Saksframlegg. Trondheim kommune. IVAR LYKKES VEG 1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN OFFENTLIG ETTERSYN Arkivsaksnr.: 04/13329

Transkript

1 Saksframlegg IVAR LYKKES VEG 1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN OFFENTLIG ETTERSYN Arkivsaksnr.: 04/13329 Saksbehandler: Kjell Ivar Kjølhamar Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar å legge forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Ivar Lykkes veg 1 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planen er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Svingen Arkitekter, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG OG PLANPROSESS. BAKGRUNN Den etterfølgende saksutredning bygger på forslagsstillers beskrivelse av planforslaget. Det er foretatt noen endringer og redaksjonelle justeringer. Planforslaget ble innsendt av Svingen Arkitekter AS som forslagsstiller på vegne av Heimdal Hotell AS som grunneier og Lidl Norge NUF som utbygger. Planforslaget har i perioden frem til blitt bearbeidet bl.a. i forhold til trafikkmessig avvikling, da tiltaket utløser trafikkmessige konsekvenser i området. Planforslaget ble ansett som komplett Revidert versjon av plankart og bestemmelser er datert og innsendt (saksvedlegg 1 og 2). Hensikten med planen er å regulere inn en forretning med tilhørende parkeringsanlegg i tilknytning til eksisterende hotell. Samtidig reguleres felles avkjørsel mellom eiendommene til Heimdal Hotell AS og Trøndelag Investeringsselskap AS, Ivar Lykkes veg 1 og 3, samt offentlig friområde mot nord iht. kommuneplanens arealdel. Sentervegen, krysset Sentervegen x Ivar Lykkes veg, og Ivar Lykkes veg fram til Ivar Lykkes veg 4A inngår også i planen. Berørte grunneiere Følgende eiendommer inngår i planområdet: Gnr/Bnr Eier/hjemmelshaver Adresse 323/22 Trondheim kommune 7004 Trondheim 323/1061 Trondheim kommune 323/1917 Trondheim kommune fester: Reitan Eiendom AS Postboks 1840 Lade, 7440 Trondheim 323/945 Heimdal Hotell AS 6386 Måndalen 323/1932 Heimdal Hotell AS 323/1223 Trøndelag Investeringsselskap AS c/o Hakon Eiendom 323/1933 Trøndelag Investeringsselskap AS Postboks 6500 Rodeløkka, 0501 Oslo 323/2265 Top-Toy Ejendomme NUF Klokkergårdsveien 32, 1711 Sarpsborg Kunngjøring og varsling Planarbeidet ble kunngjort igangsatt reguleringsarbeid i Adresseavisen, (orienteringsvedlegg 1, utrykt). Planstatus Gjeldende reguleringsplan for området er S-316 av I forbindelse med kommuneplanens arealdel ble det stilt krav om utarbeidelse av ny reguleringsplan for nye tiltak innenfor planens avgrensning. Reguleringsplanen er følgelig kun gjeldende for mindre tiltak hvor det kan dispenseres fra kommuneplanens arealdel, men hvor R-316 ikke har rettsgyldig status. Det aktuelle området er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde for framtidig bybebyggelse og grøntdrag. Hovedfokus i kommuneplanens arealdel er økt vektlegging av byforming og fortetting, for å realisere det underliggende arealpotensialet i byutviklingsområdet. Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 I retningslinjer knyttet til kommuneplanens arealdel 10.1, står at framtidig bybebyggelse skal ivareta: - å definere rammer for helhetlig bymessig utvikling og at fellesanlegg, utforming av uteoppholdsareal og trafikkløsninger sees i sammenheng innenfor området som helhet - å vurdere virkemidler for gjennomføringen, herunder plankrav - å gi retningslinjer som sikrer området effektiv arealbruk og estetisk og funksjonell kvalitet. Ny reguleringsplan i henhold til bestemmelsenes 3 må følgelig ivareta de samme forholdene som nevnt ovenfor. I felles retningslinjer knyttet til kommuneplanens arealdel 8.4 