PLANBESKRIVELSE av

Transkript

1 Reguleringsplan for Rabekk og Melløs PLANBESKRIVELSE av Planstatus Det er nylig vedtatt kommunedelplan for Høyda, Varnaveien og Melløs. Planen omfatter arealer både i Rygge og Moss. Planen legger rammer for videre utvikling av området, med betydelige arealer avsatt til næring, bolig og industri. Den omfatter også oppgradering og supplering mht veisystemet. Arbeidet med reguleringsplanen for Rabekk og Melløs ble satt i gang høsten 2007, og har foregått parallelt med kommunedelplanen siden da. Gjeldende reguleringsplaner som foreslås opphevet Reguleringsområdet omfattes av 6 gjeldende reguleringsplaner. For de arealene som overlappes av ny plan foreslås det at underliggende plan oppheves. Dette gjelder følgende planer: 4B Del av Rygge bygningskommune, , (strekning av Ryggeveien) 10 Regulering del av Moss og Rygge, datert 1947, uavklart status, (industriformål) 20 Klommesten, Vestre Øre, Østre Øre, , (nordsiden av Ryggev. reg. til bolig) 27 Nordahl Griegs gate og Kallumveien, (Løken) 58 Høyden, (strekningen Varnaveien) 252 Melløs stadion og Melløs skole, Bakgrunnen for planarbeidet Flere av oppsitterne i Rabekkgata har i en tid ønsket å bygge ut eiendommene sine. Med vedtak om at området skal inngå i et regionsenter, har det skapt nye muligheter og forventninger hos grunneierne i området. Det ble derfor besluttet å starte en reguleringsprosess som skulle gå parallelt med kommunedelplanprosessen. Kommunen har stått for koordinering og styring av framdrift i prosessen, mens interessentene har tatt på seg kostnadene ved utarbeiding av planen. Halden Arkitektkontor ved Erlend Eng Kristiansen har vært innleid konsulent, og står for utarbeidelsen av planforslaget. Beskrivelse av planområdet Planområdet omfatter Rabekkgata fra Varnaveien og nordøstover, med eiendommene på begge sider, inkludert den gamle museumstomta og branntomta ved siden av. I tillegg er stadionområdet med, unntatt dagens tribune, som omfattes av egen reguleringsplan. Eiendommene Ryggeveien (bensinstasjon, Øre Kro, gamle Øre gartneri) er også innenfor planområdet. Rabekkgata var, og er til dels fortsatt, en del av industriområdet på Høyda. Området er i forandring, og det har i løpet av de siste åra gått mot færre industrilokaler og flere forretningslokaler. Eiendommene er i dag bl.a. i bruk som produksjonslokaler for Skanem, bilutsalg/verksted, flisutsalg, produksjon av automatiseringsutsyr, mekanisk verksted, m.m. Området eies av et titalls oppsittere, hvor den største eiendomsbesitteren er Union Eiendomskapital AS, som eier Rabekkgt. 4 og 6 (Skanem). Planområdet ligger på raet og er tilnærmet flatt. Det er generelt lite vegetasjon i området. Innenfor område N8, som ikke har vært bebygd, er det variert løvtrevegetasjon. Langs Nordahl Griegs gate og Ryggeveien er det sammenhengende rekke med store lønnetrær inne på stadionområdet. Langs stadions sørøstre langside er det delvis gammel allèbeplantning og delvis enkeltrekke med trær.

