Saksframlegg FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HAVSTEIN, GNR. 96 BNR. 3

Transkript

1 Saksframlegg FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR HAVSTEIN, GNR. 96 BNR. 3 AVVISNING Arkivsaksnr.: 05/11157 Saksbehandler: Kjell Ivar Kjølhamar Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke grunn til å fremme forslag til reguleringsplan for Havstein, del av gnr./bnr. 96/3 m. fl., som vist på kart i målestokk 1:2000, merket Narud-Stokke-Wiig senest datert , med bestemmelser senest datert Det vises til begrunnelse gitt i saksframlegget. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-1 og 30. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Sammendrag Denne saksframstillingen inneholder behandling av et alternativt reguleringsforslag for Havsteinekra (saksnr. 04/34968). Forslaget innebærer at de arealene kommunen ønsker å nytte til kirkegård iht. vedtatt planprogram reguleres til boligbebyggelse og friområde. Dette betyr at kirkegårdsutvidelsen må legges mot Byåsvegen på det arealet som i plan for Havsteinekra foreslås til sykehjem, omsorgsboliger og barnehage. Det har fra forslagsstiller vært uttrykt ønske om at kommunens reguleringsplan for Havsteinekra og kommunens plan for framtidig kirkegårdsutvidelse burde behandles politisk parallelt, og sammen med dette alternative planforslaget for Havstein. Kommunens plan for kirkegårdsutvidelse er p.t. ikke helt ferdigstillt for offentlig ettersyn, men forventes behandlet i Bygningsrådet Det foreløpige reguleringskartet viser de respektive reguleringsformålene for Havsteinområdet (orienteringsvedlegg 1). Det vedlagte foreløpige reguleringskartet viser at de foreslåtte reguleringsformålene er i tråd med planprogrammet for Havstein, og viser gjennom dette en helhetlig utvikling av Havsteinområdet. Den videre saksframstilling har ikke vurdert den innkomne flatereguleringen i detalj, da forslaget ikke samsvarer med planprogrammet for Havstein areal- og landskapsanalyse (orienteringsvedlegg 2). Dette planprogrammet er kommunens svar på en helhetlig utvikling av Havsteinområdet, og tar opp i seg de samme problemstillingene som dette planforslaget inneholder. Det er derfor ønskelig å sitere fra planprosessen for planprogrammet (saksnr. 01/21725), for å belyse den offentlige prosessen som da fant sted: Grunneiere ble orientert om oppstart av arbeid med planprogram for Havstein sommeren 2001, og de kom med innspill om golf og utbygging på Havstein vestre og utbygging av boliger mot øst og nord på Havstein gård. Fylkesmannen og fylkeskommunen ble også orientert og signaliserte motstand mot kommunens forslag om å legge kirkegård øst for kirka og bebyggelse på Munkvollekra og grunneiers forslag om bebyggelse mot øst og nord og i hageanlegget på Havstein gård. Planprogrammet er utarbeidet i samråd med Kirkelig fellesråd og byantikvaren Sak nr 0213/02 Planprogram for Havstein ble lagt fram i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker den Saken ble utsatt i 4 uker Befaring med drøftingsmøte på Havstein med bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker og miljø- og byutviklingskomitéen. Grunneierne var representert Saken ble behandlet i det faste utvalg for plansaker med følgende vedtak: "Bygningsrådet/ det faste utvalg for plansaker vedtar å legge "Planprogram Havstein" ut til offentlig ettersyn samtidig som det sendes på høring." Offentlig ettersyn kunngjort i Adresseavisen Planprogram ut på høring til berørte offentlige myndigheter og ut til offentlig ettersyn Orienteringsmøte om Havstein planprogram på Havstein bo- og servicesenter Relevante lag- og foreninger og alle naboer som grenser direkte inntil planområdet fikk skriftlig invitasjon. Det var stort oppmøte. Begge grunneiere var representert i møtet Fylkeslandbruksstyret i Sør-Trøndelag