SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN - GBNR 116/1, 2 OG 116/136-2.GANGS BEHANDLING

Transkript

1 SANDE KOMMUNE Samlet saksframstilling Saksnr: 12/ SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN - GBNR 116/1, 2 OG 116/136-2.GANGS BEHANDLING Behandlinger: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKSNR. KOMMUNESTYRET KST-63/13 FORMANNSKAPET FSK-65/13 Side 1 av 6

2 SANDE KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saknr.: Løpenr.: Arkivkode: 12/ /13 L12 - Saken behandles slik: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR KOMMUNESTYRET KST-63/13 FORMANNSKAPET FSK-65/13 DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN - GBNR 116/1, 2 OG 116/ GANGS BEHANDLING Saksbehandler: Rune Tøndell RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK Forslag til detaljregulering for «Dunihagen, del av g.b.nr. 116/1, 2 og 116/136», sist revidert , vedtas med hjemmel i Plan- og bygningslovens SAMMENDRAG Planforslag for Dunihagen, del av g.b.nr. 116/1, 2 og 116/136 har vært ute til offentlig ettersyn. Det har kommet inn merknader og det har vært avklaringer mot tiltakshaver. Planmaterialet er revidert i henhold til dette. Planen fremmes nå for vedtak. SAKSFREMLEGG FAKTISKE FORHOLD Planprosess: ble det avholdt oppstartsmøte med kommunen kunngjorde tiltakshaver oppstart av planarbeidene, med høringsfrist behandlet formannskapet planforslag. Vedtaket var å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, og at det var detaljer som skulle avklares fram mot sluttbehandling lå planen ute til offentlig ettersyn. Det har kommet inn åtte innspill. Om Dunihagen Området ligger 2,3 km fra Sande sentrum. Nærområdet er bygget ut med boliger siden tallet. Området Dunihagen 18.1 ble avsatt til fremtidig boligområde i kommuneplan for Sande kommune. I kommuneplanen er BYA maks 30% med minimum 1,6 boliger pr. daa. Det er en kvartalslekeplass inntil planområdet og det er framført veg. Grunnforholdene er tilfredsstillende. Hovedtrekk i detaljreguleringen for «Dunihagen, del av gbnr 116/1, 2 og 136» Side 2 av 6

3 Planområdet er på 13,7 daa og består arealer som i dag inneholder et ubebygget grøntområde og en grøntstripe mellom eksisterende tomter. Det er ikke avdekket natur-, eller kulturverdier som må sikres. Planforslaget hovedfunksjon er å tilrettelegge arealer til bolig, med boligbebyggelse som det fundamentale reguleringsformålet. Lekeplass, parkeringsarelaer og intern kjøreveg er regulert med egne formål. Det er en 20 meter buffersone mot tilgrensende landbruksarealer. Gang- og sykkelveg mot vest er videreført fra kommuneplanen og tatt med i planen. Planen legger til rette for bygging av ca. 20 boliger i fem bygninger. Ved førstegangsbehandling bemerket administrasjonen at helheten gjorde at forslaget burde legges ut på høring, men at det var detaljer som måtte avklares gjennom høringsprosessen. Tiltakshaver har nå gitt en god og omfattende beskrivelse av planen. Denne er supplert med nødvendige avklaringer. Avklaringstema Utnyttelsesgrad er på 32%, som er litt høyere enn angivelse i kommuneplanen, som er på 30%. Årsaken er at det er gir litt mer fleksibilitet for det aktuelle byggeprosjektet som ligger til grunn for reguleringen. Rådmannen synes i utgangspunktet at bebyggelse skal tilpasses omgivelser og overordnete planer og ikke omvendt. Når det gjelder denne tomta avsettes store arealer til buffersone. Ved å ha en BYA på 32% har man noe slingringsmonn i detaljplanleggingen, som gjør det mulig å få til fire enheter av den aktuelle bygningstypen. Derfor er det ansett som en akseptabel løsning å ha en litt høyere utnyttelsesgrad enn det som er angitt i kommuneplanen. Ved førstegangsbehandlingen ble det påpekt at planforslaget ikke synliggjorde ambisjoner for utforming og kvalitet på uteområde og lekeplass. Dette er viktig spesielt ettersom tiltaket gjelder boliger som vil være aktuelle for barnefamilier. Det er i det foreliggende planforslaget tatt med oppgradering av den tilliggende kvartalslekeplassen for de større barna og sitteplasser for voksne, samtidig som det er utformet mer detaljerte bestemmelser om opparbeidelse av lekeapparater og sitteplasser for den interne lekeplassen. Det er også grovt illustrert på situasjonsplanen. Det er laget sol-/skyggeanalyse som viser at kommuneplanens krav om solforhold er ivaretatt. Det er lagt inn et krav om universell utforming av uteområdene knyttet til BK1 i planbestemmelsene. Området BK3 er en tarm som ligger mellom eksisterende bebyggelse. Det aksepteres å omregulere denne tarmen fra grøntstruktur til boligformål. Det er ikke behov for grøntstruktur inneklemt i en tynn stripe mellom to boligrekker i dette området. Det ligger offentlig ledningsanlegg i sonen. I det nye planforslaget er ledningsanlegget ivaretatt gjennom reguleringsformål og bestemmelser. Det er tatt med en adkomst som gir tilgjengelighet mellom Ringveien og Eikelikollen på tvers av stripen. Det er vurdert om videreføringen av Eikelikollen også kunne bli adkomst til framtidige boligfelter, og hvordan byggeavstander mot vegen i så fall skulle ivaretas. Det er ikke avsatt framtidige byggeområder i sammenheng med dette i kommuneplanen. Det er avklart at tomta er en endetomt og at planleggingen skal kunne forholde seg til det. Vegen er privat. Det er derfor akseptert å ha byggegrenser nær vegen. Det har vært diskutert å omarrangere intern veg, parkeringsplasser, lekeplass og bebyggelse, for eksempel med kortere veg, samlet parkering og en indre tunløsning. Tomtas form, den Side 3 av 6

