Saksframlegg. Saksnr. Utvalg Møtedato 79/2018 Utvalg for Samfunnsutvikling /2018 Formannskapet

Transkript

1 Arkiv: JournalpostID: 18/62012 Saksbehandlar: Åge Andre Michaelsen Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 79/2018 Utvalg for Samfunnsutvikling /2018 Formannskapet Utlegging av ny forskrift om behandling av private reguleringsforslag og dispensasjoner fra arealplaner til høring Rådmannens forslag til vedtak: Gjøvik kommune legger i medhold av plan- og bygningslovens 33-1 forslag til ny forskrift om behandling av private reguleringsforslag og dispensasjoner fra arealplaner ut til høring. Vedlegg i saken: FORSKRIFT OM BEHANDLING AV PRIVATE REGULERINGSFORSLAG OG DISPENSASJON FRA AREALPLAN Formannskapet : Behandling: Innstillingen fra utvalg for samfunnsutvikling ble vedtatt mot 3 stemmer. FOR- 108/2018 Vedtak: Gjøvik kommune legger i medhold av plan- og bygningslovens 33-1 forslag til ny forskrift om behandling av private reguleringsforslag og dispensasjoner fra arealplaner ut til høring. Utvalg for Samfunnsutvikling : Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig godkjent. SAM- 79/2018 Vedtak: Gjøvik kommune legger i medhold av plan- og bygningslovens 33-1 forslag til ny forskrift om behandling av private reguleringsforslag og dispensasjoner fra arealplaner ut til høring. FAKTA:

2 Bakgrunn: Gjøvik kommune sin gjeldende forskrift om behandling av private reguleringsforslag og dispensasjoner fra arealplaner ble vedtatt av kommunestyret 17.desember i I ettertid har betalingssatsene blitt endret årlig gjennom indeksregulering og enkelte nivåhevinger. Det har vist seg at innretningen av betalingssatsene ikke nødvendigvis gir seg utslag i gebyr som står i forhold til arbeidsmengde med de ulike typene planforslag. Betalingssatsene baserer seg på planområdets størrelse, og differensierer i mindre grad på sakens kompleksitet eller utbyggingsvolum. Rådmannen fremmer derfor forslag til ny forskrift som kan gi en mer rettferdig fordeling av gebyr for private planforslag. Nødvendigheten av dette henger også sammen med rådmannen sitt budsjettforslag for 2019 med økt inntjening på gebyr for private planforslag. I 2018 ble det budsjettert med kr ,- i gebyr for behandling av private planforslag. Dette foreslås nå økt til kr ,-. Prosess: Før kommunen fastsetter en ny forskrift, må saken være forsvarlig utredet, se fvl 37 første ledd, som lyder: Forvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtaket treffes. Kommunen sender deretter forslaget til ny forskrift på høring til berørte virksomheter og organisasjoner for uttalelse. Se fvl 37 annet ledd Offentlige og private institusjoner og organisasjoner for de erverv, fag eller interessegrupper som forskriftene skal gjelde eller gjelder for eller hvis interesser særlig berøres, skal gis anledning til å uttale sig før forskriften blir utferdiget, endret eller opphevet. Så langt det trenges for å få saken allsidig opplyst, skal uttalelse også søkes innhentet fra andre. Kommunen bestemmer selv hvordan høringen skal gjennomføres, se fvl 37 3.ledd. Forslag til ny forskrift sendes direkte til Fylkesmannen og Byen vår Gjøvik for eventuell uttalelse. Forskriften har betydning for en større gruppe utbyggere i regionen, og informasjon om høring av forskriften vil derfor i tillegg bli annonsert i lokalpressen og på Gjøvik kommune sin hjemmeside Rådmannen legger saken nå frem for utvalg for Samfunnsutvikling (SAM) og Formannskapet for vedtak om utlegging av forslaget til ny forskrift til høring. Høringsfrist settes til 6 uker. Når høringen er gjennomført vil innkomne uttalelser bli vurdert før endelig forslag til forskrift blir utformet. Saken vil deretter bli forelagt SAM og Formannskapet, før den legges frem for vedtak i kommunestyret i desember Etter vedtak i Kommunestyret skal forskriften kunngjøres i Norsk Lovtidend, og det trer i kraft på kunngjøringstidspunktet. Forslag til ny forskrift: Etter plan- og bygningslovens 33-1 kan kommunen få dekket sine utgifter for utført arbeid som omfatter behandling av private planforslag. Gebyrer skal være et vederlag for tjenesteytelser. Forslaget til ny forskrift om behandling av private reguleringsforslag og dispensasjoner fra arealplaner ligger vedlagt. Alle generelle bestemmelser knyttet til forskriften er samlet innledningsvis i kapitel 1. Kapitel 2 omhandler gebyr for behandling av private planforslag. Kapitel 3 omhandler gebyr for behandling av søknader om dispensasjon fra arealplan. Hensikten med den nye forskriften er at gebyrene for behandling av private planforslag skal være

