MØTEINNKALLING SAKSLISTE. Leirfjord kommune. Utvalg: PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET Møtested: Lihøve Møtedato: Tid: 10:00-13:00

Transkript

1 Leirfjord kommune MØTEINNKALLING Utvalg: PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET Møtested: Lihøve Møtedato: Tid: 10:00-13:00 Det innkalles med dette til møte i PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET. Innkallingen sendes alle faste representanter og 1. vararepresentant på hver valgliste. Lovlige forfall meldes til servicetorget på telefon Varamedlemmer møter bare etter særskilt innkalling. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 48/17 17/1643 Høring - Endringer i reglene om nydyrking - Forbud mot nydyrking av myr 49/17 17/1590 Gbnr 110/021- Molo og flytebrygge 50/17 17/1440 Gbnr 058/325 - Leilighetsbygning 51/17 17/1249 Gbnr 072/035 - Parkeringsplass og adkomstvei 52/17 17/492 Gbnr 073/007 - Fritidsbolig, Naust og Avkjørsel Leirfjord, Kay Rune Nersund Leder

2 Sak 48/17 Høring - Endringer i reglene om nydyrking - Forbud mot nydyrking av myr Saksbehandler: Leif-Ove O. Olsen Arkiv: V21 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Nei Saksnr.: Utvalg Møtedato 48/17 Plan- og næringsutvalget / Kommunestyret Innstilling: For at jordbruket i Leirfjord ikke skal bli stående «på stedet hvil» i årene som kommer, men ha en reell mulighet for utvidelse og utvikling bør følgende muligheter gis under lovendringens «særskilte tilfeller»: Grunn myr i Leirfjord kommune (under 1 meter), hvor andre miljøhensyn annet enn klima, ikke tilsier at nydyrking ikke bør gjennomføres unntas fra forbudet. All myr som allerede er påvirket av tekniske tiltak, grøfting og kanalisering unntas fra forbudet. Saksutredning: Det følgende er utdrag fra høringsnotat fra Landbruks- og matdepartementet, med kommentarer til foreslåtte endringer. Høringsnotatet er i sin helhet vedlagt skasfremlegget. Innledning Lovendringen vil medføre at velding mye av areal i Leirfjord kommune, som er egnet til nydyrking, vil bli ulovlig å dyrke. Leirfjord kommune har mye areal som kan dyrkes, både myr og skog. Den skogen som er egnet til nydyrking er stort sett fordelt på små teiger og i Side 2 av 24

3 Sak 48/17 bratt/delvis bratt terreng. Et generelt forbud mot nydyrking av myr vil medføre økte kostnader ved nydyrking for jordbruket i Leirfjord. Forbudet vil medføre at en stor andel av brukene ikke kan utvide sin drift. Reduksjon av klimagasser og klimagassutslipp ved nydyrking av myr Side 3 av 24

4 Sak 48/17 Det er som høringsnotatet og de NIBIO-rapportene som høringsnotatet refererer til, vært forsket lite på klimagassutslipp ved nydyrking av myr. Det er heller ikke gjort mye arbeid på de ulike metodene for dyrking av myr og eventuelle utslippsforskjeller mellom metodene. De forskningsprosjektene som er gjennomført viser stor variasjon i utslipp mellom tilsynelatende like områder. Totalforbud mot dyrking av myr og metoder for dyrking av myr som kan gi reduserte utslipp må være gjenstand for mer forskning før et eventuelt forbud vedtas. Utredning om nydyrking av myr Side 4 av 24

5 Sak 48/17 Leirjford kommune er en av de kommunenen som vil bli direkte negativt berørt av et forbud mot dyrking av myr. Hovedsakelig på grunn av høye kostnader ved dyrking av skogsarealer, som er små og spredt. For å sikre at landbruket i Leirfjord kommune utvikles og utvides er vi trolig avhengig av å ta i bruk deler av vårt myrareal til jordbruksproduksjon. Alternativt er vi avhengig av at alle små landbrukseiendommer som ikke er i aktiv bruk, er villig til å selge jorbruksjord til aktive gårder. Ved å redusere andel leieejord vil vi kunne få økt inveteringer i den eksisterende jorda, med påfølgende høyere avlinger og bedre resultat. Konsekvenser for klimagassutslipp Side 5 av 24

