SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Steen Robert Jacobsen Arkiv: GBNR 34/3 Arkivsaksnr.: 17/448

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Steen Robert Jacobsen Arkiv: GBNR 34/3 Arkivsaksnr.: 17/448 Utvalg: Dato: FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR 'BAKKEN' - 1.GANGSBEHANDLING ETTER PBL 12-10,11 RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Kultur- og byutviklingsutvalget at rådmannens alternative forslag til detaljregulering for Bakken, med plankart datert og tilhørende planbestemmelser, begge datert Med justering av disse i tråd med vedtak sendes de på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at reguleringsforslaget legger til rette for blandet boligbebyggelse med tilhørende uteareal tilpasset omgivelser i bratt terreng. Det legger også til rette for opparbeidelse av lekeplasser og turveger som forbinder dem med friområder. I sum vurderes planforslaget å være tilstrekkelig utredet og i hovedsakelig tråd med kommuneplanen mål for utbygging. Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens Fristen for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. SAMMENDRAG Forslag til detaljregulering for Bakken omfatter et område innenfor gjeldende reguleringsplan for Tangen Grønlia vedtatt i Da flere forhold i gjeldende regulering har vist seg vanskelig å gjennomføre har kommunen tilrådet ny regulering. Tiltakshavers planforslag legger til rette for blandet boligbebyggelse (med felt for eneboliger, rekkehus og lavblokker) med inntil 56 nye boenheter. Maksimalt antall boenheter er gitt i planbestemmelsene for det enkelte delfelt. På to delfelt er tiltakshaver og rådmannen uenige, slik at rådmannen fremmer alternativt forslag. Dette medfører at maksimum antall boenheter minskes fra 56 til 41. Videre foreslår rådmannen en skjerpelse av rekkefølgekrav for veger som må opparbeides før boliger kan tas i bruk. I tillegg til de vanlige standardkrav til parkering og tekniske løsninger, så er det i dette planforslaget lagt særlig vekt på håndtering av overflatevann og flomsikring da mye av planområdet er meget bratt. Videre er det, i tillegg til boligfeltenes egne uteareal, også lagt

2 stor vekt på omgivelsene mellom dem. Det kreves opparbeidelse av både friområder og felles lekeplasser, samt turveger som binder dem sammen (samt mulig videreføring til Tangen barneskole). Atkomstveger er gitt en bedre utforming (enn i gjeldende regulering) og koples til kommunal veg. HANDLINGSROM I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen, kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Dette er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er nesten omforent om planforslaget, men er grunnleggende uenige om arealbruk, boligtype og antall boenheter på to delfelt. Videre mener rådmannen at rekkefølgekrav til opparbeidelse av veg for ett av disse må utvides. Rådmannen vurderer derfor at det er grunnlag for å fremme alternativt forslag. Rådmannen anbefaler derfor alt. 2: Rådmannens alternative planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Reguleringsforslaget eri all hovedsak i tråd med kommuneplanen. Avvikene er små og vurderes som presiseringer/justeringer. Krav til blandet boligbebyggelse med tilhørende uteareal er i rådmannens alternative forslag tilpasset omgivelser i bratt terreng. Som allmenngode kreves det opparbeidelse av lekeplasser og turveger som forbinder dem med friområder. SAKSOPPLYSNINGER Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav), skal kommunen etter i PBL snarest, og senest innen tolv uker, i 1.gangsbehandling vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik behandling i Hovedutvalget, hvor det tas stilling til om kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre behandlingen av planen. Bakgrunn for planarbeidet Flere forhold i gjeldende regulering for Tangen-Grønlia, deriblant utforming av gjeldende atkomstveger, har vist seg vanskelig å gjennomføre. Svelvik kommune mente dette løses best gjennom ny reguleringsplan for området. Nytt planforslag legger derfor til rette for ny utforming av atkomstveger og ny blandet boligbebyggelse.

