BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Ck Nor Bygg AS Postboks Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/ /268849/KIS Adresse - Tiltak: Hellerudveien 4 - hovedbygning og driftsbygning Gnr/Bnr: 112/69 Tiltakshaver: Anders Velta Ansvarlig søker: Ck Nor Bygg AS AVSLAG Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kap. 20 Søknad om hovedbygning og driftsbygning avslås. Det vises til at tiltaket er i strid med 32.1 kommuneplanens arealdel og reguleringsbestemmelsenes 4. Søknad om dispensasjon fra 32.1 kommuneplanens arealdel og reguleringsbestemmelse 4 avslås i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Liste over avslåtte dokumenter framgår av vedlegg 1. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Det søkes om oppføring av en enebolig med hybel. I tillegg oppføres stall (driftsbygning) og garasje i direkte tilknytning til boligen. Bygningen oppføres med saltak og en kombinasjon av stående og liggende kledning. En større del av eiendommen er tenkt benyttet til beite, paddock og ridebane. Det ble avholdt en forhåndskonferanse , hvor bolig og driftsbygning var vist som to selvstendige enheter, ikke sammenbygd som omsøkt. Det søkes dispensasjon fra bestemmelse 32.1 kommuneplanens arealdel og bestemmelse 4 i reguleringsplan r.jnr Burud/Hellerud golfbane. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at det er mulig å bebygge eiendommen i henhold til intensjonene i tidligere delesak. Tiltaket er plassert i skrånede skrint terreng, og arealene som er vist som ridebane, paddock og beite kan enkelt tilbakeføres til tradisjonell jordbruksdrift. Tiltaket Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Arnold Haukelandsplass 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 innbefatter elementer (stall og hestesport arealer) som ligger tett opp mot landbruksdrift, og som er i tråd med det hestemiljøet som er karakteristisk for Lommedalen.. Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan r.jnr Burud/Hellerud, golfbane, ikrafttredelse Formål jord- og skogbruk. Mindre deler av eiendommen ligger inn under andre reguleringsplaner. I gjeldene kommuneplan er eiendommen vist som LNRF område, og ligger innenfor hensynssone H550 landskap og H570 kulturmiljø. Kommunedelplan Kulturminner og kulturmiljø Prioritert større kulturmiljø og kulturlandskap. Historisk veifar Bispeveien. Byggetomta Eiendommen har en tomtestørrelse på 5906 m². Eiendommen ligger sydvest for Hellerudveien og ligger i nærhet til Bærum golfklubb. Bygningen kan tilkoble seg offentlige vann- og avløpsledninger, som krysser eiendommen. Det er mulighet for vannansamling ved kraftig nedbør, iht. temakart som viser teoretiske flomveier. Hellerudveien er en del av et eldre veifar Bispeleden, som er automatisk fredet. Uttalelser Akershus fylkeskommune Fylkeskommunen opplyser at hvis tiltaket medfører inngrep i et automatisk fredet kulturminne dvs. Bispeleden krever dette dispensasjon i henhold til kulturminnelovens 8, evt. dispensasjon behandles av fylkeskommunen. I tillegg kreves det arkeologisk registrering av gnr/bnr 112/69, jf. kulturminneloven 9. I en tilleggsuttalelse frafaller Akershus fylkeskommune krav om arkeologisk registrering på eiendommen. Bakgrunnen er at det opp gjennom årene har vært foretatt en del gravearbeider på eiendommen, slik at det trolig er lite bevart uberørt undergrunn, hvor det kan være uregistrerte automatiske fredete kulturminner. Vedr. bygningen i seg selv anser fylkeskommunen at bygget blir stort og dominerende i forhold til omkringliggende bebyggelse. (Det bemerkes at det i oversendelsen til fylkeskommune ikke ble lagt ved fasadetegninger). Uttalelsen legges ved i sin helhet. Fylkesmannen Oslo og Akershus Fylkesmannen har ikke uttalt seg til omsøkte tiltak. Bærum kommune Folkehelsekontoret Uttalelse er ikke innhentet. Det presiseres at uttalelsene nedenfor er innhentet i forbindelse med avholdt forhåndskonferanse. Bærum kommune Vei og trafikk Hellerudveien er en privat vei. Tiltakshaver bør ta del i et veilag sammen med andre hjemmelshavere langs veien slik at veien får tilfredsstillende standard for brukerne. Dersom veien søkes overtatt av Bærum kommune for drift og vedlikehold, må denne opparbeides iht. Bærum kommunes veinormaler hva gjelder veilys, stikkrenner, veibredde mv. 2 av 9