6 Sak 48/17 For Norge sett under ett vil ikke er forbud mot dyrking av myr medføre redusert matproduksjon, jf. utredningene som er referert over. For Leirfjord kommune vil forbudet i stor grad begrense mulighetene for utvidelse og utvikling av jordbruket. Side 6 av 24

7 Sak 48/17 Forbud mot dyrking av myr Konklusjon I Leirfjord kommune har vi mye myr, både grunn myr og dyp myr. Mange av myrområdene våre er allerede delvis påvirket av tekniske tiltak. Mange steder er det delvis grøftet og kanalisert. Rent klimamessig er dette veldig uheldig, da myra omdannes og slipper ut mengder av klimagasser, uten at de i realiteten er tatt i bruk. Disse områdene bør som et absolutt minimum unntas fra forbudet. For at jordbruket i Leirfjord ikke skal bli stående «på stedet hvil» i årene som kommer, men ha en reell mulighet for utvidelse og utvikling bør følgende muligheter gis under lovendringens «særskilte tilfeller»: Grunn myr i Leirfjord kommune (under 1 meter), hvor andre miljøhensyn annet enn klima, ikke tilsier at nydyrking ikke bør gjennomføres unntas fra forbudet. All myr som allerede er påvirket av tekniske tiltak, grøfting og kanalisering bør unntas fra forbudet. Vedlegg: Høringsnotat.pdf Side 7 av 24

8 Sak 49/17 Gbnr 110/021- Molo og flytebrygge Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 110/021 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 49/17 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Med henvisning til Pbl gis dispensasjon fra Pbl. 1-8 og Kommuneplanens arealdel for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Plan- og bygningslovens(pbl.) 20-1, jfr gis tillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 3. Før byggverket tas i bruk må søknad om ferdigattest være sendt til, og godkjent av, kommunen. 4. Med henvisning til Pbl bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 5. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler søknad om oppføring av molo og flytebrygge i tilknytning til eksisterende fritidsbolig. Søknad er gjort uten ansvarsrett. Eiendommen ligger ved kysten på sørsiden av Sundøya, umiddelbart vest for Justaddalen. Området er ikke regulert i egen plan og er avsatt til LNF-område i Kommuneplanens arealdel. Vurderinger: Plan- og bygningeslovens 1-8, 2.ledd sier «Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.» Kommuneplanens arealdel sier følgende: Bebyggelse skal ikke oppføres nærmere enn 100 meter fra vassdrag og fra sjø. Omsøkt tiltak er med andre ord i strid med bestemmelsen. Tiltakshaver er dermed avhengig av at det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Side 8 av 24

9 Sak 49/17 Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen ble 25.mars 2011 fastsatt ved kgl.res. I disse retningslinjene er Leirfjord kommune plassert i kategorien Områder med mindre press på arealene. For det omsøkte tiltaket er følgende retningslinjer de mest relevante: Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert. Utbygging i urørte områder med spesielle friluftsinteresser, natur- og landskapskvaliteter eller kulturminneinteresser skal unngås. Det gjelder for eksempel utbygging i kyst- og fjordlandskaper med spesielle kvaliteter. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Det bør ikke tillates utbygging i områder som har spesiell verdi i forbindelse med friluftsliv og allmenn ferdsel, naturkvaliteter, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljøer og landskap. Forholdet til andre interesser, som for eksempel landbruk, fiske, oppdrett og reindrift må også vurderes. Der det tillates bygging, bør hensynet til andre interesser ivaretas best mulig. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran, og mulighetene for felles brygger og naust bør også vurderes. Hensyn bak bestemmelsene Hensynene bak forbudet i Pbl. 1-8 og Kommuneplanens arealdel er sammenfallende. Bestemmelsene er ment å ivareta allmennhetens interesser, herunder natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskapsverdier, sikkerhet mot naturpåkjenninger og andre lignende forhold. Småbåtferdsel trekkes fram i kommuneplanen som ønskelig, og om noe vil omsøkt tiltak styrke denne. Omsøkt tiltak vil i tillegg tilrettelegge for fritidsfiske og er således i tråd med retningslinjene. Det er med andre ord ikke grunnlag for å hevde at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt om tillatelse innvilges. Fordeler og ulemper Å tillate tiltaket vil tilrettelegge bedre for fritidsfiske og ferdsel på sjø. All den tid det er vanskelig å identifisere spesifikke ulemper er det dermed grunnlag for å hevde at fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) Side 9 av 24

