SAKSFRAMLEGG PRIVAT DETALJERT REGULERINGSPLAN -SVELVIGEN BRYGGE, STRANDGATA 25 M/FLERE

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Linnea Hellstrøm Arkiv: Arkivsaksnr.: 17/158 Utvalg: / Kultur- og byutviklingsutvalget Dato: PRIVAT DETALJERT REGULERINGSPLAN -SVELVIGEN BRYGGE, STRANDGATA 25 M/FLERE RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Kultur- og byutviklingsutvalget rådmannens alternative forslag til plankart for Strandgaten 25. m. fl. datert med tilhørende planbestemmelser datert Før planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn skal følgende endringer gjøres/tilføyes planbestemmelsene: - 2.2: Balkonger tillates ikke kragende ut over o_gt : BFS3 og BFS4 kan bebygges med %BYA=40% : Minimum 3 av plassene i småbåthavn skal forbeholdes gjesteplasser. Ved rammetillatelse: - 8.1: Skal det foreligge avtale som sikrer tilgang til opparbeidelse av kyststien gjennom o_gb og o_gt2 Før bebyggelse tas i bruk: Skal o_gt1, o_gt2 og o_gb være ferdig opparbeidet (i tråd med byggetrinn jmfr 2.12) Begrunnelse for vedtaket: Planforslaget er tilfredsstillende utredet, og tilrettelegger for mer arealeffektive boliger med korte avstander til sentrum og sjøen. Oppgradering og tilgjengeliggjøring av kyststien vurderes å fremme allmennhetens muligheter for opphold og aktivitet i strandsonen. Gjesteplasser i småbåthavn vil sikre besøkendes tilgjengelighet til friområder i området. Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens Fristen for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. SAMMENDRAG Tiltakshaver ønsker å utvikle Strandgaten 25. m. fl. med boligbebyggelse, og fremmer derfor forslag til ny reguleringsplan for området. Planforslaget tilrettelegger for utvikling av boliger,

2 småbåthavn, offentlig kyststi, strand/badeplass, gatetun, fellesarealer ved bevaringsverdig bygg, uteoppholdsarealer og atkomstveg. Planforslaget kan medføre økonomiske konsekvenser for kommunen grunnet kyststi og strandområde som reguleres til offentlig areal. Rådmannen fremmer alternativt forslag angående utkraging av balkonger over areal for kyststi, krav til gjesteplasser i småbåthavn, redusert BYA for frittliggende småhusbebyggelse og krav til opparbeidelse av kyststi gjennom hele planområdet (o_gt1, o_gb og o_gt2). Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og tilråder at det legges ut på høring og til offentlig ettersyn med rådmannens alternative forslag. HANDLINGSROM Juridisk grunnlag: Plan- og bygningsloven Grunnlag for saken: Kommuneplanens arealdel for Svelvik kommune, vedtatt Regional plan for Bærekraftig Arealpolitikk Vestfold, vedtatt av Fylkestinget Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen, kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Alt. 4 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er i stor grad omforent om planforslaget, men rådmannen vurderer at det må fremmes et alternativt forslag (alternativ 2 i tabellen over). Før planforslaget kan legges ut på høring/offentlig ettersyn skal følgende endringer gjøres i planbestemmelsene: - 2.2: Balkonger tillates ikke kragende ut over o_gt : BFS3 og BFS4 kan bebygges med %BYA=40% : Minimum 3 av plassene i småbåthavn skal forbeholdes gjesteplasser.

