Ny Boligsalgsrapport BSR 2 SOM FØLGE AV EN AVTALE MELLOM EEF OG NTF (NORGES TAKSERINGSFORBUND) OG NITO TAKST

Transkript

1 Ny Boligsalgsrapport BSR 2 SOM FØLGE AV EN AVTALE MELLOM EEF OG NTF (NORGES TAKSERINGSFORBUND) OG NITO TAKST

2 Etablert i 2005 Pr i dag 6 takstmenn utvider til 7 fra Håndterer alle typer takstoppdrag innen fast eiendom Primærområdet har vært Nordre Sunnmøre + Lesja Største takstsammenslutning innen verdi/boligtilstand mellom Bergen/Trondheim med ca 2000 årlige befaringer/rapporter Utvider nå med eget avd.kontor i Ulstein for å håndtere Søre Sunnmøre/Nordfjord Alle 7 takstmenn i Møretakst er tilsluttet NTF/NITO Takst og er sertifisert av Det norske Veritas

3 - takstmenn Sverre Asprem Tlf Verditaksering Skadetaksering BSR 2 Uavhengig kontroll - Termofotografering Medlem Norges Takseringforbund DNV Sertifisert BSR 2 Roger Birkeland Tlf roger@moretakst.no Verditaksreing Næring REV godkjent Skade BSR 2 Medlem Norges takseringforbund DNV sertifisert BSR 2 Halvard Godø Tlf halvard@moretakst.no Verditaksering Skadetaksering Uavhengig kontroll BSR 2 Medlem Norges takseringsforbund DNV Seritfisert BSR 2

4 - takstmenn Frode Mauren Tlf Verditaksering Næringstaksering REV godkjent BSR 2 Medlem Norges takseringsforbund DNV sertifisert BSR 2 Steinar Åkre Tlf steinar@moretakst.no Verditaksering Skadetaksering BSR 2 Næringstakster Medlem NITO Takst DNV Sertifisert BSR 2 Stig Vatne Tlf stig@moretakst.no Verditaksering BSR 2 Medlem Norges takseringsforbund DNV Sertifisert BSR 2

5 takstmenn avd Søre Sunnmøre Øyvind Tjervåg Tlf Verditaksering BSR 2 Skadetaksering Medlem Norges takseringsforbund DNV sertifisert BSR 2

6 korte fakta om våre oppdrag 2014 tall Våre oppdragsgivere er alle eiendomsmeglerne i området, advokater, banker, fors.selskap, utbyggere/eiendomsselskap, offentlige organ; kommuner, fylkeskommune, stat og betydelig antall private oppdragsgivere Hittil i år ca 1700 befaringer på Nordre Sunnmøre/Lesja ingen andre har samlet så mange befaringer under «samme tak» i vårt distrikt Vår søkedatabase på omsetninger har et høyere detaljnivå enn eks Eiendom Norge - særlig om boligenes tilstand og sorteringsmuligheter

7 - tjenester Verditaksering av alle typer fast eiendom Bolig/andelsleiligheter/fritidsboliger/ andre bygg etc Næringseiendommer EVS standard European Valuation Standard Nytt forenkla verdivurderingsprodukt - benyttes kun ifm finansering Tilstandsanalyser av alle typer fast eiendom Ny Boligsalgsrapport BSR 2 etter Norsk Standard 3600 Andre tilstandsvurdering etter Norsk Standard 3424 Skadetaksering Uavhengig kontroll - byggelånskontroll Termofotografering Sakkyndige vurderinger

8 - markedsfakta Antall takster i 2014 på solgte boliger i 2014: Antall 773 Verditakst Kr Salgssum Kr Salgssum i % av verditakst 99,87 %

9 Fordelt på kommune Giske ,14 % Skodje ,35 % Haram ,07 % Sula ,82 % Ålesund ,74 % SUM ,98 %

10 Fordeling av salgssum i forhold til takst Innenfor intervallet % 64 % Innenfor intervallet % 87 % Akkurat på takst 19 % Over takst 37 % Under takst 44 %

11 Verdi og lånetakst En verdi og lånetakst forteller ingenting om en eiendoms tekniske tilstand i detalj kun generelle fratrekk Befaring skal foretaes på eiendommen Korrekt arealmålinger Beskrivelse av eiendommen Teknisk verdiberegning i tillegg til markeds/låneverdi Skal/bør ikke lenger benyttes ved omsetning i markedet av bolig/fritidseiendommer Men kan benyttes ifm finansiering, familieoverdragelser, skifte, skatt etc

