HaJ Konsult-6L,s Landmångog konsulentoppdr2g

Transkript

1 HaJ Konsult-6L,s Landmångog konsulentoppdr2g Hallingkonsult a.s Flå It- senter 3539 Flå Nes kommune v/teknisk 3540 Nesbyen Søknad om dispensasjon for utarbeidelse av bebyggelsesplan, (plid: ) Køren. Bjørn Halvard Berget har forespurt Hallingkonsult a.s om vi kan være behjelpelig med å utforme en søknad om dispensasjon fra kravet til bebyggelsesplan for et allerede regulert planområde i Liemarka (plid: ). Hjemmelshaver for gbnr. 38/2 er Karin Berget. Det vises til brev fra Nes kommune av vedrørende endringer i plankart for nevnte planområde. Det vises til tidligere korrespondanse og vedtaksnr: 356/11. I ettertid viser det seg at for dette planområdet foreligger egne bestemmelser der det er satt krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan før tiltak kan iverksettes. Bebyggelsesplan er et begrep som nå er erstattet av detaljreguleringsplan. Bebyggelsesplaner er som kjent et begrep som tilhører plan og bygningsloven før Etter gammel lov var det altså for dette området krav til at det skulle utarbeides et eget bebyggelsesplankart og tilhørende bestemmelser. For bebyggelsesplaner var det heller ikke uvanlig at utnyttelsesgrad var fastsatt i plankartet. Bebygge1sesplaner hadde også en forenklet saksgang i forhold til ordinære reguleringsplansaker. Det som gjør denne saken spesiell er at tiltakshaver har fått utarbeidet og godkjent et plankart som tilfredsstiller dagens krav til utforming av detaljreguleringsplan, men mangler bestemmelser for blant annet tomteutnyttelse og styring av tiltak i området. Med andre ord så står tiltakshaver egentlig med "en fot" i to ulike planregimer. Et annet spesielt forhold er at hele Lirnarkaområdet er undergitt de samme planbestemmelsene, ved at det i sin tid ble utarbeidet en felles reguleringsplan for de fleste av hyttefeltene i Liemarka. Tiltakshaver har ikke ønske om en annen utnyttelsesgrad, eller andre vilkår for utbygging, enn det som allerede er nedfelt for andre tilstøtende hytteområder i Liemarka. Tiltakshaver ser derfor for seg at han gis samme muligheter og vilkår som er nedfelt i bestemmelsene til "fellesplanen" for Liemarka. I etterpåklokskapens lys så kunne en med fordel ha funnet en løsning på denne problemstillingen ved behandlingen i sak 356/11. Ved behandling av dispensasjonssøknader har kommunen adgang til å sette vilkår i sitt vedtak. En naturlig sammenheng mellom dispensasjon og vilkår i dette tilfellet kunne f.eks. vært at gjeldende planbestemmelser for Liemarka skal være styrende for tiltak innenfor planområdet. Flå IT-senter Telefon t.no 3539 Flå Telefaks org.nr: NO MVA

2 Ko kwil,t- (t/s Landrnlingogkonsulenfoppdrog Nes kommune har anbefalt tiltakshaver at det bør fremmes en ny dispensasjonssøknad der det søkes om dispensasjon fra kravet til bebyggelsesplan som er nedfelt i reguleringsplanen. I henhold til gjeldende plan og bygningslov skal følgende momenter vurderes i en slik sak, jfr pb til 19-4: I. Blir hensynet til bestemmelsene det dispenseres fra eller lovens formål blir vesentlig tilsidesatt. Kommentar: Hensikten med et plankrav innenfor eksisterende byggeområder er at det ikke skal gjennomføres større bygge og anteggsarbeid uten at det er utarbeidet egne reguleringsplaner. Hensikten med en reguleringsplan er blant annet at berørte parter får mulighet til å uttale seg, og ikke minst at det er forutsigbart hvilke tiltak som kan iverksettes i et område. I denne saken er naboer/gjenboere varslet om justeringer i forhold til veg/tomter. I praksis utarbeidelse av et detaljreguleringskart. I den forbindelse kom det ingen merknader fra berørte sektormyndigheter. Fra private kom det en merknad som ble imøtekommet (flytting av veg til tomt 2). Alle som er berørt av tiltaket har derfor hatt mulighet til å uttale seg i forbindelse med behandling av denne saken. Det er vanskelig å se for seg at det kan komme frernkomme nye opplysninger ved utsendelse av nytt nabovarsel som i praksis gjelder samme sak. Berørte naboer vil også bli varslet i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Dersom en forutsetter at dette planornrådet blir underlagt de samme bestemmelsene som gjelder for Liemarkaplanen er det vanskelig å se for seg at forholdet til ulike sektormyndigheter blir berørt i særlig grad. Fordelene må være større enn ulempene, Kommentar: Det er ikke fremkommet momenter i forbindelse med utsendelse "forrige sak" som tilsier at det er spesielle forhold som må belyses gjennom en helt egen planprosess (bebyggelsesplannå detaljregulering). Krav til detaljregulering for tiltaket vil virke urimelig sett i forhold til omfanget. Det antas at en reguleringssak ikke vil tilføre saken nye momenter i forhold til det som allerede foreligger. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjenglighet. Kommentar: Tomtene det er snakk om ligger i et eksisterende byggeområde, som er fremstilt på plankart etter dagens krav til slik presentasjon, og en kan ikke si at tiltaket vil ha negative effekter i forhold til helse, miljø, sikkerhet og tilgjenglighet. Det er i første rekke geografiske plassering av tomter/veier som er av interesse, og dette momentet er vurdert ved "forrige sak". Dersom planområdet blir underlagt de samme bestemmelsene som gjelder for Liemarkaplanen vil dette ivareta hensynet til en samordnet og helhetlig utbygging i hele Liemarkaområdet. Flå IT-senter 3539 Flå Telefon Telefaks post@hallingkonsult.no org.nr: NO MVA

