Skibberheia 21, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling

Transkript

1 Saksprotokoll Skibberheia 21, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Arkivsak-dok. 16/31802 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /39 2 Bystyret /33 Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Skibberheia 21 med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Bystyret har behandlet saken i møte sak 18/33 Møtebehandling Saksordfører: Nina Jentoft (Ap) Votering Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyret vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Skibberheia 21 med plankart og bestemmelser datert , sist revidert side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Skibberheia 21, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Skibberheia 21 med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg 1. Kart og bilder av området 2. Forslag til plankart 3. Forslag til reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Merknader 6. Konsulentens svar på merknader etter høring 7. Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 8. Rapport, ingeniørgeologiske og sprengningstekniske vurderinger 9. Støyrapport 10. Illustrasjoner Sammendrag/problemstilling Planforslaget utgjør en fortetning av et eksisterende boligområde som ble bygd ut fra 1930-tallet. Tomtene er store med godt potensiale for fortetning, men veiene er smale og svingete, uten fortau. Det er en god og trygg lekeplass sentralt i området, og det er kort og trafikksikker vei til skolen. I 2014 ble det lagt ned bygge- og deleforbud på eiendommen, fordi en så at det var nødvendig med en planavklaring. Byggeplanene innebar 14 leiligheter, noe som utløste høy grad av konflikter knyttet til belastning på området i form av økt trafikk og stort bygningsvolum. I mellomtiden har eiendommen byttet eier, som også ønsker utbygging, men denne gangen er antall boenheter kraftig redusert. Områdets tålegrense ser ikke lenger ut for å bli utfordret på samme måte. Det offentlige ettersynet har resultert i noen endringer og presiseringer. Planforslaget gir derfor ikke rom for særlig fleksibilitet, noe som har den fordel at byggeplanene er mest mulig forutsigbare for naboene. Rådmannen anbefaler at Arendal Bystyre vedtar den foreslåtte detaljreguleringsplanen. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Trafo arkitektur AS, på vegne av Peder Syrdalen og Petter Syrdalen. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 5

3 Formålet med planarbeidet er å legge til rette for oppføring av fem boenheter, en enebolig i bakkant og to tomannsboliger ut på brinken. Det tenkes lagt til rette for parkering i en underetasje. Eksisterende enebolig planlegges revet. Planområdet er ca 2 daa. Saken lå ute til offentlig ettersyn i perioden Følgende endringer er foretatt som følge av høringsinnspill: Bestemmelsene: Tilføyd: 3.05 Ramper / murer i terrenget kan bygges utenfor byggegrensen under kote + 58,0 moh For sone I er maks gesimskote lik kote + 64,5 moh, og maks mønekote lik kote + 65,5 moh For sone II er maks gesimskote lik maks mønekote, kote + 58,0 moh Prinsipp for forsiktig sprengning skal følges er endret fra kote 50+ til kote 48+. Plankartet: Byggegrensen er endret slik at minste avstand til Fylkesvegen er 26 og 27 m. Byggegrense mot nabo i vest er endret til å ha avstand 4 m til eiendomsgrensen innenfor BK2. Byggeområdet B1 er delt i to soner, der sone I legger til rette for selve huset, mens sone II kun tillates bebygd under planeringshøyden for boligen dvs kote 58 moh. (garasjeanlegg) Endringene er foretatt for å imøtekomme de innspill som er mottatt, og det er ikke behov for ytterligere høring. Merknader Trude Walle, e-post datert 29.november 2017: Hun spør om det vil bli åpning for at de 5 nye beboerne kan kjøre mot enveiskjøringens retning og rett ned til Centralgaten. Rådmannens kommentar: Det er ikke mulig å regulere inn trafikkregler eller skilting. Slik det er nå må alle som bor her kjøre i enveisretningen. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), e-post datert 22. desember 2017: De kan ikke se at det er bedt om faglig bistand jf brev av De gir derfor ingen konkret uttalelse i denne saken. NVE minner om at det er kommunen som har ansvaret for at det blir tatt tilstrekkelig hensyn til flom og skredfare i arealplaner, byggetillatelser og dispensasjoner, slik at ny utbygging blir tilstrekkelig sikker. Dette gjelder uavhengig av om NVE har gitt råd eller uttalelse til saken. Rådmannens kommentar: Det er skredfare i planområdet. Så langt rådmannen kan se er det ivaretatt i planbestemmelsene. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert : Det som i planbeskrivelsen er kalt en risiko- og sårbarhetsanalyse er en mellomting mellom en ROS analyse og en sjekkliste. De anbefaler at veilederen til DSB for slike analyser følges. Planforslaget innebærer at det skal foretas forholdsvis omfattende sprengningsarbeider i et eksisterende boligområde og i nærheten av viktig infrastruktur, Vesterveien. Konsekvensene av en hendelse vil således kunne få alvorlige følger. Fylkesmannen gir faglige råd om at anbefalingene gitt i «rapport for ingeniørgeologiske og sprengningstekniske vurderinger», datert , følges opp i bestemmelsene. Det burde videre vært gjort prøvetakninger og nærmere geotekniske vurderinger i forbindelse med planarbeidet, og de ber kommunen vurdere om det bør settes ytterligere krav av hensyn til fare for ras og utglidning. Videre gis det råd om at det gis konkrete bestemmelser angående støynivå. Tilslutt anbefales at byggegrensen trekkes inn fra formålsgrensen i sør for å unngå at bygget kan krage opp til 2 meter over eksisterende terreng. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 5

4 Rådmannens kommentar: I dette tilfellet, der planområdet er såpass begrenset, vil rådmannen ikke forlange utvidet risiko- og sårbarhetsanalyse. Det er medtatt en bestemmelse om at prinsipp for forsiktig sprenging skal følges, jf det som anbefales i den nevnte rapporten. Krav til prøvetaking og geologiske vurderinger er en del av prosjekteringsarbeidet for prosjektet. Det stilles strenge krav til ansvarlig foretak på dette fagområdet i byggesaken. Når det gjelder støy skriver konsulenten av plan- og bygningslovens bestemmelser om lydnivå er sammenfallende med anbefalingene i støyrapporten. Bestemmelsen som begrenser terrenginngrep til kote 50 moh er endret til kote 48 moh. Megan og Marius Sommer Strand, Sibberheia 19, brev datert : De er fornøyd med at det er tatt hensyn til lysforholdene og utsikten deres. De stiller seg også positive til riving av garasjen og bygging av lekeplass på området nær deres eiendom. De vil sette stor pris på å fortsatt bli aktivt involvert i detaljene rundt hva som skjer med planleggingen av gangveien, utkjøringen og hvordan en eventuell samkjøring av utviklingen av dette området kan gjøres. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. Konsulenten bekrefter på vegne av tiltakshaver at ønsket om samkjøring av utvikling for gangvei og utkjøring skal etterfølges i videre prosess. Monica Lunøe Rand og Knut Rand, Skibberheia 23, brev datert : De viser til at avstanden til nabogrense skal være minst 4 meter ifølge plan- og bygningsloven. Leilighet 2 har en avstand på 1,153 meter i sitt vestre hjørne. De mener avviket krever dispensasjon eller samtykke fra berørt nabo. Rådmannens kommentar: I en reguleringsplan er det mulig å tegne byggegrenser nærmere nabo enn 4 meter. Det trengs da ikke dispensasjon eller særlig samtykke i byggesaken. Planforslaget er endret for den delen som er bemerket, slik at avstanden i BK2 i dette hjørnet vil bli 4 meter. I tillegg er BK1 delt opp i to soner, slik at det kun er selve boligen som kan bygges høyere enn kote 58 moh. Bygget kan ikke trekkes helt ut til formålsgrensen. Statens vegvesen, brev datert : Siden det er usikkerhet rundt framtidige løsninger for gående og syklende på Vesterveien, ber de om at avstanden til fylkesveien økes til 27 meter. De mener videre at det er sannsynlig at det må gjøres inngrep under kote + 50 moh, og anbefaler at bestemmelsen vurderes nærmere. De ingeniørgeologiske og sprengningstekniske vurderingene synliggjør risiko og tydeliggjør rammen for hvordan arbeid i området må utføres. De forutsetter at dette følges opp av byggherren i byggefasen. Det er viktig å ta kontakt med Statens vegvesen og få avklart mulighetsrommet for en eventuell stenging av fylkevegen i god tid før sprengninger og gjennomføring. Rådmannens kommentar: Minsteavstand til Vesterveien er justert til 27 meter. I et hjørne er det 26 meter. Bestemmelsen om minste kotehøyde for inngrep er endret til kote 48 moh. Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert 2. februar 2018: Administrasjonen anbefaler at byggegrensen trekkes noe inn fra formålsgrensen i sør for bedre å treffe det som omtales som nederste nivå innenfor byggeområdet. Konkret bør byggegrensen harmonere med planbestemmelse 5.05, om at terrenginngrep ikke tillates under kote 50+. Kulturminnevernseksjonen har ikke kjennskap til noen automatisk freda kulturminner innenfor planområdet, og vurderer at det ikke er nødvendig med noen arkeologisk registrering. Rådmannens kommentar: Det er gjort justeringer på byggegrensen i sør, og kotehøyden som begrenser terrenginngrep er justert til kote 48 moh. Rådmannens vurdering Rådmannens vurderinger i saken er de samme som ved første gangs behandling; Kommuneplanens arealdel I kommuneplanen er området avsatt til detaljeringssone, dvs. gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Området er regulert i reguleringsplan for Strømsbuveien, Høyveien Sør og Dokumentnr.: 16/ side 3 av 5

5 Skibberheia, vedtatt Under fellesbestemmelsene 2.01 står det at før byggetillatelse kan gis innenfor et område kan bygningsrådet kreve at det skal utarbeides en detaljert situasjonsplan for hele eller deler av området. Siden det heller ikke er fastsatt utnyttelsesgrad for området, har kommunen vurdert det til å innebære et krav om detaljreguleringsplan etter plan- og bygningsloven av Området er avsatt til hensynssone H_ 570, kulturmiljø i kommuneplanen. I den Kulturhistorisk stedsanalysen, DIVE, som er en av 5 rapporter som er lagd i forbindelse med «Byplan 2023» er bebyggelsen på heiene betegnet som et viktig karaktertrekk som kjennetegner byen. Dette innebærer at det bør tas hensyn til eksisterende bygningsmiljø og karakter når nye tiltak skal bygges. Planlagte bebyggelse er tilpasset eksisterende bygningsmiljø på en bevisst og god måte etter rådmannens oppfatning. Kommuneplanens samfunnsdel I kapittel 12, arealpolitikk står det at en viktig målsetting må være å redusere transportbehovet, og bygge tettere. Det skal også planlegges for god bokvalitet, med gode uteoppholdsarealer, som legger til rette for sosiale møteplasser, og i nærheten av servicetilbud og friområder. Skibberheia har alle disse kvalitetene ved sin beliggenhet og planforslaget er i tråd med føringene i kommuneplanen. Sakshistorikk Den første søknaden om rammetillatelse for 21 terrasseleiligheter ble mottatt i Det ble den gang innvilget dispensasjon fra krav om avstand til nabogrense for oppføring av 14 leiligheter. Arbeidene ble ikke igangsatt innen tre år etter vedtaksdato, og ny søknad om rammetillatelse for oppføring av 14 leiligheter, fordelt på to blokker i 3 og 4 etasjer, ble sendt inn til behandling i Utfallet av denne saken var at det ble lagt ned bygge- og deleforbud i vedtak fattet , i påvente av planavklaring. Det har vært problematikk rundt trafikkbelastning, siden det er svært smale og trange veier i området. Det utløste store konflikter med beboerne i nabolaget. Barn og unges oppvekstvilkår Området ivaretar barn- og unges interesser godt. Like nedenfor planområdet er det en stor lekeplass som nylig er oppgradert. Plassen er vestvendt, med gode solforhold, og ligger lavt i terrenget, slik at det er lunt. Her er lagt til rette for lek i alle årstider og for alle aldersgrupper, i tillegg til at det er sitteplasser for voksne. Det er satt av en liten lekeplass innenfor planavgrensingen, som er plassert slik at den kan tiltrekke seg barn fra nabolaget. Det er kort vei, ca. 400 meter, til Stinta skole og idretts- og svømmehall. Skolen har satt i verk gode trafikksikkerhetstiltak for å begrense biltrafikk rundt skolen, med blant annet en avsetningsplass nede ved Gjennomskjæringa. Barn fra Skibberheia behøver ikke å passere avsetningsplassen, men kan gå en snarvei. Det er flere barnehager i nærområdet. Teknisk infrastruktur