MELDING OM DELEGERT VEDTAK - DISPENSASJON FRA PLANKRAV - FRADELING AV PUNKTFESTE GNR 44/1

Transkript

1 Samfunnsutvikling Kommune og arealplanlegging Iht. adresseliste Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Sak/Saksb: Dato: 23200/16 PLNID /622-17/RENO ALTA MELDING OM DELEGERT VEDTAK - DISPENSASJON FRA PLANKRAV - FRADELING AV PUNKTFESTE GNR 44/1 Saken er behandlet med saksnr DS PLN 589/16, etter delegert myndighet fraplanutvalget. Saksopplysninger: Birger Eilertsen har fremmet søknad datert om dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel for fradeling av punktfeste til fritidsbebyggelse på gnr/bnr 44/1 i Kobbevika (Kviby), i Alta kommune. Eilertsen har fått tillatelse til å fremme søknaden fra grunneier, Finnmarkseiendommen (FEFO). Søker ønsker at denne søknaden sees i sammenheng med hans forrige søknad i sak 11/3760 angjeldende fradeling til fritidsbebyggelse på område i Kobbevika avsatt til LNFR- område med tillatelse for spredt fritidsbebyggelse. Bakgrunnen for dette er at etter at FEFO hadde gitt søker tilsagn om hyttetomt ga de ved en feiltakelse andre hytteeiere i området tillatelse til å etablere parkeringsplass på det samme arealet som de tildelte søker. Dette området er derfor ikke lenger en aktuell plass for hyttebygging. FEFO er innforstått med dette og har derfor tildelt søker et nytt område for hyttebygging. Dispensasjonen begrunnes med at punktfestet ligger helt i utkanten av planområdet på en høyde på vestsiden av området der det kun er plass til en hytte. Beliggenheten vil gjøre at den arkitektonisk vil kunne skille seg litt fra fremtidige hytter innenfor planområdet uten at dette vil tiltrekke seg oppmerksomhet. Videre begrunnes det med at plasseringen er også slik at en dispensasjon her ikke vil være til hinder for videre utvikling/ regulering av området. Videre begrunner søker med at det aktuelle planområdet består av 4 forskjellige eiere hvor FEFO eier brorparten av området. Det er i dag 4 hytter innenfor dette området og det er åpnet for 15 nye hytter i Kommuneplanens arealdel. Det eksisterer per i dag ikke en reguleringsplan for området, og det faktum at det er flere eiere på det aktuelle området vanskeliggjør et framtidig reguleringsarbeid, noe som godt kan føre til at det vil gå lang tid før området l blir regulert. Videre begrunnes det med at godkjenning av hans søknad om dispensasjon vil være et bidrag til å oppnå målet om 30 % dekningsgrad på hytter jf. intensjonen i kommuneplanen. Samtidig er det søkers oppfatning at denne aktuelle saken ikke vil være til hinder for framtidig reguleringsarbeid. Fritidsboligen planlegges oppført i standardklasse 2 i tråd med kommuneplanen. Det er ikke behov for vei til hytten. Det planlegges 2 parkeringsplasser i tilknytning til hytten. Hytten skal ikke ha innlagt vann. Det er ment at hytten skal ha innlagt strøm. Telefon: Telefaks: Org.nr