2 Rabekkgata er kommunal vei og fungerer stort sett som blindgate med adkomst fra Varnaveien, selv om den også har tilknytning til Ryggeveien via Stadsingeniør Stabells vei og Sophus Lies vei. Både Ryggeveien som er riksvei og Varnaveien som er kommunal vei er svært trafikkerte veier. Varnaveien markerer over et lengre strekk grensen mellom Moss og Rygge kommuner. Begge sider av Varnaveien består i hovedsak av diverse forretninger og kjøpesentre. Beskrivelse av planforslaget Trafikkmønster Et viktig grep i reguleringsplanen for å skape et mer fleksibelt trafikkmønster, er å åpne Rabekkgata ut mot Ryggeveien, og anlegge rundkjøring i krysset. Som følge av dette kan det bli aktuelt å stenge dagens adkomst mellom Ryggeveien og Sophus Lies vei. Det er planlagt omarbeiding av krysset mellom Varnaveien og Rabekkgata, slik at vestre del av Varnaveien tones noe ned i forhold til resten av Varnaveien og Rabekkgata. Det er forutsatt at de to veiene som kommer opp mot krysset mellom Varnaveien og Rabekkgata fra sør, Vesleveien og søndre del av Rabekkgata, blir stengt mot krysset. Rabekkgata er planlagt med gangvei på begge sider. Mellom kjørevei og gangvei blir det grøntrabatt med allèbeplantning. Det er ikke planlagt parkering langs gata. Bussholdeplasser kan innpasses i grøntrabatten. Det skal ikke være direkte adkomst fra Rabekkgata til eiendommene, men anlegges mindre adkomstveier som betjener trafikken videre til parkeringsarealer på den enkelte eiendom. Dette gjelder ikke for industrien i området, som fortsatt skal kunne ha avkjøringer direkte til eiendommene. På planforslaget som var ute til høring, var det vist flere slike tverrveier som skulle betjene området vest for Rabekkgata. Antallet er nå redusert til to tverrveier. Det er innarbeidet krav i bestemmelsene om at øvrige nødvendige veier må vises i kommende detaljreguleringsplaner. Dette gjør planen mer fleksibel m.h.t. avgrensing av de enkelte byggeområder. Den planlagte fotballarenaen får også kjøreadkomst fra Rabekkgata. Foran stadion er det privat parkeringsplass med forholdsvis beskjeden parkeringsdekning. I forbindelse med fotballkamper og andre større arrangementer på stadion, må parkering skje også andre steder innenfor Høyda- og Varnaveienområdet. Det er gode muligheter for sambruk av parkeringsarealene tilknytta forretningene i området. Planlagt fotballstadion har gangadkomst i alle fire hjørner. Ny trafikkløsning vil skape et mer fleksibelt trafikkmønster i hele området, noe som kan avlaste deler av Ryggeveien og Varnaveien. Det vil bli rydda opp i parkeringsforholdene, og legges til rette for myke trafikanter ved gang- og sykkelveier og buss. Byggeområder Områdene N8 og N9 er planlagt som reine områder for forretning og kontor. Rabekkgata 4 og 6 er satt av til industri i kombinasjon med forretning, kontor. bolig. For øvrig er byggeområdene satt av til kombinerte områder for forretning, kontor og bolig. Gjennom reguleringsbestemmelsene er det lagt til rette for at eksisterende bedrifter innenfor områdene SN1A-D skal kunne videreutvikles, eller at de gjennom detaljregulering bygges ut i tråd med bestemmelsene for SN1A-D. Innenfor områdene L1 og L2 er det også åpnet for privat skoledrift (Wang toppidrettsgymnas). Det er lagt opp til høy utnytting, med foreslått %BYA (bebygd areal) fra 65 til 100%. Byggehøydene er foreslått til 13 meter. Etasjetallet er begrenset til 4. Ved næringsarealer i mer enn 1 etasje, kan byggehøyden økes med 1 meter. Dette avviker noe fra kommunedelplanens begrensning på 13 meter. 14 meter anses som en funksjonell høyde dersom det skal være mulig å ha 4 etasjer hvorav flere av etasjene inneholder forretnings- og kontorlokaler. Det er lagt opp til at bebyggelsen i Rabekkgata skal følge eiendomsgrensen mot fortauet, som er en bymessig måte å bygge på. For område

