REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /30 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: TROE Dato: Laksevåg bydel, Gravdal, gnr. 146, bnr. 298, deler av gnr. 146, bnr. 267 og gnr.146 bnr.5. Wallemsvikveien, boligformål. Plan nr Forslag til reguleringsplan, offentlig ettersyn. Sammendrag Opus AS fremmer på vegne av Skifte Eiendom et privat forslag til reguleringsplan. Formålet er å legge til rette for boligbygging, samt å regulere til spesialområde innenfor et område på ca. 4,9 dekar. Planområdet består i dag av et planert område på vestsiden av Wallemsvikvegen og en bratt skråning med edelløvskog på østsiden av vegen. Planområdet er hovedsakelig omgitt av eneboliger og rekkehusbebyggelse mot nord og vest. I sør grenser eiendommen til det fredningsverdige anlegget Kommandantboligen. Forslaget som ble kunngjort ved oppstart viste en boligblokk på ni leiligheter og et større garasjeanlegg på tomten. Etter merknader som kom inn ved oppstart og etter råd fra fagetaten er planforlaget endret og foreslår nå 3 eneboliger på 1,5 etasjer med en felles avkjørsel fra Wallemsvikvegen til tomtene. For å kunne ivareta edelløvskogkvalitetene på mottatt side av Wallemsvikvegen blir det foreslått å regulere dette til Spesialområde natur.

2 Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Bergens Tidende og Bergensavisen Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert I forbindelse med oppstart kom det inn i alt 12 merknader hvorav 3 var fra private og 9 var fra offentlige instanser. De private merknadene mente at det forslaget som viste en større boligblokk, brøt med strøkskarakteren i området. Det ble og uttrykt ønske om vern av nærliggende bøkeskog. Aktuelle tema i plansaken har b.l.a vært strøkstilpasning, bevaring av verdifulle edelløvskogområder, utbyggingen sin påvirking på Kommandantboliganlegget. Tema som i tillegg aktualiseres i fagnotatet er vurdering av annen avkjørsel enn den som er foreslått i forslaget, samt mulig bevaring av kastanjetrær langs Wallemsvikvegen. Fagetatens har etter forslagets siste endringer når det gjelder utnyttingsgrad og strøkstilpasning ingen større merknader til tiltaket, men ser at det kan arbeides videre med vurdering av annen avkjørsel/tilkomst til eiendommene. I tillegg må en få større klarhet i hvilke verdier som knytter seg til rekken av kastanjetrær som står langs tomten ved Wallemsvikvegen. Vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 27-1 nr 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: - Laksevåg bydel, Gravdal, gnr. 146, bnr. 298, deler av gnr. 146, bnr. 267 og gnr.146 bnr.5. Reguleringsplan nr , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser sist datert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else Kristin Foss Vikenes Byggesakssjef Finn Wetteland Seksjonsleder Side 2 av 12

3 SAKSUTREDNING 1 Nøkkelopplysninger Bydel Laksevåg Gårdsnavn (adresse i sentrum) Wallemsvikvegen 10 Gårdsnummer/bruksnummer Gnr.146 bnr 298, og del av gnr 146 bnr.5 m.fl. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Uregulert Avsatt til byggeområde/boligområde i kommuneplanen Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Skifte Eiendom Skifte Eiendom Opus Bergen AS Ny plans hovedformål Regulere for eneboliger med tilhørende adkomst, samt spesialområde natur Planområdets areal i daa ca 4,9 Grad av utnytting % BRA =50 Antall nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 3 Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Bøkeskog, kastanjealle, fjernvirkning fra kommandantboligen, ny avkjørsel Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) N Konsekvensutredningsplikt (j/n) N Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt (j/n) N 2 Bakgrunn Bakgrunn for planforslaget er ønske om å regulere et mindre område i Gravdal, Gnr.146 bnr 298, og del av gnr 146 bnr.5 m.fl. Planforslaget er utarbeidet av OPUS Bergen AS på oppdrag for Skifte Eiendom A/S, Forsvarsbygg, som også står som eiere av området. 3 Intensjonen med planforslaget Intensjonen med planforslaget er å regulere til tre eneboligtomter, samt et friområde. Skifte Eiendom AS vil etter avklart planprosess selge tomtene som er regulert for boligbygging til en profesjonell utbygger etter vanlig anbudsprosess. 4 Planprosessen Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Naboer og Grønn etat i Bergen kommune hadde i forbindelse med oppstart innvendinger mot å bebygge den østlige delen av planområdet da dette utgjør en del av et sammenhengende bøkeskogsbelte som strekker seg fra Gravdalsveien mot Sjøkrigsskolen. Side 3 av 12

