Saksframlegg. Trondheim kommune. IVAR LYKKES VEG 1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg IVAR LYKKES VEG 1 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/13329 Saksbehandler: Kjell Ivar Kjølhamar Forslag til innstilling: Bystyret vedtar reguleringsplan for Ivar Lykkes veg 1 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Svingen Arkitekter as senest datert med bestemmelser senest datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1. Saksfremlegg - arkivsak 04/

2 Bakgrunn Den etterfølgende saksutredning bygger på forslagsstillers beskrivelse av planforslaget. Det er foretatt noen endringer og redaksjonelle justeringer. Planforslaget ble innsendt av Svingen Arkitekter AS som forslagsstiller på vegne av Heimdal Hotell AS som grunneier og Lidl Norge NUF som utbygger. Planforslaget har i perioden ligget ute til offentlig ettersyn. Planforslaget har blitt bearbeidet etter høringsperioden, blant annet detaljer i forhold til trafikkmessig avvikling. Siste reviderte versjon av reguleringskart forelå og bestemmelser er datert (saksvedlegg 1 og 2). Hensikten med planen er å regulere en ny forretning med tilhørende parkeringsanlegg i tilknytning til eksisterende hotell. Samtidig reguleres felles avkjørsel mellom eiendommene til Heimdal Hotell AS og Trøndelag Investeringsselskap AS, Ivar Lykkes veg 1 og 3, samt offentlig friområde mot nord iht. kommuneplanens arealdel. Det inngår også offentlig trafikkareal i reguleringsplanen. Dette omfatter Sentervegen vest for Østre Rosten, krysset Sentervegen x Ivar Lykkes veg, Ivar Lykkes veg fram til Ivar Lykkes veg 6A, samt Tverrveien (kfr saksvedlegg 1). Berørte grunneiere Følgende eiendommer inngår i planområdet: Gnr/Bnr Eier/hjemmelshaver Adresse 323/22 Trondheim kommune 7004 Trondheim 323/1061 Trondheim kommune 323/1917 Trondheim kommune fester: Reitan Eiendom AS Postboks 1840 Lade, 7440 Trondheim 323/945 Heimdal Hotell AS 6386 Måndalen 323/1932 Heimdal Hotell AS 323/1223 Trøndelag Investeringsselskap AS c/o Hakon Eiendom 323/1933 Trøndelag Investeringsselskap AS Postboks 6500 Rodeløkka, 0501 Oslo 323/2265 Top-Toy Ejendomme NUF Klokkergårdsveien 32, 1711 Sarpsborg 323/1918 Heglund-Holding Postboks 2951, 7438 Trondheim 323/1925 Lindbak Eiendom Hans Finnes gate 43, 7045 Trondheim SAMRÅD OG MEDVIRKNINGSPROSESS Kunngjøring og varsling Oppstart av reguleringsplanarbeid er kunngjort i Adressavisa (orienteringsvedlegg 1, utrykt). I tillegg har det vært avholdt møter med berørte grunneiere innenfor og omkring planområdet. Tema for møter med berørte grunneiere har i hovedsak vært å se på mulighet for å komme fram til en felles løsning på problemene knyttet til trafikkavviklingen i krysset Sentervegen x Ivar Lykkes veg. Ut over dette er følgende instanser forhåndsvarslet: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Sør-Trøndelag Fylkeskommune. Trondheim kommune, Byteknikk. Trondheim kommune, Miljø- og landbruksenheten. Saksfremlegg - arkivsak 04/

3 Statens vegvesen. Det har vært drøftinger både med øvrige grunneiere og Trondheim kommune i forbindelse med forslag til løsning av trafikksituasjonen i krysset Sentervegen x Ivar Lykkes veg. Sintef har utarbeidet rapport med forslag til løsning, og Plan- og bygningsenheten har bearbeidet løsningen videre fram til et eget notat med anbefalt løsning av trafikkavviklingen i tilknytning til planområdet. Konklusjonen fra dette notatet er innarbeidet i planforslaget (orienteringsvedlegg 2, utrykt). I tillegg har det vært dialog mellom eiendommene Ivar Lykkes veg 1 og 3 for å få etablert en best mulig løsning for atkomstsituasjonen til de to eiendommene. Første gangs behandling Reguleringsplanen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Bygningsrådet (0051/05), med etterfølgende kunngjøring i Adresseavisen. Det er etter offentlig ettersyn gjennomført en begrenset høring til de berørte naboeiendommene, da planavgrensningen er utvidet mot sør/sørøst, og det er foretatt noen justeringer i forhold til enkelte innkomne merknader. Høringsuttalelser og merknader (orienteringsvedlegg 3). Sør-Trøndelag fylkeskommune, enhet for regional utvikling. Ingen merknader utover aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Statens vegvesen, region midt Merknad vedr. fysisk utforming av påkjøringsfeltet fra felles avkjørsel og ut i