Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2015/1090 Saksbehandler: Sverre Wittrup Dato:

Transkript

1 Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2015/1090 Saksbehandler: Sverre Wittrup Dato: A-sak. Forslag til Områderegulering for Slottet, Storsand. Saksnr Utvalg Møtedato 3/18 Planutvalget Saksprotokoll i Planutvalget Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Planutvalget vedtar å legge forslag til Områderegulering Slottet, Storsand ut til offentlig ettersyn i samsvar med reglene i Plan- og bygningsloven Vedtaket er betinget av at det igangsettes forhandling om utbyggingsavtale etter arealdelens bestemmelser, pkt 1.3. Innstilling: Planutvalget vedtar å legge forslag til Områderegulering Slottet, Storsand ut til offentlig ettersyn i samsvar med reglene i Plan- og bygningsloven Vedtaket er betinget av at det igangsettes forhandling om utbyggingsavtale etter arealdelens bestemmelser, pkt 1.3. Vedlegg: 1. Forslag til områderegulering, plankart med bestemmelser. 2. Planbeskrivelse med konsekvensutredning, Asplan Viak AS Notat om eventuelt rekkefølgekrav gang- og sykkelveg til Sætre, Asplan Viak AS

2 Sammendrag: Planforslaget gjelder utvikling av sandtaksområdet under Slottet gård. Planforslaget tilrettelegger området for ny arealbruk: nåværende og framtidig småbåthavn kombinert bebyggelse og anlegg (næring, bolig, fritid, båthavn på land) grønnstruktur framtidig boligområde Oversiktskart - planområdet Kommunestyret har tidligere vedtatt program for planarbeidet hvor bl a behovet for utredning av tema som underlag for arbeidet framgår. Planforslaget er utarbeidet av konsulentfirma Asplan Viak AS p v a Storsand Utvikling AS og fremmes som områderegulering i h t avtale med kommunen. Planarbeidet bygger på Kommuneplanens arealdel. Etter arealdelen gjelder forutsettinger om tilfredsstillende teknisk- og sosial infrastruktur. Hovedplan for vann- og avløp synliggjør at utbygging etter arealdelen vil kreve investering i infrastruktur, videre følger det av Skolebruksplan at en vekst i Sætre- /storsandområdet vil gi behov for å bygge ut Sætre skole. Planforslaget bygger på utredninger i samsvar med vedtatt planprogram. Forslaget tilrettelegger for to forhold: Etterfølgende detaljregulering av byggeområder og utbygging av delområdene når rekkefølgekrav om infrastruktur er innfridd Deponering tunellmasser fra Oslofjordforbindelsen, tunnelløp 2 i deler av sandtaket og utfylling av masser til ny molo i småbåthavnen. Rådmannen vurderer planforslaget i forhold til kommuneplanens føringer, jfr kommunens tidligere arbeid med kommunedelplan for Storsand, regulering av byggeområdene på Storsandplatået og utbyggingsprogram for byggeområdene på Storsand. Forslaget ses videre i forhold til Kommunestyrets tidligere vedtak til utbyggingsplaner i området som gir føring om at kommunen selv ikke skal ta ansvar for bygging av offentlig infrastruktur, mv. En utbyggingsavtale vil kunne være et alternativ som sikrer at utbyggingen gjennomføres i samsvar med vedtatt arealplan. Rådmannen tilrår vedtak om offentlig ettersyn, forutsatt at det igangsettes forhandling om en utbyggingsavtale, slik at behovet for å sikre gjennomføring i samsvar med vedtatt arealplan ivaretas. Bakgrunn:

3 Kommunestyret har i møte , sak 28/17 behandlet og vedtatt planprogram for arbeidet med Områderegulering for Slottet, Storsand. Kommunestyrets vedtak er som følger: Hurum kommunestyre vedtar med hjemmel i PBL at forslag til Planprogram for arbeidet med områderegulering for Slottet, Storsand legges til grunn for arbeidet med regulering. Kommunestyret legger til grunn at det avklares nærmere om utbyggingstidspunkt i forhold til rammene som gis i ny hovedplan for vann og avløp, samt at det gis en nødvendig avklaring om ansvarsfordeling for etablering av infrastruktur i området. Planutvalget ber rådmannen legge frem en sak for gjeldende utbyggingsavtale med Storsand utvikling. Dette for en gjennomgang av avtalen og gi planutvalget innsikt i avtalens innhold. Forhold rundt VA, rekkefølgebestemmelser og kommunens muligheter for å fasiliteter en utvikling oppe på Storsandplatået. Det legges inn et tilleggspunkt under kapittel 4: problemstillinger og utredningsoppgaver som vil være knyttet til arbeidet: Miljøforhold. Det skal redegjøres for hvordan Hurum kommunes miljøambisjoner er ivaretatt i planforslaget, herunder energiløsning og mål om lave klimagassutslipp. Det skal videre redegjøres for støy og luftkvalitet, overvannshåndtering, solforhold og lokale klima- og vindforhold etter gjennomføring av tiltaket. Planarbeidet bygger på Kommuneplanens arealdel og gjelder utvikling av sandtaksområdet under Slottet gård (om lag 500 daa). Planforslaget er utarbeidet av konsulentfirma Asplan Viak AS p v a Storsand Utvikling AS. Forslaget fremmes som områderegulering etter en intensjonsavtale med kommunen. Avtalen er en ren intensjonsavtale uten bindende føringer for kommunen som myndighet etter Plan- og bygningsloven. Storsand Utvikling AS har ønsket å starte reguleringsarbeidet for å tilrettelegge en privat avtale med Statens vegvesen om å deponere tunellmasser fra byggetrinn 2 på Oslofjordforbindelsen i sandtaket på Storsand. Tunellmassene er igjen tenkt benyttet til en molo for planlagt utvidelse av småbåthavnen i sandtaket, slik Kommuneplanens arealdel tilrettelegger for. Kommuneplanens arealdel tilrettelegger for en omdanning av området for ny arealbruk: nåværende og framtidig småbåthavn kombinert bebyggelse og anlegg (næring, bolig, fritid, båthavn på land) grønnstruktur framtidig boligområde I Storsandområdet bygger kommuneplanens arealdel på kommunens tidligere arbeid med kommunedelplan for Storsand (2006). Kommunedelplanen tilrettela for vekst og åpnet for en større boligutbygging. Med bakgrunn i delplanen er det utarbeidet en områderegulering for Storsand bolig og golfområde, Havn,emyra og Grønsand (2011) som tilrettelegger byggeområder på Storsandplatået. Utbygging etter reguleringen har imidlertid ikke kommet i gang. Dette trolig som følge av at området ikke har et offentlig vann- og avløpsnett som tillater utbygging, slik arealdelen i tilrettelegger for. Etter rekkefølgebestemmelsene for områdene tillates ikke utbygging i områder uten at det er sikret tilfredsstillende infrastruktur. Bestemmelsene gjelder rekkefølge for utbygging av de ulike delområdene samt etablering av vann- og avløpsløsning, gang- og sykkelvei Storsand Sætre, kryss med fylkesvei og adkomster til boligfelt, tilstrekkelig barne- og skolekapasitet før utbygging tillates.