2 Side 2 av 9 Planstatus: Gjeldende plan for omsøkte område er kommuneplanens arealdel for Alta, vedtatt , der området er avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse (Område Kviby, Kobbevika), med hensynssone (gjennomføringssone) krav om felles planlegging for dette området. I bestemmelse 1.3 Krav til nye reguleringsplaner og 2.3 Fritidsbebyggelse er det satt kriterier for hvilke tema som skal vurderes og ivaretas ved etablering/ planlegging av fritidsboliger i kommunen, se bestemmelsene i vedlegg 1 og 2. Området ligger også innenfor hensynssone (faresone) Ras- og skredfare (aktsomhetskart for snøskred). Bestemmelse Risiko- og sårbarhet bokstav c) Kvikkleire- og annen skredfare tilsier følgende: «Ved planlegging og realisering av nye bygge- og anleggstiltak skal skredfare og stabilitet i grunnen utredes særskilt. Stabilitet er spesielt viktig å utrede/ dokumentere under marin grense. Behovet for å utrede områdestabilitet må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Som marin grense regnes i denne sammenheng: + 75 moh». Omsøkte område ligger på kote 20, og ligger innenfor marin grense. Omsøkte område ligger innenfor Reinbeitedistrikt 23 Seainnus/ navggastat. Høring: Søknaden har vært på høring med frist den I løpet av høringsperioden kom det inn til sammen 8 høringsuttalelser. En oppsummering av disse følger nedenfor: NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) uttaler de ikke kan se at tiltaket berører vassdrag, elektriske anlegg eller er utsatt for skred. NVE har derfor ingen merknader til saken. Skulle det likevel vise seg at man kommer i kontakt med usikker byggegrunn, bes det om at NVE`s veileder nr. 7/2014 «Sikkerhet mot kvikkleireskred», som finnes på deres nettside legges til grunn for arbeidet. De bidrar gjerne med råd eller veiledning dersom det er ønskelig. Finnmark fylkeskommune har følgende uttalelse: Planfaglige merknader Finnmark fylkeskommune har ingen planfaglige merknader til at det gis dispensasjon som omsøkt. Det minnes imidlertid om bestemmelser vedrørende dispensasjon og følger av å innvilge dispensasjon. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. En reguleringsplan sikrer forutberegnelighet for tiltaket. Dersom eventuelle bygninger på område som er omfattet av dispensasjon f.eks. blir skadet ved brann, må det søkes på nytt dersom man ønsker å reetablere disse. Foreligger det derimot en reguleringsplan, vil det ikke være nødvendig å søke på nytt om å reetablere tiltak som er i tråd med planen. Videre kan innvilgelse av dispensasjon føre til presedens. Ut fra prinsippet om at like saker skal behandles likt, betyr dette at kommunen må innvilge dispensasjon for eventuelle lignende søknader. På denne måten risikerer kommunen å uthule sine egne planer som er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret.

3 Side 3 av 9 Kulturminnefaglige merknader- Arkeologi Finnmark fylkeskommune kjenner ikke til automatisk freda kulturminner innafor det aktuelle området og har derfor ingen merknader til søknaden. De minner imidlertid om aktsomhetsplikten. Skulle det under arbeidet i marka komme fram gjenstander eller andre spor som indikerer eldre tids aktivitet i området, må arbeidet stanses omgående og melding sendes Finnmark fylkeskommune og Sametinget, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulml.) 8 andre ledd. Denne meldeplikten må formidles videre til de som skal utføre arbeidet. Sametinget har ingen merknader til søknaden. De kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete samiske kulturminner der hytten ønskes plassert. Skulle det likevel under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Finnmark fylkeskommune omgående, jf. lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Det forutsettes at dette pålegget formidles videre til de som skal utføre arbeidet i marken. Alta kommune, Samfunnsutvikling, Næring og landbruk, Jordbruksjefen har ingen merknader til saken. Alta kommune, Drift- og utbyggingstjenesten, Kommunalteknikk har ingen merknader. Irene Andreassen og Kurt Johnsen uttaler følgende: Slik de leser kartutsnitt som søker har lagt ved, vil fradelingen innebære at hele parkeringsområdet inngår i det fradelte området. I søknaden er det synliggjort hvordan søker skal løse parkering for sin del, men det er ikke redegjort for hvordan dagens brukere av denne parkeringsplassen skal få løst sitt parkeringsbehov. Av redegjørelsen framgår det at søker tidligere hadde tilbud om en tomt fra FeFo som senere falt bort, fordi tomta ble omdisponert til fellesparkering for andre hytteeiere. Saken blir ikke bedre om søker nå tilbys en tomt der flere hytteeiere og andre fritidsinteresserte mister en godt etablert helårs parkeringsplass, uten at det er synliggjort noen alternativ parkeringsløsning. Det neste gjelder hyttas utforming sett i forhold til tomtas beskaffenhet. Søker skriver selv at punktfestet ligger på en høyde, noe som vil innebære at hytta blir stående en del høyere enn omliggende hytter, og det antydes at den arkitektonisk vil kunne skille seg litt fra andre hytter. Det er ikke viktig om denne hytta skiller seg fra andre hytter arkitektonisk, men siden hytta er tenkt bygd på en liten knaus som stikker ut i terrenget, så er det viktig at det velges en arkitektonisk løsning som går naturlig sammen med landskapet. I søknaden er det ikke redegjort for hvordan dette tenkes løst. Når det søkes om dispensasjon fra plankrav som i dette tilfellet, så må det forutsettes at det ikke blir vesentlige inngrep i forhold t il hvordan området benyttes av allmenheten i dag. Bygget må heller ikke utfordre naturlandskapet i vesentlig grad. Vi er ikke avvisende til det