avkjøringsrampen fra E6. Ut over dette ingen merknader. Kommentar: Påkjøringsfeltet fra FA ut i avkjøringsrampen fra E6 utformes iht. vegvesenets ønsker, med fysisk stengsel det første stykket. Dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsene og reguleringskartet. Trondheim byteknikk Utover tegnetekniske/plangrafiske kommentarer til plankartet har Trondheim byteknikk følgende merknader: Påkjøringsfeltet fra FA må klart avgrenses mot offentlig trafikkområde, dvs. avkjørings-rampen fra E6. Kommentar: Jfr. kommentar til Statens vegvesen. G/S-veg langs Sentervegen må reguleres inn på hele strekningen fra Østre Rosten til undergangen under E6. Saksfremlegg - arkivsak 04/

4 Kommentar: G/S-veg reguleres inn også fra avkjøringsarm fra E6 og til undergang E6. Frisiktlinjer må reguleres inn, også for sykkelveger. Kommentar: Plankartet suppleres med siktlinjer for sykkelveger. For å bedre sikten ved FA mot Ivar Lykkes veg trekkes det sørøstre hjørnet på parkeringshuset litt tilbake. Rekkefølgebestemmelser må sikre at rundkjøringen blir etablert før bygging på Ivar Lykkes veg 1 starter. Kommentar: Forslaget fra Trondheim byteknikk vil medføre at arbeider i Ivar Lykkes veg 1 ikke kan igangsettes før rundkjøring og infrastruktur er opparbeidet. Dette vil medføre betydelige forsinkelser i forhold til vår oppdragsgivers fremdriftsplan. Vi ønsker å beholde rekkefølgebestemmelsene som de var formulert ved 1.gangs behandling, dvs. at opparbeidelse av friområder, trafikkområder og fellesområder knyttes til brukstillatelse for ny bebyggelse. Norges Handikapforbund Trondheim Ingen merknader til planene for Ivar Lykkes veg 1. Syklistenes Landsforening, Sør-Trøndelag Er bekymret over vikepliktsforvirring på grunn av vanskelig lesbart skille mellom vegkryss og utkjørsler fra eiendommene. Kommentar: Utkjøringene fra Lidl og Rema gir klart uttrykk for at det dreier seg om utkjøring fra parkeringsplass, og at bilene her har vikeplikt for kryssende G/S-veg. Når det gjelder felles avkjørsel (FA) mellom Ivar Lykkes veg 1 og Ivar Lykkes veg 3 ser vi at denne er tyngre lesbar, og kan oppfattes som en gate. I forhold til dagens situasjon vil denne strammes betraktelig opp, og bli mer oversiktlig både for bilister og myke trafikanter. Det tas inn i bestemmelsene at det skal gjøres fysiske tiltak med opphøyet G/S-veg evt. vegmerking ved alle avkjørsler for å signalisere at G/S-vegen har forkjørsrett. Syklistenes Landsforening stiller også spørsmål ved siktforhold ved kryssing mellom biltrafikk og G/S-veg, og kommenterer at sykling i eget sykkelfelt i kjørebanen hadde vært å foretrekke. Kommentar: Som nevnt suppleres plankartet med sikttrekanter for sykkelveger. Det sørøstre hjørnet på parkeringshuset trekkes også litt tilbake. Til slutt understrekes det at sykkelparkering skal være nærmest mulig inngangen og under tak, samt at sykkelparkeringen skal være av god kvalitet. Kommentar: Sykkelparkeringen legges i tilknytning til inngangsparti. Trondheim og Omegn Fotgjenger og Syklistforening Ingen merknader til planene for Ivar Lykkes veg 1. Saksfremlegg - arkivsak 04/

5 Tonstadbrinken Velforening Velforeningen ønsker at veksten i kjøpesenter og butikker i området må stoppes. Kommentar: Viser til gjeldende Kommuneplanens arealdel (KPA) i forhold til formål og utnyttelse. Velforeningen er bekymret for trafikkøkning i Østre Rosten og ber om at all videre utbygging i området må ses i sammenheng med den stadig økende trafikkbelastningen. Velforeningen foreslår at alle utbyggingsplaner for Ivar Lykkes veg og alle øvrige områder som genererer trafikkøkning på Østre Rosten stilles i bero til ny E6 er ferdigstilt på strekningen Tonstadkrysset Sandmoen. Kommentar: Vi ser problemene for beboerne i Tonstadbrinken i forbindelse med trafikkavviklingen nord på Tillerplatået. Dette er tema som må tas opp i det forestående arbeidet med Kommunedelplan for Tiller for å komme fram til en helhetlig løsning for området. Det vil likevel ikke være rimelig å stanse all utbygging, også lenger sør på Tillerplatået, i påvente av denne kommunedelplanen så lenge utbyggingen forholder seg til gjeldende KPA. Rema Eiendom Nord AS Ber om at avkjørsel til Ivar Lykkes vei 1 tilpasses deres pågående byggesak. Rema ber også at det vurderes om felles avkjørsel bør omgjøres til offentlig veg for å