SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 5 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 15/247 REGULERINGSPLAN - BREIVOLL SYD - PLANID Saksbehandler: Tor Reierth Arkiv: L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 11/16 Formannskapet /16 Kommunestyret Innstilling: Behandling/vedtak i Formannskapet den sak 11/16 Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: Behandling/vedtak i Kommunestyret den sak 12/16 Behandling: Repr. Ellen Stampe (H) fremmet følgende protokolltilførsel: Oppfordring til utbygger: Det er stort behov for sentrumsnære bofellesskap for eldre. Utbygger oppfordres derfor til å se på og få til en slik mulighet ved utbyggingen på Breivoll syd. Formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: Utredning: Bakgrunn Planbeskrivelsen som er vedlagt gir en god og detaljert oversikt over grunnlaget for denne detaljreguleringen. Planområdet har ligget inne tilknyttet boligformål i flere kommuneplanperioder. I kommuneplanens arealdel er arealet på ca. 8 daa for

2 Side 2 av 5 Breivoll syd avsatt til bygge- og utviklingsområde for boliger. Kommuneplanen skisserer en tetthetsgrad på ca. 2 boliger pr. daa. Planområdet er uregulert. Hensikten med planen Hensikten med planen er at det skal kunne bygges konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg slik som parkering, lekeplasser, renovasjon, kjørevei og uteoppholdsarealer, mv. Planområdet ligger langs Gamle sørlandske ca. 1,5 km sørøst for Sande sentrum. Forslagstiller er Breivollveien. Vestlandshus AS har planfaglig utarbeidet plandokumentet. Faktiske forhold Planforslaget Breivoll syd Forslagstiller har utarbeidet et oversiktlig planmateriale med planbeskrivelse, plankart for boligområdet og kryssløsningen/bussholdeplassen. ROS- analyse og gode illustrasjoner viser planforslagets mulige gjennomføring. Rekkefølgebestemmelser stiller kravspesifikasjoner for opparbeidelse og ferdigstillelse innen planområdet. Det stilles krav til utomhusplan i forbindelse med byggesøknad. Boligbygging og fortetting Planbeskrivelsen anviser en løsning med bygging av boenheter. Disse boenhetene er organisert i delfelt BKS 1-2. Plassering samt eksakt antall boliger som skal bygges i planområdet vil fremkomme av situasjonsplanen som legges ved byggesøknaden. Det legges opp til at det kan bygges boliger med to etasjer, noe som vil gi en funksjonell og god arealutnyttelse. Det vil også legges vekt på et boligområde som skal kunne benyttes av alle aldersgrupper, og skal være enkelt å ferdes i. Sikkerhet og universell utforming Trafikksikkerheten ivaretas ved at det er en gjennomgående oversiktlig gang-/sykkelvei til sentrum. Vegvesenet har stilt krav til at inn/utkjøringen skal være adskilt fra bussholdeplassen for å styrke trafikksikkerheten. Kravene er innfridd ved at det er innregulert ny avkjørsel nordøst i området. Vesleelva - kommuneplanbestemmelsene byggegrense langs vassdrag Planområdet Breivoll syd har over flere planperioder ligget inne som et fremtidig område for boligbygging. I kommuneplanbestemmelsene kap fastsettes det en generell byggegrense på 50 meter for å beholde et naturlig vegetasjonsbelte som sikrer naturmangfoldet, og motvirke erosjon og avrenning langs Vesleelva. Det har som en viktig del av planarbeidet blitt kartlagt hvor flomutsatt Vesleelva er, og bredden på sonen mot elva som ikke kan bebygges. Detaljreguleringen med inntegnet hensynssone som nå fremmes er et resultat av dette arbeidet. Vesleelva grønnstruktur og hensynssone Kantsonen langs Vesleelva skal være tilgjengelig for allmennheten, og er regulert som friområde. Vesleelva er i kommuneplanen beskrevet som et flomutsatt vassdrag. Det er ved oppstart av planarbeidet stilt plankrav til at plankrav og NVE-retningslinje 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplaner legges til grunn. Gjennom planarbeidet er det utarbeidet to rapporter som viser flomfaren og definerer Vannlinjeberegninger i flomsituasjoner i vassdraget. Det er i samsvar med kravspesifikasjoner fra rapportene inntegnet en hensynssone for en 200 årsflom i Vesleelva. Hensynssonen viser en fremtidig mulig ekstremflom i Vesleelva som beregningsmessig vurdert ikke vil berøre den planlagte bebyggelsen. Se vedlagte rapporter fra NVE.