4 Arealdisponeringen på Storsand bygger på dialog og samarbeid mellom kommunen og private parter (herunder også berørte grunneiere). Planarbeidet ledet til at partene kommunen og Storsand utvikling AS (tidl Estatia Resort AS) inngikk en avtale om utbygging i 2006, hvor det etter avtalen framgår at utbygger skal dekke eksterne og interne kostnader som følger av rekkefølgebestemmelsene for infrastruktur, mv. Avtalen bygger på Kommunestyrets prinsipielle vurdering om kostnadsdeling mellom kommunen og utbygger ved utbygging på Storsand. Kommunestyret har i 2017 vedtatt Hovedplan for vann- og avløp. Hovedplanen har en langsiktig tidshorisont fram mot 2040, mens tiltaksdelen har et 10-års perspektiv. I planen er det innarbeidet bl a mål om etablering av en vann- og avløpsløsning på Storsand. Etter planens tiltaksdel er kommunal vannforsyning til Storsand høyt prioritert mens det for avløpsproblematikken er skissert mål om en avklaring om valg av løsning i løpet av 10-års perioden. Storsand har i dag ikke offentlig vannforsyning, ut over et mindre borevannanlegg ved Freyborg. Viva iks påregner at Storsandområdet vil få en vannforsyning fra Sandungen, via en overføringsledning gjennom marka fra Mørkvann. Det er etablert et mindre renseanlegg ved Freyborg hvor nedre del av Storsand er tilknyttet. Viva iks opplyser at renseanlegg har en ubrukt restkapasitet på omlag 150 pe. Det pågår arbeid med å finne en framtidig avløpsløsning for Storsand. Det er antatt at utbygging etter arealdelen vil kreve et eget renseanlegg for Storsand siden det av kapasitetshensyn ikke er rom for å overføre avløpsvann fra Storsand til et planlagt nytt oppgradert renseanlegg for Sætre/Åros. Kommunestyret har vedtatt Skolebruksplan i år. Kommunen har i perioden fra 2006 hatt en negativ vekst (-1 %) i antall barn og unge. Det framgår av Skolebruksplanen at en vekst i Sætre-/Storsandområdet vil å medføre vekst i gruppen barn og unge, noe som gir behov for å bygge ut skolekapasiteten i Sætre til en 3 parallellers barneskole. Illustrasjon 1: Planområdet, utsnitt fra arealdelen rullering av arealdelen i Som det framgår over har forslaget til områderegulering forankring i Kommuneplanens arealdel. Arealbruken bygger igjen på tidligere kommunedelplan. Til kommunedelplanen ble det behandlet og vedtatt et utbyggingsprogram hvor det bl a rekkefølge for utbygging av delområdene. Om sandtaksområdet framgår at dette området tilrettelagt for annen næringsvirksomhet og at bruken av området er skjøvet ut i tid til driften av sandtaket er avviklet. I programmet er det videre pekt på utvikling av småbåthavnen i sandtaket som en viktig del av bo- og servicetilbudet for området samtidig som havnen kan forsterke potensialet for utvikling av reiselivsrelatert næring i sandtakets nedre del. Øvre del av næringsområdet i sandtaket er senere omdisponert til boligformål i forbindelse med Forslag til Områderegulering for Slottet, Storsand omfatter dagens sandtak, småbåthavn og sjøarealet utenfor, eksisterende hytteområde i nordøst og boligene i vest samt nordsiden av bekkedalen i syd. Forslagsstiller har primært igangsatt planarbeidet for å tilrettelegge for at tunellmasser fra Oslofjordtunellens løp 2 skal kunne nyttes til bygging av en ny molo i en planlagt utvidelse av småbåthavnen i

5 sandtaket (jfr arealdelen). Havnens sammenheng med områdeutviklingen forøvrig har gjort det hensiktsmessig å avklare om arealbruk gjennom en områderegulering, jfr planprogrammet hvor det framgår at planarbeidet skal bygge opp under kommuneplanens føringer for områdeutvikling og arealbruk, samt gi en planmessig avklaring av arealkonflikter og sikre samordning. Foreliggende forslag til Områderegulering for Slottet, Storsand tilrettelegger dermed for: Deponering av tunellmasser fra Oslofjordforbindelsen, tunnelløp 2 kan gjennomføres i deler av sandtaket og i havneområdet hvor utfylling av masser til ny molo kan tillates, uten krav til detaljregulering. Utbygging i byggeområdene forutsatt etterfølgende detaljregulering. Områdereguleringen fastlegger tillatt arealbruk i delområdene og gir betingelser for framtidig utbygging i områdene som er avsatt til boliger, småbåthavn, næring og maritim virksomhet, mv. Øvre del av sandtakets er disponert til utbygging av boliger. Midtre del er et grønt belte hvor kyststiforbindelsen trekkes gjennom planområdet. Sandtakets nedre del tilrettelegges for en utvidelse av småbåthavna hvor en ny molo inngår, arealer for nærings-/maritim virksomhet lokaliseres i tilknytting til båthavna. Videre finner en bolig- /fritidsbebyggelse innerst i lagunen, over næringsarealene mot havna. Utbygging av delområdene kan gjennomføres når rekkefølgekrav om infrastruktur, mv er innfridd. Planforslaget bygger på utredninger i samsvar med vedtatt planprogram. Forslagsstiller har oppsummert sentrale deltema/spørsmål knyttet planarbeidet: Funksjonelle sammenhenger med tilgrensende områder Veiløsninger i området sammenholdt med terrengomforming og stabilitet Terrengomforming for bolig- og bygge-områder og grøntområder. Stabilitet. Grøntstruktur landskap sammenheng med kyststi og forbindelse til «golf- og boligområde» Massebalanse. Visuelle konsekvenser for landskap. Miljøforhold. Hvordan Hurum kommunes miljøambisjoner ivaretas i planen.

