TAPPER & CO. ADVOKATFIRMA DA

Transkript

1 Innherred Samkommune Landbruk og naturforvaltningen Postboks Levanger TAPPER & CO. ADVOKATFIRMA DA ADVOKATER: JAN KAARE TAPPER TERJE I APPER DANIEL LUND TORMOD A SIÆTTEN (H) VEGARD SVARVA SUNN1VA TRONVOLL M.N.A. Att: Arvid Tverdal Deres ref.: ATV 2009/9559 og 2009/9394 Vår ref.: JKT/STR Trondheim, 29. januar 2010 KLAGE /229/7 - EIENDOMMEN SALTBUVIK - FRADELING AV TUN OG TILLEGGSAREAL TIL BOLIGTOMT 1. Innledning bakgrunn "l'apper & Co. Advokatfirma DA bistår Cathrine Vik. Med dette påklages Innherred Samkommune ved Landbruk og naturforvaltningens vedtak i sak nr. 1/10 vedrørende fradeling av tunet på eiendommen Saltbuvik og vedtaket i sak nr. 70/09 vedrørende fradeling av tilleggsareal til boligtomt fra eiendommen Saltbuvik. Bakgrunnen for klagen er at Viks fradelingssøknad bare er delvis innvilget da Innherred Samkommune kun har godkjent fradeling av henholdsvis ca. 3,5 dekar og ca. 950 kvm. Klagen gjelder de arealene på henholdsvis 1,7 dekar og 1,35 dekar som nektes fradelt. For ordens skyld presiscres at Vik mottok vedtaket pr. post den og at klagen følgelig er rettidig. 2. Sak nr. 1/10 - fradeling av tunet på eiendommen Saltbuvik 2.1. Innledning Innherred Samkommune synes å legge til grunn at det ikke er grunnlag for å fradele 1.7 dekar dyrka jord fordi det ikke er grunnlag for omdisponering av jorda i henhold til jordloven 9. Innherred Samkommune begrunner dette med at det ikke er tilstrekkelig for omdisponering at arealet ikke har vært i bruk de siste årene og at kjøper av restarealene -ikke har den store interessen av dette dyrka-arealet". Vik er uenig i kommunens vurdering.

2 Prinsipalt omdisponering ikke nødvendig Prinsipalt gjør Vik gjeldende at fradeling av ovennevnte areal på 1,7 dekar må godkjennes fordi det ikke er nødvendig å omdisponere arealet og fordi det for øvrig er grunnlag for fradeling i henhold til jordl. 12. Bakgrunn Vik har i søknaden om fradeling opplyst at den øvre del av arealet, 0,7 dekar, ikke har vært benyttet til landbruksdrift på svært mange år, og at arealet er altfor lite til å tilfredsstille dagens krav til effektiv landbruksdrift. I mer enn 30 år har arealet hatt funksjon som en naturlig del av hagen og kulturlandskapet rundt bebyggelsen, og det er blant annet opparbeidet med plen, busker og blomster. Videre er det i søknaden opplyst at det nedre arealet på ca. 1 dekar ikke er benyttet til landbruksdrift på minst 25 år. Ettersom arealet er så lite, og fordi adkomstveien er for smal for produksjonsmaskiner, er det ikke egnet til vanlig landbruksdrift. Arealet er hovedsaklig egnet til plen, "kjøkkenhage", frukthage, bærbusker og jordbærdyrking, og i årene før Vik overtok elendommen er det benyttet til nettopp dyrking av gulrot, kål, poteter, jordbær og lignende. Arealet består nå i stor grad av plen. Det fremgår imidlertid av søknaden at Vik ønsker å kunne benytte arealet til produksjon av frukt, bær og grønnsaker i fremtiden. På sikt kan det også være aktuelt å etablere drivhus. Noe av arealet vest for boligbygningen og plendelen består i tillegg av en opparbeidet kunstig dam som også vanskeliggjør landbruksmessig utnyttelse av denne delen. "Jordbruksproduksjon" Det følger av jordl. 9 første ledd at "Dyrka jord må ikkje brukast til foremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida." Av Landbruksdepartementets Rundskriv M-4/2003 følger det at begrepet "jordbruksproduksjon" dekker all planteproduksjon i jordbruk og hagebruk der jorda blir brukt som vekstmedium, for eksempel til produksjon av mat og fôr, samt hagevekster. Videre følger det av rundskrivet at "dyrkbar jord kan nyttes til annet enn jordbruksproduksjon, men den kan ikke disponeres slik at det er til hinder for at arealet kan nyttes til jordbruksproduksjon i framtida." Vik vil anføre at det er større sannsynlighet for at disponering av arealet til jordbruksdrift blir hindret dersom arealet ikke fradeles som omsøkt. Årsaken til dette er at kjøper av restarealet har gitt klart uttrykk for at han ikke ønsker å overta hverken arealet på 0,7 dekar eller arealet på 1 dekar fordi arealene er for små til å drive effektivt landbruk på og fordi adkomsten er for smal for produksjonsmaskiner. Dersom arealene godkjennes fradelt er det imidlertid sannsynlig at arealene vil bli nyttet til plen- og hagebruk og matproduksjon i fremtiden, samt at de vil opprettholde sin funksjon som viktige deler av det etablerte kulturlandskapet. På bakgrunn av den utviklingen som har vært i norsk landbruk de senere år er dette de eneste praktiske bruksmåter for disse arealene i dag.

