BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /46

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /46 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: TROE ÅSANE, GNR. 207, BNR. 210, LIAKROKEN 26 E, PLANID FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort beskrivelse av planområdet/tiltak Planforslag fremmes av Weglo-design på vegne av TJD AS. Planområdet er på ca. 9 dekar og ligger i Åsane ved Liakroken. Bakgrunnen for planarbeidet er at TJD AS ønsker å benytte området til boligbebyggelse med tilhørende anlegg og offentlig friområde. Planforslaget søker om reguleringsendring for eiendommen. Planforslaget åpner for å bygge to blokker med til sammen 12 boenheter. Videre ønsker en å utbedre tilkomstveien ved å regulere /utbedre dagens gang- og sykkelvei til kjørevei med fortau. (Sa2).

2 Området er i gjeldende reguleringsplan , vedtatt , vist som diverse eksisterende bebyggelse og som offentlig friområde. Planforslaget vil legge til rette for 2 blokker, hvor bebyggelsesstrukturen orienterer seg etter lavblokk og rekkehusbebyggelsen i nærområdet. Veiforbindelsen til planområdet er en kjørevei som går over i sykkel og gangvei, og fungerer i dag som adkomstvei til en barnehage tilgrensende planområdet. Forslagsstiller ønsker å skille mellom bil og gang/sykkeltrafikk ved å anlegge fortau (se vedlegg A). Forslag til adkomstvei vil berøre parkeringsplassen og opparbeidet grøntareal for Liakroken Borettslag. Planbeskrivelsen slik den forelå ved 1 gangsbehandling, følger som vedlegg C og inneholder beskrivelse av planområdet, planforslaget og oppsummering og kommentarer til forhåndsuttalelsene/merknadene m.m. Beskrivelsen er gjennomgått av fagetaten og funnet dekkende. Det presiseres imidlertid at forslagsstiller har det fulle ansvaret for planbeskrivelsen. Nøkkelopplysninger Bydel Åsane Gårdsnavn Liakroken Gårdsnr./bruksnr. 207/210 Gjeldende planstatus Regulert Forslagsstiller Grunneiere Plankonsulent TJD AS TJD AS Weglo Design Ny plans hovedformål Ny blokkbebyggelse Planområdets areal i daa 9 daa Antall nye boenheter/nytt næringsareal (BRA) 12 Aktuelle problemstillinger Adkomstvei, trafikk, tilpasning Foreligger det varsel om innsigelse Nei Konsekvensutredningsplikt Nei Kunngjøring oppstart Informasjonsmøte avholdt (j/n) Ja, se planbeskrivelse Side 2 av 10

3 Bygningsstruktur Planforslaget legger til rette for 2 boligblokker med totalt 12 boenheter. Forslagsstiller har jobbet med 5 ulike alternativer hvor alternativ 5 er valgt som beste løsning. Blokkene orienteres etter bygningsstrukturen i området, med høy og lavblokker som referanser. Uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene er plassert på nord-østsiden av bebyggelsen, og lekeplassen har en størrelse på 0.18 daa.terrenget er i utgangspunktet meget bratt på denne siden, men deler av disse arealene vil bli planert flatt. Utearealene vil grense til gårdsplassen og ligge i nær tilknytning til friområdet. Fagetaten gjorde forslagstiller i løpet av planprosessen oppmerksom på at kombinasjon av gårdsplass, lekeplass og parkeringsløsning med carport på 1.plan slik forslaget ved offentlig ettersyn la opp til er uheldig. Side 3 av 10

4 Trafikkforhold/barn og unges interesser Forslagsstiller ønsker å oppgradere adkomstforholdet fra Liavegen til Liakroken. Veisystemet er i dag uoversiktelig. Adkomst til planområdet går fra privat vei (forbi Liakroken borettslag) til kommunal vei og over i en gangvei som fører til Liakroken barnehage. Barnehagen er skeptisk til økende trafikk på gang- og sykkelveien. Foreslått veitrase vil i hovedsak løses lik dagens trase med ett unntak, - veikrysset fra Liakroken forbi parkeringsplassene tilhørende Liakroken borettslag er foreslått lagt nord for eksisterende utkjørsel. Veitraseen vil med foreslått regulering få en rett linjeføring som er mer oversiktelig og trafikksikker. Forslag til veitrase vil til dels berøre parkeringsplassen og opparbeidet grøntareal for Liakroken Borettslag, men til gjengjeld frigi areal hvor dagens veitrase går- Forslagsstiller har vært i møte med samferdselsetaten, og de er i utgangspunktet positive til forslaget om ny veitrase. ROS-analyser Planområdet er lokalisert i et område som iflg. ROS-kartet har partier med helning over 45%. Ifg. konsulenten er tomten ikke brattere enn 30 grader, og det vurderes som lite sannsynlig at det finnes løsmasser som kan medføre fare. Det er ikke foretatt en geoteknisk vurdering av området. Side 4 av 10