behandler Havstein planprogram, Saksnummer DIP Drøftingsmøte mellom aktuelle myndigheter og kommunen. Grunneiere var til stede. Med bakgrunn i merknadene fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag ( ), Sør- Trøndelag fylkeskommunes foreløpige administrative uttalelse ( ) og Riksantikvarens uttalelse om Havsteinområdet av ønsket vi å drøfte situasjonen. Riksantikvaren meldte forfall, men i tillegg til de nevnte myndigheter deltok Direktoratet for naturforvaltning, byantikvaren, landbrukskontoret og Kirkelig fellesråd v/plan- og anleggssjef. Møtet konkluderte med en erkjennelse av at konflikten ikke kan løses fullt ut innenfor planprogrammets rammer. Det bør utarbeides detaljerte reguleringsplanforslag og at det er håp om at det vil være mulig å komme fram til kompromissløsninger i forhold til Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 kirkegårdsplassering og grad av bebyggelse i løpet av reguleringsprosessen Fylkesutvalget i Sør-Trøndelag behandler Havstein planprogram, sak 186/2002. Planprogrammet ble vedtatt i Bygningsrådet (orienteringsvedlegg 3). Det har i etterkant av det vedtatte planprogrammet blitt arbeidet videre med utvidelse av kirkegården i samsvar med planprogrammet. I dette arbeidet har kulturminnevernet ved Fylkeskommunen og Riksantikvaren og Kirkelig fellesråd v/plan- og anleggessjefen vært sentrale samarbeidspartnere. Planforslaget for kirkegården forutsettes lagt ut til høring før sommerferien inneværende år. Forslagstillers beskrivelse av alternativt planforslag og planprosess Beskrivelsen av planforslaget er vedlagt i sin helhet (orienteringsvedlegg 4). I tillegg gjengis hensikten med planforslaget. Bakgrunn Planforslaget er innsendt av Narud-Stokke-Wiig AS som forslagstiller, på vegne av grunneier Knut Petter Wanvik. Berørte grunneiere er Knut Petter Wanvik, Ola Wanvik, Trondheim kommune og den norske stat v/kirkedepartementet. Hensikten med den innsendte flatereguleringen er behovet for å vurdere Havsteinområdet som ett område. Det må sikres at fremtidige reguleringsplaner knytter seg til en helhetlig vurdering av denne historisk og rekreasjonsmessige viktige del av Trondheim..det er viktig at områdets grønne preg blir opprettholdt. Planstatus Gjeldende overordnet plan er kommuneplanens arealdel Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som båndlagt område med krav om reguleringsplan, som skal fastsette lokalisering og avgrensing av kirkegård samt avklare øvrig arealbruk. Det skal søkes en samlet utnyttelse av området som er i samsvar med kulturlandskapsverdiene, samfunnsmessige behov og allmennhetens rekreasjonsbehov. - Planprogram for Havstein, datert , er kommunens svar på en samlet utnyttelse av området som er i samsvar med kulturlandskapsverdiene, samfunnsmessige behov og allmennhetens rekreasjonsbehov. Planprogrammet ble vedtatt i Bygningsrådet Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet er beskrevet i det innsendte planforslaget og er utfyllende beskrevet i planprogrammet for Havstein, datert juni Nedenfor er planprogrammets generelle beskrivelse av landskapet: Havstein er en del av landskapselementene som til sammen avgrenser midtbyens landskapsrom. Den sørvestlige delen av Havstein er en del av et platå som er avgrenset av Munkvoll og Storhaugen, Bukkvollan og Nyborg. Nordvest for Statsråd Kroghs veg heller terrenget i ulike grad og i ulike retninger. Åkerlandskapet går over i den ubebygde, men vegetasjonsrike åssiden. Når vi ser omårdet fra øst ligger Havstein i et grønt belte som strekker seg fra Nidelvkorridoren via Hoemsskogen, Havstein, Storhaugen og opp til Kyvatnet og Bymarka. Det båndlagte arealet på Havstein er et enhetlig og klart avgrenset åpent åkerlandskap med tilhørende gårdsbebyggelse. Jordbrukslandskapet er omgitt av lett småhusbebyggelse med mye frodig hagevegetasjon. Hoemsskogen, kirkegårdens parklandskap, institusjonsbebyggelsen på Munkvold gård med mye storvokst vegetasjon og tyngre bebyggelse med lite trevegetasjon i vest. Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 Det finnes flere silhuettlinjer i Havsteinlandskapet. Den viktigste finnes på høybrekket hvor gårdsanlegget og kirka ligger, en tydelig silhuett som sees fra store deler av byen. Landskapet består av flere landskapsrom der terrenget, vegetasjon og bygninger danner veggene. Et særtrekk ved Havstein er at mange av rommene mangler en vegg og at de dermed er en del av det store byrommet. Veldrevet åkerland framhever den flotte gårdsbebyggelsen, kirka og den velvokste, frodige vegetasjonen i området. Et av Trondheims særtrekk er bratte skrenter og lier. På Havstein finner vi ei bratt li mot nordøst som har helning mellom 1:3 1:5. Denne lia er synlig fra store deler av byen og regnes som et dominerende landskapstrekk i byen. De mest framtredende landskapselementene er åkerland, alléen, krigskirkegården, bebyggelsen og den plantede vegetasjonen, og kirkegården.. Planprosess Det innsendte planforslaget ble kunngjort i Adressavisen Det innkom i den forbindelse kommentar fra: - Nils Henrik Eggen og Torbjørn Malvik, datert , hvor det vises til planprogrammet som er under utarbeidelse og at de forbeholder seg retten til å uttale seg på et senere tidspunkt. - Det kongelige kultur- og kirkedepartment (daværende) datert , hvor det uttrykkes tilfredshet med at krigkirkegården på Havstein er tatt med som en faktor det må tas hensyn til ved planarbeidet. Det er i forbindelse med dette planforslaget ikke blitt avholdt samrådsmøte eller offentlig ettersyn. Hovedbegrunnelsen til dette er at deler av det foreslåtte planforslaget er i strid med planprogrammet, samtidig som det er ytret sterkt ønske fra forslagstiller om en parallell prosess med sluttbehandlingen av reguleringsforslaget for Havsteinekra (kfr. saksnr 04/34968). Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplanens avgrensning utgjør en del av planprogrammets avgrensning. Planforslaget avgrenses i vest av Havsteinbakken, mot nord og øst av eksisterende boligbebyggelse, og i sør og sørvest av eksisterende kirkegård (kfr. saksvedlegg 1). Planforslaget inneholder i randsonene mot nord og sørøst en ny boligbebyggelse, benevnt grønn bølge og grønn rand (orienteringsvedlegg 5 og 6). Denne boligbebyggelsen foreslås plassert ned mot eksisterende boligbebyggelse, i et område som i kommunes planprogram og eget forslag til reguleringsplan foreslås regulert til offentlige friområder og kirkegård. Arealbruk Det innsendte planforslaget foreslår byggeområde for boliger ( m²), allmennyttig formål/menighetssenter (2200 m²), offentlig friområde/annet friområde (44580 m²), spesialområde/bevaring/gravlund (9660 m²), fellesområde grøntanlegg (23050 m²), byggeområde bolig, bolig/service/kontor/lager (11470 m²), og byggeområde bolig/kontor/offentlig (10070 m²). Bebyggelse Det foreslås i reguleringsbestemmelsene at det skal utarbeides bebyggelsesplan i etterkant av denne flatereguleringen. Utnyttelsesgraden er satt til 30% BYA. Dette med unntak av det foreslåtte allmennyttige formålet som foreslår 15% BYA. Hvilken utnyttelsesgrad og utforming som bør reguleres, samt øvrige Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 planfaglige tema er ikke belyst i saksframstillingen. Konsekvenser av planforslaget Det synes lite hensiktsmessig å belyse konsekvensene for dette planforslaget på nåværende tidspunkt, da store deler av planforslagets innhold er i strid med kommunens egne planforslag. Det anmodes om at det innsendes et revidert reguleringsforslag for de arealene som i reguleringskartet er merket felt D og E. Disse feltene inneholder kombinerte formål (bolig/service/kontor/lager/offentlig