Boligkjøperkurs. Finn Stedjan Takstingeniør MNTS

Transkript

1 Boligkjøperkurs Finn Stedjan Takstingeniør MNTS

2 NITO Takst Service AS Et selskap heleid av NITO Etablert som takstorganisasjon i 1991, som AS i Seks ansatte. Administrerer NITO Takst med ca. 550 medlemmer (foretak) fordelt rundt i hele landet 14 lokalavdelinger fordelt over landet. Ansvarlig for utdanning /- videreutdanning av takstmenn. Utvikler /- videreutvikler dataløsninger for våre medlemmer Representerer kjeden NITO Takst i eksterne fora ( Det norske veritas, standardkomiteer etc.)

3 finntakstmann.nito.no

4 Trygg bolighandel Mye usikkerhet i forbindelse med en bolighandel 1 av 6 boligsalg ender i konflikt - en del av disse havner i rettsapparatet ( jfr. Forbrukerrådets undersøkelse). Ofte psykisk belastende for alle involverte parter. Kan få store økonomiske konsekvenser En betydelig del av konfliktene kunne vært unngått om det kunne gjennomføres en trygg bolighandel.

5 Trygg bolighandel En trygg bolighandel hva er det? Når alle relevante faktaopplysninger er lagt på bordet. Trygghet og ryddighet i prosessen. Kjøper føler seg trygg på å ha forstått hva han/hun kjøper, og selger hva han/hun selger.

6 Ulike eierformer Selveier Andelsleilighet (borettslag) Aksjelag Obligasjonsleilighet Bolig/hytte på festet grunn

7 Borettslag, andelsbolig/leilighet Borettslag er et selskap som eies av de som bor der (andelseierne). Eier eller fester grunn. Borettslagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom. Innskudd: Er i prinsippet å yte et lån til borettslaget for å få en borett til en bestemt leilighet/bolighus. Registreres i Borettsregisteret Felleskostnader (husleie): Lån, forsikringer, kommunale. avgifter, vedlikehold, vaktmestertjenester etc. Innskudd + andel fellesgjeld = kjøpesum (boligens egentlige pris) Solidarisk ansvar en ansvarsform som innebærer at to eller flere debitorer er ansvarlige for samme gjeld, og hvor kreditor kan kreve hver og en av dem for hele gjelden. Husregler/plikter. Styret: Ansvar for driften, reglement, økonomi og teknisk vedlikehold.

8 Borettslag, andelsleilighet Viktige punkter å kjenne til: Årsregnskap: God/dårlig økonomi? Alder på bygningsmassen og vedlikehold: Godt/dårlig? Borettslagenes sikringsordning NBBL Ca borettslag er knyttet til sikringsordningen Fondets formål var å forestå utbetalinger til borettslag som lider tap ved mangelfull oppfyllelse av husleiekontrakt. Evt. generalforsamlingsvedtak om fremtidige større vedlikeholdsarbeider. Kan påvirke din del av fellesgjelden. Finansiering: Avdragsfrihet? Fast/flytende rente?

9 Borettslag, andelsbolig/leilighet

10 Viktige dokumenter/informasjon ved kjøp av eiendom Salgsoppgave/prospekt. Verdi og lånetakst Boligsalgsrapport Selgers egenerklæring Energiattest Offentligrettslige pålegg Servitutter Reguleringsplaner Ferdigattest Sjekk at eventuelle tilbygg og utleieleilighet er bygge meldt Plantegninger Forpliktelser/husreglement Generalforsamlingsprotokoller: Det kan foreligge vedtak om større vedlikeholdsarbeider i borettslaget eller sameiet, som medfører økning av fellesgjeld.

11 Forskjell verdi/lånetakst og Boligsalgsrapport Stor forskjell på verdi- og lånetakst i forhold til boligsalgsrapport når det gjelder tekniske undersøkelser og vurderinger. Verdi-og lånetakst gir kun enkelte overflatiske beskrivelser som underlag for verdifastsettelse. Boligsalgsrapporten gir en utfyllende beskrivelse av hver bygningsdel, med beskrivelse, vurdering av tilstand, samt en vurdert tilstandsgrad basert på symptomer som registreres.