avlaste vegsystemet i området. Kommentar: Avkjørselene i reguleringsplanen er plassert iht ønske fra Trondheim kommune. Det førende prinsippet i plasseringen av avkjørselene er at atkomst til Lidl og den ene til Rema blir liggende rett overfor hverandre. Dette innebærer at Rema må flytte sin avkjørsel noen meter lenger nord. Dette er nødvendig også i forhold til å oppnå tilfredsstillende sikt i forbindelse med Rema sin avkjørsel. Dette ivaretas i pågående byggesak, da det vil stilles krav til opparbeidelse av det ubebygde arealer på eiendommen. Endelig plassering av avkjørselene vil foretas når prosjektering av veganlegget og de respektive parkeringsplassene er gjort. For øvrig ligger det noe fleksibilitet i de avmerkede avkjørselspilene i reguleringskartet, forutsatt at avkjørselene plasseres rett ovenfor hverandre, og ivaretar tilfredsstillende siktforhold. Ica Eiendom Norge AS for Trøndelag Investeringsselskap Ica Eiendom er bekymret for trafikkavviklingen, spesielt i Ivar Lykkes veg, og mener Trondheim kommune har brukt for lave trafikktall i sine beregninger. Ica Eiendom beregner trafikkstrømmer ut fra budsjettert omsetning for TillerTorget, samt forventet omsetning for Rema og Lidl. Ica Eiendom kommer med tre forslag til løsning. - etablering av ny rundkjøring ved tverrforbindelse fra Ivar Lykkes veg og til Østre Rosten (ved Smart Club) og lage fast midtfelt som gjør venstresving umulig kombinert med høyresvingsfelt og akselerasjonsfelt/flettefelt fra sentrene. - gjøre Ivar Lykkes veg envegskjørt fra Sentervegen og mot sør. - etablere to felt i begge retninger i kombinasjon med lyskryss som i et bysentrum. Kommentar: Trondheim kommunes utredning samt rapporter og notater fra SINTEF i forhold til kapasitet/trafikkavvikling i området, viser at planlagte trafikkløsninger vil fungere tilfredsstillende. Saksfremlegg - arkivsak 04/

6 Løsningene tilrettelegger for planlagt utbygging i området, samt en vekst på ca.30% hos de eksisterende eiendommene Tillertorget/City Syd/Toys r us, og øvrige eiendommer lenger sør i Ivar Lykkes veg. Trafikktallene kommunen har benyttet i sine beregninger er i samsvar med Sintef sine alternativer. For å ivareta helheten bedre utvides planområdet til også å gjelde krysset Ivar Lykkes veg x tverrforbindelse til Østre Rosten ved SmartClub og Tillertorget. Dette vil ventelig medføre økt bruk av høyresving ut fra Tillertorget og Lidl, da det vil være enkelt å svinge tilbake 180 i den nye rundkjøringen ved Tverrveien. Dette vil igjen medføre en enklere venstresving for de kundene som kommer til Tillertorget/Lidl fra nord. I tillegg vil det etableres eget venstresvingefelt i Ivar Lykkes veg, slik at trafikken vil gli bedre. Noe avviklingsproblemer ut fra eiendommene må aksepteres, men det anbefalte forslaget legger opp til nye utkjøringer fra Ivar Lykkes veg 2 og 3, noe som vil redusere trykket mot Ivar Lykkes veg. Totalt sett vil det bli en betydelig forbedring og fleksibilitet i forhold til dagens situasjon, også med flere butikker i området. Hvis den planlagte løsningen viser seg å fungere dårlig, slik det hevdes fra Ica Eiendom, åpner fortsatt reguleringsplanen opp for å endre kjøremønsteret etter prinsippet høyre av høyre på som hindrer kryssing av motsatt kjørefelt. Begrenset høring før sluttbehandling Som et viktig bidrag for å få regulert en større del av Ivar Lykkes veg og Tverrveien, ble planområdet utvidet mot sør/sørøst etter offentlig ettersyn. Denne utvidelsen ble sendt på en begrenset høring til de berørte naboeiendommene. Det har innkommet 4 kommentarer innen fristens utløp : - Heglund Holding uttaler at det ikke har noen innvendinger mot planutvidelsen, forutsatt at opparbeidelsen finansieres av kommunen eller de som fremmer reguleringsplanen. - Lindbak Eiendom uttaler at den planlagte mindre rundkjøringen kan vanskeliggjøre deres varelevering, og ber om at deres eksisterende atkomst nær den nye rundkjøringen blir opprettholdt. Kommentar: Den omtalte atkomsten ligger utenfor den endelige planavgrensningen, og vil bli vurdert ved senere reguleringsarbeid Ivar Lykkes veg. Forøvrig er det grunn til å kommentere at den eksisterende atkomsten ikke er i henhold til gjeldende reguleringsplan. - Rema Eiendom Nord AS uttaler at det forutsettes at de avsatte 12 meter offentlig areal mellom Sentervegen og