10 Sak 49/17 I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Vedlegg: Dispensasjonssøknad, datert Situasjonskart Side 10 av 24

11 Sak 50/17 Gbnr 058/325 - Leilighetsbygning Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/325 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 30/17 Kommunestyret /17 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Det utstedes herved midlertidig brukstillatelse etter anmodning fra ansvarlig søker og på grunnlag av fremlagt dokumentasjon; jfr. Plan- og bygningsloven (Pbl.) og Forskrift om byggesak 8-1. a. Det forutsettes at fremlagt dokumentasjon gir et korrekt bilde av realitetene i byggeprosess og sluttresultat. Det forutsettes at produkter som er benyttet i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning, at produktet tilfredsstiller gjeldende norske forskriftskrav og at produktsertifikatet samsvarer med de produktene som faktisk har blitt montert. b. Byggverket, eller deler av det, må ikke tas i bruk til annet formål enn det byggetillatelsen forutsetter. Bruksendring regnes som et eget tiltak etter Plan og bygningsloven, og krever særskilt tillatelse. 2. Midlertidig brukstillatelse er gyldig fra dagens dato og fram til Gjenstående arbeid må være ferdigstilt og søknad om ferdigattest må være kommunen i hende innen denne dato. 3. Med henvisning til Plan- og bygningslovens(pbl.) 32-2 varsler kommunen herved at det, avhengig av hvorvidt tiltaket ferdigstilles innen gitt frist eller ikke, vil kunne bli aktuelt med ulovlighetsoppfølging etter Pbl.s kapittel 32. Saksutredning: Saken omhandler søknad om midlertidig brukstillatelse for tiltak som nærmer seg ferdigstillelse. Tiltaket omfatter i sin helhet oppføring av 3 stk. 6-mannsboliger på regulerte tomter. Eiendommene ligger på Nedre Leland. Området er regulert i plan «Leland øst», hvor berørte eiendommer er regulert til «bolig». Det søkes nå om midlertidig brukstillatelse for en av bygningene. Plan- og næringsutvalget fattet i møte den i sak 18/15 følgende vedtak: (Saksbehandlers uthevning) Side 11 av 24

12 Sak 50/17 1. «Med henvisning til Plan og bygningsloven(pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Plan og bygningsloven(pbl.) 19-2 settes følgende vilkår for dispensasjonen: a. Parkeringsplass på tomt 24 på GBNR 058/037 skal benyttes som primærparkering. Parkering ved boliger benyttes til gjesteparkering. b. Parkeringsplass på GBNR 058/037 anlegges slik at adkomst skjer fra tilstøtende vei i eiendommens vestre grense. c. Sørlige rekke av parkeringsplasser på GBNR 058/037, trekkes nordover, og det etableres gangtrasè øst-vest over eiendommen. d. Det etableres gangfelt over Ner-Lelandsveien i parkeringsplassens sør-østlige hjørne. e. Lekeareal skilles fra parkeringsareal og interne veier med gjerde. f. Ovennevnte vilkår må være realiserte før ferdigattest kan utstedes. g. Før ferdigattest kan utstedes, må også felles utearealer være opparbeidet. 3. Med henvisning til (Pbl.) 20-1, gis rammetillatelse for omsøkt tiltak. 4. Før igangsettingstillatelse kan gis, må bygningsrådet godkjenne endelig fasadetegning. Denne skal utferdiges slik at momenter adressert i dette saksfremlegget hensyntas. 5. Med henvisning til Pbl bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 6. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes.» Tiltakshaver opplyser at rekkefølgekrav knyttet til lekeareal og parkeringsplasser som PNU satte som vilkår for dispensasjon i sitt vedtak om rammetillatelse ikke er gjennomført. Lekeareal anslås ferdigstilt medio oktober og parkeringsareal anslås ferdigstilt medio desember. Byggesakskontoret har mottatt informasjon om at bygningen allerede er bebodd. Om dette er tilfelle er det et brudd med flere bestemmelser i lovverket og kommunen er pålagt å følge opp saken i tråd med Plan- og bygningslovens kapittel 32. Dette forholdet følges opp i egen sak. Vurderinger: Bygningene er ifølge tiltakshaver i seg selv ferdigstilte. Det er lekeareal og parkeringsplasser som ikke er ferdigstilte i tråd med kravene som PNU satte i sitt vedtak. I søknad går tiltakshaver god for at bygningene har et tilstrekkelig sikkerhetsnivå for å kunne tas i bruk. Kommunen har ingen grunn til å tvile på dette. Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse Plan- og Bygningsloven 21-10, 1. og 3. ledd sier følgende: «Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. For tiltak som krever uavhengig kontroll skal det foreligge dokumentasjon for utført sluttkontroll, jf Sluttdokumentasjonen skal vise at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelser i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan utstede ferdigattest også der det foreligger bagatellmessige overtredelser av krav i eller i medhold av denne lov. Side 12 av 24