5 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten. Dette materiale er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedsak pekt på følgende: Det bør tilrettelegges for universell utforming i h.h.t kommuneplanens bestemmelser, hvor 30% av leilighetene skal være universelt utformet. Bebyggelsen kan virke noe dominerende i terrenget og en nedtrapping mot nord kan anbefales. Økt antall enheter vil føre til dårligere trafikksikring langs med Liakroken. Planområdets bratthet og fare for ras,- det bør være krav om geoteknisk uttalelse. Endringer etter offentlig ettersyn: Nedtrapping av mur mot nordvest Revisjon av bestemmelser i tråd med innspill under høringsperioden Nytt forslag med økt utnyttelse og parkeringkjeller Etter offentlig ettersyn kom det innspill fra byrådsavdelingen på at kjøring til og fra carport i nær tilknytning til lekeplassen var uheldig, og det ble bedt om utarbeidelse av ny løsning for overnevnte problemstilling. Forslagsstiller har utarbeidet et nytt forslag der det ikke er konflikt mellom bilkjøring og lekeplass. Forslaget innebærer anleggelse av parkeringskjeller under KS 1 med tilhørende adkomst i nord, - dette for å klart skille trafikk til og fra parkeringsplasser og leke- og uteoppholdsarealer for boliganlegget. Da parkeringskjelleren vil medføre vesentlig økte kostnader for prosjektet har forslagsstiller valgt å øke antall boenheter fra 8 til 12 for å kunne dekke inn noe av dette. Økningen av utnyttelse vil ikke medføre at høydene på bygningene øker i vesentlig grad. Naboer og berørte parter er blitt tilleggsvarslet når det gjelder endringer m.h.t. parkeringskjeller og flere boenheter. Side 5 av 10

6 Merknader etter tilleggsvarsling Det er kommet inn 3 merknader etter tilleggsvarslingen (1 nabo, Liakroken borettslag og FAU, Li skole): Merknaden fra Liakroken borettslag kom inn noen uker etter fristen var gått ut. Merknadene uttrykker bekymring i forhold til økning av trafikk i nærmiljøet som en følge av økning av antall boenheter. Fagetatens vurdering Fagetaten er av den oppfatning at det er utvilsomt en bedre og mer trafikksikker løsning det legges opp til i forslaget som nå er tilleggsvaslet. Konflikten mellom daglig biltrafikk, gårdsplass og lekeareal i det omsøkte prosjektet er nå vesentlig redusert og vil gi et langt tryggere og sikrere bomiljø for beboerene, og særlig da barn og unge. Parkeringskjelleren med egen adskilt adkomst i nord muliggjør dette. For å klare det økonomiske løftet som en parkeringskjeller vil innebære, ønsker forslagsstiller seg en høyere utnyttelse med en økning av antall boenheter med 4 i forhold til det som ble vist ved offentlig utleggelse. 4 flere boenheter må sees opp mot den trafikkøkning dette vil medføre for nærområdet. Naboer har ved tilleggsvarslingen uttrykt skepsis til en høyere utnyttelse av denne grunn. Fagetaten mener at en viss økning av boeheter kan forsvares og tilrår at utnyttelsen økes med 2 boenheter, ikke 4. Merknadene fra naboer er da til en viss grad imøtekommet, samtidig som en må se dette opp mot at forslagsstiller legger opp til en oppgradering av veisystemet i nærmiljøet, noe som vil øke trafikksikkerheten. Etablering av fortau og endring av gang- og sykkelvei til kjørevei frem mot barnehagen og mulighet for å føre denne helt frem til skolen fører til en ryddigere og mer oversiktelig situasjon enn det er i dag. I dag blir den kommunale gangvegen brukt til parkering, adkomstveg til barnehagen og boligene og det er ikke skille mellom gående og biler. Side 6 av 10

7 Fagetaten mener at avbøtende tiltak i forhold til økt belastning på veisystemet på grunn av 10 nye boenheter er tilstrekkelig, og prosjektet vil i den forstand tilføre nærområdet oppgraderte kvaliteter. Kartet viser kjøreveg med fortau frem til barnehagen som forslagsstiller legger opp til. Bygningsstruktur Bebyggelsen kan virke noe dominerende i forhold til omliggende eneboliger. Bebyggelsestypen er likevel ikke fremmed i dette nabolaget som har en relativt blandet bygningstypologi. Bebyggelsens tilpasning til eksisterende eneboliger i nordvest har vært et tema i prosessen. Ved å redusere med en etasje (fra 12 til 10 boenheter) på bygningen som vender mot eneboligene, vil dette gi gevinst i forhold til tilpasning til disse. Bygningen beliggende mot sør, mot det lokale høydedraget Furuhøyden, tåler mer høyde. Denne er planlagt med 3 etasjer. Mønehøyde for laveste boligdel ligger på Mønehøyde på høyeste boligdel ligger på kote 115,5. Bebyggelsen stiger slik mot Furuhøyden som har en kotehøyde på 112.5m. På siden som vender mot Furuhøyden vil ikke bebyggelsen være til sjenanse for naboene. Side 7 av 10

8 Bebyggelsen vist med 12 boenheter- forslagstillers forslag Bebyggelsen vist med 10 boeheter- fagetatens tilråding Universell utforming Forslagsstiller har dokumentert at 30 % av leilighetene tilfredsstiller krav om universell utforming, og det er lagt til en bestemmelse som sikrer at dette følges opp i byggesaken (se reguleringsbestemmelse 2.1.3) Side 8 av 10

