Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2011/ Arkiv: 0102R1112 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Inge Fagerhaug Utv.saksnr Utvalg Møtedato 40/17 Fast utvalg for plansaker /17 Kommunestyret Sluttbehandling av detaljreguleringsplan 0102 R1112 Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan 0102 R1112 Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64, sist revidert , vedtas i medhold av plan og bygningsloven

2 Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Enhetsleder Arne Aukland kommenterte at sakstittelen på sakslista ikke samsvarer med sakstittelen på saksframlegget. Sakstittelen skal være: Sluttbehandling av detaljreguleringsplan 0102 R1112 Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64. Sakstittelen vil bli rettet til kommunestyrets behandling av saken. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige innstilling: Detaljreguleringsplan 0102 R1112 Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64, sist revidert , vedtas i medhold av plan og bygningsloven

3 Saksprotokoll i Kommunestyret Kommunestyrets behandling: Repr. Mette Sperre (MDG) foreslo: «Tilleggsforslag til rådmannens innstilling, nytt punkt: 2. Før det gis tillatelse til utbygging av boligene i Nordlia, skal forholdet rundt grunneiers oppfylling av masser på gnr. 18 bnr 64 godkjennes i henhold til Plan- og bygningsloven 20-1 k om Vesentlig terrenginngrep. Tiltak som ikke krever godkjenning etter Byggesaksforskriften 4-1 e, punkt 7. gjelder kun ved mindre fylling eller planering av terreng og hvor det står: «Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus og lignende med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1 m.» I veiledningen til punktet heter det bl.a.: «Beregningen av høydeforskjellen gjelder slik at terrengendringen ikke på noe punkt kan overstige den gitte høydebegrensning. Det er kun mindre fyllings- og planeringsarbeider som er omfattet av unntaksbestemmelsen.»» Repr. Mette Sperres tilleggsforslag falt med 12 stemmer. Stemmene for forslaget fordelte seg slik: MDG-1, UAVH.-1, KrF-1, V-1, SV-1, H-4, FrP stemte mot forslaget. Fast utvalg for plansakers innstilling ble vedtatt med 14 stemmer. 12 stemte mot innstillingen. Stemmene mot innstillingen fordelte seg slik: MDG-1, UAVH.-1, KrF-1, V-1, SV-1, H-4, FrP-3. 3

4 Kommunestyrets vedtak: Detaljreguleringsplan 0102 R1112 Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64, sist revidert , vedtas i medhold av plan og bygningsloven

5 Vedlegg: 1. Plankart sist revidert Planbestemmelser sist revidert Planbeskrivelse sist revidert Illustrasjonsplan 5. Skjønn Akershus og Oslo Jordskifterett Høringsuttalelser Dokumenter som ligger på saken: Saksprotokoll fra 1. gangs behandling i Fast utvalg for plansaker Bakgrunn for saken: Eiendommen gnr. 18 bnr. 64 i Nordlia hadde inntil den ble solgt i 2011 vært brukt som fritidseiendom. Etter salget ble hytten som sto på eiendommen revet og eiendommen planlagt regulert til boligbebyggelse i samsvar med kommuneplanen. Hensikten med reguleringsplanen har vært å legge til rette for utbygging av fire boenheter på eiendommen. Forslagstiller er SEK Eiendomsutvikling AS. Saksutredning: Forslag til detaljreguleringsplan Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64 ble behandlet første gang i Fast utvalg for plansaker på møte den sak 2/16, og det ble vedtatt å sende planforslaget på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. Forslag til detaljreguleringsplan for Boliger i Nordlia er nå klar til sluttbehandling. Offentlig ettersyn. Vedtak om offentlig ettersyn ble kunngjort i Romerikes Blad, Indre Akershus Blad, og planforslaget med vedlegg ble lagt ut på Fet kommunes hjemmeside. Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner ble varslet ved brev. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden

6 Uttalelser etter høring/ offentlig ettersyn. Det kom inn 9 høringsuttalelser til forslag til detaljreguleringsplan for Boliger i Nordlia innen høringsfristen : 1. Akershus fylkeskommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Garderåsen borettslag, Gry og Guro Grøneng, Hafslund, NVE, : 7. Romerike Avfallsforedling IKS (ROAF), Sameiet Engerveien 66, Statens vegvesen, : Akershus fylkeskommune, : Fylkesrådmannen viser til uttalelse datert til varsel om igangsatt reguleringsarbeid for området, og har ingen nye merknader til planforslaget. Tas til orientering. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, : Fylkesmannen har vurdert planforslaget ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor sine ansvarsområder. Basert på oversendt informasjon har Fylkesmannen ingen konkrete merknader til planforslaget. Tas til orientering. Garderåsen borettslag, Garderåsen borettslag fremmer merknad til den delen av reguleringsplanen som omhandler arealet innenfor vår eiendom gnr.18 bnr.146. Arealene er i planen merket SKV1 adkomstvei og BRE1 renovasjonsplass. Styret i Garderåsen borettslag gjør oppmerksom på at det ikke ligger til styrets mandat å godkjenne etablering av slik infrastruktur på borettslagets eiendom. Viser her til borettslagslovens 8-9, punkt 1 og 5. Styret ber Fet kommune utsette behandlingen av denne delen av planen inntil nødvendige avklaringer er gjennomført mellom Garderåsen borettslag og SEK Eiendomsutvikling A/S. 6

7 Gnr 18 bnr 64 har den fått tinglyst en vegrett over gnr 18 bnr 164 som er gjeldende og det er regulert iht. til denne med SKV1 og SKV2. Renovasjonsarealet er flyttet nord for adkomsten til byggeområdet i tilknytning til tinglyst vegareal. Gry og Guro Grøneng, Viser til tidligere innsendt uttalelse og at dette er et supplement til den. 1. Adkomstveien krysser deres eiendom gnr. 18 bnr. 37 og det foreligger ingen avtale om bruk av eiendommen til veg, slik at tiltaket ikke kan gjennomføres. 2. Planforslaget legger opp til en utnyttelsesgrad på 37 % BYA. Dette er ikke i tråd med kommuneplanens bestemmelser punkt 5.2 som sier at bebygd areal ikke skal overstige 20 % BYA. Mener den utnyttelsen er for høy og får stor innvirkning på omkringliggende naboeiendommer. 3. Tomta er benyttet til deponering av masse og endret terrengforholdene vesentlig. Finner ikke dokumentasjon på at det er gjennomført etter tillatelse fra Fet kommune. Dersom deponeringen er urettmessig ber de om at massene må fjernes fra eiendommen. 4. Er kjent med at naboer i området har opplevd endret vannføring etter endring av terrenget. En av naboene har opplev økt vannføring. Fet kommune oppfordres til å foreta nærmere undersøkelse av grunnforhold på eiendommen. Veirett: Det vises til jordskiftedom, datert i Akershus og Oslo jordskifterett som gir vegrett over eiendommen gnr. 18 bnr. 37. Utnyttelsesgrad: En BYA på 20 % i kommuneplanens arealbestemmelser, punkt 5.2 gjelder for uregulerte områder som bebygges. Det planlegges for fire boenheter og en utnyttelse og fortetting som er vurdert å være i tråd med nasjonale og regionale mål for arealplanlegging. Fyllmasse: Eksisterende terreng og oppfylt terreng er innmålt. Utfyllingen som er gjort er under 1,5 meter og under 3 dekar og kommer innunder Byggesaksforskriften 4-1d, punkt 7. Tiltaket er også nabovarslet. Vannføring: I forbindelse med fyllingen er tomta rensket for løsmasser over fjell og fylt med pukk som er infiltrerende masser. Det er ikke gjort endinger på fjellgrunnen som tilsier endret avrenningsmønster. 7