lokalisering av handel og service omtales dette aktuelle området som avlastningssenter. I avlastningssentrene prioriteres varegrupper med noe større arealbehov, og spesialiserte- og unike forretnings- og servicetilbud som har kommunen eller et større område som omland. Dette reguleringsforslaget er utarbeidet i tråd med kommuneplanens arealdel med tilhørende retningslinjer, med unntak av tomteutnyttelse hvor man i samråd med Plan- og bygningsenheten har valgt å justere ned foreslått utnyttelse av området rundt hotellet. Det er ikke utarbeidet kommunedelplan for Tillerbyen, men det er av Plan- og bygningsenheten signalisert oppstart av et slikt overordnet arbeid i andre halvdel av Siste reguleringsplan for området er R316. Reguleringsplan for del av senterområdet i Tillerbyen, parsell av ny E6 og Østre Rosten mellom Tonstadbrinken Tillerringen, egengodkjent Reguleringsformålet er område for forretning, offentlig trafikkområde, offentlig friområde samt felles avkjørsel. Det er heller ikke utarbeidet reguleringsplaner for tilliggende eiendommer etter at kommuneplanens arealdel ble vedtatt. BESKRIVELSE AV EKSISTERENDE SITUASJON Beliggenhet Planområdet ligger i byutviklingsområdet på Tillerbyen (orienteringsvedlegg 2). Planområdet avgrenses mot nord av Sentervegen, mot øst langs Ivar Lykkes veg, og mot vest av avkjøringsrampe fra E6 til senterområdet. Mot sør avgrenses planområdet av Tillertorget, eiendommen til Trøndelag Investeringsselskap AS og Top- Toy Ejendomme NUF. Størrelse på planområdet er ca. 33,8 daa. Arealbruk Området brukes i dag til hotelldrift med tilhørende parkering og uteområder. Deler av området er rester av opprinnelig myrterreng med torv og krattskog. Tilliggende områder brukes til bilbasert handelsvirksomhet med City Syd mot nord, Rema/McDonalds mot øst og Skeidar/Plantasjen/Maxi og Toys`R`Us mot sørøst. Landskap Tomten er lett kupert med svakt fall mot øst. Det er lagt opp voller på sør og vestsiden av eksisterende bebyggelse. Tomten har gode solforhold uten skjermende landskapselementer. Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 Grunnforhold Det er ikke utført grunnundersøkelser i forbindelse med reguleringssaken. Rambøll Norge AS har tidligere utført grunnundersøkelser av tilliggende eiendommer. De har utformet et notat om grunnforhold som er vedlagt denne reguleringssaken (orienteringsvedlegg 3, utrykt). Det fremgår av notatet at grunnforholdene i området antas å være gode. Nødvendige grunnundersøkelser vil bli iverksatt før evt. bygging. Natur Det er ikke registrert spesielle verdier for biologisk mangfold innenfor planområdet, eller i nærhet til eiendommen. Barn og unges bruk av området Området er registrert som areal hvor behov for aktivitetsområder må vurderes og sikres før deling og/eller bygging gjennomføres. Det er ikke registrert steder barn leker/oppholder seg innenfor planområdet. Trafikkforhold Samleveg for biltrafikk på Tiller er Østre Rosten. Denne vegen er registrert som fylkesveg. Det er avkjøringer fra E6 til Tiller, sør og nord for Tillerbyen, samt fra mellomliggende avkjøringsarmer. Østre Rosten har i dag kapasitetsproblemer i kryssene, spesielt knyttet til trafikk mot City Syd. Atkomst til planområdet fra Østre Rosten er fra nord via Sentervegen og videre sørover langs Ivar Lykkes veg. Atkomst fra Østre Rosten er fra sør via Ivar Skjånes veg og Lykkes veg. Atkomst til planområdet fra sør kan også være via E6 og avkjøringsrampe til Sentervegen. Krysset Sentervegen og Ivar Lykkes veg har periodevis store kapasitetsproblemer. Trafikksikkerhet Det er registrert en del ulykker i området, spesielt i tilknytning til kryssene. Dette dreier seg både om påkjørsel