13 Sak 50/17 Når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig, kan det utstedes midlertidig brukstillatelse for hele eller deler av tiltaket. I midlertidig brukstillatelse skal det framgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet. Dersom gjenstående arbeider ikke blir utført innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter kapittel 32.» Ot.prp nr.45 ( ), s. 326, sier blant annet følgende: «Departementet ønsker å innskjerpe at ferdigattest er obligatorisk og skal være hovedregelen, ved blant annet å presisere at midlertidig brukstillatelse er et unntak. Kriteriene blir de samme som i dag, men det presiseres at brukstillatelse skal gis etter kommunens skjønn, det er altså ikke noe utbygger automatisk har krav på. Det presiseres samtidig at det skal settes en bindende tidsfrist for ferdigstillelse når det gis midlertidig brukstillatelse. Dersom denne fristen overskrides, kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse. Pålegget kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg. Dette er en innskjerping i forhold til gjeldende rett, der denne fristen ikke medfører noen virkninger, med det resultat at det ofte ikke blir søkt om ferdigattest selv om den i prinsippet er obligatorisk.» Direktoratet for Byggkvalitets veileder til Byggesaksforskriften sier blant annet følgende i Andre del, kap. 8: «Det kan likevel være behov for bruk av midlertidig brukstillatelse i noen tiltak. Eksempel på dette kan være der eier selv skal sluttføre kjelleretasjen eller loftsetasjen, eller hvor opparbeiding av utearealer må vente til våren, eller der det er gitt rammetillatelse til rekkehusbebyggelse og hvor enhetene ferdigstilles suksessivt. Loven inneholder derfor en åpning for at det kan gis midlertidig brukstillatelse omtrent som tidligere, men det skal i brukstillatelsen stilles et strengere krav om ferdigstillelse ved at det skal fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en forpliktende frist for ferdigstillelse. Manglende oppfyllelse innen den fastsatte frist medfører at det oppstår et ulovlig forhold, som kommunen får plikt til å følge opp med pålegg om ferdigstillelse, jf. pbl tredje ledd, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter lovens kapittel 32.» Med andre ord er tydelig fra lovgivers side at midlertidig brukstillatelse skal være et tydelig unntak fra hovedregelen om at ferdigattest skal foreligge før bygninger kan tas i bruk. Det er også tydelig at lovgiver presiserer dette fordi det foreligger klar erfaring på at bruk av midlertidig brukstillatelse ofte erstatter ferdigattest og at bygninger derfor blir stående med midlertidig status i lang tid etter ferdigstillelse. Også i Leirfjord kommune er det eksempler på at bygninger som har vært i bruk i årevis har gjort dette kun basert på gitt midlertidig brukstillatelse. PNU har vært tydelige i sitt vedtak på hva som må foreligge før ferdigattest kan utstedes, og med lovtekst og lovgivers uttalte intensjon i mente, vil en administrativ utstedelse av midlertidig brukstillatelse være i gråsonen hva gjelder overprøvelse av PNUs vedtak. Administrasjon har dermed ikke myndighet til å behandle søknaden, og følgelig må den løftes til PNU. Side 13 av 24