8 Hafslund, HN sin regionalnettlinje krysser planområdet, og byggeforbudsbeltet er inntegnet med en hensynssone. Nettselskapet har gitt dispensasjon til oppføring av fire garasjer innenfor byggeforbudsbeltet. Det ser ut som dette er redusert til to garasjer. Dersom dette er tilfellet, må tegninger av disse sendes inn til HN, slik at de kan vedlegges innvilget dispensasjon. Ved endret utforming av garasjene, må det sendes en ny søknad. Garasjene det er gitt dispensasjon for, har en mønehøyde på ca. 4,4 meter. Forslagsstiller har regulert inn areal til lekeplass, f_blk1, innenfor byggeforbudsbeltet/ hensynssonen. Det er ikke tillatt å etablere lekeplass i byggeforbudsbeltet/hensynssonen til høyspenningsledningen, og det er ikke mulig å søke om dispensasjon til dette. Arealet til lekeplass må plasseres utenfor byggeforbudsbeltet/ hensynssonen. Nettselskapet ber om at første setning i reguleringsbestemmelsene punkt 8.2 Høyspenningsanlegg H370_1 endres fra: «Det tillates ikke bebyggelse for varig opphold innenfor hensynssonen» til: «Det tillates ikke bebyggelse og arealer for varig opphold innenfor hensynssonen» Byggeforbudsbeltet er satt med byggegrense som regulerer hvor det ikke tillates byggetiltak i forhold til høyspentledningen. Hensynsonen gjelder magnetiske ståling og hvor det ikke tillates bebyggelse for varig opphold av mennesker, som bolig o.l. Lekeplass BLK1 er fjernet fra planen og det satt krav til uteoppholdsareal i reguleringsbestemmelsene. Garasjene er ikke endret i utforming og garasjene er vist på illustrasjonsplanen. Denne kan legges ved dispensasjonssaken. Om det blir endringer vil ny søknad og tegninger sendes Hafslund i forbindelse med byggesaken. Forslag til endring av bestemmelsen punkt 8.2 fra Hafslund tas til følge og endres til: «Det tillates ikke bebyggelse og arealer for varig opphold innenfor hensynssonen» NVE, Vi viser til oversendelse datert NVE ingen merknader til planen. Tas til orientering. 8

9 ROAF, Vi setter pris på at renovasjonsløsning er planlagt etablert i tilknytning til adkomstvei og ikke i inne i selve boområdet. Vi ber om at forslag til løsning blir vurdert mot krav til universell utforming, dersom dette ikke allerede er gjennomført. ROAF anbefaler videre at eksisterende boenheter bør inngå i felles løsningen dersom dette er praktisk gjennomførbart. Tas til orientering og følges opp i byggesaken. Renovasjon er regulert, vist på illustrasjonsplanen og sikret i bestemmelsene. Sameiet Engerveien 66, Mener oppfyllingen som ble gjort i 2011/2012 er ulovlig. Nåværende foreslåtte reguleringsplan tar utgangspunkt i at topp fylling er eksisterende laveste kotehøyde, og glemmer at det allerede er fylt opp 3-4m. En bebyggelse i dette området må tilpasse seg terrenget, noe de nye husene som er planlagt på 18/64 ikke gjør. Hvis man senker utnyttelsesgraden til det Fet kommune har bestemt i kommuneplanen, nemlig 20%, kan det kanskje være mulig å legge adkomsten slik at den blir mindre bratt og man slipper oppfylling. Oppfylling av masse i dette området er uheldig av andre grunner. Det går gamle vannårer i fjellet, og ved tunge oppfyllinger presses vannet opp, noe vi selv har erfart etter at terrenget ovenfor oss ble fylt opp med stein før nabohuset ble bygget på toppen. Plenen er en sump, og isen brer seg over inngangsparti og veier hver vinter. Ovenfor tomt 18/64 lå det tidligere en gammel ile, og vannet blir som kjent ikke borte, men finner bare nye veier. Utfyllingen som er gjort er under 1,5 meter og under 3 dekar og kommer innunder Byggesaksforskriften 4-1d, punkt 7. Bebyggelsen er planlagt med sokkel for å ta opp terrenget i størst mulig grad og mønehøyden ligger under nabobebyggelsen mot nord. Husene er plassert så langt ned som mulig i terrenget, men er låst av tinglyst vegrett som legger grunnlaget for regulert adkomst og kan ikke gjøres brattere enn 1:8 jfr. kommunal vegnorm. I planen skal overvannet infiltreres og fordøyes før det går videre, slik at utbyggingen ikke medfører økt fart på overvannet i forhold til om tomta hadde fortsatt å være hyttetomt. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Statens vegvesen, Eiendommen har adkomst fra kommunalt vegnett og ligger ca. 150 meter fra fv. 279 hp 05, Faldalsveien. Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Tas til orientering. 9