3 N12 nord for Ryggeveien, er det foreslått 8 meter gesimshøyde og 9 meter mønehøyde ut fra hensynet til tilgrensende bebyggelse på denne siden av veien. Friområder idrettsanlegg Planen legger til rette for at det kan bygges ny fotballstadion på området T1A. Det er åpnet for at det som en del av tribuneanlegget kan legges til rette for idrettslige aktiviteter som undervisning for idrettslinje, treningssenter, helsestudio, osv. Maksimal gesims/mønehøyde er satt til 15 meter. Områdene L1 og L2 kan benyttes til allmennyttig formål skole, med tilhørende hybler, diverse kontor- og forretningsvirksomhet. På område T1B legger planen til rette for oppføring av idrettshall med maksimal gesimshøyde 9 meter og mønehøyde 12 meter. Lekeområder I planforslaget som var ute til høring, var det foreslått kvartalslekeplass inne på stadionområdet bak trafostasjonen. Dette er nå tatt ut av det reviderte planforslaget. Det er valgt å ikke vise ny plassering av kvartalslekeplass på kartet, da det er vanskelig å forutse hvilke av delområdene som vil bli bygd ut først. Det er isteden gjennom reguleringsbestemmelsene innført krav om at det må avsettes lekeareal i tråd med kommunens vedtekter innenfor viste byggeområder, i forbindelse med utarbeiding av detaljreguleringsplan. Det vil si at for boligbebyggelse med mer enn 4 boenheter skal det anlegges sandlekeplass/nærlekeplass på minst 100 kvm pr. 25 boenheter. Ved mer enn 25 boenheter skal det i tillegg anlegges kvartalslekeplass på minst 1,5 dekar pr. 150 boenheter. Avstand til bolig skal ikke være mer enn 100 meter. Jfr. forslag til reguleringsbestemmelser vil ikke kravet om kvartalslekeplass i dette området slå inn før ved 50 boliger. Både Melløsparken, Melløs skole og Kallumskogen ligger i umiddelbar nærhet til Rabekkgata, og kan brukes som lekeområde for større barn. Badeplasser som Kleberget og Festestranda ligger i gangavstand, mindre enn 1 km unna søndre del av Rabekkgata. For evt. boligbebyggelse på området N12, blir grøntområdene på Ørejordet naturlige lekeområder, i tillegg til egen sandlekeplass innenfor N12 hvis det bygges mer enn 4 boliger. Grønnstruktur Etablering av gjennomgående allèbeplantning på begge sider av Rabekkgata vil utgjøre en viktig del av grønnstrukturen i området. I tillegg vil det stilles krav om lekeplasser og uteområder i forbindelse med boligutbygging i området. Disse vil også bidra til grønnstrukturen. Det vil være et generelt krav ved behandling av detaljreguleringsplaner og byggesaker, at det må vises parkmessig opparbeiding av uteområdene. Dagens trerekke som går langs tre sider av det nye stadionanlegget, T1A, vil antakelig ikke kunne bevares fordi de kommer i konflikt med tribuneanlegget. Øvrig del av eksisterende allè og trerekker langs stadion skal tas vare på. Eksisterende vegetasjon på området N8 kommer i konflikt med veianlegg og bygninger, og vil ikke bli bevart. Estetikk I reguleringsbestemmelsene er det satt krav til estetikk ved å innføre de estetiske retningslinjene for Moss sentrum, av På lengre sikt vil mye av dagens bygningsmasse langs Rabekkgata bli erstattet med ny bebyggelse. Gjennom detaljregulering og byggesaker vil det legges vekt på at området skal framstå som en moderne bydel, hvor bygningene gjenspeiler den tidsepoken de er bygget i. Det skal legges vekt på god kvalitet og at utforming av fasader gjennom form, materialbruk og detaljering tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Fjernvarme Gjennom forslaget til utbyggingsavtale er det sikret at alle nye bygg skal tilrettelegges for bruk av fjernvarme. Firmaet Biovarme AS har konsesjon for levering av fjernvarme for et større område i Høyda/ Varnaveienområdet. Det er satt av tomt mellom Hafslunds