3 Haii;1<m)s-bili-a,J Landmling og konsulonleppdrag 4. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Kommentar: Det foreligger ingen indikasjoner på at området har spesielle kvaliteter som er av regional, eller nasjonal betydning. Området er avsatt til område for fritidsboliger i gjeldende kommuneplan. I tillegg er arealbruken fastsatt gjennom eget plankart som viser beliggenhet til eksisterende og nye tiltak. Dette er forelagt berørte statlige myndigheter. At tre gjenværende tomter er tenkt bebygd innenfor de samme rammene som for Liemarka ellers, kan ikke være av regional/nasjonal interesse. Oppsummering: Krav om detaljregulering for gjenværende tiltak innenfor planområdet vil virke urimelig sett i forhold til hva som gjenstår av nye tiltak i gjeldende plan. Det antas at en detaljregulering ikke vil tilføre saken nye momenter i forhold til det som allerede foreligger. Resultatet av en fullstendig planprosess vil i praksis resultere i et sett med reguleringsbestemmelser som trolig vil være tilnærmet identiske med de som gjelder for "fellesplanen" for Liemarka. Med vennlig hilsen Kopuult Torger Kolsrud Arealplanlegger Kopi: Karin Berget, 3570 Ål. Bjørn H Berget: bjorn.halvard.berget@gmail.com Flå IT-senter 3539 Flå Telefon Telefaks post@hallingkonsult.no org.nr: NO MVA

4 Nes kommune HallingKonsult as 3540 Nesbyen Flå IT-senter 3539 FLÅ Deres ref. Vår ref. Dato 12/ Krøren - søknad om dispensasjon- melding om vedtak Vi viser til møtet i Teknisk utvalg den , saksnurnmer 61/12 hvor det ble fattet følgende avgjørelse: Vedtak Nes kommune har vurdert at bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, all den tid det er Krørenplanens bestemmelser som er gjeldende, men at den gis et supplement fra Liemarkaplanen. Videre er det klare fordeler ved å gi dispensasjon, da det vil virke unødig tyngende for eier å skulle ta kostnader og arbeid med å utarbeide ny detaljreguleringsforslag. Videre er flere tomter i området allerede bebygget og det vil således stride mot likebehandlingsprinsippet om man nå skulle pålegge mer regulering i området. I medhold av plan og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelsene i detaljregleringsplan for Krøren gbnr 358/2 (planid ) om utarbeiding av bebyggelsesplan. Dispensasjonen gis på vilkår at Liemarkaplanens (planid ) bestemmelser tas i bruk på de områder der Krørenplanen har manglende bestemmelser. Vedlagt følger saksfremstilling og saksprotokoll. Med Msen 1 anette Kasp rsen Avdelingsingeniør 1-4 Kommunehuset 3540 Nesbyen Telefon: Bankgiro: Faks: Org.nr.: E-post: postmottak@nes-bu.kommune.no Internettadresse: Hallingdal

5 Klageadgang Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i Buskerud. Klagefristen er tre uker fra den dagen vedtaket er mottatt. Klage skal sendes til Nes kommune, 3540 Nesbyen. Du må opplyse hvilket vedtak klagen gjelder, dato vedtaket ble mottatt, endringer som ønskes, begrunnelse for klagen. Klagen må være underskrevet. Selv om det er adgang til å klage, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det kan søkes om å få utsatt iverksetting inntil klagefristen er ute eller klagen er behandlet. Vedtak om utsatt iverksetting kan ikke påklages. Kopi til: Karin Berget/Sundrevegen 121/3570 ÅL