bil/bil og bil/fotgjenger. På grunn av lav hastighet er det ikke registrert alvorlige ulykker. Kollektivtilbud Tillerbyen betjenes av busslinje 9 til/fra Midtbyen. Det er halvtimes avganger frem til kl.18.15, deretter er det avgang hver time. I helgene er det avgang hver time. I tillegg betjenes området med regionalbusser fra holdeplasser på begge sider av E6. Antall stoppesteder og flatedekning i Tillerbyen er likevel begrenset. Tilgjengeligheten mellom Heimdal og Tillerbyen anses å være relativt dårlig. Miljøforhold Området er relativt belastet både med lyd- og luftforurensing, i hovedsak fra E6 og i noen grad fra Østre Rosten. Energiforsyning Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme i Trondheim. SAMRÅD OG MEDVIRKNINGSPROSESS Oppstart av reguleringsplanarbeid er kunngjort i Adressavisa I tillegg har det vært avholdt møter med berørte grunneiere innenfor og omkring planområdet. Tema for møter med berørte grunneiere har i hovedsak vært å se på mulighet for å komme fram til en felles løsning på problemene knyttet til trafikkavviklingen i krysset Sentervegen x Ivar Lykkes veg. I tillegg har det vært dialog mellom eiendommene Ivar Lykkes veg 1 og 3 for å få etablert en best mulig løsning for atkomstsituasjonen til de to eiendommene. Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 Ut over dette er følgende instanser varslet: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Sør-Trøndelag Fylkeskommune. Trondheim kommune, Byteknikk. Trondheim kommune, Miljø- og landbruksenheten. Statens vegvesen. Sammendrag av innkomne innspill Det har vært drøftinger både med øvrige grunneiere og Trondheim kommune i forbindelse med forslag til løsning av trafikksituasjonen i krysset Sentervegen x Ivar Lykkes veg. Sintef har utarbeidet rapport med forslag til løsning, og Plan- og bygningsenheten har bearbeidet løsningen videre fram til et eget notat med anbefalt løsning av trafikkavviklingen i tilknytning til krysset. Konklusjonen fra dette notatet er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget (orienteringsvedlegg 4, utrykt). BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealbruk Foreslått arealbruk for byggeområdene i planforslaget er i hovedsak kombinert formål forretning/hotell. I tillegg foreslås det ny løsning for de offentlige trafikkområdene og felles avkjørsel i tilknytning til planområdet. I tilknytning til byggeområdet skal det også utformes et offentlig friområde som tar hensyn til føringene i kommuneplanens arealdel. Reguleringsformålene i planforslaget er byggeområder for forretning/hotell, offentlige trafikkområder (kjøreveg/ annen veggrunn/ gang- og sykkelveg), offentlige friområder, spesialområder (restriksjonsområde/frisikt), fellesområder (felles avkjørsel). Konsept Formålet med planforslaget er å legge til rette for en fortetting i tilknytning til eksisterende hotell som underordner seg hotellets form og uttrykk. Det har også vært viktig å ta vare på hotelltomtens åpne og grønne karakter. I kommuneplanens arealdel er byggeområdet vist som område for fremtidig bybebyggelse med en TU på min. 160 %. En så høy utnyttelse av dette området vil kunne gå på bekostning av hotellets kvaliteter og tomtens åpne uttrykk. Foreslåtte tilbygg medfører en TU på ca 80 %. Dette tilsvarer BYA på maks 45% som det er valgt å bruke i dette reguleringsforslaget. Denne reduksjonen av tomteutnyttelse er gjort i samråd med Plan- og bygningsenheten for å bevare tomtens karakter. Det innebærer også et positivt tilskudd til grøntdraget over planområdet. Planlagt bebyggelse skal ha en helhetlig form- og volumoppbygging. Bygningenes form, fasade og materialvalg skal vektlegges, slik at gate- og