10 Endringer av planforslag etter høring og offentlig ettersyn: På bakgrunn av høringsuttalelsene og innspill fra Fet kommune, har det blitt gjort endringer på plankart og planbestemmelsene. 1. Plankart - LEK 1 er fjernet fra plankartet etter merknad fra Hafslund. Kravet til uteoppholdsareal er på 200 kvm. Hver boenhet har totalt 236 kvm til rådighet. - Garasjeplassering er justert for å få bedre arrondering på parkeringsplassene. - Renovasjonsareal flyttet utenfor gnr 18 bnr 146 etter merknad fra borettslaget. - Endring av Nordlia fra felles- til offentlig veg med vendehammer ved avkjøring til de planlagte boligene i Nordlia. - Tilpasning av plangrense til eiendomsgrense langs SKV1. - Tegnetekniske endringer for å øke lesbarheten av plankartet (spesielt mht. eiendomsgrenser og høyspentlinje). Reguleringsbestemmelser - Punkt 8.2 i bestemmelsene er endret i henhold til merknad fra Hafslund. - Høydereferanse i 5.2 er endret fra «overkant sokkel» til «ferdig planert terreng» Overkant sokkel er ikke en definert høyde i gjeldende regelverk, og vil derfor være gjenstand for tolkning. Det er gjort et tillegg i gesims- og mønehøyde på 20 cm. for å kompensere for høydedifferansen mellom ferdig gulv og ferdig terreng. Rådmannens vurdering: Innkomne merknader Vurdering av de enkelte uttalelsene til planforslaget fremkommer av kommentarene fra forslagsstiller. Endringer i de juridiske plandokumentene Etter 1. gangs behandling av detaljreguleringsplan for Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64, er plankart og planbestemmelsene revidert i samarbeid med planavdelingen i Fet kommune. Endringene er i hovedsak utført for å imøtekomme høringsuttalelser til planforslaget, og for å gjøre plandokumentene mest mulig entydige og lesbare og i samsvar med gjeldende regelverk. Vegrett Atkomsten til de planlagte boligene i Nordlia går over en ca. 2 meter bred stripe på eiendommen gnr. 18 bnr. 37. Vegrett over dette arealet var ikke endelig avklart ved 1. gangs behandling av forslag til detaljreguleringsplan for Boliger i Nordlia. Forslagsstiller var i dialog med grunneier på eiendommen 18/37 uten at dette førte frem til noen avtale mellom partene. Det ble fra kommunens side stilt krav om at vegrett til boligene måtte avklares før sluttbehandling av planen. Spørsmålet om vegrett over eiendommen stripe gnr. 18 bnr. 37 ble derfor brakt inn for Jordskifteretten av grunneier på eiendommen gnr. 18 bnr. 64, Scorpio 10

11 Eiendom AS, med krav om skjønn etter Vegloven 53. I slutningen fra skjønnet gis eier av gnr. 18, bnr. 64 Scorpio Eiendom AS rett til erverv av eiendomsrett fra gnr. 18 bnr. 37 i Fet kommune, for å bygge bilvei til gnr. 18 bnr. 64. Dette i samsvar med skjønnsforutsetningene. De planlagte boligene i Nordlia er dermed sikret nødvendig vegrett. Tomteutnyttelse Tomteutnyttelsen i planforslaget vurderes å være fornuftig, både med hensyn til tilpasning til omliggende bebyggelse og i forhold til regionale føringer for en mer konsentrert bebyggelse i tettbygde strøk. Området vil likevel fremstå som relativt åpent i og med at byggeforbudsbeltet/ hensynssonen til høyspenningsledningen sikrer ubebygde og grønne arealer i den vestre delen av planområdet. Avfallshåndtering Avsatt areal til felles renovasjonsanlegg er flyttet nord for f_svk1på bakgrunn av høringsuttalelse fra Garderåsen borettslag og avstandskrav til kommunal veg. Ny plassering er akseptert av kommunalteknisk avdeling. Overvannshåndtering Det er hjemlet i bestemmelsene til detaljreguleringsplan for Nordlia at overvann, takvann og drensvann skal håndteres lokalt, enten ved fordrøyning/infiltrasjon eller ved bruk av naturlige vannveier. Overvannshåndtering skal dokumenteres ved søknad om tiltak. Oppfyllinger Sameiet Engerveien 66 stiller spørsmål ved utførte fyllinger på tomta, og dette redegjøres for av forslagsstiller bla med henvisning til Byggesaksforskriftens 4-1d, punkt 7. Utførte oppfyllinger på tomta vedrører ikke plansaken, og må evt. behandles av byggesak etter plan og bygningsloven og byggesaksforskriftene. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan 0102 R112 Boliger i Nordlia, gnr. 18 bnr. 64, sist revidert , vedtas i medhold av plan og bygningsloven RÅDMANNEN I FET Lars Andreas Uglem Dette dokumentet er elektronisk godkjent 11