Klage på reguleringsplan for Soknes 1 og Kalvtrøa 6 på Støren - Midtre Gauldal 45/42 og 45/ Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak

Transkript

1 Vår dato: Vår ref: /16374 Deres dato: Deres ref: / Midtre Gauldal kommune Rørosveien STØREN Saksbehandler, innvalgstelefon Lillian Hoem, Klage på reguleringsplan for Soknes 1 og Kalvtrøa 6 på Støren - Midtre Gauldal 45/42 og 45/ Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak Midtre Gauldal kommune har vedtatt reguleringsplan for Soknes 1 og Kalvtrøa 6, hvor det legges opp til fortettet boligbebyggelse. Naboene til Kalvtrøa 6 har påklaget planen, med bakgrunn i de ulemper fortettingen påfører dem og deres boligeiendom. Fylkesmannen har etter en gjennomgang av klagen og kommunens behandling ikke funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Vi viser til oversendelse av klagesak ved brev datert 27. september Vi beklager lang saksbehandlingstid, som skyldes stor saksmengde ved enheten. Saksopplysninger Kommunestyret i Midtre Gauldal vedtok i møte 14. desember 2017, sak 81/17, følgende: «Kommunestyret godkjenner reguleringsplan Soknes 1 og Kalvtrøa 6. Før saken sendes kommunestyret for egengodkjenning av planen, må deler av grunneiendommen 45/42 som ligger rett ovenfor Soknes, innreguleres med hensyn til skredfare. Utvidelsen krever begrenset høring. Midtre Gauldal kommune vedtar PlanId: reguleringsplan Soknes 1 og Kalvtrøa 6 med hjemmel i plan og bygningslovens » I kommunestyrets møte 22. februar 2018 ble det vedtatt følgende: «Midtre Gauldal kommune vedtar planid _Soknes1og Kalvtrøa6 med følgende endring i plankart; - Plankartets planområde utvides vest for vei mot Soknes (o_sv1) og omfatter formålene Grønnstruktur (G) og Hensynssone for Ras- og skredfare (H310) Planbestemmelser; 4. Bestemmelser til arealformål grønnstruktur (pbl 12-5 nr. 3) - Grønnstrukturen skal i størst mulig grad være uberørt, men vanlig skogskjøtsel tillates. Enkel tilrettelegging som fremmer allmenn ferdsel og øker friluftslivet er tillatt. E-postadresse: fmtlpost@fylkesmannen.no Sikker melding: Postadresse: Postboks Steinkjer Besøksadresse: Strandveien 38, Steinkjer Prinsens gt. 1, Trondheim Telefon: Org.nr

2 Side: 2/7 5.2 Ras og skredfare (H310) (pbl 11-8a) - For å ivareta sikkerhet mot skred tillates ikke flatehogst med flater større enn 0.5 dekar, bygging av skogsveg e.l. Sikringstiltak mot ras og skred tillates. Vanlig skogskjøtsel som uttak av enkelttrær og andre tiltak for fornying, tillates. Dette skal foregå på mest mulig skånsom måte. I tilfelle skogen skulle forsvinne, ved brann eller annen uforutsett hendelse, skal sikringstiltak vurderes og iverksettes umiddelbart. Vedtak fattes i medhold av Plan- og bygningslovens » For oversiktens del hitsettes vedtatt plankart (med innregulert område i vest, ras- og skredfare): Soknes 1 er boligområdet i vest. Kalvtrøa 6 er det mindre boligområdet mot øst. Planen legger til rette for riving av den eksisterende boligbebyggelsen på disse to eiendommene, og etablering av (lav-)blokkbebyggelse. Det fremgår av reguleringsbestemmelsene at det på Soknes 1 skal etableres minimum 15 og maksimum 20 boenheter og at det på Kalvtrøa 6 skal etableres minimum 4 og maksimum 6 boenheter. I følge planbeskrivelsen er den største tomta, Soknes 1, 1803 kvm, mens den mindre tomta, Kalvtrøa 6, er 761 kvm. Planen er utarbeidet av Multiconsult ASA på vegne av Løwi eiendom AS. Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen 16. desember Oppstart av planarbeid ble kunngjort 22. desember Grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter ble varslet per brev datert 21. desember Planforslaget var oppe til første gangs behandling i utvalg for næring, plan og miljø 18. september Forslaget var på høring/ute til offentlig ettersyn i perioden 25. september 7. november 2017, og klager og andre berørte naboer fikk 25. september 2017 brev fra kommunen med informasjon om høringen og hvor en kunne finne informasjon om planarbeidet.