3 rettferdig tildelt det enkelte planforslag basert på sakens kompleksitet og utbyggingspotensialet som ligger i planen. Det foreslås et generelt grunngebyr for alle planer på kr ,-. Utover dette ligger det inne forslag om tilleggsgebyr både per dekar i planområdet, samt per målbart bruksareal (m2 BRA). Beløpet per dekar er redusert noe i forhold til dagens satser med bakgrunn i at planområdets størrelse ikke alene definerer planens kompleksitet, og er i tillegg differensiert i forhold til sakstype. Tilleggsgebyret per dekar er høyst for de sakene som normalt sett er mest arbeidskrevende. I dette tilfellet inkluderer det områder innenfor ytre sentrumssone, bydelssentre, forretningsområder, nærings- og industriområder, områder for råstoffutvinning, samt planer for tettere boligbygging (blokkbebyggelse). Beløpet per kvm bruksareal er høyest for de sakene og områdene der kompleksiteten normalt sett henger sammen med utbyggingsvolumet. Det er i denne sammenhengen definert til områder innenfor ytre sentrumssone, bydelssentre, forretningsområder, samt planer for tettere boligbygging (blokkbebyggelse). Det er en lavere sats per kvm bruksareal for de øvrige plansakene. Satsene er foreslått på bakgrunn av utprøving av ulike innretninger av betalingssatsene. Foreliggende forslag er satser er testet ut på enkelte utvalgte plansaker for å sammenligne forskjellen mellom gebyr i 2018 og 2019 for de ulike eksemplene. I tillegg er det gjort en beregning av hva gebyret for saksbehandlingen av disse saken ville ha blitt etter nabokommunenes betalingssatser for På nåværende tidspunkt er det ikke kjent nye satser for nabokommunene i Det er gjort beregninger på følgende eksempelsaker: 1. Kvartal 15 (Origo) sentrumskvartal på 4 dekar med utbyggingspotensial på ca m2 BRA. 2. Kvartal 23 sentrumskvartal på 5,9 dekar med nytt utbyggingspotensial på ca m2 BRA. 3. Øverbyvegen ,7 dekar utenfor sentrum med småhusbebyggelse ca 2500 m2 BRA. 4. Åskollvegen 77 dekar utenfor sentrum med småhusbebyggelse ca m2 BRA. 5. Sigstadplassen 163 dekar med nærings- og industribebyggelse ca m2 BRA. Av andre endringer i forskriften er det lagt til ca. 20% på de faste betalingssatsene for mindre endring av reguleringsplan, maksimumssatsen for dispensasjonsbehandling, behandling av konsekvensutredning og planprogram. I tillegg er det lagt inn et nytt punkt i 2.5 som omhandler foreleggelse av reguleringsspørsmål. Det foreslås et gebyr på kr. 9000,- for saker der det blir bedt om forhåndsuttalelse fra utvalg for Samfunnsutvikling. Dette er saker der rådmannen er i usikker på om det kan anbefales oppstart av planarbeidet etter oppstartsmøtet, og forslagsstiller kan da få forelagt reguleringsspørsmålet for utvalget. Gjennom en slik behandling blir det konkludert med om utvalget anbefaler oppstart av planarbeidet eller ikke på bakgrunn. Dette er en viktig avklaring for forslagsstiller i en tidlig fase, og det er flere kommuner som har innført gebyr for slike saker. EGENVURDERING: Gjøvik kommune har tradisjonelt sett hatt lave gebyrer for behandling av private planforslag, og de ligger i dag langt under det som kan falle inn under 100% selvkost. Foreliggende forslag innebærer en økning i gebyrene som gir en dreining mot en større prosentandel selvkost. Fullstendig beregning av