I følge referatet fra oppstartsmøtet er det god brannvannsdekning, og kapasiteten blir enda bedre når de får lagt nye ledninger. Når det gjelder renovasjon er det lagt inn sidearealer til veg i plankartet slik at renovasjonsbilen kan kjøre litt utav veien og stoppe. Byggegrense til kommunal vei er tilsvarende den avstanden som er satt i eksisterende reguleringsplan. Plankartet er avklart med representant fra drift- vei. Sosial infrastruktur Planområdet ligger i kort avstand til skole, svømmehall, bibliotek og kulturhus samt fritidsaktiviteter og sentrum med sine mange ulike sosiale møteplasser. Lekeplassen rett nedenfor planområdet har også potensiale for et felles samlingssted for nabolaget. Trafikk Trafikk var problematikk under behandlingen av de byggesakene som er blitt avslått. Siden antall boenheter er såpass redusert ser en ikke at trafikkøkningen vil utgjøre noe vesentlig endring i forhold til dagens situasjon. Skibberheia er en enveiskjørt ringvei, og biltrafikk går via Centralgata, der det er fartshumper. Det er ikke gjennomgangstrafikk i området. Dokumentnr.: 16/ side 4 av 5

6 Risiko- og sårbarhet Det er fare for skred og støy i planområdet, og det er derfor utarbeidet faglige rapporter for hver av de to temaene. Det stilles krav til tiltak i reguleringsbestemmelsene. Rapporten med ingeniørgeologiske og sprengningstekniske vurderinger går detaljert igjennom hvilke steinblokker på naboeiendommene som må sikres ved sprengning, hva som bør gjøres av sikringstiltak og hvordan det bør sprenges. Den går også inn på hvordan naboeiendommene må besiktiges og dokumenteres i tilfelle det skulle oppstå skader ved sprengningen. Dette vil bli ivaretatt av ansvarlig foretak på fagområdet. Når det gjelder vegtrafikkstøy viser beregningene i denne rapporten at området ligger i gul støysone etter retningslinjen T Beregninger viser at det ikke er behov for spesielle tiltak på uteplass. Bygningen vil bli prosjektert ihht. gjeldende bestemmelser i teknisk forskrift, jf anbefalte tiltak i rapporten. Biologisk mangfold Kystområdene i Arendal er godt kartlagt av biologer og det er flere observasjoner av arter i artsdatabanken. Deler av planområdet er markert som utvalgt naturtype, «hule Eiker». Konsulenten har vært i kontakt med Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder som bekrefter at det ikke er gjort registreringer av eiker som tilfredsstiller kravet i «Forskrift for utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven» på den aktuelle eiendommen. Planforslaget kommer dermed ikke i konflikt med registrerte naturverdiene. Prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 vurderes som godt ivaretatt. Klimahensyn og miljøkonsekvenser Planområdet ligger sentralt, i nærheten av viktige servicetilbud, skole, barnehager og arbeidsplasser, noe som tilsier lite transportbehov i hverdagslivet. Det er også nær kollektivholdeplass med jevnlige avganger til hele kommunen. Nødvendig infrastruktur er etablert. Utbyggingen vil gi økt mengde vannavrenning fra harde flater og tak. Vannet må ledes til terreng slik at det ikke renner vann ned på Vesterveien. Landskapsvirkninger og estetikk Illustrasjonene viser en god terrengtilpasning. Det store volumet i byggeområdet langs veien knytter seg til bygningsmiljøet i Skibberheia, mens leilighetene ligger ut på brinken og henvender seg ut over mot byen og havneområdene. Tilpasning er et viktig kriterie for om anlegget vil gli inn som en naturlig del av Skibberheia, og ikke virke som et fremmedelement. Skissene viser at de har lykkes godt med tilpasningen. Kulturminnevern Skibberheia ble bygd ut på 1930,- 40, og 50- tallet. Området er preget av den tidens typiske villabebyggelse, med store hager, mye plass, lys og luft. Boligen i Skibberheia 21 er bygd rundt Tegningene fra kommunens arkiv er signert arendalsarkitekten Kjetil Ugland. På 1960-tallet ble bygningen bygd på og endret. Rådmannen har vurdert at bygningen ikke er bevaringsverdig i seg selv, men at området er avsatt til hensynssone kulturmiljø innebærer at karakteren og strukturen skal tas hensyn til. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 26. februar Dokumentnr.: 16/ side 5 av 5