6 Planforslaget er nærmere beskrevet og utredet i Asplan Viaks vedlagt planbeskrivelse. Rådmannens vurdering: Forslag til Områderegulering for Slottet, Storsand bygger på kommuneplanens føringer. Det framgår at en utvikling av Storsandområdet slik arealdelen tilrettelegger for vil kreve betydelige investeringer i både teknisk- og sosial infrastruktur. Det følger av planforutsettingene at områdene på Storsand skal bygges ut med vannforsyning fra Sætre samt at Storsand skal sikres gang- og sykkelveiforbindelse til handel- og servicetilbudet på Sætre. Rekkefølgebestemmelser i overordnet plan skal sikre at forutsettingene ivaretas. Etter planprogrammet skal reguleringen bygge på kommuneplanens mål, vurdere og avklare om framtidig arealbruk. Reguleringen skal tilrettelegge for bruk av området til massedeponi for nytt tunnelløp på Oslofjordtunnelen. Videre skal planen legge rammer for framtidig utbygging, slik at etterfølgende arbeid med detaljregulering av de enkelte delområdene har mer forutsigbare og klare rammer. Forslag til områderegulering gir en struktur for utbygging av området. Planen tilrettelegger for etterfølgende arbeid med detaljregulering av delområdene og sikrer etablering av hovedadkomst fra fylkesveien, at bebyggelse blir knyttet til offentlig vann- og avløpsnett eller alternativt knyttet til lokalt godkjent anlegg. Samtidig tillater områdereguleringen at det kan deponeres tunnelmasser fra arbeidene med Oslofjordtunnelen i boligområdet B3, kombinert byggeområde BKB2 og sjøområdet VS1 (havn/ny molo) uten at rekkefølgekravene om detaljregulering gjøres gjeldende. I Kommunestyrets vedtak til planprogrammet er det videre bedt om en nærmere avklaring om utbyggingstidspunkt og ansvarsforhold. I planforslaget er det henvist til Hovedplan for vann og avløp og planbestemmelsene som forutsetter at ny bebyggelse ikke tillates tatt i bruk før denne er tilknyttet godkjent vann- og avløpsnett. Slik Rådmannen forstår forslaget vil ny bebyggelse kunne bli tatt i bruk når dette er på plass. Etter hovedplan for vann og avløp vil det være godkjent vann på Storsand innen Det er grunn for å anta at massedeponi og utbygging av ny molo vil igangsettes samtidig med igangsetting av arbeid med nytt tunnelløp på Oslofjordforbindelsen. Utbygging forøvrig i nedre del av sandtaket forventes ikke igangsatt før arbeidene med nytt tunnelløp er avsluttet. Statens vegvesen anslår at deres arbeider vil kunne starte opp 2 år etter beslutning om igangsetting og være avsluttet 4-5 år etter oppstart. Øvre del av planområdet vil trolig ikke være like berørt av arbeidet med nytt tunnelløp på Oslofjordforbindelsen. Reguleringen tilrettelegger for omlag 100 boenheter i planområdets øvre. Dersom ny hovedadkomst blir etablert vil ny bebyggelse kunne tillates, forutsatt tilknytting til godkjent vann- og avløpsnett. Det framgår av Hovedplan for vann og avløp at eksisterende renseanlegg på Storsand er bygd for 500 pe hvor omlag halve rensekapasiteten er tatt i bruk, slik at det vil være rom for å bygge ytterligere 70 boliger på Storsand når det er etablert godkjent vannforsyning. Etter arealdelen er det krav til etablering av teknisk- og sosial infrastruktur som også gjelder gang- og sykkelveiforbindelse mellom Storsand og Sætre. Det framgår av forslagstillers planbeskrivelse at det ikke er lagt inn betingelser om en gang- og sykkelveiforbindelse i planforslaget. Forslagsstiller viser bl a til at det vil bli tilrettelagt for bruk av kollektivtrafikk og at hovedtransportmiddel for skoleelever vil være buss. Det er pekt på at forslaget gjelder en utbygging av boliger og at denne ikke vil kunne bære krav som gang- og sykkelvei til Sætre i tillegg til rekkefølgekravene som er innarbeidet. Forslag til områderegulering for Slottet, Storsand vurderer utbyggingspotensialet i hele området. Det framgår at planen tilrettelegger for boliger. Av disse vil omlag 70 enheter kunne bygges ut, forutsatt tilknytting til eksisterende renseanlegg på Storsand og ny vannforsyning til Storsand. Etter hovedplan vil vann være på plass i 2020.

