BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Anders Velta Hellerudjordet LOMMEDALEN Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/ /32621/KLES Adresse - Tiltak: Hellerudveien 4 - hovedbygning og driftsbygning Gnr/Bnr: 112/69 Tiltakshaver: Anders Velta Ansvarlig søker: Ck Nor Bygg AS REFERAT FRA FORHÅNDSKONFERANSE Til stede: Fra tiltakshaver: Anders Velta Fra Bærum kommune: Saksbehandler Byggesak: Kauko Leskinen Tlf: Saksbehandler Natur og idrett: Mary Tønder Vold 1. GENERELL ORIENTERING Hovedhensikten med forhåndskonferansen er å utveksle gjensidig informasjon, og avklare aktuelle rammer - eller forutsetninger for tiltaket slik de fremgår av lov, forskrift, lokale vedtekter og planbestemmelser. Den skal gi søker et godt grunnlag for å utforme en god og komplett søknad og samtidig skape en forutsigbarhet for den etterfølgende saksbehandling i kommunen. Målet er også å oppnå en felles forståelse av rollefordelingen i byggesaken. Ansvarlig søkers rolle og kompetanse er helt avgjørende for en god søkeprosess og en rask avklaring. Dispensasjon kan ikke avgjøres i forhåndskonferansen. 2. TILTAKET I denne anmodning om forhåndskonferanse ønsker tiltakshaver søke om rammetillatelse for oppføring av hovedhus og driftsbygning i tråd med plan og arealbruk ( LNF -pluss). Tiltakshaveren har også inne en søknad om dispensasjon fra gjeldende regulering, saksnummer 16/ Dette referatet prøver å gi oversikt over sakens historie og sammenfatte rammeforutsetninger for etablering av en bolig på eiendommen Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Arnold Haukelandsplass 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 3. HISTORIKK Forespørsel om regulering til fem boligparseller Omtales i sak: 06/3174/06/43365/221126KAJO I september 1998 kom inn søknad om å regulere tidligere eiendom 112/11 til boligformål med 5 parseller. Kommunens tilbakemelding var at en var kritisk til en slik omregulering. Deling Den 11. mai 2001 ble det gitt dispensasjon fra reguleringsplan for BURUD/HELLERUD, golfbane, planid for deling av eiendommen i to parseller, jnr: , LNR:194/ Forespørsel om regulering til boligformål og fornyelse av utløpt dispensasjon sak 06/3174 KAJO 2006 Dersom tiltakshaver ønsker å byggemelde et bolighus utenfor det avmerkede bebygd areal som er vist i bilag 2 sak er reguleringssjefens vurdering at dispensasjon ikke bør anbefales, og at det først bør fremmes plansak med sikte på å regulere GBR 112/11 og 112/69 som byggeområde for bolig/ frittliggende småhusbebyggelse. Forhåndskonferanse 07/15163 KAJO 2007 Plansjefens vurdering er at ved en konkret byggesøknad med bakgrunn i delingsvedtak av må det samtidig søker om dispensasjon fra plan Rj.nr ( ) Plansjefens prinsipielle vurdering er at dispensasjon ikke bør gis, men at det for eiendommene GBR 112/11 og 112/69 først bør fremmes plansak med sikte på å regulere området som byggeområde for 2 eneboliger. Forhåndskonferanse 08/ HHOYBA Muligheter til én enebolig/fradeling/regulering til boligområde Boligen er vist plassert i skrått terreng med et fall på ca. 2,5 meter. Foreløpige fasadetegninger viser imidlertid en hustype som er ment for flate tomter. Det anses generelt som uheldig at tiltak ikke er tilpasset forholdene på stedet. Anmodning om oppstartsmøte 10/19506 OEID 2010 Forslag til regulering deling i fem boligtomter Reguleringssjefen kan sett på denne bakgrunn ikke anbefale at eiendommen omdisponeres eller omreguleres til boligformål.( ) Ønskes spørsmålet om oppføring av boligbebyggelse på eiendommen prøvd før den tid må det i tilfelle søkes om dispensasjon fra arealbruksformålet i kommuneplan og reguleringsplan, enten i forbindelse med innsending av rammesøknad eller forut for innsending av rammesøknad Fornying av dispensasjon 06/3174, 13/64335/KAJO 2013 Eiendommen er nå å anse som eksisterende boligeiendom i LNF-område ( ) Dersom de ovennevnte vilkår er ivaretatt, vil en søknad til rammetillatelse for oppføring av bolighus på eiendommen kunne behandles av kommunen som en byggesak uten dispensasjon.. Søknad om fornyelse av dispensasjon 16/10956 ETORE av 7

