsverdi ut i fra de kvaliteter som denne skogen har, og beliggenhet. Skogen er ikke besiktiget av takstmann. Det er benyttet de opplysninger som eier har gitt. Skogen er også vurdert ut fra kart og flyfoto opp mot beliggenhet, høyde over havet samt tilgjengelighet. Side4av7

5 Driftsbygninger Bygning Gnr/bnr Byggeår Rehab. år Areal Teknisk nyverdi Teknisk Driftsrelevanse** Nedskrevet (BTA) tilstand* gjenskaff.-verdi Driftsbygning 6/ / Stall * Verdiløs= ny=1 6/14 ** Unyttig=-1 full= Total verdi Beskrivelse av Driftsbygning Bygg i bindingsverk,leca fundamentert på betongplate. Bygningen er fullisolert, unntatt enkelte boder, vognskjul. Bygningen inneholder i 1. etasje 5 hestebokser, høy- og forrom, salrom, vaskeplass, toalett og kjøkken. 2. etasje innholder gang, tre lagerrom og kontor. Kjeller inneholder rom for redskap, maskin samt verksted. Elektrisk port til lager. Taket er tekket med plater. Bygget har flere plan, og bruksarealet er derfor høyere. Standard: Bygningen holder en god teknisk standard med høy driftsrelevans. Beskrivelse av Stall Stall: Bygg i bindingsverk, støpt på betongdekke. Bygget har innlagt vann, el. Bygget inneholder 3 hestebokser. Bygget har en høy driftsrelevans for hestehold. Teknisk verdiberegning, bolighus / våningshus Bygg A: Våningshus Beregnede byggekostnader 7 5 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 2% - = Sum beregnet teknisk verdi = 6 Boligverdi Byggeår 1985 Rehab. år 21 Boligverdi av bygg A som bolighus / våningshus på den aktuelle eiendommen 6 Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 214, 2. utg", som har NS 394:212 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 394:212 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 214" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 214" finner du på Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA P-ROM S-ROM SUM Primære rom Sekundære rom Kjeller Trapperom, kjellergang, bad/wc, trapperom, kjellerstue Boder 1.etasje Entre, stue, wc, kjøkken, vaskerom, gang Garderober, matbod 2.etasje vest Trapperom, soverom, altan Garderober, boder 2.etasje syd Trapperom, soverom, garderobe, bod, soverom, bad/wc, balkong Sum Sum alle bygninger Teknisk beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Garderober, boder Bygg A: Våningshus Side5av7

6 Byggegrunnen antas å bestå av løsmasser/morene. Lecamur og betonggulv på løsmasser. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Bindingsverkvegger, 15 cm mineralull isolasjon. Raftekledning. Dører og vinduer Nye vinduer og dører i 215. Takkonstruksjon med yttertak Saltak med limtredragere som bærende elementer. Betong takstein. Piper og ildsteder Elementpipe, toløps. To peiser. Oppvarming Ved, elektrisk Bad og vaskerom I 2 etasje er det bad/wc med badekar, dusjkabinett, 2 servanter og wc. Panel i himling, ellers fliser. Kjøkken Integrerte hvitevarer. Nytt heltre kjøkken. Innvendige overflater For det meste panel (eik eller furu) på gulv. Fliser på badegulv. For det meste tre i himmling, og tapet eller panel på vegg. Fliser på vegg på bad. Elektrisk anlegg Ikke kontrollert. Annet Renner, nedløp og beslag: Alle utvendige beslag, renner og luftehatter i kobber. Balkonger: Balkong i 2.etasje syd hovedhus, altan mot syd på tilbygg vest. Terrasse 1. etasje sv på støpte betongfundamenter, limtredragere og celcureimpregnerte materialer. Gjenstående arbeider Bygningen fremstår som solid bygg, godt vedlikeholdt. Type drift, jordbruk, kvoter, konsesjoner, andeler som følger eiendommer m.m. Opplysninger, beskrivelse. Verdi av kvote knyttet til bygninger (eksempelvis melkekvote) er hensyntatt i bygningsverdien. Landbrukseiendom med aktiv drift innen hestehold og kornproduksjon. Driftsbygning og stallbygning som benyttes til hest. Mindre skog som har liten driftsmessig betydning, men som har verdi til rekreasjon og produksjon av ved. På eiendommen er det etablert 6 luftegårder samt en treningsløype på ca 1,8 km. Miljø, kulturlandskap og vernede bygninger Kommentarer / merknader Eiendommen ligger i et vakkert kulturlandskap. Ingen vernede bygninger. Det er registrert Naturtype med verdi B i tilknytning til Møllerstubekken samt Kulturminne i tilknytning til Dammensetra. Dette vil trolig legge begrensninger på hogst i skogen. Interessenter bes ta kontakt med kommunen for å få avklart dette. Side6av7

7 Samlet vurdering Antall Verdi pr. daa Verdi totalt Jord og beite 98 daa Skog 143 daa Uproduktiv skog / utmark Jakt og fiske Andre verdier / rettigheter Driftsbygninger Boligverdi av bygg A som våningshus på den aktuelle eiendommen Kapitalisert verdi/kostnadsverdi øvrige bolighus Boverditillegg i hht. beliggenhet - Kårrettigheter Eiendommens totale verdi inkl. bolig m.m. 1 daa Kommentarer til verdivurderingen På bakgrunn av eiendommens sentrale beliggenhet, tillegges en boverdi på 1.5. for eiendommen, jf Landbruks- og matdepartementets rundskriv M- 3/217. Ca 3 dekar av arealet er tilplantet med juletrær. Det er gjort store investeringer i luftegårder og treningsløype for hest, verdien av dette kommer til uttrykk i verdien på jorda. Markedsvurdering Eiendommens beliggenhet, naboforhold m.m. av betydning for markedsverdien. Eiendommens beliggenhet og bygningsmasse er avgjørende for verdifastsettelsen, og det er hensyntatt de forhold som er nevnt i rapporten, og som er opplyst av rekvirent. Det er i taksten foretatt et erfaringsmessig fradrag for slitasje, elde og utidsmessighet. Beregning av markedsverdien er basert på forhold som er nevnt i taksten når det gjelder beliggenhet og teknisk tilstand gitt de begrensninger som ligger i konsesjonsloven med tilhørende rundskriv. Landbrukseiendommen ligger i rolige og naturskjønne omgivelser med fin utsikt over landskapet omkring. Bygningene er hensiktsmessig plassert med våningshus, driftsbygning og stallbygning omgitt av et pent opparbeidet tun. Skogen har verdi som vedskog i tillegg til rekreasjon. En mindre del av skogen er tilplantet med juletrær. Våningshuset fremstår med meget god boligstandard. Driftsbygning og stallbygning har en svært høy driftsrelevans for hestehold, men også annen landbruksbasert næringsvirksomhet. Eiendommen ligger pent til og vil være attraktiv for mange som ønsker en landlig boplass, hvor en blant annet kan drive med hestehold. Eiendommen representerer en mindre landbrukseiendom, og muligheter for å drive intensiv utnyttelse til tradisjonell landbruk, er begrenset. Det er kort avstand til mange fritidstilbud. Eiendommen har en bygningsmasse i god standard. Eiendommens markedsverdi ved omsetning i fri handel som samlet enhet under hensyn til de begrensninger som ligger i Konsesjonsloven 12 1 Sted og dato Larvik, Vedlegg Beskrivelse av vedlegg Kart Sivilagronom Kai-Rune Tollefsen Side7av7