3 Ved rammetillatelse: - 8.1: Skal det foreligge avtale som sikrer tilgang til opparbeidelse av kyststien gjennom o_gb og o_gt2 Før bebyggelse tas i bruk: Skal o_gt1, o_gt2 og o_gb være ferdig opparbeidet (i tråd med byggetrinn jmfr 2.12) Rådmannen anbefaler alternativ 2. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling Planforslaget er tilfredsstillende utredet, og tilrettelegger for arealeffektive boliger med korte avstander til sentrum og sjøen. Oppgradering og tilgjengeliggjøring av kyststien vurderes å fremme opphold og aktivitet i strandsonen. Gjesteplasser i småbåthavn vil sikre besøkendes tilgjengelighet til friområder i området. Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens Fristen for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn og hensikt med saken Tiltakshaver har fullført planarbeid og levert endelig planforslag til behandling i kommunen. Hensikt med saken er å avgjøre om kommunen skal tilråde dette planforslaget og sende det ut på høring og offentlig ettersyn. I dag benyttes eiendommene i planområdet til boligbebyggelse og industri. Det er utarbeidet en detaljreguleringsplan som tilrettelegger for å utvikle planområdet med boliger og tilhørende småbåthavn, offentlig kyststi, offentlig strand, gatetun, fellesarealer ved bevaringsverdig bygg, uteoppholdsarealer og atkomstveg.

4 Planområdet Illustrasjon 1 (Halvorsen og Reine): Planområdet Planområdet ligger sør for Svelvik sentrum, vest for Batteriøya, og omfatter private og offentlige eiendommer (se planbeskrivelsen pkt for mer informasjon). Kommunens eiendommer var med i varsling av oppstart om planarbeid, men disse er nå tatt ut av planen etter avtale med kommunen. Planstatus I kommuneplanen er planområdet avsatt til bolig, kombinert samferdsel bilfritt område, småbåthavn, og friluftsområde. Kommuneplanen setter en byggegrense mot kyststien på omtrent 15 meter. Byggegrensen er tegnet inn i plankartet. Illustrasjon 2 (kommunens kartløsning): Utsnitt kommuneplan med planavgrensing markert i rødt (det vises til plankartet for nøyaktig planavgrensing). Planområdet er en del av sentrum sør. Kommuneplanens planbeskrivelse gir føringer om at sentrum sør skal utvikles med høy utnyttelse, noe fortetting, eplehagebebyggelse og

5 gjestehavn. Kommuneplanens juridisk bindende bestemmelser for Svelvik sentrum 16 stiller krav til parkeringsdekning, allmenn ferdsel i gater/kyststi, lekeplasser og byggegrense mot sjøen. Resterende føringer er retningslinjer. Krav og føringer fra kommuneplanen redegjøres for i planbeskrivelsen pkt Eksisterende regulering Gjeldende regulering er detaljreguleringsplan for Grunden (planid ), hvor området er regulert til småbåthavn og næring. Illustrasjon 3 (kommunens kartløsning): Gjeldende regulering og varslet avgrensing av planområdet i svart stiplet linje. Pågående planarbeid i nærområdet Det er ikke annet planarbeid i nærområdet. Planforslaget Planforslaget vektlegger følgende forhold: - Tilrettelegge for boligutvikling med fellesarealer, oppgradering av sjøfronten og bryggeanlegg for småbåter - Tilrettelegge for allmenn tilgjengelig kyststi gjennom planområdet og oppgradere strandsonen/offentlig friområde i sør. 1 Planens hensikt beskriver disse forholdene. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: Bolig Planforslaget tillater ulik utnyttelse for de ulike typene bebyggelse: - Frittliggende småhusbebyggelse reguleres til 40 % BYA for felt BFS1-2 ( 3.2 i planbestemmelsene), og 45 % BYA for BFS3-4 ( 3.3 i planbestemmelsene). Kotehøyde er 13 m. - Det legges til rette for blokkbebyggelse på to felt i plankartet, hvor BBB1 har en BYA på 50 % og BBB2 har BYA på 55 %, jf. Planbestemmelsene 3.4.