4 Side 4 av 9 skal kunne gis fradeling, men da må det legges fram en mer presis søknad i forhold til de merknader som det her er redegjort for, eller at kommunen stiller krav til utbygger der følgende forutsettes ivaretatt: 1) At dagens parkeringsplass beholdes uberørt for allmenn bruk 2) At hytta gis enn arkitektonisk løsning som i størst mulig grad går naturlig sammen med landskapet, siden hytta er tenkt bygd på en liten knaus som stikk er ut i landskapet. Eva og Odd Inge Wirkola uttaler at dersom søker får anledning til å oppføre fritidsbolig på området, vil det stenge og hindre fri ferdsel ned til sjøen. De har båt og fortøyning i fjæra, noe de har hatt siden Dette er det eneste området vi og allmennheten kan bruke uten å ta oss til rette på privat eiendom. Viktor Strand på vegne av Bernt Strand, Gunbjørg Sivertsen, Randi Karin Strand, Gerdrun Kristoffersen og Borgny Karoline Strand har som eiere av naboeiendommen gnr/bnr 44/16 følgende uttalelse: Først ønsker de å bemerke at kartgrunnlaget i denne høringen er kritikkverdig. Oversiktskartet med rød pil, viser helt feil plassering av omsøkt område og er svært misvisende. Når det gjelder selve området det søkes dispensasjon for, har eiendommen 44/16, sin private adkomst her. Denne veien har de brukt helt siden eiendommen ble opparbeidet og er en privat vei. Eventuell parkeringsplass vil innebære et betydelig terrenginngrep De kan ikke akseptere at denne veien er planlagt brukt til adkomst for parkeringsplass. De gjør også oppmerksom på at det aktuelle omsøkte området er å anse som en allmenning, med plass for parkering av ulike kjøretøyer, for både fastboende og turister. I kommuneplanens arealdel er det på sydsiden av veien avsatt areal til et stort antall hyttetomter. Det antas at fritidsboliger i dette området har en forventing om adkomst til sjøen. Denne adkomsten er i dag kun gjennom allmenningen. Området er godt besøkt i friluftsammenheng fordi det her er adkomst til sjøen. Dersom området blir bebygd, vil dette endre bruken av området. De ser også at omsøkte område vil komme innenfor 50 metersbeltet fra sjø. Dersom det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, regner de med at dette setter en presedens for hele området, også for g.nr 44/16. De forutsetter det da som sikkert at kommunen bruker de samme argumenter og bestemmelser som i denne høringen og også dispenserer for fremtidig fritidsbebyggelse innenfor 50 meters beltet på deres eiendom.

5 Side 5 av 9 Befaring på området : Med bakgrunn i innkomne høringsuttalelser vurderte planadministrasjonen at det var nødvendig med en befaring. Planadministrasjonen befarte omsøkte område sammen med søker den Søker viste hvor fritidsboligen og parkeringsplasser for fritidsboligen var tenkt plassert. Det planadministrasjonen observerte var at fritidsboligen vil ligge oppå en fjellrabbe og være svært synlig i terrenget, også sett fra sjøsiden (nær- og fjernvirkning). Se bilde nedenfor (Figur 1). Plasseringen vil også kreve en del terrenginngrep der det i følge søker muligens må sprenges vekk fjell. Omsøkte plassering vil også ligge oppå godt etablert sti som går gjennom området til fjellrabben og ned mot sjøen. Se bilde nedenfor (Figur 2). Omsøkte område ligger like ved parkeringsplass på en fjellrabbe med god utsikt og tilgang til sjøen. Tilgjengeligheten og områdets beskaffenhet gjør at området trolig er attraktivt for allmennheten som friluftsområde. I høringsuttalelser fremkom det at området er godt besøkt i friluftssammenheng og at en fritidsbolig plassert som omsøkt vil endre bruken av området. Figur 1: Viser omsøkte område på fjellrabben. Figur 2: Viser sti som går rett gjennom omsøkte område. Med bakgrunn i dette åpnet planadministrasjonen opp for om det kunne finnes alternative plasseringer for fritidsboligen. Planadministrasjonen fant et område like øst for omsøkte område som kunne være et bedre alternativ i forhold til å ivareta allmennhetens og berørte parters interesser i området. Dette området var i tillegg ikke like synlig ift. nær- og fjernvirkning, og ville ikke kreve noe større terrenginngrep, se plasseringen i bilde og kartutsnitt nedenfor (Figur 3 og Figur 4). Denne plasseringen ble vurdert å være bedre for allmenhetens og berørte parters bruk av området. Det ble ikke gjort noen endelig konklusjon angående flytting av fritidsboligen under befaringen, men planadministrasjonen ville ta betraktningene gjort under befaringen med i den videre saksbehandlingen. Det ble diskutert at et mulig saksforløp var å sende saken til direkte behandling i Planutvalget med den endrete plasseringen av fritidsboligen. Søker var, under befaringen, ikke uenig i en eventuell flytting av fritidsboligen.