3 Vei og trafikk har ingen vesentlige merknader til saken. Bærum kommune v/ landbrukskontoret Det konkluderes med at omsøkte tiltak ikke inngår i landbruksbegrepet. Dette med bakgrunn i størrelse på eiendommen, som er for liten til å ivareta forproduksjon og spredning av husdyrgjødsel på egen grunn. I tillegg ansees det at tiltaket har en negativ innvirkning på kulturlandskapet. Uttalelsen er i sin helhet reg. på saken. Bærum kommune Vann og avløp Eiendommen mangler brannvannsdekning, samt at tiltaket kan komme i konflikt med offentlige vannog avløpsledninger. Uttalelsen er i sin helhet reg. på saken. Bærum kommune NAID v/ Kulturvern Vi viser til intern oversendelse vedrørende ovennevnte. Omsøkte tiltak ligger innenfor kulturlandskap for Lommedalen, som da er hensynssone landskap H550 i gjeldende kommuneplan. Kulturvern ser det som positivt hvis bebyggelse trekkes nærmes eksisterende bebyggelse, og anbefaler dette, slik at ny bebyggelse naturlig innpasses i eksisterende bygningsmiljø. Kulturvern anbefaler god tilpasning til terreng og omkringliggende landskap og miljø. Kulturvern har ingen flere kommentarer. Nabovarsling/merknader Hellerudveien 2 sameie v/styreleder Hjemmelshavere til Hellerudveien 28 Dominerende bygningsmasse bestående av driftsbygning og flere bruksenheter. Ønske om å separere bolig og driftsbygning. Bygningsmasse i konflikt med vann- og avløpsledning til gnr/bnr 112/11. Kommersiell drift av stall medfører ulemper som lukt, støy, økt trafikk etc. Det har ikke vært drevet med hestehold innenfor nærområdet i de siste 10 årene. Verdireduksjon av tilliggende boliger. Økt trafikkbelastning på Hellerudveien. Ansvarlig søkers tilsvar på nabomerknadene Vurderer mange av nabomerknadene i hovedtrekk til ikke å berøre tiltaket, men gjelder andre forhold. Tiltaket slik det er utformet og dokumentert, følger retningslinjer fra forhåndskonferansen og analyser som er gjort for å utforme et tiltak som innordner seg den eksisterende situasjon og naboskapet. Det bemerkes at tiltakshaver har besvart alle punktene som er fremkommet i merknadene fra naboer/gjenboere i sin helhet, og som er distribuert til disse. Bygningssjefens vurdering Omsøkte tiltak gjelder oppføring av en kombinert bolig/driftsbygning på ovennevnte ubebygde eiendom, som ble godkjent delt i Historikk I 1998 kom det inn en søknad reguleringsforslag om å omregulere gnr/bnr 112/11 til boligformål med 5 parseller. Det ble gitt en tilbakemelding om at man var kritisk til en slik løsning for eiendommen. 3 av 9

4 I 2001 ble det godkjent en søknad om deling m/disp. av gnr/bnr 112/11 i to parseller, hvor eksisterende bolig ble plassert på den minste parsellen og beholdt opprinnelig gnr/bnr 112/11. Den største parsellen fikk gnr/bnr 112/69. I godkjennelse av delesøknaden ble det satt en betingelse om at ny parsell tillates bebygd med ett bolighus med bebygd areal som vist på situasjonskart bilag 2 i sak j.nr I ettertid er det registrert flere byggesaker på angjeldende eiendom. Disse er uførlig nevnt i referatet fra forhåndskonferansen. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon for omsøkte tiltak fra 4 reguleringsplan r.jnr Burud/Hellerud golfbane og bestemmelse 32.1 i gjeldene kommuneplan I LNF-områder tillates bare bebyggelse og tiltak tilknyttet stedbunden næring og lanbruksbasert næringsvirksomhet basert på gårdens ressursanlegg. 4 Innenfor landbruksområdene kan det tillates oppført bygninger og anlegg som er nødvendige for tradisjonell landbruksdrift. Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Formålet med arealbruk LNF er å sikre LNF-områdene som åpne, ubebygde arealer for rekreasjon, friluftsliv og naturopplevelser, og samtidig sikre grunnlaget for utøvelse av stedbunden næring (land- /jord- og skogbruk). Landbruksområder er områder hvor det skal drives jordbruks-, skogbruksvirksomhet og reindrift. Gartneridrift inngår også i formålet. I disse områdene kan det bare oppføres bygninger som har direkte tilknytning til landbruk som primærnæring. I godkjente deling ble det gitt føring for utnyttelse, samt at eiendommen ble ansett som en stor boligtomt og ikke en landbrukseiendom. I tillegg foreligger det ny uttalelse fra landbrukskontoret hvor det konkluderes med at eiendommen ikke kan defineres som en landbrukseiendom på bakgrunn av størrelse. Eiendommen er vist med formål landbruk i gjeldene reguleringsplan, hvor det kun kan oppføres bygninger tilknyttet landbruk. På bakgrunn av dette anses det at søknad om hovedbygning og driftsbygning vil føre til at hensynene bak bestemmelsene i kommuneplan og reguleringsplan å blir tilsidesatt. Fordelsvilkåret referer seg i utgangspunktet ikke til fordeler for tiltakshaver, men fordeler for tomten og området. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn ( allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. I ansvarlig søkers redegjørelse vedr. dispensasjon angis at omsøkte tiltak med elementer som stall og hestesport aktiviteter ligger tett opp til landbruksbegrepet. Det vises til at arealene som er tenkt avsatt til ridebane, paddock og beite enkelt kan tilbakeføres til tradisjonelt landbruk, samt at omsøkte tiltak er i henhold til intensjonen i tidligere delesak. 4 av 9