bebyggelse. Konsekvensene med disse formålene vil bli ytterligere belyst i forbindelse med et eventuelt revidert planforslag. Rådmannens vurdering Forholdet til overordnede mål og tidligere vedtak Det innsendte planforslaget er i strid med med det vedtatte planprogrammet for Havstein, i forhold til den foreslåtte kirkegårdsutvidelsen, og i forhold til hvilke områder som foreslås som byggeområde for boliger. Vurdering av planforslaget, forslag til endringer Det innsendte planforslaget innehar åpenbart mange kvaliteter. Nevnes kan de foreslåtte friområdene, spesialområde, bevaringsområde, krigskirkegård, gravlund og kombinasjonsformål. Disse reguleringsformålene er i tråd med planprogrammet for Havstein. Deler av argumentasjonen for det innsendte alternative planforslaget er at de arealene som foreslås regulert til offentlige bygninger og allmennyttig formål (reguleringsplan for Havsteinekra, kfr. 04/34968) må forbli ubebygd. Dette på grunn av at arealene i stedet skal benyttes til en kirkegårdsutvidelse. I tillegg nevnes at planprogrammets behandling ble gjort på mangelfullt grunnlag, siden det innkom merknader fra antikvariske myndigheter, herunder Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Fylkeskommunen og Riksantikvaren. Til dette er det ønskelig å bekrefte at det innkom merknader i høringsperioden, og at innholdet var problematisert og vedlagt i saksframstillingen til den politiske behandlingen av planprogrammet (orienteringsvedlegg 7). Videre er det grunn til å nevne at det ikke har innkommet innsigelser, med vilkår for egengodkjenning, i forbindelse med behandlingen av reguleringsplanen for Havsteinekra. Dette er med unntak av de foreslåtte parsellhagene, hvor reguleringsformålet nå er tatt ut av planen. Det er også viktig å framheve at forslag til reguleringsplan for Havsteinekra inneholder kommunale sykehjemsplasser, omsorgsboliger for døveblinde, samt barnehage. Samtlige formål er høyt prioriterte oppgaver i kommunen, og er i samsvar med planprogrammet for Havstein. Det er også grunn til å kommentere at det alternative planforslaget foreslår byggeområde for boliger i det området som planprogrammet har avsatt til kirkegårdsutvidelse og friområde. Dette arealet anses å være eksponert mot byen sammenlignet med arealene opp mot Byåsvegen, og er svært viktige å beholde ubebygd. Den foreslåtte kirkegårdsutvidelsen mot Byåsvegen anses også uheldig plassert i forhold til støyforholdene fra nevnte veg. Det foreslås på grunnlag av ovennevnte at dette planforslaget ikke fremmes for videre behandling. For feltene D og E bør det utarbeides detaljert reguleringsplan som grunnlag for videre behandling. Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 Konklusjon Rådmannen finner ikke grunn til å fremme forslag til reguleringsplan sist datert , med bestemmelser datert for Havstein, del av gnr/bnr. 96/3 m.fl. For felt D og E, som i utgangspunktet er i samsvar med planprogrammet, anmodes det om at det innsendes revidert planforslag som viser en mer detaljert bebyggelse og ikke bare en flateregulering.... Sett inn saksutredningen over denne linja Trondheim Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, senest endret Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, senest endret Orienteringsvedlegg 1: Foreløpig reguleringskart for kirkegårdsutvidelse datert Orienteringsvedlegg 2: Planprogrammet for Havstein areal- og landskapsanalyse. Orienteringsvedlegg 3: Bygningsrådets vedtak av planprogrammet Orienteringsvedlegg 4: Forslagsstillers planbeskrivelse datert Orienteringsvedlegg 5: Prinsipplan sist datert Orienteringsvedlegg 6: Prinsipplan snitt senest datert Orienteringsvedlegg 7: Utdrag fra sluttbehandlingen av planprogrammet. Orienteringsvedlegg 8: Planprogram og landskapsanalyse (utrykt). Saksfremlegg - arkivsak 05/