7 Utbygging etter planen vil samlet kunne representere en befolkningsvekst opp mot nye innbyggere, mens en første etappe anslås til drøyt 200 innbyggere. Utbygging vil sammenfalle med annen utbygging i Sætre-/Storsandområdet. Samlet utbygging gir konsekvenser for infrastruktur og det kommunale tjenestetilbudet. Vann- og avløpssituasjonen er uavklart i Sætre-/Storsandområdet. Slik Rådmannen forstår Viva iks kan det antas at renseanlegget i Åros bygges ut med økt kapasitet, tilpasset mottak av avløpsvann fra byggeområdene i Åros og sentrum i Sætre. Tilrettelegging for ytterligere mottak av avløpsvann fra Storsand ses som krevende og en Storsandutbygging være tjent med et lokalt anlegg. I Skolebruksplan for perioden framgår at en vekst i Sætre-/Storsandområdet vil gi behov for en ny 3 parallellers barneskole i Sætre. Utbygging i sandtaksområdet kan grovt anslås til å kunne gi en vekst på om lag 100 barn i skolealder, mens en første etappe kan anslås til om lag 25 skolebarn. Etter Rådmannens skjønn bygger planforslaget opp under Kommunestyrets mål for områdeutvikling. Planforslaget bygger på utredninger etter vedtatt planprogram. Forslaget tilrettelegger for etterfølgende detaljregulering og senere utbygging av delområdene når rekkefølgekrav om infrastruktur tillater dette. Videre tilrettelegger planforslaget at det kan deponeres tunellmasser fra Oslofjordforbindelsen og fylles ut masser til ny molo i småbåthavnen. Planforslaget vil imidlertid kunne ha konsekvenser for kommunal økonomi og drift av tjenester. Etter bestemmelsene til kommuneplanens arealdel pkt 1.3 kan kommunen kreve avtale om utbygging. Forslag til områderegulering tilrettelegger for en utbygging i et område hvor situasjonen er uoversiktlig m h t sosial og teknisk infrastruktur. Utbygging kan gi konsekvenser for kommunens økonomi og drift av tjenester. Det følger av tidligere vedtak til utbyggingsplaner i området at kommunen har lagt ansvar for bygging av offentlig infrastruktur, mv på utbygger. Etter Rådmannens skjønn bør utbygging etter områderegulering for Slottet, Storsand vurderes tilsvarende. En avtale om utbygging vil bl a kunne konkretisere framdrift, utbyggingsvolum, mv og gi forutsigbarhet for alle parter. En avtale vil kunne ivareta forholdet til øvrige byggeområder, avklare om hvordan ulike infrastrukturanlegg finansieres, mv samt avklare hvilke anlegg kommunen skal overta for drift og vedlikehold. På denne bakgrunn tilrås at Planutvalget fatter vedtak om å legge forslaget ut til offentlig ettersyn i samsvar med reglene i Plan- og bygningsloven forutsatt at det igangsettes forhandling om utbyggingsavtale etter arealdelens bestemmelser, pkt 1.3, slik at behovet for å sikre gjennomføring i samsvar med vedtatt arealplan ivaretas.