14 Sak 50/17 Angående lekeareal Plan og bygningsloven 5-6 sier følgende: «For boliger, skoler, barnehager og andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette minste uteoppholdsareal bør det i planbestemmelsene angis minste uteoppholdsareal inklusive lekeareal. MUA angis i m² hele tall pr. enhet/bolig/skoleelev/barnehagebarn mv. og skrives m² MUA. Uteoppholdsareal er de deler av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Kommunen kan bestemme at hele eller deler av ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal.» I sitt vedtak om rammetillatelse ble følgende vurderinger lagt til grunn: «Fylkesmannen anbefaler kommunen å stille vilkår om MUA i en eventuell dispensasjonssøknad og viser til ovennevnte paragraf. Derimot framkommer det tydelig i søknaden hvilke arealer som er avsatt til uteoppholdsareal/lekeplass. Om man til dette legger at det i umiddelbar nærhet til omsøkt tiltak er innregulert m² friområder, anser kommunen at det ikke er nødvendig å sette et spesifikt mål for MUA. Det framkommer med tydelighet at det vil være tilstrekkelige arealer tilgjengelig til lek og opphold for barn og unge, både av stelt og ustelt karakter. Notat fra barnas representant understøtter denne oppfatningen. Derimot vil det være formålstjenlig å kreve utearealer som omfattes av søknaden opparbeidet og klargjorte før en eventuell ferdigattest vil kunne utstedes.» I sin uttalelse til saken var Fylkesmannen klar på at det var vesentlig at konsekvensene for barn- og unges oppvekstmiljø ble godt belyst før vedtak ble fattet. Angående parkeringsplasser I sitt vedtak om rammetillatelse ble følgende vurderinger lagt til grunn: «Naboer påpeker at tiltaket vil medføre økt trafikk i området. Det er selvsagt at dette er korrekt. Derimot vil dette kun være et relevant poeng om den økte trafikken medfører at sikkerheten i trafikkavviklinga blir for lav. Kommunens vurdering er at dette ikke vil være tilfelle om følgende tiltak gjennomføres: Parkeringsplass på GBNR 058/037 benyttes som primærparkering. Parkering ved boliger benyttes til gjesteparkering. Parkeringsplass på GBNR 058/037 anlegges slik at adkomst skjer fra tilstøtende vei i eiendommens vestre grense. Sørlige rekke av parkeringsplasser på GBNR 058/037, trekkes nordover, og det etableres gangtrasè øst-vest over eiendommen. Det etableres gangfelt over Ner-Lelandsveien i parkeringsplassens sør-østlige hjørne. Lekeareal skilles fra parkeringsareal og interne veier med gjerde.» Faglige vurderinger Side 14 av 24

15 Sak 50/17 Fra PNUs vedtak om rammetillatelse har ikke sakens forhold endret seg i noen grad som tilsier at vurderingene gjort den gang ville blitt gjort annerledes i dag. I tillegg har tiltakshaver ikke framlagt noen klar årsak til hvorfor forutsetningene i vedtak om byggetillatelse har blitt oppfylt. Gjenstående arbeider er ikke av en karakter som gjør de sesongavhengige, ei heller avhengige av ferdigstillelse på andre fagområder etter at råbygg er oppført. Redegjørelse for planlagt ferdigstillelse ble først framlagt etter at kommunen ba om dette i brev som svar på søknad om midlertidig brukstillatelse. I sum fører disse forholdene, sammen med det faktum at bygningen allerede er tatt i bruk, til en svekket tiltro til tiltakshavers plan for ferdigstillelse. Derimot framstår framlagt plan for ferdigstillelse som realistisk og gjennomførbar. Plan- og bygningsloven Kap 32. kommunen gir utover dette flere verktøy for å sørge for at tiltaket ferdigstilles som planlagt. Konklusjon: Kommunen anser det som sannsynliggjort at bygningen har et tilstrekkelig sikkerhetsnivå for å kunne tas i bruk. Plan for ferdigstillelse av forutsetninger som framkommer i vedtak om byggetillatelse anses som realistisk. Midlertidig brukstillatelse kan dermed innvilges. Vedlegg: Søknad om midlertidig brukstillatelse, datert Brev fra Leirfjord kommune, datert Samlet saksframstilling, sak 18/15, datert Situasjonskart Plan- og fasadetegninger Side 15 av 24