plassrommet blir understreket og forsterket. De regulerte gesimshøydene for tilbygget og parkeringsbygg fremgår av reguleringskartet. Det er også utarbeidet modell i forbindelse med planforslaget (orienteringsvedlegg 5). Bebyggelse Ny bebyggelse består av et forretningsbygg i en etasje samt et parkeringshus på en etasje der det også er parkering på taket. Begge disse byggene utformes som deler av hotellets sokkel og trekkes sammen til en Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 helhet gjennom enhetlig form og materialbruk i fasadene. Sokkelen springer ut av terrenget mot nordøst, mens den ligger i terrenget mot sørvest. Hotellet forøvrig beholdes uforandret bortsett fra en mindre tilpasning i tekniske rom mot nord. Arealregnskapet for eiendommen følger nedenfor. Parkeringsløsning Nytt forretningsbygg får parkering på bakkeplan mot nordøst samt i nytt parkeringshus mot sørøst. Eksisterende hotell får parkering i dagen på taket av det nye parkeringshuset. Dette gir atkomst til parkering i plan for både hotell og forretning. Det settes også av plass for parkering av busser på hotellets sørside. I følge kommuneplanens arealdel kan maks 25% av tomtearealet brukes til parkering. Forøvrig er parkering beregnet så langt det er mulig ut fra Parkeringsvedtekt for Trondheim. Normen for ytre bydeler angir minimumskrav. For butikk er det minimum 1,5 p-plass pr. 100m² forretningsareal. For hotell er det ikke definert krav, men i samråd med Plan- og bygningsenheten har man kommet frem til at 0,3 p-plasser pr. hotellrom er et fornuftig anslag. Dette tilvarer et belegg på 30% - 35%. For evt. topper er det sett på at det er en del overdekning i området i forhold til kommunens minstekrav. Viste forslag har følgende parkeringsfordeling: Lidl har 53 plasser i p-hus og 53 plasser på bakkeplan, totalt 106 plasser. Fordelt på 2001 m² forretningsareal gir dette ca. 5 p-plasser pr. 100 m². Dette er i utgangspunktet en høy parkeringsdekning i forbindelse med et forretningsareal. Parkeringsdekningen er likevel vurdert i forhold til behovet for denne eiendommen i dette konkrete tilfellet. Planforslaget forholder seg til at maks 25% av tomtearealet kan benyttes til parkering. Hotellet har i tillegg 43 plasser på toppen av p-huset, som har separat atkomst. I tillegg er det satt av 5 bussparkeringsplasser. Rekreasjonsområder Grøntdrag som vist i kommuneplanen er innarbeidet i planen. Dette området aktiviseres ved at gang- og sykkelveg fra Tillerbyen og mot Heimdal legges gjennom området. I tillegg gis området en parkmessig utforming (orienteringsvedlegg 6). Detaljplan for dette offentlige området skal utformes sammen med søknad om tiltak og være godkjent før igangsettingstillatelse for Saksfremlegg - arkivsak 04/

7 tiltaket kan gis. Grøntområder og beplantning skal ferdigstilles samtidig med byggeområdet. Det skal etterstrebes en ivaretakelse av eksisterende vegetasjon, samtidig som området opparbeides på en ryddig og allmennyttig måte. Det stilles i reguleringsbestemmelsenes 8 krav om opparbeidelse av dette friområdet. Infrastruktur Det er i forbindelse med planforslaget tatt med et betydelig vegareal. Det er knyttet krav om opparbeidelse av vegarealet før forretningen kan gis brukstillatelse. Området er i dag belastet i forhold til trafikk. Det er derfor en sterk interesse fra flere berørte parter i området om å opparbeide en rundkjøring i krysset Sentervegen/Ivar Lykkes veg, samt å etablere et nytt tverrsnitt for Ivar Lykkes veg i retning nord-sør. I krysset Sentervegen/Ivar Lykkes veg opparbeides en rundkjøring. En rundkjøring forventes å gi en vesentlig bedre trafikkflyt i området. I forbindelse med dette