3 Planområdet, arealtatus og eierforhold Planområdet ligger i Tangen-området nord i Svelvik kommune og nær grensen til Drammen. Bilde nr. 1: Planområdets plassering i Svelvik Planområdet ligger i areal avsatt til Boligbebyggelse og Grønnstruktur i kommuneplanen (se bilde nr. 2). Planforslaget er i all hovedsak i tråd med kommuneplanens arealdel. Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller særskilte vilkår for regulering av arealene i planområdet. Bilde nr. 2: Planområdets omriss vist over kommuneplanens arealdel I denne saken er også gjeldende regulering av betydning, da nytt planforslag dekker (og erstatter) deler av denne. Det har da vært viktig at ny regulering tilpasses den gamle slik at det ikke blir liggende løse tråder i resten av den gamle/gjeldende reguleringsplanen. Dette er hovedårsak til at planområdet ble utvidet. Dette ble gjort særlig for at ikke rester av

4 gammel vegløsning (som ikke lenger er sammenhengende) ble liggende igjen og unødig binde areal på forefinnende boligtomter. Bilde nr. 3: Planområdets omriss vist over gjeldende reguleringsplaner Pågående planarbeid i nærområdet Planforslaget grenser til detaljregulering under arbeid for Stomperud'. Planene er samordnet med hensyn til innhold, men også slik at planområdene grenser til hverandre søm-i-søm slik at det hverken blir overlapp eller uregulert glipe mellom dem. Stomperud Bakken Bilde nr. 4: Grensesnitt mellom detaljreguleringer for Stomperud (t.v.) og Bakken (t.h.) Hovedgrep i planforslaget Planforslaget består i å legge til rette for blandet boligbebyggelse (med maks. antall boenheter i hvert delfelt). Dette gjøres mulig gjennom nye atkomstveger til boligfeltene, hvorav en er gjennomgående fra Buevegen til Isdamsvegen. Seks nye boligfelt er alle knyttet direkte til nye atkomstveger. Et annet hovedgrep i planforslaget er sammenhgengende grønnstruktur mellom boligfeltene og til friområder. Særlige vektlagte forhold i planarbeidet Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen;

5 - Krav til max. antall boenheter i boligfeltene - Krav til lekeplasser for de ulike boligfeltene - Krav til sammenhengende grøntarealer forbundet ved turveger. Disse kreves sikret tilgang for allmenn bruk. - Krav til at byggeområder og grønnstruktur skal utformes for å fordrøye overflatevann og sikring mot flomskader - Krav til at nye gjennomgående interne atkomstveger tilkoples offentlig veg Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Buevegen Isdamvegen Bilde nr. 5: Forslag til plankart med innfelte navn på delfeltene for ny boligbebyggelse Arealformål, utnyttelse (BYA), byggehøyder og boligsammensetning: Boligbebyggelsens tillatte boligtyper, antall boenheter, BYA og høyder er som følger: (rådmannens alternative forslag vist med gul bakgrunn) Felt Type bebyggelse Boenheter (max.) BYA % Byggehøyde (max.) (over planert terreng) B1: Ene- / tomannsbolig og rekkehus 6 / alt ,5 B2: Ene- / tomannsbolig og rekkehus ,0 BBB1: Leilighet/lavblokkbebyggelse ,0 alt. Ene- / tomannsbolig og rekkehus alt. 12 BBB2: Leilighet/lavblokkbebyggelse ,5 BKB: Fritids-, ene-/tomannsbolig ,5 BFS1: ene- tomannsbolig ,5 alt. I kommuneplanens 9. 2 tillates inntil 40% BYA i regulerte områder. Planforslaget varierer