12 Låne- og verditakst Beskrivelse av område, sammendrag

13 Låne- og verditakst Regulering, tomt, bygninger

14 Låne- og verditakst Bygningsmessig beskrivelse

15 Verdi- og lånetakst Teknisk verdi, markedsanalyse

16 Verdi- og lånetakst Verdikonklusjon

17 Boligsalgsrapport

18 Boligsalgsrapport Innholdsfortegnelse

19 Boligsalgsrapport for Åsan 4528 KOLLUNGTVEIT Rapportsammendrag Gnr.: 113 Bnr.: 21 Rapportansvarlig: Takstingeniør Finn Stedjan tlf Oppdragsnummer: NITO Rapportdato: RA PORTSAMMENDRAG BESKRIVELSEAVEIENDOMMEN E ebo igfra1998med a d igbe igge hetca.4kmfrasvei da se trum.bo ige beståravhovedp a og2.etasje,ogerti k yttet privatk oaka eggogva forsy i g. Områdeteie domme iggerieretutpreget a dbruksområde,hvoromkri g igge dearea erbeståravjorderogskogsarea er. Bo ige fremstårmedutve digebyg i gsde ermed ormaa derss itasje,dogmedbehovfor oe opprust i gsti takbådeutve dig ogi ve dig. Tomtearea eteropparbeidetmedb a ta etp e,busker, aturstei smurer/b okemurer,trær,samtatstørstede avtomte er aturtomt. Godemu igheterforrekreasjo og aturopp eve ser ikei ærhete aveie domme. Pe utsiktfratomte overomkri g igge dearea er. VESENTLIGEENDRINGEROG PÅKOSTNINGER Fø ge det takerutførti2008: -skiftetk osett-badpåhovep a. - ybaderomsi red i gibadi2.etasje. -skiftetettstuevi dui2010gru etk ustg ass. O PSUMMERING TILSTAND Bo ige fremstårmed orma s itasjeutve dig,ogdetsy es atdetikeharværtutførtsær igved ikeho dse ereår.i ve dighar byg i gsde er orma s itasjeetterbruk,damedmests itasjepågu vf ateriga g. Noe byg i gsde eri ve digibo ige vurderes åhabehovforopprust i gsti tak,samtatutskift i ger ødve digpåe ke te byg i gsde erutve dig.e ers erdetbehovfor orma tved ikeho d. Byg i gsde ersomspesie tbør ev es iforbi de semedopprust i g/utskift i g: -våtrom-ma g e defa ti s uk,samtutettheterru dtrørgje omføri gerigu vf ate. -spredteråtef ekerytterk ed i g. -serva tivåttrom-sprekda e se. -begre setti ga gti s ukivåtrom. - avtrekverkpåvera da-høydeu der90cm. E ke teutskift i gererutførti2008-dissefremstårigodsta d.

20 Boligsalgsrapport

21 Boligsalgsrapport Bygningsdeler TG 2 og TG 3 Henvisning til pkt i hovedrapport

22 Boligsalgsrapport TGIU ikke kontrollerte bygningsdeler

23 Boligsalgsrapport Teknisk verdi og markedsverdi

24 Boligsalgsrapport Arealoversikt

25 Boligsalgsrapport Hovedrapport alle kontrollpunkt ihht. NS 3600

26 Før visning Innhent salgsoppgave og takst/boligsalgsrapport før visning, og gjør deg godt kjent med objektet. Merk deg hva slags feil/skader som er påvist i takst/tilstandsrapporten.

27 Viktige dokumenter/informasjon ved kjøp av eiendom Salgsoppgave/prospekt. Verdi og lånetakst Boligsalgsrapport Selgers egenerklæring Energiattest Offentligrettslige pålegg Servitutter Reguleringsplaner Ferdigattest Sjekk at eventuelle tilbygg og utleieleilighet er bygge meldt Plantegninger Forpliktelser/husreglement Generalforsamlingsprotokoller: Det kan foreligge vedtak om større vedlikeholdsarbeider i borettslaget eller sameiet, som medfører økning av fellesgjeld.

28 Før visning Bestem deg i forkant hvor høyt du vil gå i en budrunde Er du godt forberedt i forkant, er det lettere å gi et raskt bud på objekter som er attraktive. NB!! VIKTIG Å LESE GJENNOM ALLE DOKUMENTER SOM FORELIGGER OM EIENDOMMEN FØR VISNING Trening gjør mester. LA IKKE FØLELSENE OVERSTYRE FORNUFTEN!