16 Sak 51/17 Gbnr 072/035 - Parkeringsplass og adkomstvei Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 072/035 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 51/17 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Med henvisning til Pbl gis dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel for anlegging av avkjørsel og parkeringsplass som omsøkt. Det forutsettes at parkeringsplass legges utenfor areal som er registert som beiteareal. 2. Med henvisning til Pbl avslås søknad om dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel for anlegging av kjørevei fra parkeringsplass til fritidsbolig som omsøkt. Lovens forutsetninger anses ikke som oppfylte. 3. Med henvisning til Plan- og bygningslovens(pbl.) 20-1, jfr gis tillatelse til gjennomføring av deler av omsøkt tiltak, jfr. vedtakets pkt1 og Avkjørsel må være utbedret og godkjent av Statens vegvesen før arbeid på parkeringsplass kan igangsettes. 5. Før byggverket tas i bruk må søknad om ferdigattest være sendt til, og godkjent av, kommunen. 6. Med henvisning til Pbl bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 7. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler søknad om etablering av adkomstvei og parkeringsplass i tilknytning til eksisterende fritidsbolig. Søknad er gjort uten ansvarsrett. Eiendommen ligger på Revåsen, på Tverlandet. Området er ikke regulert i egen plan og er i Kommuneplanens arealdel regulert til LNF3-område. Tiltaket vil gå over areal som er registrert som innmarksbeite og areal som er registrert som skog med høy bonitet. Grunneier har protestert mot planene. Det anføres: Parkeringsplass er uproblematisk. Tiltakshavers rettighet dekker kun gangadkomst, ikke kjørevei til fritidsboligen. Det protesteres derfor mot vei fra parkeringsplass til fritidsbolig. Nabo har protestert mot planene. Det anføres: Tiltaket er allerede gjennomført. Tiltakshavers rettighet er adkomstrett, ikke veirett. Side 16 av 24

17 Sak 51/17 Avkjørsel fra fylkesvei er ikke godkjent. Leier av berørt landbruksjord har planer om å plante poteter, grønnsaker og granfelt. Areal brukes i dag til beite. Det går vannledning under tiltaket. Denne kan bli skadet. Landbrukskontorets notat til saken inneholder følgende konklusjoner: Det er jordbruksfaglig greit at tiltaket gjennomføres. Det må stilles krav som gjør det mulig å enkelt tilbakeføre arealet om dette aktualiseres i fremtiden. Tiltaket er ikke i strid med skogbruksfaglige vurderinger Vurderinger: I Kommuneplanens arealdel står blant annet følgende: Spredt bebyggelse skal ikke plasseres på dyrka mark eller produktivt skogsareal. Med andre ord er tiltaket i strid med denne bestemmelsen og tiltakshaver er dermed avhengig av at det gis dispensasjon fra Kommuneplanen for å kunne gjennomføre tiltaket. Angående private rettigheter Plan- og bygningsloven 21-6, sier følgende: «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises. Tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for supplering av søknaden.» Utfra innsendt dokumentasjon kan ikke kommunen se at vi kan avvise saken. Om grunneier og tiltakshaver er uenige om innholdet i de private rettighetene, er dette noe som må avklares av annen myndighet. Som det framkommer av paragrafen ovenfor, så vil en eventuell tillatelse til tiltak ikke være å regne som en avgjørelse av privatrettslige forhold. Angående gjennomført tiltak Plan- og bygningsloven, 32-1, 1. ledd sier følgende: «Kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven.» Kommunen har registrert at tiltaket allerede er i hvert fall delvis gjennomført. Dette følges opp i tråd med reglene i Plan- og Bygningsloven kap. 32. Angående avkjørsel Side 17 av 24