Ivar Lykkes veg 1, inkluderer det planlagte grøntområdet. Det påpekes også at den inntegnede avkjørselen til deres eiendom fra Ivar Lykkes veg flyttes noe sørover, slik at det sammenfaller med deres foreløpige byggeplaner. Kommentar: De avsatte 12 meter til offentlig areal i planavgrensningen inkluderer det nevnte grøntarealet. Vedrørende avkjørselen vises det til ovennevnte kommentar. - Ica Eiendom AS uttaler i brev datert , senere utdypet i brev datert at det er foretatt vesentlige endringer i forbindelse med reguleringsbestemmelsene, blant annet opphøyde gangfelt som ikke er utredet grundig nok. Opphøyde gangfelt i området vil påvirke den totale trafikkapasiteten for Ivar Lykkes veg i uforholdsmessig stor grad i forhold til antall observerte fotgjengere (10 pr/time i kryss Sentervegen/Ivar Lykkes veg). - Det bes om at foreslått formulering i reguleringsbestemmelsenes 4.1 om at senterfeltet i Ivar Lykkes veg skal utføres uten avvisende kantstein tas ut. Dette på grunn av at det er viktig å unngå ny omregulering av trafikkarealet hvis det blir funnet nødvendig å gjøre fysisk stenging av midtfeltet på et senere tidspunkt. Saksfremlegg - arkivsak 04/

7 Det bes samtidig om at det reguleres fysisk sperret midtfelt i Ivar Lykkes veg, da dette vurderes til å bedre trafikkavviklingen i rundkjøringen Sentervegen x Ivar Lykkes veg, og mindre tilbakeblokkering både i Ivar Lykkes veg og på de respektive eiendommene. I tillegg argumenteres det med at forgjengerne vil ha mulighet for å vente i midtfeltet. - Til slutt gjøres det oppmerksom på at Trøndelag Investeringsselskap/ICA Eiendom har en forpliktelse tilå bidra til finansiering av tiltak for bedret trafikkavvikling på Tiller, knyttet til forhold beskrevet i rapport fra Reinertsen. Det reguleringsforslaget som nå fremmes avviker etter deres oppfatning mye fra omtalte rapport, og Trøndelag Investeringsselskap/ICA Eiendom vil derfor vurdere sin bistand pånytt dersom foreliggende reguleringsforslag blir vedtatt. - Kommentar: Opphøyde gangfelt har god dokumentert effekt i forhold til å redusere antall trafikkulykker hvor biler og fotgjengere er innblandet. Det er i forbindelse med syklister og fotgjengere i området viktig å tilrettelegge for at folk ønsker å besøke området til fots/sykkel. Et tiltak for å tilrettelegge forholdene for fotgjengere/syklister er gjennom opphøyde gangfelt. Opphøyde gangfelt vil utformes ulikt avhengig av fartsgrense. Det kan være aktuelt å redusere fartsgrensen til f.eks 40km/t der opphøyde gangfelt etableres. - I reguleringsbestemmelsene sies det at det ikke skal etableres fysisk sperret midtfelt. Dette er tatt med som en konsekvens av at trafikkutredningene i saken viser at det er unødvendig å sperre midtfeltet. Hvis erfaringer i området viser at fysisk midtdeler som hindrer venstresving er påkrevd, vil det foreligge særlige grunner for å endre utformingen gjennom en søknad om dispensasjon. Det vil følgelig ikke kreves ny reguleringsmessig behandling. - Vedrørende finansiering i veganlegget fra eiendommen Ivar Lykkes veg 3 er dette forhold som vil vurderes i forestående utbyggingsavtale med Trondheim byteknikk. Dette momentet tilegges ikke vekt i den faglige vurderingen av reguleringssaken. Planstatus Gjeldende reguleringsplan for området er S-316 av I forbindelse med kommuneplanens arealdel (KPA) ble det stilt krav om utarbeidelse av ny reguleringsplan for nye tiltak innenfor planens avgrensning. Det aktuelle området er i KPA vist som byggeområde for framtidig bybebyggelse og grøntdrag. Hovedfokus i kommuneplanens arealdel er økt vektlegging av byforming og fortetting, for å realisere det underliggende arealpotensialet i byutviklingsområdet. I retningslinjer knyttet til kommuneplanens arealdel 10.1, står at framtidig bybebyggelse skal ivareta: - å definere rammer for helhetlig bymessig utvikling og at fellesanlegg, utforming av uteoppholdsareal og trafikkløsninger sees i sammenheng innenfor området som helhet - å vurdere virkemidler for gjennomføringen, herunder plankrav - å gi retningslinjer som sikrer området effektiv arealbruk og estetisk og funksjonell kvalitet. Ny reguleringsplan i henhold til bestemmelsenes 3 må følgelig ivareta de samme forholdene som nevnt ovenfor. I felles retningslinjer knyttet til KPA 8.4 lokalisering av handel og service omtales dette aktuelle området som avlastningssenter. I avlastningssentrene prioriteres varegrupper med noe større arealbehov, og spesialiserte- og unike forretnings- og servicetilbud som har kommunen eller et større område som omland. Dette reguleringsforslaget er utarbeidet i tråd med KPA med tilhørende retningslinjer, med unntak av Saksfremlegg - arkivsak 04/