29 Visning

30 Hva bør du se etter på visning? Førsteinntrykk er viktig! Er det rotete i huset og på tomten - selger er ofte selvutnevnt handyman noe som ikke alltid er så positivt. Lukt Dårlig håndverksmessig arbeid Dersom det er beboelsesrom i kjeller/loft - tilfredsstiller disse kravene til rømningsvei og lysforhold. Dagens arealbenevnelse kan lett misforstås Vurder å ha med takstmann/fagkyndig på visning

31 Tak og taktekke Er det gammel takstein (40 år og eldre) - denne har begrenset restlevetid. Pappshingel - levetid ca år. Komplekse takkonstruksjoner har stor sannsynlighet for skjulte skader

32 Tak og taktekke Flate tak/takterrasser - Oppkanter, overganger, gjennomføringer Er loft innredet i ettertid? - Lufting, isolering Istapper/isdannelser - Varmluftslekkasjer, skader på tekking og takrenner. Dårlige takrenner og nedløp Bulker, utettheter, bend, nedløpsrør Etterisolering metode? - Innblåsing, isolasjonsmatter

33 Tak og taktekke

34 Nytt leilighetskompleks bygget 2012

35 Takrenner og nedløp

36 Innredede kjellerrom og underetasjer Innredede kjellere som benyttes som oppholdsrom, bad, vaskerom etc. betegnes som en risikokonstruksjon. Yttervegg mot terrenget som kalles grunnmur, blir ofte utforet og kledd med panel eller platevegger på innsiden av grunnmuren.

37 Innredede kjellerrom og underetasjer Samme rom som forrige bilde

38 Yttervegger Råteskader på kledning? Beslag? Lufting? Er yttervegger etterisolert? Hvilken metode er brukt?

39

40 Dårlig isolert yttervegg Muggvekst bak lampe..

41 Muggvekst bak seng

42 Vinduer Er vinduene eldre enn 20 år? Punktering kan ofte oppstå PCB- holdige vinduer PCB brytes ikke ned i naturen. Lagres i levende organismer og fettvev. Er kreftfremkallende. Kan skade hud, lever og nervesystem, samt føre til reproduksjonsskader.

43 Grunnmur Se etter sprekker og skader på muren. Tydelige sprekkdannelser - symptomer på at det kan være: setninger i grunnen trykkpåkjenninger. Verste konsekvens er riving av hele huset.

44 Grunnmur

45 Terreng og drenering Skråner terrenget mot huskroppen? Overvann kan trekke inn i/mot grunnmuren /kjeller God drenering er spesielt viktig dersom underetasje eller kjeller er innredet. Obs: Fukt i kjeller skyldes ikke alltid problemer med dreneringen.

46 Skorsteiner (piper) Skorsteiner eldre enn 50 år, er som regel moden for utskiftning/rehabilitering. Levetid avhengig av hvilken brensel som benyttes. Beskytt skorstein mot frost og nedbør ( utvendig pipehatt) Regler om avstand til brennbart materiale.

47 Nedgravde oljetanker Ca nedgravde oljetanker. Risiko for lekkasje. Kostnader for masseutskiftning kan komme på flere hundre tusen kroner. Brann/feiervesenet har oversikt over brenselstanker. Huseier har ansvaret for: Forsvarlig bruk, Ettersyn Forsvarlig sanering. Å ikke forurense Forskrift om begrensning av forurensning

48 Vann og avløpsrør Gamle vann og avløpsrør har en tendens til å gro igjen innvendig som regel ikke mulig å sjekke. Alder er da viktig å kjenne til. Tette rør oppdages ofte ved at kloakk slår tilbake inn i bolig. Dårlig vanntrykk i kraner

49 Avløpsrør

50 Rør- i- rør

51 Rør i - rør Mangler tettemuffe fare for vannskader ved rørbrudd

52 Krypkjeller Kjeller med svært lav takhøyde kalles krypkjeller. Risikokonstruksjon. De fleste har jord-, stein- eller fjellgrunn. Fuktrelaterte problemer kan være vanskelig å oppdage. Ofte fulle av plankerester og annet organisk materiale som ligger direkte på bakken. Dette gir grobunn for skadegjørere og råtesopp.