4 gitte bygningstypen og ønske om kort gangavstand til bolig gjør det mindre aktuelt med andre løsninger. Forholdene knyttet til høyspentledning er analysert, slik at føre-var-prinsippet følges med tanke på risiko for elektromagnetisk stråling. Det er lagt inn en sikkerhetssone på plankartet. Detaljplassering av og rekkefølgekrav om gang- og sykkelsti har vært et tema. Den foreslåtte plasseringen fører vegen pent forbi høyspentmasten i enden av tomta. Det pålegges ikke utbygger å bygge gang- og sykkelstien, da dette er en liten del av et større anlegg som skal gå helt fram til skolen og som ikke henger sammen med boligprosjektet. Det er i det reviderte planforslaget tatt med et 10 meter bredt anleggsbelte på plankartet. Kultur- og miljøforhold er i hovedsak uproblematiske. Det er angitt at overvann ledes til eksisterende grøft og bekkesystemet utenfor planområdet. Det redegjøres noe ekstra om naturverdier og forholdet til Naturmangfoldloven knyttet til landbruksgrøft/bekken gjennom området. Det er tatt med en sikringssone mot elektromagnetisk stråling fra høyspentmast. I kommuneplanen er det et krav til maksimalt antall parkeringsplasser. Dette er i reguleringsplanen spesifisert med en mer eksakt angivelse. Den regulerte vegen er en privat adkomst men at det stilles krav til opparbeidelse i henhold til kommunal standard. Merknader Det kom inn åtte merknader til høringen av planen. Det er avholdt møte mellom administrasjon og tiltakshaver om oppfølging av merknader. Tiltakshaver har referert og kommentert merknadene i planbeskrivelsen. Rådmannen gir sin tilslutning til kommentarene. Kort oppsummert gjelder det disse merknadene/temaene: Vestfold Fylkeskommune: Dokumentasjon gjennom illustrasjoner, grøntstripen BK3, kvartalslekeplass, reguleringsbestemmelser for nærlekeplass, kulturminner. Fylkesmannen i Vestfold: Naturmangfoldloven, innhold i buffersonen. Statens vegvesen: Avkjørsel til fv. 319, utforming av parkeringsarealer mot kjøreveg, romslighet for gang- og sykkelveg. Sande kommune v/landbruk og miljø: Avgrensning mellom planen og LNF-område, plassering av gang- og sykkelveg. Miljørettet helsevern Vestfold: Oppfølging av tidligere påpekninger, adkomstforhold og trafikksikkerhet. Eikelikollen Velforening: Mulighet for garasjer på delfelt BK3. Jurek Apostoslki: Vegstandard, sikring av lekeplass, overvannshåndtering og høydeangivelser for bygninger. Tron Hallgrimsen: Opparbeidelse av balløkka og andre lekeplasser, Ferdigstilling av gang- og sykkelveg, parkeringsdekning, trafikkforholdene i Ringveien. RÅDMANNENS VURDERING Side 4 av 6

5 Planforslag som ble utlagt til offentlig ettersyn hadde en god helhet, men detaljer som skulle bearbeides fram mot endelig behandling. Under høringen kom det inn åtte merknader. Etter høringen har planforslaget vært bearbeidet for å følge opp detaljene som ble påpekt samt merknadene fra høringen. Rådmannens konklusjon er at forslag til detaljregulering for Dunihagen, del av gbnr. 116/1, 2 og 116/136, bør vedtas, med hjemmel i Plan- og bygningslovens Sande, Olav Grande Rådmann SAKSDOKUMENTER: Trykte vedlegg: Reguleringskart, revidert Reguleringsplanbestemmelser, revidert Planbeskrivelse, revidert Notat om endringer etter høringen, datert Illustrasjonsplan, revidert ROS-analyse, datert Geoteknisk rapport Multiconsult, datert Merknader etter offentlig ettersyn Utrykte vedlegg: Tidligere dokumenter i saken BEHANDLING/VEDTAK I FORMANNSKAPET Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: Forslag til detaljregulering for «Dunihagen, del av g.b.nr. 116/1, 2 og 116/136», sist revidert , vedtas med hjemmel i Plan- og bygningslovens BEHANDLING/VEDTAK I KOMMUNESTYRET Behandling: Repr Jannicke Tærud (AP) ba om å få vurdert sin habilitet, som leder av Dunihagen Velforening ble erklært inhabil og fratrådte behandlingen av saken. Side 5 av 6

6 Formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: Forslag til detaljregulering for «Dunihagen, del av g.b.nr. 116/1, 2 og 116/136», sist revidert , vedtas med hjemmel i Plan- og bygningslovens Rett utskrift Ragna Kopstad Side 6 av 6