AVSLAG PÅ SØKNAD PÅ DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL- FRADELING AV BOLIGTOMT PÅ HOLMEN -SØKER: CAMILLA HENRIKSEN

Transkript

1 Samfunnsutvikling Kommune og arealplanlegging Iht vedlagt adresseliste Deres ref: Vår ref Arkvkode Sak/Saksb Dato 15423/12 GNR/B 34/25 12/ /REOL ALTA, AVSLAG PÅ SØKNAD PÅ DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL- FRADELING AV BOLIGTOMT PÅ HOLMEN -SØKER: CAMILLA HENRIKSEN Vedtaket er gjort etter delegasjon jfr. kommunestyrets vedtak dat Saksopplysninger: Eierne av eiendommen 34/25 på Holmen i Øvre Alta, Tormod og Ole Mosesen, søkte i brev datert , om deling av en ny boligtomt fra fra den aktuelle eiendommen. Den omsøkte tomta planlegges solgt til Camilla Henriksen og John Robert Strøm som ønsker å oppføre en ny enebolig på denne. Lokalisering av omsøkt areal er vist på oversiktskartet nedenfor. Oversiktskart. Telefon: Telefaks: Org.nr

2 Planstatus: Omsøkt areal er i gjeldende arealplan, kommuneplanens arealdel, avsatt til LNF-område for spredt næringsbebyggelse. Innenfor området, som i planens bestemmelser er benevnt som Holmen sør, åpnes det for fradeling av til sammen 1 næringstomt. Kartutsnitt som viser gjeldende plan (kommuneplanens arealdel). Grønt område (Holmen sør) er i planen avsatt til LNF-område for spredt næringsbebyggelse (1 enhet). Kommunen har for tiden en søknad fra Trygve Nygård om fradeling av en næringstomt (til småskala reiselivsbedrift) innenfor det samme området under behandling. Tomta som Nygård søker på ligger på FeFo-grunn, grenser inntil nordsiden av den nå omsøkte tomta. Omsøkte tiltak er i strid med gjeldende kommuneplan og søknaden vil ut fra dette måtte behandles som en søknad om dispensasjon fra denne planen, jfr. plan- og bygningsloven Om søknaden: Tomta som søkes fradelt er på ca m 2 lokalisert langs østsida av kommunal vei (Holmen). Like sør for den omsøkte tomta er det i løpet av de seneset årene oppført to eneboliger. Den kommunale vegen (Holmen) munner ut på Fv. 15 Raipasveien om lag 100 meter nord for den omsøkte tomta. Raipasvegen har en betydelig trafikk og spesielt tungtrafikk (transport av sand, grus og pukk) fra kommunens sentrale masseuttak på Jordfallet. Det er ikke etablert Side 2

3 gang- og sykkelveg langs Raipasvegen. Gående/syklende vil måtte benytte Raipasvegen som atkomstveg når de skal til skolen/idrettsplassen samt mot Alta sentrum. Øvre Alta skole ligger for øvrig om lag 1 kilometer unna den omsøkte tomta, se kartutsnitt nedenfor. Oversiktskart. Omsøkt tomt angitt med gul skravur. Atkomst til tomta vil bli direkte fra kommunal veg. Det er ikke offentlig avløpsløsning innenfor det aktuelle området og dette vil således måtte løses gjennom privat løsning. Avdeling for kommunalteknikk har i brev datert innvilget søknad om utslippstillatelse for den omsøkte tomta. Høring: Søknaden ble sendt på høring til berørte parter/offentlige instanser i brev datert Under høringsrunden kom det inn uttalelser til søknaden. Oppsummering av merknadene følger nedenfor: Side 3