4 Planområdet ble av den grunn redusert til å omfatte kun den vestlige delen av tomten da planforslaget ble levert inn for 1.gangsbehandling Siden har forslagsstiller etter anbefaling fra Etat for byggesaker og private planer opprettholdt opprinnelig planavgrensing som ble satt ved oppstart, men med innregulering av bøkeskogområdet som befinner seg på den østlige delen av tomten som et offentlig friareal. Naboer og fagetaten hadde i tillegg innvendinger mot blokkbebyggelse i dette området, da en ser at dette harmonerer dårlig med omliggende bebyggelse. Dette er tatt til etterretning, og det foreliggende planforslaget viser forslag til 3 eneboligtomter. Medvirkning i planarbeidet Det har ikke vært avholdt noe informasjonsmøte eller liknende for å sikre en medvirkning i planarbeidet ut over lovens minstekrav. Behandling av planforslaget Fullstendig planforslag ble mottatt for siste gang Offentlig ettersyn kunngjøres i dagspressen. Grunneiere, naboer og høringsinstanser varsles ved brev. Etter offentlig ettersyn vil innkomne merknader og uttalelser bli behandlet, og eventuelle endringer innarbeidet. Saken vil så bli oversendt byrådsavdelingen, med fagetatens endelige innstilling, for politisk behandling (2. gangs behandling). 5 Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer De rikspolitiske retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging anbefaler blant annet at fortetting bør skje i sentrumsnære områder, langs kollektivårer spesielt i tilknytning til viktige stasjoner og knutepunkter. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen har som mål å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger. Oppvekstmiljøene skal ha de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til en hver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Kommuneplan Arealet omfattes av kommuneplan for Bergen Kommuneplanen viser arealet som nåværende byggeområde, bolig. Side 4 av 12

5 Planområdet Utsnitt av kommuneplanens arealdel Kommunen har en fortettingsstrategi som tilsier at ledige tomter i allerede utbygde områder bør nyttes til boligbygging. Det heter i planen: Innenfor resten av byggesonen (de ikke-prioriterte fortettingsområdene) skal økningen i tetthet skje innenfor de rammene som byggeskikk, strøkskarakter og tetthet i nærområdet kan tillate. Det stilles plankrav for alle prosjekter på 10 boligenheter eller flere. Utnyttingsgraden skal ikke overstige tomteutnyttelse (TU) på 50% Reguleringsplaner Planområdet er i dag uregulert. Nærmeste tilgrensende plan i området er Simonsvik og Wallem regulerings-og bebyggelsesplan nr fra 1957, som dekker området øst for planområdet. Området som grenser til planområdet i sør, og som innbefatter Kommandantboligen med hageanlegg, er i dag uregulert. Tilgrensende reguleringsplan P Side 5 av 12