18 Sak 51/17 Statens Vegvesen sier følgende i brev datert : «For at Statens vegvesen skal kunne godkjenne avkjørsel til gnr.72 bnr.9, må denne utbedres slik at den tilfredsstiller våre krav. I dette tilfellet medfører det at det må fylles opp med en god del masse. Når avkjørselen er bygget i henhold til våre krav til utforming vil vi kunne gi en tillatelse.» I dette ligger at avkjørsel fra Fylkesvei ikke er tillatt å bruke slik den foreligger i dag og at en eventuell utbedret avkjørsel ikke kan benyttes før Statens vegvesen har godkjent denne. Det vil være lite hensiktsmessig om det anlegges en parkeringsplass og vei som ikke kan benyttes, så kommunen bør legge inn forutsetning om at avkjørsel må utbedres og godkjennes før arbeid på parkeringsplass og vei kan iverksettes. Angående bruk av landbruksareal Med landbrukskontorets uttalelse i mente, vil tiltaket kunne gjennomføres uten at de negative konsekvensene for drift av landbruks- og skogsareal blir uholdbart store.. Landbrukskontoret anbefaler derimot at det stilles krav til teknisk gjennomføring av tiltaket og gjerding som sikrer fremtidig drift. Angående vannledning Om tiltakshaver ved gjennomføring av tiltak påfører skade på annens eiendom, følger det av allminnelig rett at tiltakshaver er ansvarlig for at skade utbedres. Om det påføres skade på vannledning til Tverlandet vannverk, er dette noe som må håndteres mellom tiltakshaver og den private part. Kommunen vil ikke være part i saken. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Hensynet bak å ikke tillatte tiltak på landbruksareal er å sørge for at landbruket i kommunen gis gode og forutsigbare rammer for drift nå og i framtiden. Med landbrukskontorets uttalelse i mente er det således ikke grunnlag for å hevde at hensynene bak bestemmelsen blir «vesentlig» tilsidesatt. Fordelene ved å tillate anlegging av parkeringsplass er at trafikksikkerheten økes. Det er vanskelig å identifisere særskilte ulemper. Med Statens vegvesens uttalelse i bunn, er det dermed grunnlag for å hevde at fordelene ved å anlegge omsøkt parkeringsplass er «klart større» enn ulempene. Side 18 av 24

19 Sak 51/17 Tiltakshavers sentrale argument for å tillate vei er at det vil gjøre det mulig å frakte «mat, drikkevann, ved og materiell til vedlikehold» til fritidsboligen. Det vil gjerne bli enklere å frakte dette med bilvei fram til eiendommen, men siden hytten har blitt brukt slik den ligger i årevis allerede, er det vanskelig å argumentere for at det har vært og er umulig å benytte hytten om kjørevei ikke anlegges. Det poengteres fra lovgivers side at fravær av ulemper ikke er tilstrekkelig til å oppfylle lovkravet. Det er med andre ord ikke grunnlag for å hevde at fordelene er «klart større» enn ulempene, og følgelig er ikke lovens sekundære forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon for å bygge vei tilstede. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon for å anlegge avkjørsel og parkeringsplass om omsøkt anses som oppfylte. Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon for å anlegge kjørevei fra parkeringsplass til fritidsbolig anses ikke som oppfylte. Tillatelse til deler av tiltaket kan dermed innvilges. Vedlegg: Søknad om dispensasjon, datert Protest fra grunneier, datert Protest fra nabo, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Notat fra Landbrukskontoret, datert Situasjonskart Mappevedlegg: Skjøte, datert Side 19 av 24

20 Sak 52/17 Gbnr 073/007 - Fritidsbolig, Naust og Avkjørsel Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 073/007 Arkivsaksnr.: 17/492-9 Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 52/17 Plan- og næringsutvalget Innstilling: 1. Med henvisning til Plan- og bygningsloven (Pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel og Pbl. 1-8 for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Pbl. 20-1, gis tillatelse til gjennomføring av omsøkt tiltak. 3. Med henvisning til Pbl. 20-2, gis tillatelse til å endre bruk fra bolig til fritidsbolig for eksisterende bygning på eiendommen. Dokumentasjon på at bygningen er utbedret etter brann må framlegges før den kan tas i bruk. 4. Før arbeid på fritidsbolig igangsettes, må erklæringer om ansvarsrett og gjennomføringsplan være kommunen i hende. 5. Før byggverket tas i bruk må søknad om ferdigattest være sendt til, og godkjent av, kommunen. Kommunen minner om meldeplikt til brannvesenet ved montering av pipe og ildsted. Kopi av meldingsskjema må foreligge ved søknad om ferdigattest. 6. Med henvisning til Pbl bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 7. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler søknad om oppføring av fritidsbolig og naust, samt etablering av ny avkjørsel og adkomstvei til bebygd eiendom. Avslutningsvis søkes det om bruksendring fra bolig til fritidsbolig for eksisterende bolighus på eiendommen. Søknad er gjort med ansvarsrett. Eiendommen ligger i Dagsvika, på oversiden av fylkesvei ved fergeleie. Området er ikke regulert i egen plan og er regulert til LNF3-område i Kommuneplanens arealdel. Samtlige tiltak ligger innenfor 100-metersbeltet fra sjø. Deler av tiltaket vil også ligge på areal som er registrert som fulldyrket jord. Landbrukskontoret har uttalt seg positive til tiltaket, men minner om driveplikt på landbruksareal. Vurderinger: Plan- og bygningslovens 1-8, 2.ledd sier Side 20 av 24

