TILSTANDSRAPPORT FOR BOLIG

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT FOR BOLIG

2 Tema: Boligsalgsrapport/ Tilstandsrapport for bolig

3 Boligsalgsrapport Erfaringer så langt Begrenset omfang i bruk rundt om i landet. Enkelte takstingeniører selger kun denne rapporten og har fornøyde kunder. Har generelt vært vanskelig å få solgt inn i store deler av landet. Mye usikkerhet til og om rapporten og NS 3600 fra både takstmenn og kunder NS 3600 har vært mye diskutert. NS 3600 vedtatt skal revideres. Innspill er allerede sendt bla fra takstorganisasjonene, andre aktører, privatpersoner. Nyeste utgave er revidert/ytterligere markedstilpasset.

4 Boligsalgsrapport Forbedringsfokus 2016: Beskrivelse av overflater samles og forkortes Innvendig vann/avløp samles Ventilasjon samles og referansenivå endres Ny tilnærming om dokumentasjon av utførelse Ny tilnærming om tilleggstjenester (tidl. «bortvalg») Forenklingsregler i SAK og TEK tilpasses etter forskriftsendringer.

5 Boligsalgsrapport - status Rapport for leilighet Boligsalgsrapport som er skreddersydd for leiligheter. Bruker samme grunnlag (NS 3600), men kun utvalgte kontrollpunkter. Komplett rapport for leilighet: +/- 14 sider. På sikt; arbeide for at boligselskaper har tilgjengelig tilstandsanalyse av fellesdel.

6 Boligsalgsrapport Endret tilnærming om dokumentasjon: Lempe på standardens dokumentasjonskrav, og også snu tilnærming: Finnes dokumentasjon => positiv opplysning Manglende dokumentasjon => påvirker normalt ikke TG negativt (noen unntak; offentlige pålegg, manglende samsvarserklæringer ol). Tilgjengelig dokumentasjon vises/kommenteres i rapportsammendraget

7 Boligsalgsrapport

8 Boligsalgsrapport Endret tilnærming om tidligere "bortvalg" : Følgende tjenester - alltid med: Arealmåling. Kontroll av tegninger. Kontroll av romfuksjoner for P-rom (Forenklingsregler 2016 kommenteres). Informasjon om branntekniske forhold (Dobbeltkontroll rømning er fjernet). Informasjon om elektrisk anlegg (Kan velges bort når det finnes kontrollrapport fra el-tilsyn eller en dokumentert el-kontroll av nyere dato). Avgjøres i dialog med kunde, eller av lokale markedsforhold: Kontroll av fukt i konstruksjon. Tilstandskontroll av tilleggsbygg. Avgjøres av lokale markedsforhold: Markedsverdivurdering.

9 BOLIGSALGSRAPPOT Boligsalgsrapport Rapport for leilighet. Sammendrag og generell del. Rapportsammendrag: Egne premisser og forutsetninger Kort om boligen, vesentlige endringer og tilstand Tabell som fremstiller avvik, TG3, TG2 og TGiU Kontroll av tegninger Verdikonklusjon (dersom valgt) Verdivurdering: Teknisk verdi Markedsverdi (dersom valgt) Eiendomsopplysninger: Eiendomsdata og bygningsmasse Arealopplysninger Romfunksjoner for P-ROM

10 Boligsalgsrapport Rapport for leilighet. Tilstandsanalysen. Tilstanden på rom og bygningsdeler: Sjekkes spesielt: Våtrom samt risikokonstruksjoner dersom leiligheten ligger i loftsetasje eller i etasje under terreng. Kjøkken, toalett og eventuelle spesialrom. Andre rom presenteres summarisk. Skjevheter (stikkprøver). Tekniske anlegg i leiligheten. Utgangsdør, vinduer og eventuell balkong/terrasse. Dersom leiligheten: Har innvendige trapper og rekkverk, sjekkes disse mot forskriftskrav. Har ildsted og pipe, sjekkes disse for skader og offentlige krav. Har balkong/terrasse, sjekkes denne for skader og forskriftskrav. Ligger i underetasje eller i 1-3 etasje, sjekkes dokumentasjon av radonmålinger og eventuelle tiltak.