6 Avstand mellom Kommandantboligen og den delen av planområdet hvor det planlegges boliger (ca. 100 meter) Illustrasjon som viser forholdet mellom Kommandantboligen og deler av planområdet 6 Beskrivelse av planområdet med omgivelser Planområdet ligger i Gravdal, Laksevåg bydel, vest for Bergen sentrum, ca.100 meter nordvest for Kommandantboligen på Gravdal. For å komme til området tar man av til Wallemsvikvegen fra Gravdalsvegen ved nordenden av Gravdalsvannet. Gravdalsvegen er fylkesveg, mens Wallemsvikvegen er kommunal veg. Wallemsvikvegen er en enfelts veg med fortau som det i dag knytter seg ca. 50 husstander til. Her er fartsgrensen satt til 30 km i timen. Det er etablert et smalt fortau langs Wallemsvikvegen. Trafikkmengden er så liten at støy ikke er noe problem for bebyggelsen Planområdet Kommandantboligen Planområdet er omkranset av boliger i vest, nord og sør. Nord for planområde ligger det et mindre boligområde bestående av eneboliger og lavblokker. I øst finner en rekkehus og eneboliger. I vest og grensende mot planområdet er det 2 eneboliger. Sør for planområdet ligger Kommandantboligen på Gravdal med tilhørende hageanlegg. Dette området er pr.i dag Side 6 av 12

7 ikke regulert. Det går en gjennomgang/sti fra Kommandantboligen og opp i Wallemsvikvegen. I det sørøstre hjørnet av den delen det planlegges boliger på, går stien innpå tomten. Selve planområdet som er på ca.4,9 daa består av et planert område (ca 1.5 dekar) på vestsiden av Wallemsvikvegen, og en større, bratt vestvendt skråning med bøkeskog på østsiden av vegen. Tidligere har området på vestsiden rommet en militær garasje med tilhørende biloppstillingsplass, garasjen er nå revet. I dag er det planerte området overgrodd av villbringebær og to-og treårsskudd av løvtrær. Tomten ligger noe lavere enn den omliggende bebyggelsen mot vest. På tomten, der denne grenser inn til Wallemsvikvegen, står det en alle av gamle kanstanjetrær, ca.6 stk. i tallet. 7 Planbeskrivelsen Planbeskrivelsen følger som bilag C og innholder beskrivelse av planområdet og planforslaget, oppsummering og kommentarer til forhåndsuttalelsene/merknadene m.m. Beskrivelsen er gjennomgått av fagetaten og funnet dekkende. Det presiseres imidlertid at forslagstiller har det fulle ansvaret for planbeskrivelsen. 8 Planforslaget Området på østsiden av Wallemvikvegen (gnr. 146, bnr.5) foreslåes reguleres til friområde. Området på vestsiden av Wallemvikvegen (gnr. 146, bnr. 292) reguleres til bolig. Det nåværende forslaget er redusert i forhold til det som ble foreslått ved oppstart i I utgangspunktet ønsket forslagsstiller å regulere til boligformål på begge sider av Wallemsvikvegen, og b.l.a anlegge en blokk med 9 leiligheter på den vestre delen av tomten. Etter endringer fra forslagstillers side viser det foreliggende forslaget en utbygging som innebærer en regulering til 3 eneboligtomter på vestre side av Wallemsvikvegen samt regulering til Spesialområde natur på østsiden. Planen viser felles avkjørsel til de tre eneboligtomtene fra Wallemviksvegen. De 3 tomtene er på h.h.v. 568m2, 428m2 og 375m2. Maks gesimshøyde er satt til 4.5 m og kotehøyde 23, og bygningene er tenkt bygget i 1.5 etasjer. Boligene er vist plassert sentralt på tomten med utearealene rundt på alle sider, og her er det satt av plass til egenparkering. Maks % BRA for tomtene er satt til 50%. Eneboligene vil være orientert med hovedfasade mot vest eller sør, og får relativt bra solforhold som de andre boligene i området. Langs Wallemsvikvegen står det en rekke med kastanjetrær, 6 stykker i tallet. 2 av disse ser ut til å være i dårligere forfatning enn de øvrige. Felles avkjørsel til tomtene fra Wallemsvikvegen er tenkt å gå gjennom denne alleen. Området på østsiden av Wallemsvikvegen som er foreslått regulert til Spesialområde natur er på 2880m2. Skoglien her inneholder en relativt rik vegetasjon med høyt innslag av edelløvskog. Side 7 av 12