6 Side 6 av 9 Figur 2: Viser ny foreslått plassering av fritidsboligen øst for eksisterende parkeringsplass. Eksisterende parkeringsplass ligger i forkant/ til venstre for pilen. Figur 3: Viser omsøkt plassering og ny foreslått plassering. Dialog med søker etter befaring: I etterkant av befaringen har søker i e-poster datert og ytret at han ikke ønsker å flytte fritidsboligen som foreslått under befaringen, og at han ønsker en realitetsbehandling av søknaden som den foreligger med plassering av fritidsboligen som omsøkt. Planadministrasjonen behandler da søknaden som den foreligger uten ny plassering av fritidsboligen. Vurdering/ begrunnelse: Gjeldende plan for omsøkte område er Kommuneplanens arealdel for Alta der området er avsatt til arealformål fremtidig fritidsbebyggelse (Område Kviby, Kobbevika), med hensynssone (gjennomføringssone) krav om felles planlegging. Kravet om felles planlegging omfatter 5 eiendommer. Tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) 1-6, herunder deling av eiendom, kan bare settes i gang i dette området på bakgrunn av godkjent detaljplan. I Kommuneplanens arealdel for Alta (KPA) er det i gitt bestemmelser om unntak fra plankravet. Unntaksbestemmelsen gjelder derimot ikke for områder hvor det er gitt særskilt plankrav. Omsøkte tiltak er i tråd med arealformålet i planen men faller inn under kategorien om særskilt plankrav og en tillatelse til fradeling vil dermed kreve en dispensasjon i henhold til Plan- og bygningslovens Denne behandlingen gjelder kun dispensasjon fra plankravet i KPA, i henhold til plan- og bygningslovens (pbl.) 19, fradeling etter pbl m, jf blir ikke vurdert i denne behandlingen. Det er derfor ikke sendt ut krav i forhold til utfylling av delingsskjema, utslippstillatelse, avkjørselstillatelse eller andre vurderinger av for eksempel byggegrunn. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må