6 Bebyggelsen tillates i 4 etasjer, der den 4. etasjen er tilbaketrukket mot øst, vest og nord. Heissjakt kan bygges inntil 1,5 m. over tillatt gesimshøyde ( 3.4.4). Dersom takterrasse etableres tillates heissjakt og trapperom inntil 4,5 m over tillatt gesimshøyde ( 3.4.4). Det foreslås å tillate utkraging av balkonger fra fasadelivet over byggegrense mot kyststien med 2,5 m, fra 3 meters høyde, jf. Planbestemmelsene 2.2. Fellesarealer og verneverdig bebyggelse - SEFRAK-registrert bebyggelse reguleres til kombinert bolig/bevertning/tjenesteyting og hensynssone for kulturmiljø. Planforslaget legger til rette for at verneverdig bebyggelse kan brukes som fellesarealer for beboerne, jf. Bestemmelsene 3.5. Det er ikke tillatt å bygge mer på denne tomta. Bygg som skal bevares er markert i plankart. Boden på låvegavelen kan rives ( 3.5.1) og endring av bebyggelsen skal følges opp av kulturminnemyndighet ( 3.5.3). Infrastruktur Det reguleres kjøreveg, fortau, annen veggrunn/grøntareal, gatetun og parkering. Atkomst til boliger skjer hovedsaklig gjennom samme atkomstvei som i dag. Det opparbeides fortau langs atkomstvegen som leder til gatetunet. Overflateparkering kan etableres på felt f_spa1-2. Overflateparkering begrenses til 10 plasser langs gatetun, slik at gatetun prioriteres til gående, syklende og lek. Kyststi og strand/offentlig friluftsområde Kyststien reguleres til offentlig turvei. Kyststien sikres atkomst fra strandgaten via en gangforbindelse over foreslåtte uteoppholdsarealer, og en turvei sør i planområdet. Strandområdet i sør reguleres til offentlig badeplass. Småbåthavn, friluftsområde i sjø Planforslaget tilrettelegger for opprettelse av et bryggeanlegg med tilhørende småbåtplasser. Småbåthavn reguleres til felles kun for beboere i området, uten tilrettelegging for gjesteplasser, jf. planbestemmelsene 6.1. Bryggeanlegget skal være allment tilgjengelig, og det kreves skilting om dette. Resten av området i sjøen reguleres til friluftsområde i sjø. Renovasjon Et lite område ved foreslått areal til parkeringsplass er regulert til renovasjon. Renovasjon er plassert i nærheten av der det tillates å opparbeide nedkjøring til parkeringskjeller. Parkering, trafikksikkerhet og atkomster Parkeringskrav for bolig følger kommuneplanens krav om 1 biloppstillingsplass pr. boenhet. Gjesteparkering er redusert fra 0,5 pr. boenhet til 0,2. For sykkel kreves det 2 oppstillingsplasser pr. boenhet. Planforslaget sikrer tilgjengelighet for gående og syklende ved å opparbeide flere forbindelser gjennom planområdet. Det er mulig å bevege seg fra Strandgaten gjennom gatetun og allment tilgjengelig uteoppholdsareal. Turvei anlegges langs kyststien og langs bebyggelse helt sør i planområdet. Atkomst til planområdet skjer fra Strandgaten og

7 Grensegaten. Parkering for beboere i blokkbebyggelsen skjer i parkeringskjellere. Planforslaget åpner for atkomst til parkeringskjeller via gatetunet og via nedkjøring til kjeller tilknytting til atkomstvegen (nord for f_skv2). Rekkefølgekrav Det vises til bestemmelsene 8 for rekkefølgekrav. 8.3 krever opparbeidelse av kyststien (o_gt1), felles uteoppholdsareal (f_but1-2), atkomstveg med fortau (f_skv2 og f_sf), gatetun (f_sgt1-3), For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av planarbeid ble varslet i Svelvikposten Det er også varslet til myndigheter, naboer og berørte parter. Dette er den første politiske behandlingen av saken. Det er mottatt 21 merknader til planforslaget og gjennomført et informasjonsmøte. VURDERINGER Rådmannen vurderer at planforslaget er i tråd med ønsket utvikling av sentrumsnære områder i Svelvik. Svelvik har i dag et begrenset tilbud av arealeffektive boligtyper som blokkbebyggelse, og det vurderes derfor å være positivt å etablere blokker i området. Dette vurderes å være i tråd med ønsket utvikling. Oppfølging av råd gitt i oppstartsmøte Oppstartsmøtet ble gjennomført Rådmannen vurderer at de fleste temaer som skal belyses er belyst. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart På side 55/pkt 5.2 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne uttalelser/merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at de fleste av merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Rådmannen vurderer at de fleste merknadene er fulgt opp i planarbeidet. Unntak er beskrevet og vurdert i tabellen: Beskrivelse av unntak Merknad fra Tema Rådmannens vurdering Fylkesmannen i Vestfold Vannbåren varme Planforslaget krever ikke vannbåren varme, og dette begrunnes med at tiltak uansett styres av gjeldende lover og forskrifter. Rådmannen vurderer dette Vestfold fylkeskommune Offentlige parkeringsplasser som godt nok. Planforslaget tilrettelegger ikke for offentlige parkeringsplasser i tilknytting til småbåthavn fordi tiltakshaver ønsker at småbåthavn er forbeholdt beboere. Rådmannen vurderer at et sentrumsnært område kan tilrettelegge for mindre