12 Enkel verdivurdering Vil KUN benyttes ifm finansiering og skal ikke kunne benyttes ved noen form for overdragelse Enkel beskrivelse av eiendommen basert på en svært kort befaring eller bygd på opplysninger fra tidl befaring/offentlige opplysninger Ingen arealmåling areal basert på tidl befaringer eller offentlige opplysninger/tegning Anslår en ca grov markedsverdi

13 BSR 2 målsetting - En god BSR : «Kjøper skal vite hva han/hun kjøper og selger skal ivareta sin opplysningsplikt»

14 BSR 2 - bakgrunn Standard ved salg etter hvor megler som er medlem i EEF er involvert etter avtale mellom EEF og NTF/NITO Takst (visse unntak) Meglerne kan kreve at rapportene utføres av DNV sertifiserte takstmenn alle takstmenn i Møretakst er Veritas sertifisert Leiligheter vil det bli en overgangsordning på og vil være på plass iløpet av 2015 (fortrinnsvis lage fellesrapporter på hovedkonstruksjoner) Møretakst ønsker imidlertid å tilby rapport på leiligheter fra UTEN vurdering av fellesdel 2014 har vært benyttet til kursing av takstmenn, utarbeidelse av rapport og programverktøy gjennom NTF og NITO Takst Rapporten er bygd opp på Norsk Standard 3600 som ble godkjent i 2012

15 Boligsalgsrapport 2 En grundig teknisk gjennomgang av alle bygninger på eiendommen og tomta Alle synlige overflater og synlige konstruksjoner skal besiktiges og vurderes Det skal settes en tilstandsgrad (TG) på alle overflater/konstruksjoner basert på Norsk Standard NS 3600 Samme type avvik/symptom skal gi samme TG uavhengig av takstmann/geografi Formålet er helt klart å få ned KONFLIKTNIVÅ i etterkant av boligomsetningen i Norge Selger skal på en god måte sikre at hans opplysningsplikt ivaretaes Kjøper skal sikre seg et godt grunnlag for en god beslutning i sin kjøpsprosess

16 BSR 2 innhold/oppbygging Et betydelig antall kontrollpunkter anslagsvis kontrollpunkter (Avhengig av størrelse/rom) Takstmannen skal ta stilling til hvert kontrollpunkts tilstand OK forhold (Tilstandsgrader 0 og 1) kun Beskrivelse - UTEN ytterligere kommentarer Påviste avvik Tilstandsgrader 2 og 3 kommenteres og tiltak vurderes TG 2 og 3 samles i oversiktlige rapportsammendrag med henvisning til rapportpunkt Rapporten SKAL ha korte, klare og konsise setninger UTEN lange vurderinger uten/minimal bruk av faguttrykk Risikokonstruksjoner som våtrom, rom under terreng har ekstra undersøkelsesnivå med bl.a. hulltakinger etc El anlegg med enkel vurdering Vurdering av brann/rømningsforhold samt lysforhold/takhøyder etc. Dokumentasjon på utførte forhold vil være av avgjørende betydning særlig gjelder dette bad, elanlegg samt endringer i konstruksjoner/tilbygg etc

17 BSR 2 NS utdrag,

18 - krav til eier BSR 2 Eier skal nå selv bestille rapporten direkte fra takstmann Eier skal selv sørge for å fremskaffe mest mulig informasjon/dokumentasjon om eiendommen takstmann kan ta på seg dette som et tilleggsoppdrag Eier skal sørge for at flest mulig av takstmannens kontrollpunkter er tilgjengelig ved befaring eks.vis sluker, rørskap, bakre deler i kjeller, kryploft og kjeller etc. Befaring antas å ta mellom 3-6 timer avhengig av størrelse/antall våtrom/antall bygg etc For å gi eier mulighet til å fremskaffe mest mulig dokumentasjon på forhånd vil befaring tidligst skje 7 dager etter bestilling Levering av rapport innen 7 dager deretter forutsatt at all dokumentasjon foreligger Dokumentasjon som blir fremlagt i ettertid vil kunne medføre ekstra kostnad for eier Møretakst DA har en egen bestillingsside på nett som kunder kan benytte direkte eller ved hjelp av megler eller andre

19 ny lay out

20 BSR 2 premisser - TG REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Rapporten skal som et utgangspunkt belyse avvik fra referansenivået, og vil normalt ikke fremheve positive sider ved boligen ut over å gi en tilstandsgrader på rom og bygningsdeler. Referansenivået for rapporten er forhåndsdefinerte krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG 0), gitt av NS 3600 tillegg C, D og E. Normalt vil referansenivået være byggeskikken og tilstanden ved boligens eller bygningsdelens byggeår. Avvik defineres som tilstand som er dårligere enn referansenivået. Tilstandsgrader (TG) gir uttrykk for hvilken tilstand rom og bygningsdeler har i forhold til det definerte referansenivå. Tilstandsgrad angis som TG 0, TG 1, TG 2, TG 3 og TGIU. Avvik angis med bakgrunn i NS 3600 og NS 3424 på følgende måte: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGIU: Ikke undersøkt/ ikke tilgjengelig for undersøkelse.