3 Kommunen ga imidlertid feil opplysning om behandlingsmåte i brev datert 17. april I 2013 hvor det ble sagt at dispensasjonssøknad ikke var nødvendig, skulle dette vært nødvendig. Dispensasjonen gitt i 2001 gir med andre ord ikke tillatelse til å sette opp bolig før det er søkt om dispensasjon i forbindelse med byggesak. Innspill til Kommuneplan Tiltakshaver opplyser å ha sendt innspill til kommuneplan for å endre eiendommens status fra LNF til boligbebygglese. 4. RAMMEFORUTSETNINGER Eiendommen omfattes av: Kommuneplan , formål: LNF-område Reguleringsplan for Burud/Hellerud, golfbane, formål: Jord- og skogbruk.(ubetydelige,små deler av eiendommen faller under andre formål og reguleringsplaner.) I ble det gitt dispensasjonfra reguleringsformål for deling av eiendommen i to parseller. Dispensasjon for fradeling har ikke tidsbegrensning, selv om dette har vært tema i korrespondansen med kommunen. Utdrag fra delingsvedtaket: Ny parsell tillates bebygget med ett bolighus med bebygd areal som vist på situasjonskartet. Nærmere enkelheter vedrørende ny bolig tas opp i byggesøknaden. 5. BEHOV FOR DISPENSASJONER Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknad om dispensasjon skal grunngis. Husk å krysse av for dispensasjon på nabovarselskjemaer og angi hva det søkes dispensasjon fra. Skissert tiltak er i strid med: - Kommuneplanens formål, LNF-område - Reguleringsplanens formål, jord- og skogbruk Selv om det ble gitt dispensasjon fra reguleringsformål ved delingssak i 2001, må det søkes om dispensasjon ved byggesak. 6. INFRASTRUKTUR Vann og avløp, noen punkter - Bygningen har ikke forsvarlig adgang til slokkevann, jf. Pbl Det må utarbeides en plan for utbyggingsområdet som sørger for at området er dekketbrannteknisk. Dette området må dimensjoneres for 20 l/s iht. krav gitt i TEK Tiltaket kan komme i direkte konflikt med offentlige vann og avløpsledninger. Offentlige vann og avløpsledninger har et restriksjonsbelte på 4 meter til hver side målt fra ytterkant ledning. Se også vedlagt, komplett uttalelse fra Vann og avløp Vei og trafikk Hellerudveien er en privat vei. Tiltakshaver bør ta del i et veilag sammen med andre hjemmelshavere langs veien slik at veien får tilfredstillende standard for brukerne. Dersom veien søkes overtatt av Bærum kommune for drift og vedlikehold, må denne 3 av 7

4 opparbeides iht. Bærum kommunes veinormaler hva gjelder veilys, stikkrenner, veibredde mv. Vei og trafikk har ingen vesentlige merknader til saken. Kulturvern Vi viser til intern oversendelse vedrørende ovennevnte. Omsøkte tiltak ligger innenfor kulturlandskap for Lommedalen, som da er hensynssone landskap H550 i gjeldende kommuneplan. Kulturvern ser det som positivt hvis bebyggelse trekkes nærmes eksisterende bebyggelse, og anbefaler dette, slik at ny bebyggelse naturlig innpasses i eksisterende bygningsmiljø. Kulturvern anbefaler god tilpasning til terreng og omkringliggende landskap og miljø. Kulturvern har ingen flere kommentarer. Landbrukskontor Tiltaket oppfyller ikke krav til landbruk plus. Se også vedlagt, komplett uttalelse fra Landbukskontoret Uttalelse fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen innhentes når en komplett byggesøknad foreligger. 7. ANDRE FORHOLD Det skal gjennomføres obligatorisk uavhengig kontroll av fuktsikring ved bygging av våtrom i boliger og med lufttetthet i nye boliger, jf. SAK SØKNADSDOKUMENTASJON Det er viktig at dokumentasjonen er fullstendig og riktig. Krav til dokumentasjon fremgår av 5-4 og 5-5 i Forskrift om byggesak. Det skal sendes inn estetisk redegjørelse fra ansvarlig for arkitekturprosjektering samt redegjøres for ivaretakelse av krav til universell utforming/tilgjengelig boenhet. Erklæringer om ansvarsrett fra ansvarlig søker og fra ansvarlig prosjekterende for forhold som avklares i rammetillatelsen, som for eksempel arkitekturprosjektering (og evt. akustikk/støy og teknisk infrastruktur), må vedlegges rammesøknad. <I seriesaker må det avtales med søker hvor erklæringer om ansvarsrett og gjennomføringsplan skal sendes inn. F.eks. kan ansvarsretter sendes inn kun i føringssaken og gjennomføringsplan i den enkelte sak. Det må framgå av referatet hva man blir enig om.> Elektronisk post For innsending av elektronisk post, se vedlagt veileder. Elektronisk post skal alltid sendes til post@baerum.kommune.no. ByggSøk Bærum kommune mottar elektroniske byggesøknader via ByggSøk. Kommunen oppfordrer til å ta i bruk systemet ved innsending av byggesøknader: 9. GEBYR Behandlingsgebyr Behandlingsgebyret beregnes etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune. Gebyrregulativet ligger tilgjengelig på våre nettsider. 4 av 7