8 Ønske om uttalelse fra Norsk maritimt museum andel biloppstillingsplasser. Gjesteplass kan benyttes uten atkomst med bil til offentlig parkeringsplass. Uttalelse er ikke mottatt. Norsk maritimt museum er varslet om planarbeidet. Miljørettet helsevern Radon Ivaretas gjennom gjeldende lovverk og forskrifter. Rådmannen vurderer det som godt nok og at det ikke er nødvendig å presisere dette i bestemmelsene. RFD Svelvik næringsråd Privatpersoner Nedgravd renovasjon Gjesteplasser i småbåthavn Høyder, solforhold, utsikt, trafikk Planforslaget foreslår delvis nedgravd renovasjon. Rådmannen vurderer delvis nedgravd renovasjon som delvis arealbesparende. Planforslaget foreslår ikke gjesteplasser på småbåthavn. Rådmannen vurderer gjesteplasser som ønskelig grunnet tilgjengelighet til offentlige områder. Det vises til vurderinger senere i dokumentet. Rådmannen vurderer at siktlinjer mot sjøen og tilgjengelighet for allmennheten fungerer som avbøtende tiltak for at det fortettes i et nåværende lavt utnyttet område nært sentrum. Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Utnyttelse og høyder for boliger Kommuneplanens retningslinje 16.4 for sentrum tillater at områdets BYA er maksimalt 30 %. BYA for felt regulert til bolig er høyere enn 30 %. Planforslaget tilrettelegger for høyere utnyttelse enn kommuneplanen på 4 av 6 felt som reguleres til bolig. BFS3 og BFS4 i plankartet tillates med BYA 45 %, BBB1 50 % og BBB2 55 %. For BFS1-4 tillates høyder til kote 13. Eksisterende boliger på felt BFS1-2 følger kommuneplanens retningslinje med 40 %. For BFS3-4 tillates BYA 45 %. Rådmannen vurderer at det bør tillates samme utnyttelse og høyder for alle tomter som reguleres til frittliggende småhusbebyggelse, og fremmer derfor alternativt forslag. Rådmannen vurderer at det for boligfeltene kan tillates noe høyere utnyttelse enn retningslinje i kommuneplanen ettersom området er sentrumsnært. Planforslaget tillater noe høyere utnyttelse enn kommuneplanen på tomt B02. Tomta B02 er omtrent 3 dekar, og anbefales å utvikles med 2-4 boliger per dekar. Planforslaget avviker fra dette ved å tilrettelegge for blokkbebyggelse i 4 etasjer, maksimalt kotehøyde 16,5 m. Rådmannen vurderer at den sentrumsnære lokaliseringen av planområdet er et argument for å kunne tillate høyere utnyttelse.