4 Fylkesmannen i Finnmark, brev datert Ingen merknader til saken. Minner at kommunen iht naturmangfoldlovens 7 er pålagt å synliggjøre sine vurderinger ihht. lovens 8-12 i sine besluttende vedtak. Minner også om at kommunen har en selvstanddig undersøkelsesplikt mht farlige forhold. Finnmark Fylkeskommune, brev datert Ingen merknader til søknaden Sametinget, brev datert Ingen merknader til søknaden. Statens vegvesen, mail datert Ingen merknader til saken. Norges vassdrags- og energidirektorat, mail datert Viser til at det i Alta kommune pågått en prosess om kartlegging av grunnforhold siden 2009, og rapport fra kvikkleirekartlegging i Alta er datert I kommuneplanens arealdel for Alta omtales kvikkleire kartleggingen under hensynssoner (jf ). Her står det at fare skal avklares særskilt og det vises til bestemmelsene. Kommunen har ansvar for at tillatelse til bygging tilfredsstiller PBL resultatene fra Kartleggingen i Alta har gjort at man er klar over at det kan være områder i Alta der det er kvikkleire og man må derfor være ekstra forsiktig ved nye tillatelser. Den aktuelle fradelingen ligger ikke innenfor noe kartlagt område og tiltaket ligger på en elveavsetning, men på andre siden av elva er det tykk hav- og fjordavsetninger som kan være skredfarlig. Navn som Jordfall og leirbakke i området kan også tyde på at det har vært tidligere bevegelser i området. Vi anbefaler derfor på det sterkeste at søker ta kontakt med NGI og får vurdert den aktuelle tomten. Det er mulig at NGI er kjent også i dette område og derfor kan gjøre en vurdering om området må undersøkes videre. Ved en eventuelt undersøkelse skal tabell 3.1 (jf. NVEs veileder 2/2011 med vedlegg eller veiledning til TEK , tabell 1) legges til grunn for vurderingen. Hvis det blir funnet kvikkleire kreves det også at sikkerhet for omkringliggende arealer (områdestabilitet) avklares. Til vurderingene må det benyttes tilstrekkelig faglig kompetanse. Konklusjon: Før fradeling må det vurderes om tilfredsstillende sikkerhet mot kvikkleireskred er ivaretatt, jfr. TEK med tilhørende veileder. Alta kommune v/landbruk, datert I medhold av jordlovens 12 og skogbrukslovens 12 gis det samtykke til fradeling. På grunn av dårlig arraondering for landbruket som følge av tidligere fradelinger i området vil fradelingen ikke forringe eiendommens fremtidige avkastningsevne. Skog som vern mot annen skog, naturskader osv ivartas fra omkringliggende arealder. Tiltakshaver må selv bekoste inngjerding av tomtearealet dersom det oppstår konflikt med beitedyr i området. Dersom deling ikke er rekvirert innen tre år etter at tillatelse til deling er gjort faller tillatelsen bort. Alta kommune v/barn og unges representant, brev datert Mener det bør etableres g/s-veg langs Raipasvegen over Altaelva før det tillates fradeling av nye boligtomter i det omsøkte området. Påpeker at dagens veg er trafikkfarlig med mye tungtrafikk, og at det ikke er greit å slippe barn og unge langs veien. Side 4

5 Alta kommune v/helse og sosialsektoren, brev datert Ingen merknader til saken. Alta kommune v/drift og utbyggingssektoren v/ kommunalteknikk, brev datert mail datert Ingen merknader otover at det må søkes om utslippstillatelse. Vurdering/ begrunnelse: Generelt om dispensasjon: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1 8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Gjeldende plan og øvrige søknader innenfor området: Gjeldende kommuneplan åpner kun for etablering av 1 stk ny næringsetablering innenfor det aktuelle området. Henriksena søknad om etablering av en ren boligtomt vurderes følgelig å være i strid med med kommuneplanen. Kommunen har for tiden en søknad fra Trygve Nygård under behandling. Nygård søkte i november 2011, om fradeling av ny tomt for etablering av et småskala næringsanlegg. Nygård driver firmaet Glød, som er en småskala naturbasert reiselivsbedrift. Tomta Nygård søker på ligger i sin helhet på FeFo-grunn, og grenser inntil boligtomta som Camilla Henriksen nå søker på. Nygårds søknad forventes sluttbehandlet av kommunen i løpet av nær fremtid. Kommunen mottok i desember 2012 også en søknad fra Jørn Tormod Heitmann om fradeling av en ny næringstomt, på samme areal som Nygård har søkt på. Med bakgrunn i at Nygård her fremmet sin søknad først, har grunneier (FeFo) bedt kommunen å returnere søknaden fra Heitmann. Kommuneplanprosessen avdekket at det var et stort ønske fra lokalt næringsliv om å få avsatt mindre områder som forbeholdes småskala bedrifter som driver med virksomhet som ikke passer inn i tradisjonelle næringsområder. Kommunen valgte å etterkomme ønsket ved å åpne for etablering av flere næringsetableringer innenfor ulike LNF-områder. Erfaring viser imidlertid at det svært ofte kan oppstå arealbruksmessige konflikter når man etablerer næringsvirksomheter inntil boligområder (støy, økt trafikk, innsyn, helgeaktiviteter m.m.). Man må ved næringsetableringer også ta høyde for at aktivitetsnivået med tiden vil kunne bli større enn først tiltenkt. Planadministrasjonen er derfor av den oppfatning at det vil kunne være uheldig å fradele en ny boligtomt like inntil næringstomta Nygård har søkt om. Side 5