11 Tilstandsrapport for bolig basert på NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk enkelte steder lagt inn elementer av BSR 3600 referansenivå på kontrollen ( hvilken TEK gjelder) basert på mer skjønnsmessige vurderinger enn BSR 2 tilstandsgrader settes i mye større grad basert på takstmannens skjønn. rapporten er mindre i omfang og kontrollomfang ( ikke utvidet el-kontroll, ikke utvidet kontroll av rør, ikke dokumentasjonskontroll, ikke lovlighetskontroll etc) annen type oppstilling av rapporten enn BSR 2.

12 Tilstandsrapport for bolig Viktige forhold i rapporten - generelt: Egne premisser Beskrive uavhengighet i henhold til instruks Beskrive oppdraget og hva det omfatter Konklusjon Arealmåling og kommentarer til arealmålingene Beskrivelse og vurdering av bygningsdelene. Sørge for samsvar mellom vurderinger og tilstandsgrader Godt og tydelig språk

13 Rapporten struktur og TG Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TGIU: Ikke undersøkt

14 Tilstandsrapport for bolig Tilstandsrapport for bolig med arealmåling Øyslebø 4532 ØYSLEBØ Gnr. 81 Bnr. 189 Kommune: 1021 Marnardal Befaringsdato: Rapportdato: RAPPORTANSVARLIG: Takstingeniør Finn Stedjan Øvre Homme, 4536 BJELLAND Tel: stedjan.no Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

15 Rapporten

16 Rapporten

17 Rapporten

18 Rapporten Egne premisser ( viktig å være presis): Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av opplysninger gitt av representant for eier, registreringer gjort på befaringstidspunktet, samt innhentede opplysninger hos teknisk etat i kommunen og tinglysingen. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Det bemerkes at det deler av takkonstruksjon og undertak er ikke tilgjengelig for kontroll grunnet manglende tilkomst/innvendig igjenkledde himlinger - dette gjelder takkonstruksjon/undertak over tilbygd del, samt takopplett i 2.etasje. Det henvises til opplysninger om befaringen gitt på side 1 og 2. Referansenivå for vurderinger i rapporten er teknisk forskrift av 1949.

19 Rapporten

20 Rapporten Dokumentkontroll: Følgende dokumenter er innhentet i forbindelse med rapporten: Situasjonskart Reguleringbestemmelser m/kart Div. tegninger/skisser Matrikkelrapport Ferdigattest

21 Rapporten Selgers egenerklæring : Registrerte avvik fra eiers egenerklæring: Eiendommen er et dødsbo, og det er ikke mottatt egenerklæring fra selger i forbindelse med rapporten. Det er derfor utelukkende takstmannens registreringer og observasjoner på befaringstidspunktet som ligger til grunn for opplysninger gitt i rapporten.

22 Rapporten

23 Rapporten Andre opplysninger - Oppgitte arealer er målt på stedet. - Der det i rapporten benyttes begrepene "nyere" og "senere år" menes det at det omtalte er nyere enn boligens byggeår. Hvis ikke annet er oppgitt er ikke nøyaktig tidfestelse foretatt. VENTILASJON Ventilasjon og avtrekk på vanlig bolighus, med en eller to enheter, har hatt lite oppmerksomhet helt frem til slutten av 90-tallet. Systemet i kontrollerte bolig er normalt ut fra dagens standard, men likevel vurderes å være noe svekket. En nærmere gjennomgang av behovet bør jevnlig vurderes ut fra boligen bruk og ventilasjonsbehov - gjelder spesielt forhold vedr. tilluft til våtrom. Om nødvendig anbefales det at tiltak blir gjort for å sikre nødvendig tilluft. Andre opplysninger som bør gis her?