9 Tilpasning til eksisterende bebyggelse Kommuneplanen har også retningslinje om tilpasning til eksisterende bebyggelse i Planforslagets bebyggelse vil i stor grad være ulik eksisterende bebyggelse ettersom det foreslås å bygge blokker langs sjøkanten og ved at det tillates høyere bygg. Rådmannen vurderer at byggenes plassering som gir sikt til sjøen og bestemmesler med krav til arkitektonisk redegjørelse fungerer som avbøtende tiltak for å tilpasse bebyggelsen til området. Eksisterende boligbebyggelse i området er eneboliger, og planforslaget tillater blokker i 4 etasjer opp til kote 16,5 og småhus i 3 etasjer opp til kote 13. Rådmannen presiserer at bygg som tillates i planforslaget på BFS og BBB derfor vil framstå som vesentlig forskjellig fra eksterende bebyggelse i form av tak, høyder og boligtype. Byggegrense mot kyststien Planforslaget følger kommuneplanens byggegrense mot kyststien, men det foreslås å tillate at balkonger krager ut over denne grensen. Dette vurderes å være et avvik fra byggegrensen. Rådmannen vurderer at hensynet til kyststien som offentlig område skal bevares med minst mulig påvirkning av ny bebyggelse. Derfor er det ikke ønskelig at balkonger krager ut over byggegrense mot kyststi. Gjesteparkering Planforslaget foreslår lavere dekning av gjesteparkering. Kommuneplanen krever 0,5 plasser pr. boenhet mens planforslaget foreslår 0,2 plasser per boenhet. Planforslaget krever opparbeidelse av parkering i kjeller for beboere, og gjesteparkering på bakkeplan. Rådmannen vurderer at dette bidrar til at flere deler av området kan utnyttes til andre formål enn parkeringsplasser. Småbåthavn Planforslaget foreslår kun private plasser i småbåthavn, mens kommuneplanens retningslinjer og planbeskrivelse uttrykker et ønske om å tilrettelegge for gjesteplasser. Rådmannen vurderer at det er ønskelig å tilrettelegge for et antall gjesteplasser i småbåthavna. For å sikre tilgjengelighet for besøkende foreslås det å etablere minimum 3 gjesteplasser. Dette beskrives mer i rådmannens alternative løsninger. ØKONOMISKE KONSEKVENSER Planforslaget medfører kostnader knyttet til stranden og kyststien ettersom disse reguleres til offentlig areal. Rådmannens innstilling medfører at hele kyststien opparbeides innen bebyggelse tas i bruk, og vil ved vedtak ikke ha økonomiske konsekvenser for investering. Det kan derimot medføre økonomiske konsekvenser for drift. Opparbeidelse av stranden kan medføre økonomiske konsekvenser knyttet til drift og til investering ettersom det ikke foreslås et rekkefølgekrav til opparbeidelse av strand. Andre samferdselsanlegg og uteoppholdsarealer reguleres til felles for beboere i planområdet, og vil ikke medføre økte utgifter til drift eller investering for kommunen. Planforslaget tilrettelegger for økning av antall innbyggere sentralt i Svelvik, og kan påvirke utgifter knyttet til offentlige tjenester.