6 Arkivsak-dok. 12/00709 Arkivkode Saksbehandler Jeanette Kaspersen Behandlet av Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg /12 SAKSPROTOKOL L Krøren - søknad om dispensasjon Teknisk utvalg har behandlet saken i møte sak 61/12 Behandling Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt Vedtak Nes kommune har vurdert at bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, all den tid det er Krørenplanens bestemmelser som er gjeldende, men at den gis et supplement fra Liemarkaplanen. Videre er det klare fordeler ved å gi dispensasjon, da det vil virke unødig tyngende for eier å skulle ta kostnader og arbeid med å utarbeide ny detaljreguleringsforslag. Videre er flere tomter i området allerede bebygget og det vil således stride mot likebehandlingsprinsippet om man nå skulle pålegge mer regulering i området. I medhold av plan og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelsene i detaljregleringsplan for Krøren gbnr 358/2 (planid ) om utarbeiding av bebyggelsesplan. Dispensasjonen gis på vilkår at Liemarkaplanens (planid ) bestemmelser tas i bruk på de områder der Krørenplanen har manglende bestemmelser.

7 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Jeanette Kaspersen Saksgang Teknisk utvalg KRØREN - SØKNAD OM DISPENSASJON Saken avgjøres av: Teknisk utvalg Vedlegg: Søknad om dispensasjon, datert Vedtatte reguleringsbestemmelser for Krøren, KS-vedtak 85/93 dato Vedtatte reguleringsbestemmelser for Liemarka, KS-vedtak Dokument i saka: Se vedleggsliste Saksopplysninger: I KS-vedtak 85/93 ble det vedtatt en reguleringsplan for Krøren. Dette er en liten reguleringsplan som innbefatter 5 hyttetomter og friareal. I 2011 ble det fremmet søknad om mindre endring av planen da det kom frem at allerede opparbeidet veg var i strid med godkjent vegtrase i henhold til planen. Søknaden ble behandlet som en mindre endring og arealplankartet ble justert slik at man unngikk tilbakeføring av vegen som var anlagt på annet sted enn godkjent plan tilsa. Administrasjonen ønsket på denne måten å unngå unødig terrenginngrep. I Krøren-planen er det utarbeidet og godkjent et plankart som tilfredsstiller dagens krav til utforming av detaljregulering, men bestemmelsene er mang&fulle og sier ikke noe om tomteutnyttelse og tiltak i området. Det er sagt at det skal lages en bebyggelsesplan som viser tiltak, utnytting m.m. begrepet bebyggelsesplan er i ny plan og bygningslov erstattet med begrepet detaljplan. Formelt innebærer det at før man får bygge ut flere tomter i området skal en ny detaljplan vedtas. Det er to tomter som er bebygd og da disse tomtene ble tatt i bruk ble det ikke satt plankrav og de har derfor fått bebygd sine tomter uten ytterligere bebyggelsesplan (nåtidens detaljplan). 1

8 I forbindelse med at grunneier nå ønsker å selge området, har det kommet frem spørsmål om hva en eventuell tomtekjøper kan få bygd på tomten, og om kommunen vil håndheve bestemmelsen fullt ut og kreve en detaljreguleringsplan. Planområdet for Krøren ligger i umiddelbar nærhet til Liemarka. Administrasjonen har foreslått at man følger bestemmelsene for Liemarkaplanen for det som mangler i Krøren planen, og det er grunneier enig i og har søkt om å få dette godkjent. Saken har vært tatt opp med Fylkesmannen i Buskerud og fylkeskommunen. Begge stiller seg bak administrasjonens vurdering av saken og har ikke ønsket å avgi uttalelse i saken da de mente dette ikke var av regional interesse, og at saken ble godt nok ivaretatt av kommunen per i dag. Saken har vært sendt på høring til naboer uten at det er mottatt negative merknader i den anledning. Forhold til overordna plan: Området er regulert og har egen reguleringsplan og går dermed over overordnet plan hva angår arealutnytting. Miljøkonsekvenser: Ingen aktuelle her. Det er foretatt en vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12 og det er ingen forhold som er til hinder for videre utvikling av planområdet i tråd med allerede godkjent reguleringsplan. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen aktuelle vurderinger er aktuelle. økonomiske konsekvenser: Ingen aktuelle konsekvenser for kommunen. For eier av planområdet vil det å ikke gi dispensasjon vil gi betydelige økonomiske konsekvenser. Vurdering: Det omsøkte området er godkjent som egen reguleringsplan. Det innbefatter 5 hytte tomter. I fjor godkjente Nes kommune en mindre endring av planen, da det viste seg at opparbeidet veg i planområdet var i strid med vedtatt plan. Vi ønsket å unngå unødige inngrep i området og det ble derfor godkjent flytting av veg-trase, slik at plankart og terreng nå stemmer med hverandre. Etter at saken var ferdigbehandlet kom grunneier frem med en ny problemstilling, og det var mangelen på konkrete bestemmelser i planen hva angår f.eks. utnyttingsgrad og tiltak i området. Det Krøren-planen sier om dette er at det skal utarbeides bebyggelsesplan der disse tingene blir ivaretatt. For øvrig har Krøren-planen regulert de øvrige forhold man finner i en detaljreguleringsplan. Det er selvsagt slik at dagens detaljreguleringer er noe mer beskrevet, men allikevel mener vi at det kan forsvares å beholde eksisterende reguleringsbestemmelser, dog med utfyllende tillegg. Etter tidligere plan og bygningslov var det ikke uvanlig at man laget en reguleringsplan der man på et senere tidspunkt skulle lage bebyggelsesplan når man skulle i gang med utviklingen av området. Nå eksisterer ikke begrepet bebyggelsesplan lengre, men er erstattet av detaljreguleringsplan. Det vil si at for Krøren-området ligger det nå et krav om