5 Tilknytningsgebyr for vann- og avløp Det skal betales tilknytningsgebyr for vann- og avløp ved nybygg og arealendringer på mer enn 100 m 2 av eksisterende bygg. Grunnlaget for beregning av tilknytningsgebyret er arealet som legges inn i det nasjonale eiendomsregisteret (matrikkelen). Tilknytningsgebyret skal være betalt før igangsetting av aktuelt tiltak. 10OPPSUMMERING OG FORELØPIG VURDERING Forventet sakstype Søknad om tiltak etter pbl 20-2 i ett eller to trinn med krav om ansvarlige foretak, jf. pbl 20-3, med søknad om dispensasjon etter pbl kap. 19. Saksbehandlingstid For søknad om tiltak som omfattes av pbl 20-3 og 20-4 der tiltaket er i samsvar med plan og uten behov for samtykke fra annen myndighet, skal kommunen avgjøre søknaden innen 3 eller 12 uker fra komplett søknad foreligger. Husk avkryssing på skjema om 3 ukers saksbehandling dersom vilkår for dette er oppfylt. For andre typer søknader, herunder søknad om dispensasjon, skal kommunen avgjøre søknaden innen 12 uker. (NB! Fristen løper ikke i den tiden søknaden ligger til uttalelse hos statlige og regionale myndigheter, jf. pbl 19-1.) Foreløpig vurdering - Søknad om landbruk plus tiltak kan ikke påregnes godkjent. For å bygge bolig på eiendommen må det søkes om dispensasjon. - Bygningene bør følge bebyggelsesstrukturen i området og bør plasseres parallelt med, eller vinkelrett på Hellerudveien. - Det er viktig at bygningen ikke plasseres for langt unna veien, slik at den oppleves som en del av eksisterende bebyggelse. En slik plassering er også vist i den godkjente delingssaken. - Det påpekes at trafikkarealer (ikke støttemurer) kan plasseres i restriksjonsbelte for offentlige ledninger. - Det påpekes at alle bygningsdeler som har gjennomsnittshøyde over 50 cm må regnes med i bebygd areal, som for eksempel terrasse - Den blå linjen viser omtrentlig bebyggelsens maksimale avstand fra veien. 5 av 7

6 Partene har i forhåndskonferansen gitt gjensidig informasjon og avklaringer så langt praktisk mulig. Endringer ved for eksempel justeringer av tiltak, naboprotester, krav fra andre myndigheter og politiske vedtak etc. kan medføre endringer av tiltakets avklarte rammer og forutsetninger i forhåndskonferansen. Sakens dokumenter er tilgjengelige på Bærum kommunes internettsider; Postlister og innsyn; Plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Se også vår internettside: Underskrift Tiltakshaver Saksbehandler/referent Referatet er signert på papir og delt ut til deltakerne ved møteslutt. I kommunens sakssystem ligger det samme referatet, men uten personlig signatur. Følgende materiale ble utdelt under konferansen: Reguleringsplan Reguleringsbestemmelser Bebyggelsesplan Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 6 av 7

7 INNSENDING AV DIGITAL POST I BYGGESAK Veiledning nr Bærum kommune praktiserer et fullelektronisk arkiv- og saksbehandlersystem, som omgjør all post (e-post og papirpost) til elektroniske filer. Hvordan den elektroniske posten er tilrettelagt er med på å avgjøre hvor lang tid vi bruker på å registrere den. Send inn kun ett eksemplar av dokumentasjonen; enten via byggsøk, som e-post eller papir. Vi ber om at det ikke sendes både elektronisk og papir da dette gir merarbeid for kommunen. HVERT DOKUMENT MÅ VÆRE EGEN FIL (med noen unntak) og ha god navning. Eksempel på rekkefølge: o Søknadsskjema o Opplysninger om tiltakets ytre rammer o Situasjonsplan o Ledningsplan o Utomhusplan o Planer (én fil for hver tegning) o Snitt (én fil for hver tegning) o Fasader (én fil for hver tegning) o Eksisterende tegninger (samlet i én fil) o Skjemaer for nabovarsling, evt. nabomerknader og søkers kommentarer (samlet i én fil) o Nabosamtykke (r) o Erklæringer om ansvarsrett (én fil for hvert foretak) o Gjennomføringsplan med versjonsnummer o Redegjørelse inkludert estetisk redegjørelse o Søknad om dispensasjon med begrunnelse Filformatet er PDF og maks størrelse pr. fil er 10 megabytes. Bilder kan sendes som jpg/jpeg format. Dokumenter må ligge riktig vei ved visning. For innsending av byggesøknader kan du bruke: E-post post@baerum.kommune.no eller ByggSøk: Følger du denne veiledning blir registreringsarbeidet enklere og det går raskere. Takk for ditt bidrag til rask og effektiv saksbehandling! 7 av 7