53 Krypkjeller - husdyr

54 Krypkjeller - husdyr

55 Krypkjeller

56 Blindkjeller/kjeller uten tilkomst Risikokonstruksjon Feil oppbygging av gulv mot grunn. God lufting og ventilering av krypkjellere viktig. Ventiler i mur? Kan skjule store skader.

57 Kjeller Ekte Hussopp Kan gjøre atskillig mer skade enn de andre hussoppene fordi den klarer seg med lavere temperatur- og fuktighetskrav. Kan bre seg gjennom murverk

58 Multimur Fliser Gipsplate Polystyren-skum Gipsplate Betong Foto: Mycoteam

59 Maurskader Ei trivelig liten skogshytte ble kjøpt for kr ,-..

60 Maurskader Et lite merke i veggtapet avdekker et større hull i veggplate..

61 Maurskader Som igjen avdekker en større ansamling maur.

62 Maurskader Som har spist opp deler av yttervegg i hytta.

63 Maurskader Årsak til maurskader er ofte fuktskader /kondensskaderi vegg, tak og gulv.

64 Er nye bygg feilfrie? Mange eneboliger, leiligheter og hytter kjøpes før de er bygget, dvs på bakgrunn av salgsprospekt fra en utbygger/eiendomsmegler. Er man sikker på hva slags kvalitet det er på arbeider og materialer man får når nybygget er oppført.? Er nyoppførte boliger og hytter feilfrie? Bør man kontrollere nye boliger også i forbindelse med kjøp og salg.? Ofte får man høre at det er jo garanti på dem??

65 Er nye bygg feilfrie? 4 slike hytter er nyoppført i 2015

66 Er nye bygg feilfrie?

67 Grunnarbeid/ringmur. Utrasing av masse under grunnmur

68 Ringmur Ringmur treffer ikke fundament

69 Er nye bygg feilfrie?

70 Er nye bygg feilfrie?

71 Radonsperre etter ferdigstilling ( avdekket i reklamasjonssak)

72 Fagmessig/ufagmessig?

73 VÅTROM Bad / utett våtrom er vanligste årsaken til klagesaker: Viktige spørsmål når det gjelder våtrom/bad: Alder på rommet? 15 år og eldre =>stor sannsynlighet for at badet må renoveres i sin helhet i nær fremtid. Vær oppmerksom på at det også er stor skadefrekvens på nyere bad. Mye uvitenhet om våtrom og mye ufagmessig utførelse. Dersom badet er forholdsvis nytt spør om: Hvem har utført arbeidene (ufaglært eller faglært) Er hele badet renovert inkl. røropplegg og sluk? Foreligger det garantier på utførte arbeider?

74 Viktig informasjon fra selger/megler Foreligger det kontrakt på utførelsen? Helt eller delvis utført etter: Våtromsnormen eller etter gjeldende tekniske forskifter Er våtrommet utført som egeninnsats? Er den som har utført fagmann? Har den som har utført noen kompetanse om å bygge våtrom? Det er den som utfører våtrom som egeninnsats som har ansvar for at alle krav blir oppfylt. Kilde: rivieramandc.blogspot.com

75 Navarsete :Lemper på søknadsplikt for våtrom Lemper på søknadsplikt for våtrom «Fukt utgjør en vesentlig del av skadene på bygg. På den andre siden har det blitt for mye byråkrati knyttet til å søke om byggetillatelse. Vi fjerner plikten til å søke for å gjøre det enklere for folk, men byggekravene om kvalitet gjelder selvsagt fremdeles, sier Navarsete. Når plikten til å søke faller bort, må eieren selv ta et privatrettslig ansvar for arbeidet. Han må selv sikre kvaliteten gjennom kontrakter. Foretakene får ikke selvstendig ansvar ovenfor kommunen. Eieren kan ikke be kommunen om ha tilsyn med foretakene, og man kan ikke lenger få ferdigattest for arbeidet. De nye reglene gjelder kun når en ikke bryter brannskillet. Man må fremdeles søke dersom en fysisk må gå gjennom vegg, gulv eller tak hos naboen for å plassere nye sluk eller rør.»