6 fra 25% til 35% BYA. Kommuneplanen sier intet om antall boenheter i området Bakken / Grønlia, men tillater i fortettingsområder inntil 4 boliger pr. dekar ( 9.1 og 9.4). Planområdet for Bakken ligger ikke i fortettingsområde. Med bakgrunn blant annet i dette forholdet i kommuneplanen er tiltakshaver og rådmannen uenige om type bebyggelse og antall boenheter for et par felt. Rådmannen mener at fortetting utover 4 boenheter pr. dekar er for mye i et område utenfor fortettingsområder. Dette gjelder felt B1 og BBB 1. Felt B1: I felt B1 har tiltakshaver foreslått å benytte areal som er grønnstruktur i kommuneplanen til boligbebyggelse. Tiltakshaver argumenterer med at denne grønnstrukturen er meget utilgjengelig. Her er i stedet tenkt boliger utformet for bratt terreng. Rådmannen mener at dette ikke er god nok planfaglig begrunnelse for omgjøring grønstruktur. Tvert i mot mener rådmannen at grønnstruktur bør oppprettholdes nettopp for å hindre bebyggelse i dette meget bratte terrenget. Dersom rådmannens alternative forslag tas til følge vil B1 halveres i areal. Antall tillate boliger vil likeledes halveres fra 6 til 3. Bilde nr. 6: Kommuneplanen kontra planforslagets arealbruk i felt B1 Felt BBB1: I felt BBB1 legger tiltakshaver opp til leilighet/lavblokkbebyggelse med inntil 20 boenheter. Rådmannen mener dette er uriktig bebyggelsestype og at antall boenheter er for høyt. Rådmannen foreslår i stedet det her tillates ene- / tomannsbolig og rekkehus som i B1 og B2. Dersom dette tas til følge tilrådes det at maks. antall boenheter i dette feltet på 3 daa bør være 12 (dvs. 4 pr. dekar som i KPL). Det blir en minskning på 8 boenheter. Det følger da også at feltet endrer navn fra BBB blokkbebyggelse til B boligbebyggelse. En ytterligere kompliserende faktor for felt BBB1 er at dens atkomstveg SKV 3 foreslås som offentlig veg (i likhet med gjeldende regulering), men er i dag privat grunn og ikke en del av kommunens helårsdrift. Her forutsettes kommunal overtakelse. Tiltakshaver har ikke foreslått rekkefølgekrav til opparebeidelse av SKV3 før bebyggelse i BBB1 kan tas i bruk. Rådmannen mener det motsatte og fremmer alternativt forslag om dette.

7 Felt BBB1 ligger i enden av SKV 3 som igjen koples til Bueveien. SKV 3 er i dag privat grunn og går gjennom område med eneboliger. Rådmannen mener at dette feltet ikke bør bebygges med lavblokker med inntil 20 boenheter, men med ene-/tomannsboliger (og evt rekkehus) med inntil 12 boenheter. Slik bebyggelse vurderes å være mer tilpasset omgivelsene og i tråd med tilliggende bebyggelse. Bilde nr. 7: Felt BBB1 og atkomstveg SKV 3 Uteoppholdsareal og lekeplass: I tråd med kommuneplanens 9.5 er krav til uteoppholdsareal som følger: Størrelse på boenhet Minste uteoppholdsareal (MUA) = > 60 m 2 50 m 2 < 60 m 2 30 m 2 I tillegg skal alle boenheter ha privat uteoppholdsareal (f.eks. balkong) på minst 8 m 2. Parkering og atkomst(er): Parkeringen skal løses på egen tomt. I tråd med kommuneplanens 9.8 kreves parkering for bil og sykkel til alle boenhetene i planområdet som følger: Boligstørrelse Oppstillingsplasser for bil pr. boenhet Oppstillingsplasser for sykkel pr. boenhet Boenhet over 90m 2 Minst 2 Minst 2 Boenhet under 90m 2 Minst 1 Minst 2 Gjesteparkering Minst 0,5 Minst 0,5 Alle delfelt har atkomst direkte fra nye atkomstveger. Atkomstveg SKV 1 erstatter liknende veg i tidligere regulering, men er nå gjennomgående fra Buevegen i øst til Isdamvegen i vest. Denne betjener alle feltene utenom BBB1 (som betjenes av SKV 3). Nye (interne) atkomstveger til boligene er dimensjonert for A1 Atkomstveger i boligområder, fartsgrense 30 km/t i tråd med statens vegvesens håndbok N100. Bilde nr. 8: Tverrprofil A1; 5m vegbredde asfaltert bredde er 4m med 0,5m skulder (annen veggrunn) Rekkefølgekrav:

8 I tillegg til standard krav til parkering, uteareal og VA mv. tilknyttet boligfeltene, så er det i dette planforslaget ytterligere rekkefølgekrav som følger: Rekkefølgekrav dette skal være ferdig opparbeidet (felt) før følgende tas i bruk (felt) Lekeplass BLK 1 BBB1, BBB2 og/eller B2 BLK 2 B1 og/eller BBB2 Turveg GT1, GT2 og GT3 B1, B2 og/eller BBB1 GT 4 BBB2 og/eller BKB Friområde GF B1, B2 og/eller BBB2 Veg/Snuhammer SKV 2 B1, B2 og/eller BBB2 Snuhammer i BBB1 BBB1 For ytterligere opplysninger om planforslaget vises det til planbeskrivelsen i vedlegg 3. Oppfølging av råd i oppstartsmøte (Svelvik) og arbeidsmøter (Nedre Eiker) Etter rådmannens vurdering er de aller fleste av kommunens råd og føringer ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Nedenfor vises noen av de viktigste: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Vurdering av områdestabilitet Utført. Geoteknisk rapport av Sol- og skyggeanalyse Utført. Analyse av Vurdering av skred- og flomfare Utført. Skred- og flomrapport av Utvidet planområde Utført. Utvidet planområde varslet påny Etter oppstartsmøte i Svelvik var det opprinnelige varslede planområdet omfattet i all hovedsak kun eiendommene til tiltakshaver (dette vises i mørkt blått i kartet på neste side). Ved overgang til planbehandling i Nedre Eiker ble det avtalt å utvide planområdet som vist med lyst blått. Dette ble gjort, som tidligere omtalt, for å sikre tilgang til offentlig veg. Videre ble det gjort også for å rydde opp i underliggende regulering, slik at ikke fliker/rester av gammel regulering ble liggende igjen til ulempe for berørte grunneiere. Bilde nr. 9: Opprinnelig og utvidet plangrense Utvidelsen omfatter også areal til friområde og turveger, som det stilles rekkefølgekrav til før boliger kan tas i bruk. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i samt ved brev til naboer og andre berørte. Utvidet plangrense (som omtalt ovenfor) ble varslet Tiltakshaver mottok merknader fra 13 parter til disse varslene. I planbeskrivelsen gjengis deres hovedtrekk og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at de aller fleste av merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. ØKONOMISKE KONSEKVENSER

9 I planforslaget er en del felt regulert til offentlig formål ; disse er vist på kart med o_ foran feltbetegnelse og hjemlet i planbestemmelsene etter pbl 12-7 nr. 14. Slik eierskapsregulering av felt medfører en forventning, men ikke plikt, for kommunen å overta eierskapet for feltene. Det kan gjøres før eller etter opparbeidelse av rekkefølgekrav. Overtakelse medfører ansvar for framtidig drift. I dette planforslaget er følgende felt foreslått som offentlig formål : Arealformål Felt i planbestemmelsene Veg SKV 3, SKV 4 og SKV b Annen veggrunn SVG c Grønnstruktur Alle ( G 1-5, GT 1-4 og GF) 5.4 BARN OG UNGE Barn og unges interesser er søkt ivaretatt gjennom blant annet gjennom blandet (variert) boligbebyggelse i begrenset antall. Det er rekkefølgekrav til to lekeplasser, samt opparbeidelse av friområde. Videre er det rekkefølgekrav til sammenhengende turveger mellom disse som et alternativ til ferdsel langs veg. Der er også lagt til rette for turveg fra planområdet til Tangen barneskole. Selv om det ikke fastsettes i detaljregulering, så forutsettes nye internveger å ha fartsgrense 30 km/t, evt. med tilhørende fartsdempende tiltak. ALTERNATIVE LØSNINGER Tiltakshaver og rådmannen er uenige om arealbruk, boligtype og antall boenheter på to av feltene. Rådmannen fremmer derfor alternativ innstilling for disse to feltene som følger: Felt B1: Kommuneplanens grense for Grønnstruktur opprettholdes. Dette vil omtrent halvere størrelsen på B1. Antall tillatte boenheter minskes fra 6 til 3. Begrunnelsen ligger i at dette er meget bratt terreng hvor boligbebyggelse ikke vurderes ønskelig eller nødvendig. Felt BBB1: Type boligbebyggelse endres fra (BBB) Blokkbebyggelse til B Boligbebyggelse (ene- /tomannsbolig og evt. rekkehus). Antall tillatte boenheter minskes fra 20 til 12. Begrunnelsen er at denne boligtype og antall boenheter er mer tilpasset tilliggende bebyggelse. Videre er dette feltet avhengig av opparbeidelse av ny atkomstveg på privat grunn gjennom dagens enebolig-bebyggelse i vest. Denne forutsettes som offentlig formål. Kommuneplanen hjemler ikke fortetting i form av blokkbebyggelse i slikt område. Dette vil gjøre evt. grunnerverv og opparbeidelse vanskeligere. Tiltakshaver har ikke foreslått rekkefølgekrav for opparbeidelse av denne atkomstvegen. Rådmannen mener dette er avgjørende og fremmer alternativt forslag om dette (i tråd med tilsvarende krav for de andre feltene i planforslaget). Rådmannen har også gjort noen forslag til endringer av hvilke delfelt som skal inngå i rekkefølgekravene, samt noen justeringer/presiseringer av andre bestemmelser. Alle disse utheves/synliggjøres i rådmannens forslag til alternative bestemmelser. VURDERINGER