9 Trafikkforhold Oppgradering av veisystemet vil øke trafikksikkerheten for barn og unge i, særlig i forhold til nærområdet er dette viktig. Etablering av fortau og endring av gang- og sykkelvei til kjørevei fører til en ryddigere og mer oversiktelig situasjon. Fagetaten mener at avbøtende tiltak i forhold til økt belastning på veisystemet på grunn av 10 nye boenheter er tilfredstillende, og prosjektet vil i den forstand tilføre nærområdet oppgraderte kvaliteter. Den private veien opp til byggeområdet er bratt og smal, men stigningsforholdet holder minstekravet med en stigning på 1:8, jmf merknad fra Bergen Brannvesen ved planoppstart datert Det vil bli noe mer trafikk her en tidligere, men veien vil her bli oppgradert til jevn bredde, asfaltert og samtidig tilpasset dagens situasjon. Dagens veibredde er varierende og varierer fra 2.5 til 3.5m. Ved utbedring vil førstedel av vegen få en bredde på 3m og siste del av vegen få en bredde på 4m. Barn og unges interesser Trafikksikkerhet for barn og unge har vært et tema i prosessen, og ved det foreliggende forslaget fra forslagsstiller synes dette tilstrekkelig ivaretatt. Forholdet mellom kjøring til og fra parkering og barns lekearealer fremstår nå som uproblematisk ved at disse delene er helt fysisk adskilt. Uteoppholdsarealene i tunet er synes trygge for barn i alle aldre. I tillegg vil opparbeiding av Liakroken med separat fortau og kjørebane føre til en mer trafikksikker situasjon for barn som ferdes langs veien. Det er ikke registert spor etter barns lek på tomten og en kan derfor ikke se at barn mister eksisterende lekeareal som følge av utbyggingen. Barnehage- og skoledekning Barnehagedekningen i området er relativt god, dvs. at gapet mellom behov og antatte plasser ikke er veldig stort. Planforslaget legger opp til en utbygging bestående av ca.10 boenheter. Den moderate utbyggingen ansees ikke å påvirke barnehagedekningen nevneverdig. Geoteknikk Planområdet er bratt og det ble i fagnotatet ved utleggelse til offentlig ettersyn bedt om at en rasvurdering skulle gjennomføres av fagkyndig innenfor geoteknikk. Dette er ikke blitt gjennomført, men forslagsstiller har akseptert at det tilføyes en rekkefølgebestemmelse som sikrer at geoteknisk vurdering foreligger ved rammesøknad og fagetaten anser dette som tilfredstillende vedrørende spørsmålet omkring rasfare. Side 9 av 10

10 Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet bolig, og det planfaglige grepet i planforslaget med visse reduksjoner. Fagetaten tilrår 10 boenheter og ikke 12 slik forslaget legger opptil. Trafikksikkerheten synes nå å være ivaretatt, både internt i boliganlegget og ved opparbeiding av Liakroken med separat fortau og utvidet kjørebane. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan-og bygningslovens 27-2 jmf. samme lov 34-2 (overgangsbestemmelse til plandelen) vedtaes følgende forslag til reguleringsendring: Åsane, gnr. 207, bnr. 210, Liakroken 26 E. Reguleringsendring. Planid , vist på plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert med følgende endringer: A. Nytt pkt. vedr. rassikring taes inn i bestemmelsene: Rasfarevurdering Før igangsettingstillatelse kan gis skal bygningsmyndighetene forelegges rasfareutredning utarbeidet av fagkyndig geolog / geotekniker. Dokumentasjonen skal beskrive aktuelle avbøtende tiltak, og sikringsarbeider skal utføres og kontrolleres før igangsettingstillatelse kan gis. B under 2 Byggeområder endres fra: I felt KS1 og KS2 tillates det oppført leilighetsbygg med garasjeanlegg under bakken. Det tillates inntil 12 boenheter i boliganlegget. til: Bygningen i felt KS1 skal ha en mønehøyde på 109.5m. I felt KS1 og KS2 tillates det oppført leilighetsbygg med garasjeanlegg under bakken. Det tillates inntil 10 boenheter i boliganlegget. C. Nytt pkt under 4 Fellesområder om uteoppholdsarealer 4.0 Krav til minste felles uteoppholdsareal med kvalitet i byggeområdet er satt til 25m2 felles og 6m2 privat uteareal pr. boenhet. Innenfor mengde areal som det er satt krav om skal følgende krav være være oppfyllt: Felles uteoppholdsareal skal ikke være brattere enn 1:3. Området skal ha en møblering beregnet både på voksne og barn. Plankart og bestemmelser oppdateres/revideres i forhold til forannevnte. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes Byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart revidert , del av dok. nr.51 B. Reguleringsbestemmelser revidert , del av dok.nr. 51 C. Snitt revidert , del av dok.nr. 51 D. Illustrasjonsplan revidert , del av dok.nr.51 E. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok.9 Side 10 av 10