3 3 For øvrig presiseres at det må anses å være utbredt praksis ved fradeling av tomt til bygninger/tun at det også fradeles noe areal som kan nyttes til blant annet frukt- og bærproduksjon, samt potet- og grønnsaksdyrking, uten at det anses å være i strid med jordloven. Kulturlandskap Det er som kjent tale om et gårdstun fra 1856 som Vik er i ferd med å restaurere og sette i stand. Hensynet til kulturlandskapet og kulturhistoriske verdier tilsier derfor at arealet bør aksepteres fradelt. For øvrig vises i denne forbindelse til det som fremgår nedenfor under pkt om hensynet til kulturlandskapet. Oppsummering Både jordbrukshensyn, herunder også hensynet til rasjonell drift for kjøper av restarealet, og hensynet til kulturlandskapet taler derfor for å godkjenne fradeling av arealet, uten at det er nødvendig med omdisponering. Med henvisning til ovennevnte gjøres gjeldende at fradeling av de 1,7 dekarene som er definert som dyrkbar jord ikke er i strid med jordloven, da fradeling ikke vil hindre at jorda vil være egnet til jordbruksproduksjon i fremtiden, og fordi fradeling ikke vil føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, snarere tvert i mot Subsidiært grunnlag for omdisponering Subsidiært, for det tilfelle at Innherred Samkommune likevel legger til grunn at fradeling vil føre til at arealet ikke er egnet til jordbruksproduksjon i fremtiden, gjør Vik gjeldende at vilkårene for å godkjenne omdisponering er oppfylt. Formål - hensyn Formålet med omdisponeringsforbudet er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Hensynet er å unngå negative konsekvenser for landbruket i området. Det følge av jordloven 9 andre ledd at det etter en samlet vurdering av forholdene kan gis dispensasjon fra omdisponeringsforbudet. Ved vurderingen av om dispensasjon skal gis skal det blant annet legges vekt på drift- eller miljømessige ulemper i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet en omdisponering vil gi. Også andre hensyn kan være relevante, blant annet hvilken betydning omdisponeringen og fradelingen vil ha for eiendommens avkastning. Drifts- eller miljoinessige ulemper Det fremgår av det som er nevnt ovenfor at det i denne saken i realiteten ikke er tale om omdisponering av produktive arealer i landbruksmessig forstand. Arealet på 0,7 dekar ligger nært bygningene og fungerer som en naturlig del av hagen og kulturlandskapet på gården. Det har ikke vært nyttet til ordinært landbruk på minimum 30 år. Arealet på 1 dekar har heller ikke vært benyttet til landbruksdrift på om lag 30 år. Det er for lite til at man kan få noen effektiv drift der, og det er vanskelig tilgjengelig. Kjøper av restarealet har vært tydelig på at han ikke er interessert å overta disse arealene på til sammen 1,7 dekar, og han er i hvert fall ikke villig til å betale for det. Etter det vi forstår er begrunnelsen nettopp det at det verken er praktisk eller interessant for han å drive noen form for jordbruk på disse arealene. Ordinært jordbruk/landbruk på disse arealene er urasjonelt, uøkonomisk og upraktisk, både på grunn av