8 9 Konsekvenser av planforslaget Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /30 Ny avkjørsel Planforslaget legger opp til å etablere ny avkjørsel til tomten fra Wallemsvikvegen. Denne er planlagt å gå inn midt i en alle av velvoksne kastanjetrær som står langs Wallemsvikvegen. Konsekvensen av dette vil være at kastanjetrerekken langs Wallemsvikvegen må fjernes hvis krav til frisikt skal opprettholdes. Det er i dag ikke tilstrekkelig klarlagt hvilken verdi kastanjerekken har. Et par av trærne er i dårligere forfatning enn de øvrige. Denne alleen kan være en del av en større sammenhengende struktur i området, da en finner tilsvarende rekker/alleer med trær andre steder, b.l.a på vestre side av Kommandantboligen. Grønn etat og naboer har i sine merknader påpekt at denne alleen bør bevares som et kulturelement. Bildet viser rekken av kastanjetrær som står langs tomten ved Wallemsvikvegen. Utsikt for naboer Boligene vil ikke i nevneverdig grad ta utsikt fra omliggende boliger. Nærmeste nabo (146/176) har sin sør- og vestfasade med hovedtyngde av vinduer på motsatt side av utbyggingsområdet, samt at en garasje mot planområdet tar det meste av innsynet mot eiendommen. Et annet aspekt er at tomtearealet ligger ca.2 meter lavere enn denne boligtomten. Nabo i nordvest (146/196) ligger betraktelig høyere enn utbyggingsområdet da huset her ligger på et mindre høydedrag. Fjernvirkning i forhold til Kommandantboligen Boligene vil til en viss grad være synlig fra nord- og østsiden av Kommandantboligen, men da kun på senhøstes og vinteren. Boligen (146/176) som er nærmeste nabo og ligger parallellt med de planlagte eneboligene på høyden ut mot Kommandantboligen kan i dag skimtes fra kulturminnet i de periodene trærne står uten løv. Rekkefølgekrav for utbedring av Gravdalsvegen. For alle nye planer i området skal det vurderes om det skal settes rekkefølgekrav til oppgradering av Gravdalsvegen. Vi anser ikke denne utbyggingen stor nok til å utløse rekkefølgekrav i forhold til Gravdalsvegen. Side 8 av 12

9 10 Forhåndsuttalelser/merknader Til kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 9 forhåndsuttalelser fra offentlige instanser og 3 private merknader. En fullstendig omtale av uttalelsene og merknadene er utarbeidet av forslagstiller og inntatt i planbeskrivelsen og i all hovedsak funnet dekkende, jf bilag (C). Høringsinstansene og nærmiljøet er særlig opptatt av følgende forhold: Bevaring av edelløvskogen samt mer generelle uttalelser. Naboene har spesielt vært opptatt av følgende forhold: Strøkstilpasset bebyggelse, bevaring av edelløvskog og kastanjealleen. 11 Fagetatens foreløpige vurdering Nedenfor følger fagetatens vurdering av et utvalg sentrale tema. Formål Spesialområde natur I det foreliggende forslaget er et større område (3 dekar) med edelløvskog på østsiden av Wallemsvikvegen foreslått regulert som Spesialområde natur. Etter anbefaling fra fagetaten tidlig i prosessen ble området forslått regulert til spesialområde friluft. Forslagsstiller peker i planbeskrivelsen på at formålet spesialområde friluft ikke er spesielt egnet da dette er tenkt for et større sammenhengende naturområde utenfor tettsteder som skal brukes til allment friluftsliv. Fagetaten mener at det først og fremst er de spesielle naturkvalitetene som kjennetegner dette området, og at det vil derfor være riktigere å gi dette området formålet spesialområde natur. På denne bakgrunn er dette området nå foreslått med formålet Spesialområde natur. Bebyggelsesstruktur/utnyttelsesgrad Planområdet er i kommuneplanens arealdel definert som byggeområde hvor det legges opp til en maks byggehøyde på 9 meter og en utnyttingsgrad som ikke overstiger TU 50%, dette tilsvarer en %BRA på ca 50%. I det første forslaget ble det vist en boligblokk med et større garasjeanlegg på tomten. Det er i det foreliggende planforslaget valgt en utbygging som har en bedre støkstilpasning i forhold til omliggende bebyggelse i området. Det ble påpekt av fagetaten at en bedre tilpassing til eksisterende bebyggelsesstruktur vil være nødvendig, og fagetaten ser positivt på at dette nå er blitt tatt til etteretning. Med tre eneboliger med bortimot samme formspråk og høyde som omliggende eneboliger kan en si at en nå har oppnådd en langt bedre tilpasning til strøket og en riktigere utnyttelsesgrad i forhold til området. Utearealer Boligene er plassert sentralt på tomtene og utearealene er lagt rundt boligene på alle sider. Dette gir arealene en noe uheldig form, men antall mengde uteareal er oppfyllt i forhold til kommunens krav på min. krav til 50m2 pr. bolig. Side 9 av 12