24 Rapporten Konklusjon: Eldre enebolig med beliggenhet i Øyslebø sentrum. Boligen har opprinnelig byggeår fra 1957, og har oppnådd en alder på ca. 59 år. Det er utført opprustning av boligen i flere omganger både innvendig og utvendig etter byggeår. Blant annet opplyses det at taktekking og undertak er skiftet i 2000, bad på hovedplan er nytt på 1990-tallet, fuktsikring av mur er utført samtidig med tilknytning til offentlig vann og kloakk i Bygningen fremstår generelt med normal god standard og utførelse med bakgrunn i boligens alder - likevel er det bygningsdeler som må påregnes skiftet/opprustes grunnet skader og stor slitasje.

25 Rapporten Konklusjon forts Utvendige bygningsdeler som bør få fokus: - kjellervinduer med stor slitasje/fuktskader/råteflekker. - skader i treverk på enkelte vannbrett over vindu på fasade mot nord. - opprinnelig kledning stor slitasje og råteskader i flere kledningsbord. - søyle ved inngangsparti har råteskader. - nedløpsrør fra takrenner - svake skjøter til rør i grunnen. Ett nedløp slipper takvann til grunnen ved muren. - vindski på utbygg har fukt og råteskader, samt alle vannbord på takflatene har stor slitasje/råteskader. - mangelfull avslutning av takstein mot yttervegg på kvist, samt manglende vindsperre i overgang. - svak tilpasning av takbeslag på pipehatt mot takstein. - knekt takstein på utbygg, samt ellers mose på takstein på deler av takflaten.

26 Rapporten Interiørmessig vurderes det som aktuelt og nødvendig med noen tiltak, da spesielt med tanke på: - vaskerom - stor slitasje og utettheter i gulvbelegg. - bodrom - merker etter fuktskader i innforede vegger. Saltutslag ble registrert i flere kjellerrom med synlige murer og betonggulv. Flekker med muggsopp på overflater. - ventilering av kjellerrom og toalettrom i kjeller. Videre begrenset - ventilering av våtrom, da også med tanke på manglende tillluft fra tilstøtende rom. - kjøkken i kjellerrom - stor slitasje etter bruk/elde. - det kan bemerkes at det i flere kjellerrom, er etablert innforede trevegger mot mur, samt oppforet gulv på betong - dette er risikokonstruksjoner. - plassering av vedovn i kjellerrom - plassert rett foran sotluke. - manglende fall/motfall på gulv i dusjsone i bad på hovedplan. I bad i 2.etasje er det også lite fall til sluk. - begrenset ventilering av kaldtloft. Eldre fuktskjolder på del av undertak. - åpent ut fra loftet til takflate/takstein i sidevegg på kvist - fare for vanninntrening til loftet ved lekkasjer gjennom taktekkingen. - Forøvrig vises til det til beskrivelse, levetidsbetraktninger, vedlikeholdsintervaller, samt vurdering gitt under de respektive avsnitt og bygningsdeler. - Det er viktig at rapporten leses i sin helhet.

27 Bygninger på eiendommen

28 Arealoversikt

29

30 Rapporten Kommentar til arealberegningen: I kjeller er alle rom, unntatt vedbod og verkstedrom, medregnet i boligens primærdel. Vedbod og verkstedrom er medregnet i boligen sekundærdel. Rom under inngangsparti ( ved kjellernedgang) er ikke medregnet i ovenforstående arealoppsett. På hovedplan og i 2.etasje er alle rom medregnet i boligens primædel.

31 Rapporten

32 Rapporten

33 Rapporten

34 Vinduer og dører

35 Takkonstruksjon

36 Taktekking

37 Renner og beslag

38 Veranda og utvendige trapper

39 Piper og ildsteder, etasjeskillere

40 Rom under terreng

41 Bad - hovedplan

42 Bad 2.etasje

43 Vaskerom

44 Kjøkken

45 Innv. overflater og trapper

46 VVS

47 Elektrisk og div utstyr

48 Terreng, ekstrabygg, signatur