4 selvkostprinsippet er en omfattende øvelse. Rådmannen vurderer at det ikke er hensiktsmessig å gjøre det i forbindelse med forskriftsendringen siden Gjøvik kommune fortsatt vil ligge langt under 100% selvkost med de foreslåtte endringene. Dersom det på sikt skal gjøres ytterligere nivåhevinger av betydning vil det være aktuelt å gjøre beregninger av selvkostnivået for behandling av private planforslag. Det har de siste årene vært en stor planaktivitet i Gjøvik, og en vesentlig andel av planene er private planforslag. Rådmannen vurderer at det er viktig for forslagstillerne/utbyggere at deres planforslag får en faglig god og effektiv saksbehandling. Dette betinger tilstrekkelig kapasitet på arealplan. På bakgrunn av stor planaktivitet både med private planforslag og kommunale planforslag ble det i løpet av 2018 besluttet å styrke arealplan med 1 ekstra stillingshjemmel. Arealplan har over tid blitt styrket med flere stillinger uten at det har gitt seg utslag i økte gebyrsatser. Rådmannen vurderer at tiden nå er moden for å endre forskriften og øke gebyrene for behandling av private planforslag. Dette er et nødvendig grep for å finansiere en andel av den økte satsingen på arealplan. I forslag til budsjett for 2019 ligger det inne en økning av gebyrinntektene fra ,- i 2018 til ,- i Dette er en økning på ca. 47%, og rådmannen legger til grunn at en vesentlig andel av denne økningen må dekkes inn gjennom økt gebyrnivå. Samtidig er det viktig å understreke det har vært en stor planaktivitet de siste årene. Det har gitt seg utslag i noe større gebyrinntekter enn budsjettert de siste årene. Rådmannen vurderer imidlertid at det ikke er er realistisk at planaktiviteten over tid holder seg like høy som f.eks nå i Bare i pågående reguelringsplaner legges det til rette for etablering av ca boenheter, noe som tilsvarer boligbehovet i kommunen i år. Potensialet i alle planene blir erfaringsmessig ikke realisert fullt ut, men dette kan være en indikasjon på at det over tid ikke kan forventes like høy aktvitet på f.eks private planer for boligbygging. Rådmannen legger derfor til grunn at det er riktig å øke gebyrnivået noe. Tabellen med de 5 eksemplene vil ikke være en eksakt fasit for alle typer planforslag, men gir en god indikasjon på hvilke utslag den nye forskriften vil gi. Den prosentvise økningen for de 5 eksemplene er 33,5 %, og rådmannen vurderer at dette er en fornuftig nivåheving på dette tidspunktet. Endringene i forskriften bidrar til en dreining i gebyrbelastningen for plansaker i en retning som står bedre i forhold til sakenes kompleksitet og arbeidsmengden. Spesielt kvartalsplaner i Gjøvik sentrum har fått uforholdsmessig lave gebyrer sammenlignet med mer spredte utbyggingsprosjekter rundt byen. Planlegging i by er krevende siden det er mange hensyn som skal ivaretas. Dette er ofte prosjekter med en begrenset grunnflate, men mange etasjer. Rådmannen foreslår derfor at det innføres et tilleggsgebyr som knytter seg til antall kvm bruksareal, siden dette vil sikre at utbyggingsvolumet kommer med i betraktning i gebyrstørrelsen. Samtidig er tilleggsgebyret for antall dekar redusert noe, slik at gebyrets størrelse blir balansert mellom både utbyggingsvolum og planområdets størrelse. Tabellen ovenfor viser utslagene med den nye forskriften for 5 ulike planforslag. Sentrumskvartalene får den prosentvise største økningen, og det er en tilsiktet effekt av den nye forskriften. Den prosentvise økningen er for et prosjekt som Kvartal 15 (Origo) høy med over 100% økning, men dette henger også sammen med at gebyret tidligere var veldig lavt og at forslaget inneholdt et stort utbyggingsvolum. Ny beregning viser et gebyr på kr ,- for et slikt prosjekt med 78 boenheter og forretningslokaler i Gjøvik sentrum. Rådmannen vurderer at dette ikke er et avskrekkende nivå for behandling av en slik kompleks plan, og et slikt gebyr vil i svært liten grad påvirke lønnsomheten i denne typen prosjekter. Rådmannen ønsker å understreke at det er viktig å balansere gebyrbelastningen slik at den ikke gir uheldige utslag for utbyggingsinteressen i kommunen. Dette er forsøkt ivaretatt i det foreliggende forslaget. Det er også viktig at Gjøvik kommune ikke får uønskede avvik i forhold til de andre kommunene i nærområdet. Tabellen viser at Lillehammer i 2018 har et høyere nivå enn det som foreslås her i Nivået er også sammenlignbart med Vestre Toten kommune. Tabellen viser også at Ringsaker, Hamar og Østre Toten ligger vesentlig lavere i sitt gebyrnivå.

5 RÅDMANNENS KONKLUSJON: Med bakgrunn i en økt satsing på arealplan over tid, og et utfordrende budsjett for 2019, anser rådmannen dette for å være en forsvarlig justering gebyrnivået. Forslaget til ny forskrift vil gi en mer rettferdig tildeling av gebyr i forhold til planforslagenes kompleksitet og utbyggingsvolum. Rådmannen anbefaler at forslaget til ny forskrift legges ut til høring.