21 BSR 2 eks.innhold

22 areal lys/rømning etc BTA er fjernet Sjekker alle rom for krav til rømning, lysflate og takhøyde Sjekker om det er fremlagt dokumentasjon Sjekker om bygget samsvarer med event fremlagt godkjente tegninger

23 rapportsammendrag

24 BSR 2 - bygningsbeskrivelse Enkel kort beskrivelse av konstruksjon Kort konsis vurdering av avvik/skade Forslag til utbedring Billeddokumentasjon av avvik TG settes utifra NS 3600 Intern kalkulasjon av TG 3 avvik gjenspeiles i Fradrag i teknisk verdi

25 BSR 2 - markedsverdi Alle Møretakst BSR 2 rapporter leveres i utgangspunktet med markedsverdi Kan og bestille BSR 2 UTEN markedsverdi ren tilstandsrapport

26 BSR 2 enkel vurdering el-anlegg Enkel vurdering av el-anlegg Basert både på kontrollspørsmål til eier samt visuelle observasjoner Alle synlige el-punkt skal visuelt observeres for skader

27 BSR 2 vurdering brann/rømning Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene under, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for de branntekniske forholdene ut fra kriterier angitt her.

28 BSR 2 - priser Det vil være store forskjeller i tidsbruken og takstmannens ansvarsforhold utifra eiendommens størrelse, antall våtrom, antall tilleggs-bygninger og med/uten rom under terreng. Dette vil gjenspile seg i prisen på rapporten En eiendom med et bolighus under BRA 200 kvm med hovedetg + loft og ett bad/vaskerom vil koste ca kr ,- + mva Har huset underetg istedenfor loft og med et bad til og et vaskerom samt ei garasje vil prisen bli ca kr ,- + mva Leiligheter UTEN fellesdelsvurdering starter på kr 5.500,- + mva

29 betalingsløsninger Kunden vil gjennom factoringselskap få mulighet til å velge : Vanlig innbetaling på 14 dager Delvis betalingsutsettelse Full betalingsutsettelse i inntil 6 mnd

30 BSR 2 - bestillingsrutine I avtalen mellom Eiendom Norge og NTF/NITO er utgangspunktet at selger skal rekvirere taksten direkte med takstmann Vi ønsker at alle bestillinger skjer gjennom

31 BSR 2 -leveringstid Eier må gjøre en del forberedelser FØR befaring Gjøre tilgjengelig alle sluker bakre deler av kjeller kryploft etc Fremskaffe mest mulig dokumentasjon Utgangspunktet er derfor befaring først 7 dager etter bestilling Rapport leveres kunden innen 7 dager etter dette - forutsatt at all dokumentasjon foreligger

32 BSR 2 markedsreaksjon? Eiendomsmeglere og takstbransjen er enige om at denne rapporten er standard ved salg av bolig/fritidseiendommer som markedsføres etter Rapporten er vesentlig mer omfattende og detaljrik enn hva som til nå har vært av tilstandsrapporter Ansvaret og arbeidsmengde hos takstmannen er betydelig økt dermed også et økt prisnivå på rapporten Kjøper får et helt annet informasjonsnivå om eiendommen det er KJØPER som her sitter med «forbrukermakten» - slutt å by/kjøp eiendommer med vanlige verdi og lånetakster som eneste grunnlag!!! Eller bankene bør være mer forsiktig med finansiering av slike kjøp

33 BSR 2 kjøpers valg «Ventilasjonskanalen fører rett ut på loftet, vinduer går ikke an å åpne, brannsikringen rundt vedovnen er for liten, sluket på badet er ikke godkjent, parketten må demonteres og remontertes, gulvlistene må løsnes fra parketten og festes til veggen, det mangler gulvlister flere steder, det er ikke anlagt fall mot sluk i dusjen, parketten er feilmontert, det mangler lufting på badet» Det er opptil kjøper om han/hun vil vite slike ting pa forha nd

34 BSR 2 TAKK FOR FREMMØTE!!