konkrete planforslaget synes løsningen å være tilfredsstillende i forhold til hvilken mertrafikk som kan påregnes som følge av planen. Det er i denne forbindelse viktig å understreke at det vil bli gjort en mer overordnet trafikal vurdering av området som helhet, i et forestående kommunedelplanarbeid for Tillerområdet. Et slikt overordnet planarbeid vil fokusere i sterkere grad på den langsiktige trafikksturkturen i området. Ivar lykkes veg opparbeides symmetrisk med 3,25 m kjøreveg, tosidig 1,85 m grøntrabatt, tosidig 3 m gang- sykkelveg, i tillegg et sentrert, variabelt felt på 2,75 som kan benyttes som venstres-vingefelt. Til sammen utgjør tverrsnittet en bredde på 18,95 m. Til opplysning inneholder dagens situasjon ensidig gang- /sykkelveg (vest). Total bredde for dagens situasjon er 19 m. Det legges i denne forbindelse vekt på god tilknytning til eksisterende gang- sykkelvegnett i området. Tverrsnittet som det legges opp til i saken baserer seg på tilnærmet samme bredde som eksisterende situasjon. Tverrsnittet innebærer at etableres nye venstresvingefelt for å komme inn til de respektive eiendommene. Venstre-svingefeltene vil forhindre at trafikken ikke stopper opp som følge av at bilene ønsker å krysse motgående kjørefelt. Et viktig premiss for utformingen av infrastruktur er økt sikkerhet og bedre tilgjengelighet for gående og syklende. Varelevering foreslås løst mot vest, på baksiden av hotellet og forretningen. Dette anses å være den beste løsningen for varelevering, da vareleveringen ligger i nærhet til den nye avkjørselen mot vest. Det foreslås en ny tilkobling til avkjøringsrampa fra E6 som forventes å ta av en god del trafikk ut av området. Det vil også bidra til at var Lykkes veg 3 (Tillertorget) vil få redusert trafikkbelastningen på sin eiendom. I forbindelse med planarbeidet er det utarbeidet en rapport som viser konsekvenser i forhold til støy som følge av økt trafikk i området. Dette gjelder spesielt i forhold til eksisterende bebyggelse i planområdet (orienteringsvedlegg 7, utrykt). Det er også utarbeidet et eget notat fra plan- og bygningsenheten, som inneholder premisser og beregninger for de løsningene det legges opptil på infrastrukturen (orienteringsvedlegg 9, utrykt). Bygningene tilknyttes eksisterende vann- og avløpsnett. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planlagt gjennomføring Det vil bli søkt om rammetillatelse for tiltaket/forretningsdelen så snart reguleringsplanen er vedtatt politisk av Bystyret. Opparbeidelse av kjøreveg, gang- og sykkelveg og grøntdrag mot nord skjer parallelt med Saksfremlegg - arkivsak 04/

8 utbyggingen. Arbeidene med infrastrukturen skal være ferdigstilt før brukstillatelse for forretningen kan gis. Dette sikres gjennom rekkefølgebestemmelsenes 8. Konsekvenser for natur og miljø Planforslaget vil bidra til noe økt trafikkmengde til området, som en naturlig konsekvens av at det etableres en ny forretning iområdet. For øvrig vises det til avsnitt nedenfor om samfunnsmessige konsekvenser og Plan- og bygningsenhetens trafikknotat. Samfunnsmessige konsekvenser Barn og unges interesser vil ikke bli negativt berørt av tiltaket. Arealer foran forretnings- og hotellinngang samt viktige gangforbindelser til disse, skal utformes for å sikre god tilgjengelighet for bevegelses- og orienteringshemmede. Støymessig vil tiltaket medføre en liten økning i lydnivå ved hotellet på grunn av den økte trafikken til Lidl. Dette anses å være en naturlig konsekvens av at det etableres en ny forretning. Den største økningen er på hotellets vestside, hvor støyen øker med 2-4 dba, en relativt liten økning. I dagens situasjon er lydnivået lavest på vestsiden