3 Side 3 av 5 Samfunnsikkerhet og beredskap krav til grunnforhold Vesleelva renner gjennom et frodig kulturlandskap. Det stilles krav til geoteknisk vurdering og prosjektering i tråd med kommunens retningslinjer og planbestemmelser. Planbestemmelser og rekkefølgekrav Planbestemmelsene er gjennomgått for å få med det som er relevant for denne planen og i henhold til plan- og bygningsloven. Det er utarbeidet rekkefølgebestemmelser som setter definerte vilkår for hvordan utviklingen av området skal løses. ROS-analysen, Risiko og sårbarhet knyttet til geoteknikk og støy er ivaretatt. Planbeskrivelsen inneholder beskrivelse av forhold knyttet til kulturminner, naturmiljø, mv. Hensyn til automatisk fredede kulturminner skal ivaretas i samsvar med lovverket. Juridiske og økonomiske forhold, samt avtaler I planbestemmelsene er det rekkefølgebestemmelser som setter vilkår for realiseringen av planen og som skal overtas av kommunen. På denne måten sikres ivaretakelse av samfunnsmessige hensyn. Det skal foreligge en gjennomføringsavtale med Sande kommune vedrørende avløp som en del av byggesaken før det gis igangsettingstillatelse. Justeringer/endringer av planforslaget Som en del av planarbeidet har tiltakshaver i høringsperioden i korte trekk fremmet følgende forslag til justeringer/endringer av planforslaget: Friområdet på plankartet er utvidet noe inn mot boligområdet (BKS2) Merknader fra regionale myndigheter er hensyntatt, og betingede innsigelser er lukket. Planbestemmelsene er justert slik at de følger aktuelle merknader tilknyttet offentlig ettersyn. Forslagstillers vurdering av arealer avsatt til kvartalslekeplass Formannskapet fattet følgende tilleggsvedtak i forbindelse med 1. gangs-behandling: Fram til sluttbehandling bes forslagsstiller vurdere om arealer avsatt til kvartalslekeplass utvides i samsvar med kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver har i sin vurdering ikke helt kunnet hensynta de formelle kravene til en kvartalslekeplass på 1,5 daa. Se forslagstillers vurdering i planbeskrivelsens pkt 6.9 Barns interesser. Se også rådmannens vurdering og konklusjon. Uttalelser til offentlig ettersyn Det er innen fristen mottatt 10 uttalelser og flere av disse inneholder merknader tilnyttet offentlig ettersyn. Rådmannen viser til vedlagte uttalelser med rådmannens vurderinger og kommentarer. Rådmannens vurdering Planområdet ligger landlig til med gode solforhold, og har i flere planperioder ligget inne i kommuneplanens arealdel som et framtidig område for boligutvikling. Det er positivt at

4 Side 4 av 5 området nå reguleres til boligformål. Planbeskrivelsen legger opp til at det kan bygges mellom 16 og 24 boenheter gjennom en konsentrert småhusbebyggelse. De gjennomgående plankravene til høyder, utomhusareal, lekeplasser, infrastruktur vil avdekke i detalj den framtidige boligtransformasjonen. Det går en gjennomgående gang-/ sykkelvei gjennom planområdet, noe som er viktig i forhold til trafikksikker ferdsel inn mot Sande sentrum og sydover til kystsonen. Området inn mot Sande sentrum og sydover til friområder er flatt, og egner seg godt til sykling og annen ferdsel. Rådmannen er tilfreds med at de kjente utfordringene i forhold til planområdets nære beliggenhet til flomutsatte Vesleelva er blitt avklart og hensyntatt gjennom planarbeidet. På denne måten sikres det at boligområdet gjennom planen gis nødvendig robusthet. Det er inntatt rekkefølgekrav i planbestemmelsene som sikrer en ivaretakelse av kvalitetskrav for boligområdet. Administrasjonen har nedlagt mye arbeid med å konkretisere og presisere hva som kreves av plangrunnlag for at detaljreguleringen kan gjennomføres. Forslagstiller har fulgt godt opp med fagutredninger som vedlegges saken. Rådmannen ser viktigheten av at samfunnsikkerhet og beredskap også følges opp i planarbeidet. Gjennomgående gode planer er et godt utgangspunkt for et trygt lokalsamfunn. Plankravet om kvartalslekeplass på 1,5 daa er ikke helt oppnådd i planen. Rådmannen er av den oppfatning at dette området er planlagt med bokvaliteter som ivaretas godt i reguleringen, og som kompenserer for manglende kvartalslekeplass. Kantsonen langs Vesleelva innbefatter friområde og lekeplass som sikrer gode rekreasjonskvaliteter. Samlet blir arealet for lekeplasser og friområdet på ca. 1,2 daa, noe som vurderes til å gi tilstrekkelige kvaliteter i planen. Den gjennomgående gang-/ sykkelvegen gir trygg ferdsel inn mot sentrum, og ut til kystsonen med friområder og kyststi/turstier i Sandebukta. Reguleringen medfører også en oppgradering av infrastruktur slik som vann og avløp (VA) i området. Friområdet ved Vesleelva er også blitt noe utvidet inn mot boligområdet. Rådmannen viser også til tiltakshavers vurderinger av behovet for kvartalslekeplass i planbeskrivelsen. Rådmannens konklusjon: Tiltakshaver har levert en gjennomarbeidet detaljreguleringsplan for utvikling av Breivoll syd. Planforslaget er i tråd med gjeldende kommuneplan i forhold til høy grad av utnyttelse i nye planer/boligområder. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Saksdokumenter: Olav Grande Rådmann Trykte vedlegg: Vedlegg 1: Reguleringsbestemmelser Vedlegg 2: Reguleringsplankart Vedlegg 3: Planbeskrivelse Vedlegg 4: Merknader med rådmannens vurderinger Vedlegg 5: Samlede oversikt uttalelser Vedlegg 6: Statens vegvesen

5 Side 5 av 5 Utrykte vedlegg: Saksfremstilling i FSK vedtak 1. gangs behandling Geoteknisk rapport NVE Flomberegning NVE Vannlinjeberegning Støyvurdering Rett utskrift Ragna Kopstad