4 trafostasjon og stadion. Det er en forutsetning at Biovarme får kjøpe noe av eksisterende trafotomt og ca. 700 kvm i sørøstre hjørne av stadion, hvor det tidligere lå et treskur. Femmerbanen berøres ikke. Dette er kommunisert med forvaltningen av stadionområdet, som i utgangspunktet ikke ser at dette bør være noe problem. Tomta må ha plass til innebygd flislager og driftsbygning med forbrenningsovn og pipe. Kulturminner Det er gjennomført arkeologiske undersøkelser i området med bakgrunn i krav fra fylkeskonservatoren. Det ble ikke gjort funn. Risikoegenskaper ved området Området er ikke utsatt for fare forbundet med ras eller flom. Særlig Ryggeveien er trafikkert med alle typer gods, og det kan medføre fare for ulykker hvor farlig gods blir involvert. Det er ikke mulig å ta spesielle forholdsregler for å unngå dette. Transport av farlig gods i forbindelse med industritomtene i området, er avhengig av hva som produseres eller lagres i området til enhver tid. Konsekvenser for industrien i området Det reviderte planforslaget legger til rette for å opprettholde industrien i området, samtidig som det legges til rette for utvikling. Med boligområder tett innpå, legger det visse begrensninger på hva slags bedrifter som kan etableres, avhengig av utslipp i form av støy, støv og lukt. Det stilles også strenge krav til estetikk ved nyutbygging og omgjøringer. Gjennom videre detaljregulering må det vises hvordan boligarealer kan plasseres og skjermes i forhold til industrien. Økonomiske konsekvenser Planen legger opp til at det skal foretas store investeringer i bl.a. veisystemet. Cowi AS har beregnet hva det vil koste å forlenge Rabekkgata fram til Ryggeveien og anlegge ny rundkjøring der, samt oppruste Rabekkgata med tosidig gangvei, beplantning, gatelys osv. og bygge om krysset Rabekkgata/ Varnaveien. Dette er beregnet å koste omkring 40 mill. kroner. (Rundkjøring 10 mill. kr., omlegging av kryss med Varnaveien 4 mill.kr., strekningen Rabekkgt. 21 mill.kr.) Eksakte kostnader vil ikke framgå før utbyggerne har innhentet anbud på de forskjellige strekningene. Veianlegget skal bygges ut og bekostes av utbyggerne etter hvert som de realiserer sine eiendommer, jfr. utbyggingsavtalen. En kan se for seg en situasjon hvor en om en del år har fått opparbeidet store deler av strekningen, men hvor det står igjen en parsell som ikke vil bli opparbeidet på mange år. Da kan det være ønskelig at kommunen går inn og ferdigstiller for å få strekningen komplett. Dette må det tas stilling til på det tidspunkt det evt. blir aktuelt. Finansiering av nytt stadionanlegg er behandlet av bystyret i egen sak og beskrives ikke her. Utbyggingsavtale Reguleringsplanen følges av en utbyggingsavtale. Avtalen regulerer forholdet mellom kommunen og oppsitterne innenfor planområdet. Den sier noe om avståelse av grunn, standard og tidspunkt for opparbeiding av tekniske anlegg, samt hvem som har ansvar for hva. Avtalen avklarer forhold omkring økonomisk bidrag til kvartalslekeplass, tilrettelegging og tilknytning til fjernvarmeanlegg og hvordan avtalen skal gjennomføres.

5 Enkel trafikkanalyse Bakgrunn I forbindelse med at det gjennom kommunedelplanen er lagt ut store områder til diverse næringsformål samt bolig- og industriformål, er det i planens 1.1 lagt inn følgende krav: I reguleringsplan skal det (med utgangspunkt i forutsatt utbyggingsvolum og fordeling mellom ulike utbyggingsformål) legges fram beregninger av hvor mye trafikk utbyggingen vil medføre og forventede trafikale konsekvenser. Områdebeskrivelse Reguleringsområdet ligger mellom Ryggeveien og Varnaveien. Ryggeveien er riksvei og er hovedinnfartsåren til Moss fra sør. Varnaveien er kommunal vei, men med forholdsvis stor trafikk, da den betjener hele handelsområdet i Varnaveien. Rabekkgata går i dag fra Varnaveien og har videre forbindelse mot Stadsingeniør Stabells vei via