av hotellet. Årsaken til økningen er ikke primært den økte trafikken i området, men at skjerming mot syd og vest tas vekk. Det er ikke utfra støyberegningene funnet nødvendig å gjøre tiltak på hotellets fasade. Hvorvidt en utbygging i henhold til reguleringsplanen genererer økt støy for boligene på østsiden av Østre Rosten synes vanskelig målbart, og er heller ikke vurdert inngående i støyrapporten da trafikken i tilknytning til området allerede i dag er høy. Tiltaket vil innebære 8-12 nye årsverk når forretningen kommer i drift. RÅDMANNENS VURDERING Forholdet til overordnede mål og tidligere vedtak Rådmannen vurderer forslaget til ny reguleringsplan for å være i tråd med kommuneplanens arealdel av vedrørende framtidig bybebyggelse og grøntdrag. Hovedfokus i kommuneplanens arealdel er økt vektlegging av byforming og fortetting, for å realisere det underliggende arealpotensialet i byutviklingsområdet. Planforslaget legger opp til en tomteutnyttelse som utgjør halvparten av det som indikeres i kommuneplanens arealdel. Dette anses derimot å være en tilfredsstillende utnyttelsesgrad, da det i forbindelse med tiltaket er viktig å ta hensyn til hotellets arkitektoniske kvalitet. En høyere utnyttelse vil også medføre ytterligere belastning på infrastrukturen i området. Planforslaget anses også å tilfredsstille kravene i kommuneplanens retningslinjer 3 om hvilke kvaliteter og forhold som må ivaretas i en framtidig bybebyggelse. Krav til arkitektonisk kvalitet, materialbruk er en pågående prosess i reguleringssaken, og vil vurderes ytterligere før sluttbehandling av saken. Tilsvarende gjelder opparbeidelse og utforming av utomhusområdet og det offentlige friområdet. Rådmannen vurderer videre at de trafikkmessige tiltakene som det legges opptil i saken, vil forbedre den totale trafikale situasjonen i tilknytning til Tiller. Det er i reguleringsbestemmelsene knyttet krav om opparbeidelse av vegareal, og dette vil ventelig bidra til en bedre trafikkavvikling. Spesielt er det grunn til å nevne den nye avkjørselen mot avkjøringsrampen i vest. Det er også viktig å fremheve at det foreslåtte tverrsnittet i Ivar Lykkes veg vil medføre en vesentlig forbedring for gående og syklende i området, både i Saksfremlegg - arkivsak 04/

9 forhold til trafikksikkerhet og fremkommelighet. Det er også grunn til å påpeke at det i forbindelse med tiltaket forutsettes materialvalg og en utforming av fasadene som er av høy kvalitet, og som tilpasses eksisterende hotellbygg. Avslutningsvis er det grunn til å nevne at tiltaket anses å være relativt lite sammenlignet med øvrig forretningsvirksomhet i området. Konklusjon Forslag til reguleringsplan med bestemmelser anses som tilstrekkelig belyst, og rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Ivar Lykkes veg 1 med tilhørende vegareal sist datert med bestemmelser datert vedtas lagt ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, senest endret Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, senest endret Orienteringsvedlegg 1: Kunngjøring om igangsatt regulering i Adresseavisen (utrykt) Orienteringsvedlegg 2: Oversiktskart, målestokk 1:5000 Orienteringsvedlegg 3: Notat vedr. grunnforhold av Rambøll (utrykt) Orienteringsvedlegg 4: Trafikkteknisk vurdering utarbeidet av Sintef datert , og senere supplerende notat fra samferdselsgruppa, Trondheim kommune av vedr. trafikkforhold på Tiller (utrykt) Orienteringsvedlegg 5: Modell (blir levert til rådhuset før møtet) Orienteringsvedlegg 6: Illustrasjonsplan Orienteringsvedlegg 7: Støyrapport utarbeidet av Interconsult (utrykt) Orienteringsvedlegg 8: Notat fra plan- og bygningsenheten (ettersendes) Saksfremlegg - arkivsak 04/