3 Side: 3/7 Kommunen mottok merknader fra flere sektormyndigheter, herunder innsigelse fra NVE, samt faglige råd fra Statens vegvesen. Det kom også merknader fra Gauldal Nett og flere naboer til Kalvtrøa 6. NVE kom med vilkår for egengodkjenning som gikk ut på at planområdet måtte utvides til å også omfatte løsne- og utløpsområde for snøskred på vestsiden for Soknes 1. NVE krevde at området måtte avsettes som hensynssone fareområde med tilhørende bestemmelser for å hindre flatehogst, for derigjennom redusere faren for snøskred derfra. Rådmannens innstilling til utvalg for næring, plan og miljø var som følger: «Utvalg for næring, plan og miljø godkjenner reguleringsplan Soknes 1 og Kalvtrøa 6. Før saken sendes kommunestyret for egengodkjenning av planen, må deler av grunneiendommen 45/42 som ligger rett ovenfor Soknes, innreguleres med hensyn til skredfare. Utvidelsen krever begrenset høring. Saken kan deretter sendes til kommunestyret med følgende innstilling: Midtre Gauldal kommune vedtar Planid: reguleringsplan Soknes 1 og Kalvtrøa 6 med hjemmel i plan- og bygningslovens » Av de oversendte sakspapirer ser det imidlertid ut til at Kommunestyret vedtok planen allerede den 14. desember 2017, uten at man ennå hadde regulert inn det utvidete arealet mot vest. Vedtaket er gjengitt innledningsvis. Etter en begrenset høring vedtas så planen igjen av kommunestyret, med utvidet areal innregulert, 22. februar Som bakgrunn for sakens vedtak 22. februar 2018 fremgår det av saksfremlegget følgende: «Reguleringsplan for Soknes 1 og Kalvtrøa 6 (planid_ ) ble endelig vedtatt med rettsvirkning den (sak81/17). Grunnet vilkår for egengodkjenning fra NVE om at planområdet måtte utvides til også å omfatte løsne- og utløpsområde for snøskred med tilhørende bestemmelser, ble ett område vest for opprinnelig planområde unntatt rettsvirkning og sendt på begrenset høring. Det er dette området som nå legges frem for endelig behandling og sluttvedtak i Kommunestyret.» Klage Planen ble påklaget av Hallgeir Morten Røttum og Mary Sofie Granøien ved brev av 12. mars Klagerne er nærmeste naboer til Kalvtrøa 6. Klagerne anfører blant annet at de ikke er blitt holdt løpende orientert om saken, til tross for at de har bedt om å bli det ved flere anledninger. Klagerne har for øvrig flere merknader til den planlagte bebyggelsen på Kalvtrøa 6, som de mener vil forringe områdets karakter og egenart. De anfører for øvrig at parkeringskravene ikke overholdes ved det skisserte prosjektet, og har også kommentarer vedrørende det skisserte prosjekt som de mener ikke overholder planens krav til maksimal %BYA. Det er også vist til at det er lagt opp til at de to boligområdene må dele på en felles lekeplass som skal ligge på Soknestomta. Klagerne anfører at dette ikke kan være godt nok. Klagerne spør også om forholdet til Opplysningsvesenets fond er avklart, da de er grunneiere av 45/1/52 og har avgitt en uttalelse om at de ikke vil godta salg av seksjoner eller annet til selveiere. Det er også vist til en felles uttalelse fra 14 hjemmelshavere i Kalvtrøa, som alle har uttrykt motstand mot en så omfattende fortetting som det her legges opp til. Klagen er vurdert av Kommunestyret i møte 20. september 2018, sak 55/18. Klagen ble ikke tatt til følge, under henvisning til at man ikke kunne se at det var fremkommet momenter som endret