4 4 arealenes beskjedne størrelse og fordi de er vanskelig tilgjengelig med produksjonsmaskiner. Dersom kjøperen tvinges til å drive jordbruk på disse arealene vil det kunne gå utover hans øvrige landbruksdrift i området. Med henvisning til ovennevnte anføres at omdisponering ikke vil medføre drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området, snarere tvert i mot. Kulturlandskap I Rundskriv M-4/2003 er det uttalt at med "kulturlandskapet" i jordl. 9 menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Begrepet omfatter både areal i drift og areal preget av tidligere jordbruk. Gården Saltbuvik er en gammel og tradisjonsrik gård. Bygningene er fra 1856 og må sammen med området rundt anses å ha stor kulturhistorisk verdi. Vik opplyste i søknaden at hovedhuset har vært gjenstand for omfattende restaurering de siste årene. Som det fremgår av søknaden har Vik konkrete planer om å bruke deler av salgssummen fra restarealet til å restaurere låven og stabburet på eiendommen på samme måte. Med henvisning til ovennevnte anføres at hensynet til kulturlandskapet taler sterkt for at omdisponering og fradeling tillates. Omsynet til den avkastning eiendommen kan gi Arealene som søkes omdisponert og fradelt av de grunner som er nevnt ovenfor har ikke betydning for restarealets (det øvrige landbruksarealet som skal overdras til eier av nabobruket) jordbrukspotensiale og avkastningsmuligheter. Driftsøkonomiske hensyn tilsier tvert i mot at arealene tillates omdisponert og fradelt slik at de ikke utgjør noen driftsøkonomisk ulempe for kjøper av restarealet. Samfunnsgagn Det fremgår av Rundskriv M-4/2003 og sammenhengen mellom jordl. 9 og 12 at både god bruksrasjonalisering, driftsøkonomi og hensynet til å ta vare på verneverdige bygninger må anses som samfunnsinteresser av stor vekt som kan tale for fradeling og omdisponering av dyrkbart areal. På bakgrunn av dette, og med henvisning til det som er sagt ovenfor, gjøres gjeldende at en amdisponering og fradeling av arealet vil være til gagn for samfunnet. Annet Også andre forhold enn de som er nevnt ovenfor taler for omdisponering og fradeling av hele det omsøkte arealet på til sammen ca. 5 dekar. Det bemerkes i denne forbindelse at Innherred Samkommunes vedtatte deling innebærer at så godt som hele den opparbeidede plenen til eiendommen/tunet legges til restarealet som den nye kjøperen skal overta. Dette betyr at det ikke blir noe naturlig flatt areal foran bolighuset, på vestsiden ned mot sjøen samt at tomtegrensen på denne siden kommer svært nær husveggen. Hensynet til kulturlandskapet tilsier at fradelingen bør skje i samsvar med den naturlige arrondering av tomten.