8 tomteutnyttelse hvor man i samråd med Plan- og bygningsenheten har valgt å justere ned foreslått utnyttelse av området rundt hotellet. Siste reguleringsplan for området er R316. Reguleringsplan for del av senterområdet i Tillerbyen, parsell av ny E6 og Østre Rosten mellom Tonstadbrinken Tillerringen, egengodkjent Reguleringsformålet er område for forretning, offentlig trafikkområde, offentlig friområde, samt felles avkjørsel. Det er heller ikke utarbeidet reguleringsplaner for tilliggende eiendommer etter at kommuneplanens arealdel ble vedtatt. BESKRIVELSE AV EKSISTERENDE SITUASJON Beliggenhet Planområdet ligger i byutviklingsområdet på Tillerbyen (orienteringsvedlegg 4). Planområdet avgrenses mot nord av Sentervegen, mot øst langs Ivar Lykkes veg, og mot vest av avkjøringsrampe fra E6 til senterområdet. Mot sør avgrenses planområdet av Tillertorget, eiendommen til Trøndelag Investeringsselskap AS og Top- Toy Ejendomme NUF. I tillegg inkluderer planområdet trafikkareal sør til Tverrveien, og Tverrveien i seg selv. Størrelse på planområdet er ca. 35 daa. Arealbruk Området brukes i dag til hotelldrift med tilhørende parkering og uteområder. Deler av området er rester av opprinnelig myrterreng med torv og krattskog. Tilliggende områder brukes til bilbasert handelsvirksomhet med City Syd mot nord, Rema/McDonalds mot øst og Skeidar/Plantasjen/Maxi og Toys`R`Us mot sør/sørøst. Landskap Tomten er lett kupert med svakt fall mot øst. Det er lagt opp voller på sør og vestsiden av eksisterende bebyggelse. Tomten har gode solforhold uten skjermende landskapselementer. Grunnforhold Det er ikke utført grunnundersøkelser i forbindelse med reguleringssaken. Rambøll Norge AS har tidligere utført grunnundersøkelser av tilliggende eiendommer. De har utformet et notat om grunnforhold som er vedlagt denne reguleringssaken (orienteringsvedlegg 5, utrykt). Det fremgår av notatet at grunnforholdene i området antas å være gode. Nødvendige grunnundersøkelser vil bli iverksatt før bygging. Natur Det er ikke registrert spesielle verdier for biologisk mangfold innenfor planområdet, eller i nærhet til eiendommen. Barn og unges bruk av området Området er registrert som areal hvor behov for aktivitetsområder må vurderes og sikres før deling og/eller bygging gjennomføres. Det er ikke registrert steder barn leker/oppholder seg innenfor planområdet. Trafikkforhold Samleveg for biltrafikk på Tiller er Østre Rosten. Denne vegen er kommunal veg. Østre Rosten har i dag Saksfremlegg - arkivsak 04/

9 kapasitetsproblemer i kryssene, spesielt knyttet til trafikk mot City Syd og eiendommene langs Ivar Lykkes veg. Atkomst til planområdet fra Østre Rosten er fra nord via Sentervegen og videre sørover langs Ivar Lykkes veg. Atkomst fra Østre Rosten er fra sør via Ivar Skjånes veg og Ivar Lykkes veg. Atkomst til planområdet fra sør kan også være via E6 og avkjøringsrampe til Sentervegen. Krysset Sentervegen og Ivar Lykkes veg har periodevis store kapasitetsproblemer. Dette krysset er i dag et uregulert x-kryss som gir svært mange konfliktsituasjoner på grunn av uklare vikepliktsforhold. For syklister er Sentervegen og undergang under E6 en viktig tverrforbindelse mellom Heimdal og Tiller. Trafikksikkerhet Det er registrert en del ulykker i området, spesielt i tilknytning til kryssene. Dette dreier seg både om påkjørsel bil/bil og bil/fotgjenger. På grunn av lav hastighet er det ikke registrert alvorlige ulykker. Kollektivtilbud Tillerbyen betjenes av bussrute 46 til/fra Midtbyen, med inntil 3 avganger i timen. Rute 9 betjener også området, men ikke direkte til/fra Midtbyen. Rute 9 ivaretar tilgjengeligheten mellom Heimdal og Tillerbyen. I tillegg betjenes området med regionalbusser fra holdeplasser på begge sider av E6. Miljøforhold Området er relativt belastet både med lyd- og luftforurensing, i hovedsak fra E6 og i noen grad fra Østre Rosten. Energiforsyning Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme i Trondheim. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealbruk Foreslått arealbruk for byggeområdene i planforslaget er i hovedsak kombinert formål forretning/hotell. I tillegg foreslås det ny løsning for de offentlige trafikkområdene og felles avkjørsel i tilknytning til planområdet. I tilknytning til byggeområdet skal det også utformes et offentlig friområde som tar hensyn til føringene i KPA. Reguleringsformålene i planforslaget er byggeområder for forretning/hotell, offentlige trafikkområder (kjøreveg/ annen veggrunn/ gang- og sykkelveg), offentlige friområder, spesialområder (restriksjonsområde/frisikt), fellesområder (felles avkjørsel). Konsept Formålet med planforslaget er å legge til rette for en fortetting i tilknytning til eksisterende hotell som underordner seg hotellets form og uttrykk. Det har også vært viktig å ta vare på hotelltomtens åpne og grønne karakter. I KPA er byggeområdet vist som område for fremtidig bybebyggelse med en TU på min. 160 %. En så høy utnyttelse av dette området vil kunne gå på bekostning av hotellets kvaliteter og tomtens åpne uttrykk. Foreslåtte tilbygg medfører en TU på ca. 80 %. Dette tilsvarer BYA på maks 45% som det er valgt å bruke i dette reguleringsforslaget. Denne reduksjonen av tomteutnyttelse er gjort for å bevare tomtens karakter. Det innebærer også et Saksfremlegg - arkivsak 04/

10 positivt tilskudd til grøntdraget over planområdet. Planlagt bebyggelse skal ha en helhetlig form- og volumoppbygging. Bygningenes form, fasade og materialvalg skal vektlegges, slik at gate- og plassrommet blir understreket og forsterket. For selve forretningsbygget vil det i fasadene benyttes betongelementer i naturfarge med tilslag av singel i overflaten. Vindusfelt/vinduer utformes i aluminium og glass, og gesimsbånd i stål med trespiler. For parkeringshuset vil bæring/konstruksjon være i betong, og fasadene kles med trespiler i kombinasjon med betong. Tilbygget til hotell/ventilasjonsrom platekles i farge og overflate som tilpasses hotellbygget (orienteringsvedlegg ). De regulerte gesimshøydene for tilbygget og parkeringsbygg fremgår av reguleringskartet. Det er også utarbeidet modell i forbindelse med planforslaget (orienteringsvedlegg 7). Bebyggelse Ny bebyggelse består av et forretningsbygg i en etasje samt et parkeringshus på en etasje der det også er parkering på taket. Begge disse byggene utformes som deler av hotellets sokkel og trekkes sammen til en helhet gjennom enhetlig form og materialbruk i fasadene. Sokkelen springer ut av terrenget mot nordøst, mens den ligger i terrenget mot sørvest. Hotellet forøvrig beholdes uforandret bortsett fra en mindre tilpasning i tekniske rom mot nord. Arealregnskapet for eiendommen følger nedenfor. Parkeringsløsning Nytt forretningsbygg får parkering på bakkeplan mot nordøst samt i nytt parkeringshus mot sørøst. Eksisterende hotell får parkering i dagen på taket av det nye parkeringshuset. Dette gir atkomst til parkering i plan for både hotell og forretning. Det settes også av plass for parkering av busser på hotellets sørside. I følge KPA kan maks 25% av tomtearealet brukes til parkering i dette området. Forøvrig er parkering beregnet så langt det er mulig ut fra Parkeringsvedtekt for Trondheim. Normen for ytre bydeler angir minimumskrav. For butikk er det minimum 1,5 p-plass pr. 100m² forretningsareal. For hotell er det ikke Saksfremlegg - arkivsak 04/

11 definert krav, men man har kommet frem til at 0,3 p-plasser pr. hotellrom er et fornuftig anslag. Dette tilvarer et belegg på 30% - 35%. For evt. topper er det sett på at det er en del overdekning i området i forhold til kommunens minstekrav. Viste forslag har følgende parkeringsfordeling: Lidl har 53 plasser i p-hus og 53 plasser på bakkeplan, totalt 106 plasser. Fordelt på 2001 m² forretningsareal gir dette ca. 5 p-plasser pr. 100 m². Dette er i utgangspunktet en høy parkeringsdekning i forbindelse med et forretningsareal. Parkeringsdekningen er likevel vurdert i forhold til behovet for denne eiendommen i dette konkrete tilfellet. Planforslaget forholder seg til at maks 25% av tomtearealet kan benyttes til parkering. Hotellet har i tillegg 43 plasser på toppen av p-huset, som har separat atkomst. I tillegg er det satt av 5 bussparkeringsplasser. Rekreasjonsområder Grøntdrag som vist i KPA er innarbeidet i