10 I tillegg til private uteareal er det muligheter for tilgang til lek og aktiviteter for litt større barn i bøkeskogområdet i umiddelbar nærhet,- på andre siden av Wallemsvikvegen. En lekeplass for mindre barn er plassert ca.100 meter nord for planområdet. Barn og unges interesser Den planerte delen av planområdet hvor utbyggingen skal finne sted bærer ikke preg av at barn og unge benytter dette til lek. Bøkeskogområdet i umiddelbar nærhet til tomten kan som nevnt nyttes til lek for litt større barn. Ellers ligger planområdet i gangavstand til Gravdalsvannet. Derfra går det en rekke stier opp til Lyderhorn og til det store friluftsområde på Kvarven som gir mulighet for utfoldelse for små og større barn. Når det gjelder barnehagedekning er det 3 barnehager som ikke ligger langt fra planområdet. For tiden har Laksevåg bydel ikke full barnehagedekning, men det er forventet full dekning innen Nygådslien skole er nærmeste barneskole, med begrenset kapasitet. Håstein skole blir nærmeste aktuelle ungdomsskole og denne har svært god kapasitet. Utbyggingen som planlagt er av beskjeden karakter, og vil slik fagetaten ser det ikke medføre dramatiske endringer i forhold til kapasiteten på nærmeste barnehage og skoler. Solforhold Solforholdene vil være bra, og de samme som for de omliggende boliger. Utsikt for naboer Den nye utbyggingen vil ikke ta nevneverdig utsikt fra naboer. Planområdet ligger ca 2 meter lavere enn nærmeste naboeiendom og de øvrige eiendommer ligger igjen høyere enn den nærmeste eiendommen. Tap av utsikt har heller ikke vært et tema i merknadene fra naboene. Avkjørsel fra Wallemsvikvegen til tomten Det bør i den videre prosessen vurderes om det er mulig å benytte en eksisterende avkjørsel som ligger like nord for planområdet istedenfor den som er foreslått i planforslaget. Denne avkjørselen betjener i dag de omliggende eneboligene nord og vest for planområdet. Ved en slik løsning vil en slippe å få to avkjørsler side om side fra en relativt smal veg som Wallemsvikvegen. En annen faktor ved å benytte denne avkjørselen er at kastanjealleen som står langs Wallemsviken kan bevares og skjerme bebyggelsen mot vegen. En ny tilkomst til eneboligene kunne legges til både nord- og vestsiden av tomten. I det foreliggende planforslaget er adkomsten planlagt fra østsiden. Kastanjealle At kastanjeallen bør søkes bevart har både fagetaten, Grønn etat og naboer påpekt. Alleen kan skrive seg fra Konow Lunds planer fra utbyggingen av hovedbygningen på 1900-tallet uten at dette er stadfestet. En aventer innspill fra aktuelle etater ved offentlig utleggelse på dette temaet. Estetikk og fjernvirkning Planområdet ligger i et område med store kultur- og naturkvaliteter. Planområdet grenser inntil Kommandantboligen sitt hageanlegg i sør, et fredningsverdig anlegg bestående av hovedhus med park/hageanlegg rundt. Hensyntagen og fjernvirkning spesielt i forhold til Kommandantboligen vil ved en utbygging i dette området være viktig. Side 10 av 12