76 Bad: Viktige sjekkpunkter Lukt: Dårlig lukt i rommet - kan være et tegn på at noe er galt. Kan også ofte indikere manglende rensing av sluk. Ventilasjon: Bad skal ha ventilasjon, (naturlig avtrekk over tak og tilluft i dør). Kan ha mekanisk avtrekksvifte i vegg. Gjennomføringer Se etter fuktmerker rundt takventiler.

77 Eldre sluk lekkasjefare ( badet opprustet i 2012)

78 Sluk - nymontert 2013

79 Bad: Viktige sjekkpunkter Sluk. Viktig å sjekke overgang mellom gulv og sluket. Er mansjett/membran synlig i sluket.? Er klemring montert.?

80 Bad: Viktige sjekkpunkter Har badet åpen dusj eller dusjkabinett? Dersom det er montert dusjkabinett, spør om når og hvorfor dette er montert. Det kan være at det er gamle fuktskader i veggene og som er årsak til at dusjkabinett er montert.

81 Bad: Viktige sjekkpunkter Et pent opprustet bad utført som egeninnsats i 2013.

82 Bad: Viktige sjekkpunkter Et flott innebygget hjørnebadekar

83 Bad: Viktige sjekkpunkter Inspeksjonsluke til under badekaret.

84 Bad: Viktige sjekkpunkter Omfattende soppdannelser ble avdekket.

85 Bad: Viktige sjekkpunkter Liten mulighet for utlufting via inspeksjonsluke. Denne var tettet med papirark for å skjule lukt.

86 Tegn på skjulte fuktskader i våtrom med fliser.

87 Bad: Viktige sjekkpunkter Ved dusjing direkte på flislagte vegger og gulv: se etter om flisene er løse flisfugene er hele eller har tynne sprekker. Hvis sprukne fuger i dusjsonen, samt løse fliser: tydelig tegn på at det kan være fuktskade i bakenforliggende konstruksjon/plater. Synlig muggsopp i fuger trenger ikke å ha sammenheng med skader. Tilsynelatende fint bad Foto: Mycoteam

88 Bad: Viktige sjekkpunkter Foto: Mycoteam Ikke så bra allikevel

89 Fagmessig el-arbeid?? Upps!!

90 Ufaglærte/egeninnsats Ikke to tettesjikt i samme konstruksjon ( damsperre og smøremembran). Kan forårsake store skader på kort tid.

91 Bad generelt vedr. løsninger Bad med gulvbelegg, baderomsplater eller veggvinyl: stort sett en god og sikker løsning. Belegget er membran og det er lett å se om det er skadet. Malt strietapet og flislagt gulv med sokkelflis på vegg: HØY RISIKO! Svært dårlig løsning med stor sannsynlighet for fuktskader. Malingssystemer som er godkjente for våtrom (stiller svært store krav til riktig utførelse) Smøremembraner (stiller svært store krav til riktig utførelse) Kontroll av fall til sluk ved åpen dusj: 1. Spyl vann på gulvet, se om vannet renner til sluk. 2. Dersom dette ikke er tilfelle, er dette en forskriftsmangel. 3. Motfall til sluket er et irritasjonsmoment. Dammer samler seg på gulvet eller mot veggen hver gang en dusjer.

92 OPPSUMMERING Gjør gode forundersøkelser vedr. boligens tilstand før bud legges inn. Les gjennom ALLE dokumenter du mottar fra megler. Gjør det godt kjent med alle feil som er funnet ved boligen. Om ikke det foreligger boligsalgsrapport i salgsdokumentasjonen etterspør rappport. Spør megler og takstmann til du har fått svar på det du opplever som usikkert ved boligen. Få alle relevante fakta på bordet.

93 OPPSUMMERING LA IKKE FØLELSENE OVERSTYRE FORNUFTEN!

94 Facebook-gruppe «Trygg bolighandel med NITO Takst» Åpen gruppe for alle som skal kjøpe eller selge bolig Dele erfaringer med andre forbrukere Stille spørsmål til fagpersoner fra NITO Takst Etablere kontakt med takstmenn i ditt område Informasjon og siste nytt om bolighandel

95 il slutt KKE TIL MED GOD OG TRYGG BOLIGHANDEL

96 Til slutt