Sophus Lies vei og til Ryggeveien, men gata fungerer i praksis som blindgate. Langs Rabekkgata ligger i dag et antall mindre bedrifter iblandet bilforretning, samt flere etableringer som er relatert til bil, som verksted, dekkforhander, bilpleie, samt salg av baderomsutstyr. Det som dominerer gata er de store bygningene til den tidligere Noblikkfabrikken. (Områdene N10A og N10B i reguleringsforslaget) Disse lokalene er i dag i bruk av Skanem som produserer bokser og malingsspann. Bedriften har ca. 90 ansatte. Det er i gjennomsnitt 12 turer med trailer til og fra fabrikken daglig. En del av lokalet leies ut som lager for Brynhildgruppen, som produserer godteri. Lageret har ca. 10 ansatte. Det er i gjennomsnitt 25 turer med trailere til og fra bedriften daglig. I perioder før jul og påske dobles dette. Det drives også et senter for bedriftshelsetjeneste i bygningen. En del av bygningsmassen er ikke i bruk. Totalt anslås antall arbeidsplasser i Rabekkgata å ligge mellom 150 og 200. Kundetrafikken er begrenset. Det er ikke gjort trafikktellinger i gata, men trafikken må karakteriseres som liten. Anslagsvis bilturer pr døgn. Det er til sammen ca kvm bruksareal (BRA) tilknytta gata i dag. Konsekvenser av forslaget til reguleringsplan I reguleringsplanen er det foreslått å forlenge Rabekkgata fram til Ryggeveien og anlegge rundkjøring i det nye krysset. Dette vil gjøre trafikksystemet i området mer fleksibelt, og det vil bl.a. kunne avlaste Ryggeveien sør for rundkjøringa i forhold til trafikk som skal til Varnaveien, som i dag kjører Ryggeveien fram til rundkjøring ved Bajazzo. Reguleringsplanen er forholdsvis åpen mht reguleringsformål. Det er lagt inn både virksomheter som industri, lager, verksted og engross i tillegg til kontor, forretning og bolig. Det er lagt føringer på at boligformål ikke skal ligge i første etasje mot Rabekkgata og Ryggeveien, og formålene industri og bolig kan ikke blandes. Det er foreslått en utnyttelsesgrad på %BYA= 65% for hovedtyngden av områdene. Enkelte områder har 70% og for L1 og L2 ved ny stadion er det satt 100%. Bebyggelsen kan være i 4 etasjer. Som vist i tabellen under gir dette en teoretisk mulighet for totalt ca kvm BRA i områdene på begge sider av Rabekkgata. Reguleringsplan for Rabekk og Melløs - oversikt over arealer Område Areal i kvm Utnyttelsesg. %BYA Formål Maks. kvm. bruksareal L1 og L x 4 etasjer Skole/kontor/forretning SN1A x 4 etasjer bolig, kontor/forr./parkering SN1B x 4 etasjer bolig/kontor/forr./parkering SN1C x 4 etasjer bolig/kontor/forr./parkering SN1D x 4 etasjer bolig/kontor/forr./parkering N x 4 etasjer Forretning, kontor

6 N x 4 etasjer Forretning, kontor N x 4 etasjer bolig/kontor/forr./parkering N10A x 4 etasjer industri/bolig/kontor/forr N10B x 4 etasjer industri/bolig/kontor/forr SUM kvm BRA Med så åpne bestemmelser er det mye opp til de påfølgende planer for detaljregulering å avklare den konkrete arealbruken. Beregninger av trafikktall må derfor bygge på antagelser og eksempler, og resultatet blir svært usikkert på dette nivået. Eksempel Eksempelet tar for seg de arealene som ligger direkte tilknytta Rabekkgata. Her antas at etablert industri på N10A og N10B opprettholdes, og at det blir forretninger i første etasje mot Rabekkgata innenfor områdene SN1A, B og C, kontorer i 50% av andre etasje og boliger i resten av bygningene, som er totalt 4 etasjer. Samme antas for N11. Antas forretninger i 2 etasjer for N8 og ingen endringer fra dagens situasjon for N9 og SN1D. L1 og 2 bebygges med undervisningslokaler, kontorer og noe forretning. Det antas også at halvparten av parkeringsplassene i området blir under bakken og halvparten på bakken. Reglene for å beregne utnyttelsesgrad er slik at også parkeringsplasser på bakken skal medregnes. Det betyr at man ved bakkeparkering