planen. Dette området aktiviseres ved at gang- og sykkelveg fra Tillerbyen og mot Heimdal legges gjennom området. I tillegg gis området en parkmessig utforming (orienteringsvedlegg 8). Detaljplan for dette offentlige området skal utformes sammen med søknad om tiltak og være godkjent før igangsettingstillatelse for tiltaket kan gis. Grøntområder og beplantning skal ferdigstilles samtidig med byggeområdet. Det skal etterstrebes en ivaretakelse av eksisterende vegetasjon, samtidig som området opparbeides på en ryddig og allmennyttig måte. Det stilles i reguleringsbestemmelsenes 8 krav om opparbeidelse av dette friområdet. Infrastruktur Det er i forbindelse med planforslaget tatt med et betydelig vegareal. Det er knyttet krav om opparbeidelse av vegarealet før forretningen kan gis brukstillatelse. Området er i dag belastet i forhold til trafikk. Det er derfor en sterk interesse fra flere berørte parter i området om å opparbeide en rundkjøring i krysset Sentervegen/Ivar Lykkes veg, samt å etablere et nytt tverrsnitt for Ivar Lykkes veg i retning nord-sør. I krysset Sentervegen/Ivar Lykkes veg opparbeides en rundkjøring. En rundkjøring forventes å gi en betydelig bedre trafikkflyt i området. I forbindelse med dette konkrete planforslaget synes løsningen å være tilfredsstillende i forhold til hvilken mertrafikk som kan påregnes som følge av planen. Det etableres nye fotgjengerkryssinger over alle vegarmer i rundkjøringen. Det er i denne forbindelse viktig å understreke at det vil bli gjort en mer overordnet trafikal vurdering av området som helhet, i det forestående kommunedelplanarbeidet for Tillerområdet. Et slikt overordnet planarbeid vil fokusere i sterkere grad på den langsiktige trafikkstrukturen i området. Ivar lykkes veg opparbeides symmetrisk med 3,25 m kjøreveg, tosidig 1,85 m grøntrabatt, tosidig 3 m gang- sykkelveg, i tillegg et sentrert, variabelt felt på 2,75 som kan benyttes som venstres-vingefelt. Til sammen utgjør tverrsnittet en bredde på 18,95 m. Til opplysning inneholder dagens situasjon ensidig gang- /sykkelveg (vest). Total bredde for dagens situasjon er 19 m. Det legges i denne forbindelse vekt på god tilknytning til eksisterende gang- sykkelvegnett i området. Tverrsnittet som det legges opp til i saken baserer seg på tilnærmet samme bredde som eksisterende situasjon. Tverrsnittet innebærer at det etableres nye venstresvingefelt for å komme inn til de respektive eiendommene. Venstre-svingefeltene vil forhindre at trafikken stopper opp som følge av at bilene ønsker å krysse motgående kjørefelt. Et viktig premiss for utformingen av infrastruktur er økt sikkerhet og bedre tilgjengelighet for gående og syklende. Saksfremlegg - arkivsak 04/

12 Varelevering foreslås løst mot vest, på baksiden av hotellet og forretningen. Dette anses å være den beste løsningen for varelevering, da vareleveringen ligger i nærhet til den nye avkjørselen mot vest. Det foreslås en ny tilkobling til avkjøringsrampa fra E6 som forventes å ta av en god del trafikk ut av området. Det vil også bidra til at Ivar Lykkes veg 3 (Tillertorget) vil få redusert trafikkbelastningen fra sin eiendom ut mot Ivar Lykkes veg. I forbindelse med planarbeidet er det utarbeidet en rapport som viser konsekvenser i forhold til støy som følge av økt trafikk i området. Dette gjelder spesielt i forhold til eksisterende bebyggelse i planområdet (orienteringsvedlegg 9, utrykt). Det er også utarbeidet et eget notat fra Plan- og bygningsenheten, som inneholder premisser og beregninger for de trafikkløsningene det legges opp til i området (orienteringsvedlegg 10, utrykt). Bygningene tilknyttes eksisterende vann- og avløpsnett. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planlagt gjennomføring Det vil bli søkt om rammetillatelse for tiltaket/forretningsdelen så snart reguleringsplanen er vedtatt av Bystyret. Opparbeidelse av kjøreveg, gang- og sykkelveg og grøntdrag mot nord skjer parallelt med utbyggingen. Arbeidene med infrastrukturen skal være ferdigstilt før brukstillatelse for forretningen kan gis. Dette sikres gjennom reguleringsbestemmelsenes 8. Konsekvenser for natur og miljø Planforslaget vil bidra til noe økt trafikkmengde til området, som en naturlig konsekvens av at det etableres en ny forretning i området. For øvrig vises det til avsnitt nedenfor om samfunnsmessige