7 Side 7 av 9 foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges stor vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 år en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Hensynet bak bestemmelsen om at omsøkte område i kommuneplanen er avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse med krav om felles detaljplan for området, er å få en helhetlig og langsiktig planlegging av området til fritidsbebyggelse med tilhørende infrastruktur som veier/ turveier, parkeringsplasser, friluftsområder etc., gjennom en reguleringsplanprosess som sikrer medvirkning fra berørte parter og myndigheter. I kommuneplanens bestemmelse 1.3 Krav til nye reguleringsplaner og 2.3 Fritidsbebyggelse er det satt kriterier for hvilke tema som skal vurderes og ivaretas ved etablering/ planlegging av fritidsboliger i kommunen, se bestemmelsene vedlagt (Vedlegg 1 og 2). Jf. bestemmelse Byggeskikk og estetikk skal tiltak og planer utformes i tråd med retningslinjer gitt i kommunens vedtatte byggeskikksveileder. Jf. Byggeskikksveilederen skal bygninger, og spesielt fritidsboliger, tilpasses terrenget og ikke motsatt. Det vil si med minst mulig terrenginngrep. Hovedtanken bak dette er at fritidsboligen er et rekreasjonssted ute i naturen og da er det hensiktsmessig å bevare det man ønsker å oppleve; naturen. Bestemmelsene Landskap og natur a) og b) og bestemmelse d) sier blant annet at tiltak skal underordne seg landskapet på en slik måte at de ikke bryter horisontlinjer (åsprofiler, bakkekanter med mer) eller komme i konflikt med/ konkurranse med andre markerte landskapstrekk. Videre tilsier bestemmelsene at arkitektur, materialbruk og fargesetting skal bidra til god stedstilpasning, hindre unødvendige terrenginngrep og sjenerende nær- og fjernvirkning. Jf. bestemmelse Friluftsliv skal befolkningens tilgang til friluftsområder/-aktiviteter sikres. Under høringsperioden fremkom det at omsøkte område er godt besøkt av allmennheten og fritidsboligeiere i friluftssammenheng, med parkeringsplass like ved og med tilgang ned til sjøen via sti over omsøkte område. Det ble poengtert med fra flere av høringspartene at en etablering av fritidsbolig som omsøkt ville hindre fri ferdsel ned til sjøen. Det ble også påpekt at den eksisterende parkeringsplassen var benyttet av både allmennheten og av fritidsboligeiere i området, og at den var viktig å ivareta. Fritidsboligen vil ligge oppå en fjellrabbe og være svært synlig i terrenget, også sett fra sjøsiden. Plasseringen vil også kreve en del terrenginngrep der det i følge søker muligens må sprenges vekk fjell. Dette samsvarer ikke med kommuneplanens bestemmelser og Det planadministrasjonen observerte på befaringen den var at tilgjengeligheten og områdets beskaffenhet gjør at området trolig er attraktivt for allmennheten og fritidsboligeiere som friluftsområde, noe som også fremkom i høringsperioden. For å ivareta allmennhetens og eksisterende fritidsboligeieres interesser i området så planadministrasjonen om det kunne finnes alternative plasseringer for fritidsboligen. Planadministrasjonen kom frem til at et område like øst for omsøkte område

8 Side 8 av 9 kunne være et bedre alternativ i forhold til å ivareta allmennhetens interesser i området, og at området ikke var like synlig ift. nær- og fjernvirkning, og ikke ville kreve noe større terrenginngrep. Dette ønsket imidlertid ikke søker. Planadministrasjonen vurderer på bakgrunn av overstående opplysninger og vurderinger at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt ved å tillate en fradeling for festepunkt for etablering av fritidsbolig på omsøkte område. Det vurderes etter en interesseavveining at ulempene ved å tillate omsøkte tiltak er større enn fordelene i forhold til at allmennheten og fritidsboligeiere i området mister tilgangen til et attraktivt friluftsområde samt tilgang til sti ned til sjøen, og at plasseringen vil føre til unødvendig terrenginngrep. Det vurderes med bakgrunn i dette at plasseringen av fritidsboligen/ festepunktet vil være med på å hindre eller virke førende for en senere regulering av området. Etter en samlet vurdering kan planadministrasjonen ikke se at søknaden oppfyller kriterier til dispensasjon som følger av pbl Søknaden kan derfor ikke godkjennes. Ettersom det er vurdert at søknaden ikke oppfyller kriteriene til dispensasjon som pbl. 19 stiller og andre overstående vurderinger, og derfor ikke kan godkjenne søknaden, er det ikke gjort noen vurderinger i forhold til risiko- og sårbarhet, eller vurderinger opp mot naturmangfoldloven. De underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6 og 19-2 avslås søknad fra Birger Eiliertsen datert , om dispensasjon fra detaljplankrav i Kommuneplanens arealdel for Alta, til fradeling av et festepunkt til fritidsbolig på gnr/bnr 44/1, på område Kviby, Kobbevika i Alta kommune. Klage: Dette vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Finnmark i samsvar med plan- og bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er gjort kjent. Kommunen vil ta stilling til en eventuell klage før den oversendes fylkesmannen for endelig behandling og vedtak. Eventuell klage sendes til: Alta kommune, Avdeling for samfunnsutvikling, Postboks 1403, 9506 ALTA.

9 Side 9 av 9 Med vennlig hilsen Alta kommune Hallgeir Strifeldt Fagleder plan Renate Mienna Olsen Arealplanlegger Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift. Vedlegg: 1. Utsnitt kommuneplanbestemmelse 1.3 Krav til nye reguleringsplaner 2. Utsnitt kommuneplanbestemmelse 2.3 Fritidsbebyggelse