5 5 For ordens skyld bemerkes i tillegg at Viks far, som eide eiendommen før Vik tok over, i 1983 fikk tillatelse til å bygge et bolighus på den delen av eiendommen som kommunen nå har nektet fradelt. De hensyn som den gang gjorde at kommunen godtok omdisponering av det dyrkbare arealet til boligtomt gjør seg enda sterkere gjeldende i dag, ettersom det nå har gått mer enn 25 år og dette arealet i større grad må anses å ha mistet sin karakter av landbruksjord. Oppsummering Hensynet til rasjonell drift, kulturlandskapet, eiendommens avkastning og samfunnsinteresser må etter en samlet vurdering anses å utgjøre "særlige forhold" som gir grunnlag for omdisponering i medhold av jordl. 9. Da fradeling av de 1,7 dekarene som er definert som dyrkbar jord ikke er i strid med omdisponeringsforbudet i jordloven, og de øvrige vilkårene for deling etter jordl. 12 er oppfylt, må arealet tillates fradelt. 3. Sak nr. 70/09 - fradeling av tilleggsareal til boligtomt fra eiendommen Saltbuvik 3.1. Innledning Intiherred Samkommune har også her lagt til grunn at det ikke er grunnlag for å omdisponere og fradele til sammen 1,35 dekar av det omsøkte arealet med den begrunnelse at det er tale om dyrkbar jord, og at det ikke er tilstrekkelig for omdisponering og fradeling at arealet ikke har vært i aktiv bruk de senere år og at kjøper av restarealene "ikke har den store interessen av dette dyrka-arealet". Vik er uenig i kommunens vurdering Prinsipalt omdisponering ikke nødvendig Det omsøkte arealet er etter det opplyste definert som ca. 850 kvm dyrkbar jord, mens ca. 1,45 dekar består av skog, tjell og stein. Innherred Samkommune har godkjent fradeling av 950 kvm., men ikke av de resterende 1350 kvm. Den delen som er definert som dyrkbar jord benyttes i dag til plen, bærbusker, frukttrær, drivhus for dyrking av tomater, urter etc. og blomsterbed. Det er ønskelig å opprettholde denne utnyttelsen av arealet. Når det gjelder den delen av arealet som ikke anses som dyrkbar jord anføres at arealet er en viktig del av kulturlandskapet og at det ved fradeling av tomt til de to eiendommene gnr. 229 bnr. 56 og gnr. 229 bnr. 7 er viktig å ta hensyn til naturlig arrondering, herunder hva som utgjør naturlige tomtegrenser, og hva som vil være til det beste for det helhetlige kulturlandskapet de to eiendommene sammen må anses å utgjøre. For øvrig er det de samme hensyn som gjør seg gjeldende i denne saken som i sak nr. 2009/9559, og det vises derfor til det som er fremholdt ovenfor i pkt. 2.2.

6 6 Med henvisning til ovennevnte anføres at jordbrukshensyn, herunder også hensynet til rasjonell drift for kjøper av restarealet, og hensynet til kulturlandskapet taler for å godkjenne fradeling av det samlede arealet på 2,3 dekar, uten at det er nødvendig med omdisponering. Det gjøres gjeldende at fradeling ikke vil være i strid med jordloven, da fradeling ikke vil hindre at jorda vil være egnet til jordbruksproduksjon i fremtiden, og fordi fradeling ikke vil føre til drifts- ellet miljømessig ulemper for landbruket i området, snarere tvert i mot Subsidiært grunnlag for omdisponering Subsidiært, for det tilfelle at Innherred Samkommune likevel legger til grunn at fradeling vil føre til at arealet ikke er egnet til jordbruksproduksjon i fremtiden, gjør Vik gjeldende at vilkårene for å godkjenne omdisponering er oppfylt. Det vises i denne forbindelse til de hensyn og argumenter som er fremholdt ovenfor i pkt. 2.3., da de samme hensyn og argumenter også gjør seg gjeldende i denne saken som gjelder fradeling av tilleggsareal til boligtomt. I tillegg gjøres oppmerksom på at eiendommen gnr. 229 bnr. 56 uansett har tinglyst bruksrett til en større del av det plenarealet som tilhører gnr. 229 bnr. 7, og som kommunen ikke har godkjent fradeling av. Dette arealet kan følgelig uansett ikke benyttes til landbruksdrift av kjøperen uten at det vil være i strid med den tinglyste bruksretten. Bilag: Grunnboksutskrifter for gnr. 229 bnr. 56 og gnr. 229 bnr. 7 som viser tinglyste servitutter Hensynet til rasjonell drift, kulturlandskapet, eiendommens avkastning og samfunnsinteresser må etter en samlet vurdering anses å utgjøre "særlige forhold" som kan gi grunnlag for omdisponering i medhold av jordl. 9. På bakgrunn av ovennevnte gjøres gjeldende at omdisponering og fradeling av hele det omsøkte arealet på 2,3 dekar ikke er i strid med jordloven, da det foreligger særlige forhold som gir grunnlag for dispensasjon fra omdisponeringsforbudet i henhold til jordl. 9, og de øvrige vilkårene for deling etter jordl. 12 er oppfylt. 4. Omgjøring På bakgrunn av det som fremgår ovenfor bes det om at Innherred Samkommunes vedtak i sak nr. 70/09 av 04.01,2010 og sak nr. 1/10 av omgjøres i samsvar med nærværende klage og Viks opprinnelige søknad av Med vennlig hilsen TAPPER & O. ADVOKATFIRMA DA unniva Tronvoll advokat sunniva.tronvollg,tapper.no