10 BARN OG UNGE Planforslaget oppgraderer turveier og grøntarealer som er egnet for barn. Det er krav til opparbeidelse av lekeplass. Bestemmelsene krever uteoppholdsareal på 20 % av boligenes samlede BRA. Bestemmelsene 2.4 stiller krav til universell utforming av lekeplasser og andre arealer. Deler av gatetun kan også tilrettelegges for lek. Krav til kvalitet på lekeplasser følger kommuneplanen. Det sikres en minst 200 kvm stor lekeplass innenfor felles uteoppholdsareal (BUT2), jf. planbestemmelsenes Rådmannen vurderer at planområdet vil tilgjengeliggjøre oppgraderte arealer som er egnet til lek for barn, også ved strandkanten. MILJØKONSEKVENSER Planforslaget er vurdert i forhold til Naturmangfoldloven 8-12, og stiller krav til håndtering av svartelistede arter, jf. Bestemmelsenes 2.3. Støy er utredet i egen støyrapport, og det er satt egne miljøkrav angående grenseverdier for støy og tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn, jf. Bestemmelsene 2.3. Der det er fare for konsekvens for miljøet er det satt oppfølgingskrav i planbestemmelsene. Rådmannen vurderer derfor at avbøtende tiltak er fulgt opp i planarbeidet, og at planforslaget ikke vil medføre negative miljøkonsekvenser. Det vises til ROS-analysen og planbeskrivelsen for flere detaljer. HMS/FOLKEHELSE Planforslaget vurderes som positivt for folkehelsen ved at det legges til rette for turveier, kyststi, gatetun. Forbindelser uten biltrafikk tilrettelegges ved allment tilgjengelige områder gjennom kyststien, turvei og uteoppholdsarealer. KONSEKVENSER FOR NYE DRAMMEN Planforslaget bidrar til fortetting i Svelvik sentrum og tilrettelegger for mer variert boligtilbud i den sørlige delen av Nye Drammen kommune. Offentlige arealer som oppgraderes vil være en del av strandsonen i den nye kommunen. ALTERNATIVE LØSNINGER Rådmannens alternative forslag: Allment tilgjengelige gjesteplasser for småbåter Rådmannen vurderer tilgjengelighet til offentlige friområder i sammenheng med oppgradering av bryggeanlegg til småbåthavn. For å sikre tilgjengeligheten for besøkende med båt til områdets friområder og strandsone foreslås det at krav til opparbeidelse av allment tilgjengelige gjesteplasser på småbåthavna. Intern høring av planforslaget har også gitt uttrykk for ønske om gjesteplasser ved småvåthavna. Det foreslås å følge halvparten av planforslagets krav til bilparkeringsdekning for gjester (0,2). Planbeskrivelsen oppgir at det er plass til omtrent 30 båtplasser ved småbåthavna. Krav til gjesteplasser blir da 0,1 x 30 = 3 gjesteplasser. Gjesteplasser i småbåthavn kan fortrinnsvis etableres sør i småbåthavna, slik at det er enkelt å komme til stranda for besøkende. Rekkefølgekrav til opparbeidelse av kyststien gjennom hele planområdet

11 Rådmannen vurderer at kyststien bør videreføres gjennom hele planområdet og fremmer derfor forslag om et rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av kyststien. Kommuneplanen gir føringer om at kyststien skal følge strandsonen så der det er mulig, og derfor fremmer rådmannen alternativt forslag om at kyststien skal videreføres og opparbeides sørover i planområdet gjennom områder regulert til o_gb og o_gt2 i plankart. Det stilles samme utformingskrav for hele kyststien. Rådmannen fremmer også rekkefølgekrav om avtale som sikrer tilgang til opparbeidelse av kyststien gjennom o_gb og o_gt2 ettersom dette i dag er private arealer som ikke tilhører tiltakshaver. Balkonger innenfor byggegrensen mot kyststien For å ivareta kyststien som offentlig ferdsels- og oppholdssone vurderer rådmannen det som nødvendig å begrense balkonger kragende ut over byggegrensen satt mot kyststien. Derfor foreslås det å ikke tillate utkragende balkonger mot øst, ved kyststien. Reguleringsplanen tillater opparbeidelse av balkonger, og det presiseres at det kun handler om at balkonger må plasseres innenfor byggegrense mot kyststien (o_gt1 i plankartet). Utnyttelsesgrad for BFS3 og BFS4 i plankart Planforslaget tillater at BYA i BFS3 og 4 er 45 %. Kommuneplanens retningslinjer tillater BYA på 40 %. Rådmannen ønsker å fremme alternativt forslag der BFS3 og 4 skal ha 40 % BYA. Dette vil gi samme villkår til alle tomter som reguleres til frittliggende småhusbebyggelse i planforslaget. Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Strandgaten 25. m. fl. vurderes å være i tråd med de fleste føringer i kommuneplanens arealdel, samt krav og de fleste føringer fastsatt i oppstartsmøte. Rådmannen vurderer at det er nødvendig å fremme alternativt forslag angående balkonger over byggegrense mot kyststien, BYA i for frittliggende småhusbebyggelse, gjesteplasser i småbåthavn og rekkefølgekrav til opparbeidelse av kyststien gjennom hele planområdet. Vedlegg: 1. Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Forurensningskart, datert Geoteknisk rapport, datert Miljøteknisk rapport, datert ROS-analyse, datert Støyutredning, datert Tilstandsklassifisering jordprøver, udatert 10. VA-plan, datert Trafikkanalyse, datert Illustrasjonssamling, datert Uttalelser/merknader