konsekvenser og Plan- og bygningsenhetens trafikknotat. Samfunnsmessige konsekvenser Barn og unges interesser vil ikke bli negativt berørt av tiltaket. Arealer foran forretnings- og hotellinngang samt viktige gangforbindelser til disse, skal utformes for å sikre god tilgjengelighet for bevegelses- og orienteringshemmede. Støymessig vil tiltaket medføre en liten økning i lydnivå ved hotellet på grunn av den økte trafikken til Lidl. Dette anses å være en naturlig konsekvens av at det etableres en ny forretning. Den største økningen er på hotellets vestside, hvor støyen øker med 2-4 dba. I dagens situasjon er lydnivået lavest på vestsiden av hotellet. Årsaken til økningen er ikke primært den økte trafikken i området, men at skjerming mot syd og vest tas vekk. Det er ikke utfra støyberegningene funnet nødvendig å gjøre tiltak på hotellets fasade. Hvorvidt en utbygging i henhold til reguleringsplanen genererer økt støy for boligene på østsiden av Østre Rosten synes vanskelig målbart, og er heller ikke vurdert inngående i støyrapporten da trafikken i tilknytning til området allerede i dag er høy. Tiltaket vil innebære 8-12 nye årsverk når forretningen kommer i drift. RÅDMANNENS VURDERING Saksfremlegg - arkivsak 04/

13 Forholdet til overordnede mål og tidligere vedtak Rådmannen vurderer forslaget til ny reguleringsplan for å være i tråd med KPA av vedrørende framtidig bybebyggelse og grøntdrag. Hovedfokus i KPA er økt vektlegging av byforming og fortetting, for å realisere det underliggende arealpotensialet i byutviklingsområdet. Planforslaget legger opp til en tomteutnyttelse som utgjør halvparten av det som indikeres i KPA. Dette anses likevel å være en tilfredsstillende utnyttelsesgrad, da det i forbindelse med tiltaket er viktig å ta hensyn til hotellets arkitektoniske kvalitet. En høyere utnyttelse av denne eiendommen vil også medføre ytterligere belastning på infrastrukturen i området. Planforslaget anses også å tilfredsstille kravene i kommuneplanens retningslinjer 3 om hvilke kvaliteter og forhold som må ivaretas i en framtidig bybebyggelse. Rådmannen vurderer videre at de trafikkmessige tiltakene som det legges opptil i saken, vil forbedre den totale trafikale situasjonen i tilknytning til det arealet avsatt til framtidig bybebyggelse. Det er i reguleringsbestemmelsene knyttet krav om opparbeidelse av vegareal, og dette vil ut i fra de trafikale vurderingene som er gjort i saken, bidra til en bedre trafikkavvikling. Spesielt er det grunn til å nevne den nye avkjørselen mot avkjøringsrampen i vest, og nye rundkjøringer i Ivar Lykkes veg. Det er også viktig å fremheve at det foreslåtte tverrsnittet i Ivar Lykkes veg vil medføre en vesentlig forbedring for gående og syklende i området, både i forhold til trafikksikkerhet og fremkommelighet. Det forutsettes materialvalg og en utforming av fasadene som er av høy kvalitet, og som tilpasses eksisterende hotellbygg. Avslutningsvis er det grunn til å nevne at tiltaket anses å være relativt lite sammenlignet med øvrig forretningsvirksomhet i området. Konklusjon Forslag til reguleringsplan med bestemmelser anses som tilstrekkelig belyst, og rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Ivar Lykkes veg 1 med tilhørende vegareal sist datert med bestemmelser datert vedtas. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad Kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, senest endret Saksfremlegg - arkivsak 04/

14 Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, senest endret Orienteringsvedlegg 1: Kunngjøring om igangsatt regulering i Adresseavisen (utrykt) Orienteringsvedlegg 2: Trafikkteknisk vurdering utarbeidet av Sintef datert , og senere supplerende notat fra samferdselsgruppa, Trondheim kommune av vedr. trafikkforhold på Tiller (utrykt) Orienteringsvedlegg 3: Kopi av merknader (utrykt) Orienteringsvedlegg 4: Oversiktskart, målestokk 1:3000 Orienteringsvedlegg 5: Notat vedr. grunnforhold av Rambøll (utrykt) Orienteringsvedlegg 6 Fasadeskisser i illustrasjonsprosjektet (vedlegg ) Orienteringsvedlegg 7: Modell (blir levert til rådhuset før møtet) Orienteringsvedlegg 8: Illustrasjonsplan Orienteringsvedlegg 9: Støyrapport utarbeidet av Interconsult (utrykt) Orienteringsvedlegg 10: Trafikknotat fra plan- og bygningsenheten (utrykt) Saksfremlegg - arkivsak 04/