21 Sak 52/17 «Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.» Kommuneplanens arealdel sier blant annet følgende: Bebyggelse skal ikke oppføres nærmere enn 100 meter fra vassdrag og fra sjø. Omsøkt tiltak er med andre ord i strid med bestemmelsen. Tiltakshaver er dermed avhengig av at det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Kommuneplanens arealdel sier også: Spredt bebyggelse skal ikke plasseres på dyrka mark eller produktivt skogsareal. Omsøkt tiltak er med andre ord i strid med bestemmelsen. Tiltakshaver er dermed avhengig av at det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Hensyn bak bestemmelsene Hensynene bak forbudet i Pbl. 1-8 og Kommuneplanens arealdel er sammenfallende. Bestemmelsene er ment å ivareta allmennhetens interesser, herunder natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskapsverdier, sikkerhet mot naturpåkjenninger og andre lignende forhold. På den bakgrunn er det ikke grunnlag for å hevde at hensynene bak bestemmelsene blir «vesentlig tilsidesatt» om tillatelse innvilges. Hensynet bak å ikke tillatte tiltak på landbruksareal er å sørge for at landbruket i kommunen gis gode og forutsigbare rammer for drift nå og i framtiden. Med landbrukskontorets uttalelse i mente er det således ikke grunnlag for å hevde at hensynene bak bestemmelsen blir «vesentlig» tilsidesatt. Fordeler og ulemper Side 21 av 24

22 Sak 52/17 Statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen ble 25.mars 2011 fastsatt ved kgl.res. I disse retningslinjene er Leirfjord kommune plassert i kategorien Områder med mindre press på arealene. For det omsøkte tiltaket er følgende retningslinjer de mest relevante: Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert. Utbygging i urørte områder med spesielle friluftsinteresser, natur- og landskapskvaliteter eller kulturminneinteresser skal unngås. Det gjelder for eksempel utbygging i kyst- og fjordlandskaper med spesielle kvaliteter. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Det bør ikke tillates utbygging i områder som har spesiell verdi i forbindelse med friluftsliv og allmenn ferdsel, naturkvaliteter, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljøer og landskap. Forholdet til andre interesser, som for eksempel landbruk, fiske, oppdrett og reindrift må også vurderes. Der det tillates bygging, bør hensynet til andre interesser ivaretas best mulig. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran, og mulighetene for felles brygger og naust bør også vurderes. Småbåtferdsel trekkes fram i kommuneplanen som ønskelig, og om noe vil oppføring av naust stryke dette. Omsøkt tiltak vil i tillegg i seg selv tilrettelegge for fritidsfiske og er således i tråd med retningslinjene. Fordelene ved å tillate ny avkjørsel er at trafikksikkerheten økes. Det er vanskelig å identifisere særskilte ulemper. På den bakgrunn er det dermed grunnlag å hevde at fordelene er «klart større» enn ulempene etter en samlet vurdering, og tillatelse til innvilges. Bruksendring Eiendommen ligger i et område som er regulert til LNF3-område. Her tillates spredt fritidsbebyggelse. Det stilles forskjellige krav til en bygnings tekniske standard ettersom hva som er bygningens bruksformål. Generelt kan man si at tekniske krav til helårsbolig er høyere enn kravene til en fritidsbolig. Dermed er det generelt sett dekning for å si at siden aktuell bygning har vært godkjent til bolig, så kan bruksendring til fritidsbolig tillates uten krav om teknisk utbedring. Derimot har bygningen blitt utsatt for brann, og før den kan godkjennes tatt i bruk som fritidsbolig, må det dokumenteres at skader har blitt utbedret og at bygningen har tilstrekkelig sikkerhetsnivå for å kunne bli tatt i bruk. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Side 22 av 24

23 Sak 52/17 Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon: Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses som oppfylte. Tillatelse kan dermed innvilges. Vedlegg: Søknad, datert Søknad (2), datert Søknad (3), datert Søknad (4), datert Brev fra Statens vegvesen, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Brev fra Statens vegvesen, datert Notat fra Landbrukskontoret, datert Situasjonskart, datert Situasjonskart (2), datert Plan og fasadetegninger Side 23 av 24

24 Side 24 av 24 Sak 52/17