9 ytterligere detaljregulering, selv om vi per definisjon har en detaljreguleringsplan for området allerede. Administrasjonen finner at krav om ytterligere regulering er et unødig krav og ønsker å imøtekomme dette slik at man ikke gjør saksbehandlingen unødig tyngende, og vi har derfor foreslått en dispensasjonsbehandling i stedet for en ny regulering av området. Videre vil administrasjonen kommentere at det allerede er bebygd to av 5 tomter og etter det vi kan se i gamle byggesaker, ble det ikke stilt krav ovenfor disse to om å utvikle en bebyggelsesplan. Vi har derfor kommet til at det vil virke unødig tyngende å iverksette kravet om ytterligere regulering og prinsippet om likebehandling blir da tilsidesatt. Vi foreslår derfor at man gir en dispensasjon fra kravet til ytterligere regulering og at i den grad Krøren-planen er mangelfull på bestemmelser om utnyttingsgrad og tiltak på tomten, trer Liemarka planens bestemmelser inn. Plan og bygningslovens kumulative vilkår i 19-2 er begge å anse oppfylt. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. Man vil fortsatt beholde reguleringsbestemmelsene fra Krørenplanen, kun med et tillegg fra omkringliggende plan. Videre er det åpenbare fordeler ved å gi en dispensasjon. Allmenhetens interesser blir ikke berørt i saken. Videre er det det slik at flere har bygd i området og vi ønsker en ensartet utbygging i området. Ved å knytte saken til Liemarka-bestemmelsene i den grad opprinnelig plan er mangelfull, vil man sikre en god byggestil og utnytting i området. Administrasjonen poengterer også viktigheten av likebehandling innenfor aktuelle området. Med bakgrunn i at de kumulative vilkår er å anse oppfylt, foreslår administrasjonen at det kommunens skjønn bør brukes i søkers favør. Rådmannens innstilling: Nes kommune har vurdert at bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, all den tid det er Krørenplanens bestemmelser som er gjeldende, men at den gis et supplement fra Liemarkaplanen. Videre er det klare fordeler ved å gi dispensasjon, da det vil virke unødig tyngende for eier å skulle ta kostnader og arbeid med å utarbeide ny detaljreguleringsforslag. Videre er flere tomter i området allerede bebygget og det vil således stride mot likebehandlingsprinsippet om man nå skulle pålegge mer regulering i området. I medhold av plan og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelsene i detaljregleringsplan for Krøren gbnr 358/2 (planid ) om utarbeiding av bebyggelsesplan. Dispensasjonen gis på vilkår at Liemarkaplanens (planid ) bestemmelser tas i bruk på de områder der Krørenplanen har manglende bestemmelser. Underskrift 3

10 NES KOMMUNE TEKNISK- NÆRINGSETAT 3540 NESBYEN Org.nr MVA Fakturadato Forfallsdato Termin Gjelder bygning Gjelder kunde: BERGET KARTN i3erget KARIN Fakturanr _ SUNDRRYRG.EN 121 IBAN-: N ÅL BIC adresse DNBANOKK VARE/OPPDRAG SATS GRUNNLAG BELØP REGDLEBIRGSpLANER 11000,00 1, ,60 Søknad om dippensasjon for Krøren 38/2, planid å Ved for senbetaling, beregnes 7,5 % rente p.a. Kvittering Innbetalt til konto Beløp Betalerens kontonumrner Blankettnummer , Betalingsinformasion GIRO Kundenummer : Underskrift ved glrering FakturanuMmer: ønsker du avtalegiro, kontakt banken din. Betalingsffist L PARAGON F6D-1 GIRO Betalt avbetalt tll I i1--- BERGET KARINNES KOMMUNE SUNDREVEGEN 121ØKONOMIAVDELINGEN 3570 ÅL 3540 NESBYEN L J - I Belast konto KvItterIng tilbake KundeldentItIkasjon (KID) Kroner Øre TII konto Blankettnummer <7 > < >