10 Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Planforslaget har mindre avvik fra kommuneplanen (som vist nedenfor), men disse vurderes å være justeringer til det bedre. Noe grøntareal på privat grunn gjøres om til boligbebyggelse. Til gjengjeld er noe privat grunn foreslått regulert til offentligh turveger som forbinder grønnstruktur sammen. Dette omtalkes ytterligere i planbeskrivelsen. Bilde nr. 10: Oversikt over avvik fra kommuneplanen Med tanke på at deler av området er meget bratt så er grunnforhold, skredfare, overvannshåndtering mv. vært avgjørende å få vurdert i planarbeidet. Risiko- og sårbarhet og Grunnforhold Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse. ROS-analysen konkluderer med at det ikke foreligger spesiell fare for uønskede hendelser i eller utenfor området. De viktigste punktene er å sikre bekker og dam i anleggsperioden og å sørge for sikre og oversiktlige forhold for kjørende og myke trafikanter. Grunnboringer i området viser små dybder til fjellgrunn. Geoteknisk rapport vurderer derfor at områdestabilitet er god i dag og vil være tilfredsstillende også etter utbygging. Flom og Overvann Flom- og skredsoner, samt krav till overvannshåndtering, jf. Skred- og flomrapport, er innlemmet i planen og gitt bestemmelser som sikrer en utførelse som ivaretar hensyn til sikkerhet rundt dette.

11 Nær- og fjernvirkning og Sol- og skyggeanalyse Sol- og skyggeanalysen er basert på 3D-modeller av mulig ny bebyggelse (i tråd med tiltakshavers forslag til bestemmelser og innenfor byggegrenser mv.). Modellen viser at mulig ny bebyggelse ikke vil ha særlig stor (negativ) fjern- eller nrvirkning i forhold til forefinnende bebyggelse. Bilde nr. 11: Virkning av ny bebyggelse (brun) i forhold til forefinnende bebyggelse (hvit) Videre viser den at skyggevirkning av mulig ny bebyggelse ikke vil ha nevnverdig negativ påvirkning på forefinnende bebyggelse, selv for ettermiddagssol om sensommer/høsten. Bilde nr. 12: Skyggeberegning for ny bebyggelse (brun) i forhold til forefinnende bebyggelse (hvit)

12 KONSEKVENSER FOR NYE DRAMMEN Konsekvenser for nye Drammen er som de omtalt under Økonomiske konsekvenser. SLUTNING / KONKLUSJON Planforslaget for Bakken vurderes å være hovedsakelig i tråd med kommuneplanens arealdel samt råd og føringer gitt av kommunen. Rådmannen vurderer derfor planforslaget å være tilstrekkelig utredet for at kommunen kan godta det og legge det ut til høring og ettersyn. Vedlegg: - Plankart, - Planbestemmelser (med rådmannes alternative forslag, vist med gul bakgrunn), - Planbeskrivelse, - Ros-analyse - Geoteknisk rapport - Sol- og skyggeanalyse - Skred- og flomrapport