11 Skråningen fra sørenden av boligtomten og ned mot Kommandantboligen er bevokst med store trær. Ved sen vår, sommer og tidlig høst gir disse rikelig med løv på trærne og følgelig en tett skjerm mot Kommandantboligen og det vil da være bortimot umulig å se de planlagte eneboligene. På vinterstid vil det være mulig å skimte eneboligene mellom trærne, slik man i dag skimter boligen på naboeiendommen 146/176 som ligger nært opptil utbyggingsområdet. Når forslagstiller har endret forslaget sitt fra en større boligblokk til 3 mindre eneboliger kan ikke fagetaten se at utbyggingen i større grad vil forringe opplevelsesverdien av kulturminnet. Den planlagte bebyggelsen vil bli i en kjent skala i området, og det er i dag eneboliger som som er ligger på høydedraget nord for Kommandantboligen som tidvis er synlige derfra. Det bør imidlertid taes med en reguleringsbestemmelse om at bebyggelsen skal ha en dempet fargebruk. Ved etablering av innkjørsel fra vestsiden av tomten kan en også ha mulighet til å trekke de 2 fremste boligene litt lengre bak på tomten, noe som vil gi mer tilbaketrukkethet i forhold til Kommandantboligen. Kommandantboligen kan skimtes fra tomten på vinterstid. Til venstre i bildet vises stien/gangvegen som går fra Wallemsvikvegen ned til Kommandantboligen. Sti/gangveg fra Wallemsvikvegen til Kommandantboligen Stien som går innom tomten i sørøstre del er en viktig gjennomgang fra Wallemsvikvegen og ned til Kommandantboligen. Det er en forutsetning at denne opprettholdes og at tilgang for almenheten ikke forhindres. Til 2.gangs behandling må tomtegrensen/plangrensen justeres slik at stien går utenfor dette området. Risiko og sårbarhet Ras P.g.a tomtens topografi er det ikke behov for undersøkelser når det gjelder ras. Forurensing En av naboene bemerker at det kan være forurensning fra kjemikalier og drivstoff i grunnen til det planerte området for den tidligere militærgarasjen. Side 11 av 12

12 Krav til undersøkelser av grunnen og håndtering av forurensing etter forurensningsloven må derfor taes inn i reguleringsbestemmelsene. 12 Konklusjon Fagetaten stiller seg positiv til det bearbeidede og reduserte forslaget. En bebyggelse i tråd med planforslaget vil i større grad tilpasse seg eksisterende bebyggelse og gi mer mindre visuelle konsekvenser for Kommandantboligen enn det som tidligere er presentert. Noen mindre forhold må det imidlertid arbeides mer med, b.l.a mulighet for ny avkjørsel/tilkomst til tomtene, samt forhold omkring rekken med kastanjetrær langs Wallemsvikvegen. Trykte bilag: A. Plankart datert , del av dok nr. 29 B. Reguleringsbestemmelser datert , del av dok nr. 29 C. Planbeskrivelse, datert 25.03, del av dok nr. 26 Kopi til : - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN - Opus Bergen AS, Olav Kyrresgt. 11, 5014 BERGEN Side 12 av 12