6 Risiko og sårbarhetsmessige forhold: Trafikksikkerhet: Trafikksikkerheten for myke trafikanter er ikke god innenfor det aktuelle området. Gang- og sykkelttrafikken til fra boligtomta vil måtte gå langs Raipasveien (Fv 15). Denne vegen har høy hastighet (80 km/t) og en stor andel tungtrafikk fra sentraluttaket for grus/stein på jordfallet. Vegen mangler både veglys samt gang- og sykkelveg. Langs Rv. 93 (Kautokeinoveien) er det etablert g/s-veg frem mot Øvre Alta skole, mens store deler av strekningen ned mot Alta by mangler tilfredsstillende løsning. Området som tomta søkes fradelt i var i forrige kommuneplanperiode avsatt til fremtidig boligformål med plankrav (Gammelslåtten). Kommunen igangsatte dette planarbeidet høsten Etter å ha vurdert kostnadene med å opparbeide feltet, herunder etabløering av ny gangog sykkelvegforbindelse, vedtok Planutvalget i møte den (sak 13/08) å avslutte dette arbeidet og i stedet for etablere nye boligområder lokalisert nærmere Øvre-Alta skole. I forbindelse med nylig vedtatt kommuneplan, ble derfor det nå omsøkte tatt ut som fremtidig boligområde, samtidig som man avsatte to nye boligområder i nærheten rundt skolen. Alta kommune har nylig igangsatt reguleringsplanarbeidet for et av disse to områdene, med tanke på realisering av nye tomter i løpet av nær fremtidd. Foto tatt langs den aktuelle vegstrekningen. Planadministrasjonen mener de trafikksikkerhetsmessige forholdene i området er så vidt dårlige at man ikke vil kunne tilrå at det etableres flere nye boliger i området før eventuelle avbøtende tiltak gjennomføres (etablering av gatelys, gang- og sykkelveg, reduusert hastighet). Søker har fremlagt brev fra rektor ved Øvre Alta skole, hvor det bekreftes at alle skolebarna innenfor det aktuelle området har krav på fri skoleskyss på grunn av trafikkfarlig skolevei. Side 6

7 Byggegrunn: NVE påpeker i sin høringsuttalelse at det kan være knyttet usikkerhet til byggegrunnens stabilitet mht mulig innslag av kvikkleire, og krever at søker må fremlegge dokumentasjon på at sikkerheten er ivaretatt. Planmyndighetene kan på det nåværende tidspunkt gjøre et vedtak om fradeling av tomt, men vil eventuelt måtte stille som vilkår at søker fremlegger nødvendig dokumentasjon, før det tillates rekvirert kart og oppmålingsforeretning for tomta. All den tid søker på det nåværende tidspunkt ikke har fremlagt dokumentasjon på byggegrunnens stabilitet er det derfor knyttet en viss usikkerhet knyttet til hvorvidt tomta kan tillates bebygd eller ikke. Flomfare: Den omsøkte tomta ligger om lag 200 meter unna Altaelva. Ifølge flomsonekart for Altaelva (200 års flom) ligger tomta innenfor et område hvor det ikke tillates oppført kjeller av hensyn til høy grunnvannsstand. Ca. 20 meter øst for tomta er det ifølge flomsonekartet angitt et lavpunktsområde hvor evt. fare for oversvømmelse må vurderes nærmere. Flomsonekart for 200 års flom. Omsøkt tomt angitt med gul skravur. Blått område m/horisontal skravur angir lavpunktsområde. Vurdering etter Naturmangfoldloven: I henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 skal prinsippene i nml legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal framgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Planadministrasjonen har søkt informasjon i Direktoratet for Naturforvaltningen`s kartbaser Naturbase og Artsdatabanken. Ifølge kartbasene er det ikke gjort noen funn i omsøkte Side 7

8 område. Det er dermed planadministrasjonens vurdering at naturmangfold og økosystemer ikke vil bli berørt av omsøkte fradeling. En videre vurdering etter naturmangfoldslovens 8-12 anses derfor ikke relevant i denne saken. Høringsuttalelser: Med unntak av uttalelsene fra hhv NVE (byggegrunn) og barn- og unges representant (trafikksikkerhet) har foreligger det ikke merkander til omsøkte tiltak. Oppsummering/konklusjon: Planadministrasjonen mener det vil kunne være uheldig å etablere en ny boligtomt helt inntil et fremtidig næringsområde. Dette kombinert med at trafikksikkerheten for gående og syklende vurderes å være svært dårlig, gjør at man ikke vil kunnne tilrå at det gis dispåensasjon for fradeling av nye boligtomter innenfor det aktuelle området. Planadministrasjonen vil avslutningsvis påpeke det faktum at man ved å innvilge slike dispensasjonssøknader lett skaper presedens for tilsvarende saker i fremtiden, og på denne måten bidrar til å uthule intensjonene i kommuneplanen. De underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-6, andre ledd avslås søknad fra Ole og Tormod Mosesen, om dispensasjon fra kommuneplanense arealdel, for deling av ny boligtomt fra eiendommen gnr. 34 bnr. 25 på Holmen i Øvre Alta. Klage: Dette vedtaket kan påklages iht. forvaltningsloven 27. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er gjort kjent. Klagen sendes til Alta kommune, avdeling for samfunnsutvikling, postboks 1403, 9506 Alta. Med hilsen Hallgeir Strifeldt Fagleder arealplan Reidar Andre Olsen Planlegger Side 8