4 Side: 4/7 tidligere vurdering av saken. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Vi viser for øvrig til sakens dokumenter for øvrig. Fylkesmannen bemerker: Som redegjort for innledningsvis vedtok kommunestyret planen først i vedtak av 14. desember 2017, og dernest ved nytt vedtak av 22. februar 2018, hvor et område vest for Soknes også ble innregulert og avsatt til «ras- og skredfare» med bestemmelser for å redusere risikoen for skred/ras. Først ved kommunestyrets vedtak av 22. februar var NVE sine innsigelser imøtekommet. Det var således først på det tidspunktet kommunestyret hadde kompetanse til å egengodkjenne planen. Planvedtaket hvor planen ble vedtatt med rettsvirkning er således av 22. februar Det fremgår av kommunens forberedende klagesaksbehandling at klager og andre berørte naboer fikk brev fra kommunen med informasjon om at kommunestyret hadde vedtatt planen den 7. mars Klagefrist og rettslig klageinteresse Klagefristen er i henhold til forvaltningsloven (fvl.) 29 tre uker «fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part». Klagen av 12. mars 2018 er fremsatt til rett tid, og av person med rettslig klageinteresse, jf. fvl. 28. Vilkårene for å behandle klagen er dermed oppfylt og klagen tas opp til realitetsbehandling. Klageinstansens kompetanse Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. pbl tredje ledd, jf Departementet er klageinstans for vedtak etter plan- og bygningsloven, jf Departementets myndighet er i rundskriv T-2/09 av 23. juni 2009 delegert til Fylkesmannen. Fylkesmannen kan som klageinstans prøve alle sider av saken, men ved prøving av det frie skjønn skal det legges stor vekt på hensynet til det lokale selvstyret, jf. fvl. 34 annet ledd siste punkt. Planog bygningsloven forutsetter at fastsetting av reguleringsformål er en del av kommunens frie skjønn. Rettslig utgangspunkt En reguleringsplan er et arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser. Kommunen skal sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for det. Plan- og bygningsloven har i 12-8 til saksbehandlingsregler for utarbeidelse og vedtakelse av reguleringsplaner. Gjennom en omfattende planprosess skal ulike løsninger utredes og konsekvenser for området kartlegges. Det endelige vedtak fattes på bakgrunn av denne prosessen, men er likevel underlagt et betydelig skjønn fra kommunens side. Etter plan- og bygningsloven er det kommunestyret som er planmyndighet. Det er altså kommunestyret som avgjør hvilke arealer som skal inngå i planen og hva disse arealene skal brukes til, etter å ha foretatt en omfattende vurdering av de ulike hensyn som gjør seg gjeldende innenfor planområdet. Dette under forutsetning av at det ikke foreligger innsigelse mot den vedtatte reguleringsplanen fra myndigheter som nevnt i 5-4. Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at det nærmere innhold av reguleringsplanen, innenfor lovens rammer, er lagt til kommunestyrets frie, skjønnsmessige vurdering. Ulike hensyn må veies

5 Side: 5/7 mot hverandre, men det er altså opp til reguleringsmyndighetens skjønn å avgjøre hvilken ressursbruk som er mest hensiktsmessig. Her som ellers må imidlertid vurderingene være saklige og i samsvar med reguleringslovgivningens formål, samt bygge på en forsvarlig saksbehandling og et riktig faktisk grunnlag. Ingen kan sies å ha krav på at et område skal reguleres eller ikke reguleres til et bestemt formål. Fylkesmannens vurdering Det fremgår av de oversendte sakspapirer at klagerne har fremsatt merknader både etter varsel om oppstart og ved høringen. Innholdsmessig er klagen i stor grad en gjentagelse av de tidligere fremsatte merknadene. Det er fremsatt anførsler i klagen om manglende involvering underveis i prosessen, og de skriver at de ikke har blitt orientert om prosessen selv om de flere ganger har bedt om å bli holdt løpende orientert. Plan- og bygningsloven legger opp til medvirkning og involvering i planprosesser. Når det gjelder reguleringsplaner fremgår det av pbl at oppstart av planarbeid skal kunngjøres og at rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet, når de blir direkte berørt, skal underrettes på hensiktsmessig måte. Videre fremgår det av at forslag til reguleringsplan skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Videre skal registrerte grunneiere og festere og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer, når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om forslaget til plan med opplysning om hvor det er tilgjengelig. Så langt vi kan se er disse saksbehandlingsreglene blitt fulgt, og som nevnt har også klagerne fremmet merknader til planforslaget før det ble vedtatt, både etter varsel om oppstart og ved ordinær høring. De har dermed fått uttrykt sitt syn på saken, og kommunen har vurdert deres merknader. Selv om kommunen ikke har hensyntatt klagernes innspill i den grad klagerne ønsker kan vi ikke se annet enn at de er blitt hørt i henhold til lovens krav. Merknadene til klagerne angår i stor grad en skisse til et prosjekt for en 6-mannsbolig som klagerne anfører at ikke oppfyller planens krav verken til parkering, uteoppholdsarealer eller utnyttingsgrad. En slik skisse i plansaken vil ikke nødvendigvis være det prosjekt som blir oppført. Dette vil måtte avgjøres i byggesak. Reguleringsplanens parkeringskrav, krav til uteoppholdsarealer og maksimal tillatt % BYA må oppfylles når det søkes om å få oppføre bebyggelse. Dersom det skal tillates avvik fra planen må vilkårene for å kunne dispensere godtgjøres å være oppfylt, og kommende byggetillatelse (med eventuell dispensasjon) vil også kunne påklages om en er uenig i de eventuelle gitte tillatelser. Det er for øvrig ikke slik at kommunen ikke har adgang til å vedta høyere grad av fortetting i en reguleringsplan enn det som fremgår av overordnede planer. Ved eventuell motstrid mellom planer går nyeste plan foran, jf. pbl. 1-5 annet ledd. Når det gjelder anførsler om at tomta blir for tett utbygd og at det ikke kan aksepteres en så sterk fortetting konstaterer vi at kommunen også har uttrykt bekymring for om planen legger opp til for sterk grad av fortetting. Kommunen har imidlertid falt ned på at en ønsker en effektiv arealbruk i sentrumsnære områder. Dette er legitimt og innenfor kommunens frie skjønn. Fylkesmannen har vurdert klagernes anførsler og kommunens vurderinger, og mener kommunen har foretatt en tilfredsstillende vurdering av klagene. Det vises til kommunens forberedende klagesaksbehandling. Etter en gjennomgang av saken har vi kommet til at kommunens planvedtak stadfestes. Fortettingen av de to tomtene er vedtatt etter en grundig planprosess, hvor både offentlige myndigheter og berørte i området har fått komme med innspill.