beregner 15 kvm BRA pr. parkeringsplass, og mister tilsvarende utbyggingsvolum (i 4 etasjer). Ved boligbebyggelse er det krav om 30 kvm uteoppholdsareal. Ved mange boliger vil det derfor ikke være mulig å utnytte gitt utnyttelsesgrad, pga kravet om uteoppholdsareal. Med bakgrunn i noe bakkeparkering, samt krav om uteoppholdsaeal er det derfor beregnet at man klarer å utnytte 70% av det teoretiske bruksarealet. Område Kvm BRA Bolig/turprod. faktor 3,5 L1 og L hybler à 40 kvm (1tur pr person) Forretning/turprod faktor 45 pr. 100 kvm kvm Kontor/turprod. faktor 8 pr. 100 kvm 2000 kvm Sum Bilturer Øvrig er undervisn lokaler Antatt 100 turer bilturer 450 bilturer 160 bilturer SN1A,B, boliger à 8 925kvm kvm C 100 kvm BRA -623 bilturer bilturer 714 bilturer SN1D Uendr. N kvm bilturer N9 Uendr. N boliger à kvm 3 773kvm 100 kvm BRA- 263 bilturer bilturer 302 bilturer N10A, B Uendr. 936 bilturer bilturer bilturer Ved å benytte faktor 20 for forretningsarealer blir total turproduksjon 8 872, istedenfor

7 Kommentar til tabell I følge tabellen kommer hele bilturer av totalt av handelsvirksomhet. Disse bilturene kommer i tillegg til eksisterende trafikk, som anses så liten at den ikke er av særlig betydning. I Statens Vegvesens håndbok 146 Trafikkberegninger, er standardfaktoren for handel oppgitt å være 45 pr. 100 kvm. bruksareal. Dette tallet er i praksis svært variabelt. Dagligvareforretninger har høyest antall bilturer pr. kvm, og kan ligge opp til 105, mens bilforretninger og andre forretninger med plasskrevende varer har en langt lavere faktor, og kan i følge tabellen være ned mot 15. Det har ved trafikkmålinger i forbindelse med Sørlandsparken v/e18 kommet fram at her er faktoren så lav som 13. Dette er et kjøpesenterområde med en god del plasskrevende varer. Hvor mye trafikk som vil skapes i Rabekkgata er altså svært avhengig av type forretningsetableringer. Dersom vi legger sammen forretningsarealene får vi kvm. Dersom vi benytter en faktor på 20 istedenfor 45, fordi vi antar at det blir en del forretninger med plasskrevende varer, får vi en turproduksjon på forretningsdelen på 6 660, og den totale summen blir For øvrig vil mange kunder være innom flere forretninger i samme område pr. tur, slik at det reelle antallet biler antas å bli langt lavere. I dette eksempelet er ikke planens maksimale rammer for utnyttelse benyttet. Det er tatt utgangspunkt i noe man ut fra erfaring antar kan bli realiteten i området i løpet av de nærmeste åra. Med bakgrunn i de mange handelsetableringer som er gjort i Mossedistriktet de seinere åra, og med bakgrunn i det antall mennesker som vil bo i regionen i følge befolkningsframskrivingen, vil det begrense seg hvor mange tusen kvadratmeter forretningsvirksomhet som til enhver tid vil være lønnsomme. Vi forventer derfor at forretningspotensialet i planen ikke på langt nær vil bli benyttet fullt ut. Områder utenom Rabekkgata Område N12 ligger på andre siden av Ryggeveien og bidrar i liten grad til trafikkøkning i Ryggeveien. Aktiviteten på stadionområdet vil variere. Det vil bli store topper, hvor det blir parkeringsproblemer og køer. Dette vil skje i forbindelse med kamper eller andre store arrangementer. Veikapasiteten kan ikke dimensjoneres ut fra slike topper. Område T1B er i dag en lagervirksomhet, med en del store biler til og fra. Området er i planen regulert til idrettsanlegg, og vil på lang sikt bli det. Det er regulert tomt til anlegg for fjernvarme i forbindelse med eksisterende trafostasjon. Fjernvarmeanlegget vil betjenes med en trailer ca. 2 ganger i uka, noe oftere i de kaldeste periodene. Konklusjon Med mer fleksibel trafikkløsning gjennom åpning av Rabekkgata mot Ryggeveien, vil økt trafikk som følge av utbygging i Rabekkgata, antas å kunne avvikles tilfredsstillende på tilhørende veinett. i.e