5 Eiendommen har ingen bestemmelser om utnyttelse. Derfor ble det i delesaken satt et vilkår om at det kunne oppføres ett bolighus med bebygd areal som vist på godkjent situasjonskart., dvs. en bolig med «normal størrelse». Ansvarlig søker legger til grunn vedr. størrelse på bygning at den består av flere funksjoner som bolig, stall og garasje, og derfor har et større fotavtrykk enn omkringliggende bebyggelse. Fylkeskommunen samt naboer/gjenboere har kommet med innvendinger til bygningens størrelse, og anser at den blir dominerende i forhold til omkringliggende bebyggelse. Når det gjelder ulempe vedrørende hestehold på eiendommen, har ikke bygningssjefen gått inn i den problemstillingen. Bygningssjefen kan med bakgrunn i denne vurderingen ikke se at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden avslås med bakgrunn i ovennevnte vurdering. Søknad om tiltak avslås, da nødvendig dispensasjon ikke gis. Naturmangfold I kommunens kartbase er det ikke funnet registreringer av utvalgte naturtyper, prioriterte arter, rødlistearter eller "annen natur" på tomta hvor tiltaket søkes utført. På bakgrunn av dette vurderes kravet i naturmangfoldlovens (nml) 8 for oppfylt, da saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. Ytterligere vurdering etter nml 9-12 er ikke nødvendig i dette tilfellet. SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK Ved beregningen er den tiden søker hadde ansvar for eventuell komplettering av søknaden fratrukket. Saksbehandlingstid Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak [uker] ,6 GEBYR Giroblankett for behandlingsgebyr kr 5700,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune: Beskrivelse Antall M Sum Enebolig BRA 200m² Tillegg sekundærleilighet Disp. hvert forhold 3M Sum Gebyret er i avslagssaker 50 % av normalt gebyr, dog ikke under M (minstegebyr) og ut over 8M. Dersom samme tiltakshaver, innen 1 år etter at avslaget er meddelt, reviderer sitt tiltak og får dette godkjent, avregnes avslagsgebyret i nytt gebyr. Gebyret er redusert på bakgrunn av oversittet frist 75% av 8M. 5 av 9

6 KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Hanne Høybach bygningssjef Kai Svendsen saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Vedlegg: Liste over avslåtte dokumenter og relevante uttalelser Kopi til: Bjørn Tore Svendsen Kristin Anchersen Hellerudveien LOMMEDALEN Terje Olav Engebretsen Hellerudveien LOMMEDALEN Tom Erik Svendsen Hellerudveien LOMMEDALEN 6 av 9

7 ArkivsakID: 17/2491 Vedlegg 1 til vedtaket LISTE OVER AVSLÅTTE DOKUMENTER OG RELEVANTE UTTALELSER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; postlister og innsyn; plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Tittel Saksdokid Rammesøknad Situasjonsplan Plan sokkel Plan 1. etasje Plan loft Snitt Snitt Fasade nordøst Fasade sørøst Fasade nordvest Akershus fylkeskommune - uttalelse Kopi - tilbakemelding vedrørende krav om arkeologisk registrering av 9

8 ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. 8 av 9

9 I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 9 av 9