6 Side: 6/7 Vilkår for egengodkjenning som ble stilt fra NVE er fulgt opp av kommunen, og det heftet således ingen innsigelser til planen ved kommunestyrets vedtak den 22. februar Vi kan heller ikke se at det hefter noen saksbehandlingsfeil ved kommunens behandling som kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Fylkesmannen har forståelse for at klagerne har en annen oppfatning av hvordan området bør utvikles. Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er imidlertid at det nærmere innhold av reguleringsplanen, innenfor lovens rammer, er lagt til kommunestyrets frie, skjønnsmessige vurdering. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner vil det alltid kunne diskuteres hvilken løsning som er den beste. Det er derfor viktig å påpeke at reguleringsmyndigheten er lagt til kommunen, og at planprosessen skal sikre at areal- og ressursbruken blir til størst mulig gavn for den enkelte og for samfunnet som helhet. Det vil innebære at ulike hensyn må veies mot hverandre, men at det er opp til reguleringsmyndighetens skjønn å avgjøre hvilken ressursbruk som er mest hensiktsmessig. Her som ellers må imidlertid vurderingene være saklige og i samsvar med reguleringslovgivningens formål, samt bygge på en forsvarlig saksbehandling og et riktig faktisk grunnlag. Ingen kan sies å ha krav på at et område skal reguleres eller ikke reguleres til et bestemt formål. Kommunen har etter det vi kan se foretatt en tilstrekkelig vurdering av både fordeler og ulemper med fortettingen av de to tomtene. Kommunen har lagt vekt på legitime og relevante hensyn i planprosessen, og vi har ikke funnet grunnlag for å overprøve kommunens frie skjønn i forhold til hva som totalt sett vil gi den beste arealdisponeringen i området. Konklusjon: Fylkesmannen har ikke funnet grunnlag for å sette Midtre Gauldal kommunes planvedtak til side. Vi har ingen bemerkninger til lovanvendelsen eller skjønnsutøvelsen, og vi kan ikke se at det hefter saksbehandlingsfeil ved kommunens behandling som kan ha virket inn på vedtakets innhold. I medhold av pbl. 1-9 og etter delegering fra departementet fattes følgende vedtak: Midtre Gauldal kommunes vedtak av 22. februar 2018, i sak 4/18, vedrørende reguleringsplan for Soknes 1 og Kalvtrøa 6, stadfestes. Klagen har ikke ført frem. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Trond Flydal (e.f.) Seksjonsleder Kommunal- og justisavdelingen Lillian Hoem seniorrådgiver Kommunal- og justisavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent Kopi til:

7 Side: 7/7 Mary Sofie Granøien og Hallgeir Morten Røttum Kalvtrøa STØREN Løwi Eiendom AS v/per Ivar Winsnes, Soknesøran STØREN Multiconsult ASA v/sissel Enodd, Pb 6230 Sluppen 7486 TRONDHEIM