Storgaten EGERSUND Gnr 13: Bnr EIGERSUND KOMMUNE. Tjenester valgt bort av kunde

Transkript

1 . Tjenester valgt bort av kunde - Markedsverdi - Kontroll av tegninger - Kontroll av romfunksjoner for P-rom. Storgaten EGERSUND Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Basert på NS 3600:2013 E-post: Boligsalgsrapporten kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av NTF, Norges TakseringsForbund og NITO Takst

2 Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 FØLGENDE TJENESTER ER VALGT BORT AV KUNDE...3 DOKUMENTKONTROLL...6 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...7 EIENDOMSOPPLYSNINGER...8 AREALOPPLYSNINGER...9 BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER...9 Last ned komplett rapport med detaljert tilstandsanalyse ved å scanne QRkoden eller gå til følgende link: Komplett rapport inneholder, i tillegg til punktene over, følgende: HOVEDRAPPORT...11 ENEBOLIG...11 VÅTROM...11 KJØKKEN...14 ANDRE ROM...14 ROM UNDER TERRENG...15 ILDSTED OG SKORSTEINER... INNVENDIGE TRAPPER...17 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...17 TEKNISKE ANLEGG...18 RADON...18 YTTERVEGG...19 YTTERTAK...20 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA OG LIGNENDE...20 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...21 GEOLOGISKE FORHOLD...21 FORENKLET VURDERING AV ELEKTRISK ANLEGG...22 FORENKLET VURDERING AV BRANNTEKNISKE FORHOLD...23 VEDLEGG OG DOKUMENTER av 24

3 RAPPORTSAMMENDRAG OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten er en teknisk tilstandsrapport, basert på Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). Formålet med Boligsalgsrapporten er å vise resultatene av en utført tilstandsanalyse, for å bidra til økt trygghet og redusert konfliktnivå ved eierskifte. Rapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt ved eierskifte. Boligsalgsrapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Rapporten gir normalt ingen vurdering av boligens tilbehør, som hvitevarer, brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også om tilbehøret er integrert. Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Vær oppmerksom på at dersom oppdragsgiver har valgt bort undersøkelser vil det fremgå på rapportens forside og under takstmannens premisser for oppdraget. Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst. Bare takstmenn som er godkjent av et av disse forbundene, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Boligsalgsrapport. Les utfyllende informasjon om Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. FØLGENDE TJENESTER ER VALGT BORT AV KUNDE Markedsverdi - normal salgsverdi for boligen er ikke vurdert. Kontroll av tegninger - det er ikke kontrollert om boligen samsvarer med de byggemeldte tegningene. Kontroll av romfunksjoner for P-rom - det er ikke kontrollert om boligens P-rom tilfredsstiller standardens krav til dagslysflate, takhøyde og rømning. BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN Beliggenhet: Sentrumseiendom med beliggenhet i Egersund's gamle bydel. Kort gangavstand til sentrum og byens fasiliteter. Tomten: Liten tomt som er bebygget i sin helhet. 3 av 24

4 OPPSUMMERING TILSTAND Eldre mindre verneverdig bolig som er blitt vesentlig rehabilitert innvendig fra Boligens bærende konstruksjoner bærer en del preg av elde, mens innvendige overflater er stort sett i bra stand. Som det fremgår av rapporten er det registrert enklte symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal alder på bygningsdelene. Det er viktig å påpeke at bygningen er oppført til normal byggsekikk i byggeår. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er vesentlig strengere enn de som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påreknes et større avvik i forhold til dagens standard. Det vises forøvrig til rapportens enkelte punkter. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 3 STORT ELLER ALVORLIG AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad 2. etasje Etasjeskillere og gulv på grunn Etasjeskiller/ gulv har en del alderskjevheter. Mest i gang. Gulv knirker litt enkelte plasser. Målt avvik på over 20 mm på kontrollerte steder. Til... Punkt i hovedrapport 4 av 24

5 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Kjellerrom - Kjeller Overflater vegger Har en del ujevnheter Kjellerrom - Kjeller Overflater himling Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr/ morr Kjellerrom - Kjeller Sluk, membran og tettesjikt (i gulv eller vegger) Rustskader i sluk Kjellerrom - Kjeller Fukt i tilliggende konstruksjoner Ned deler av grunnmur og enkelte plasser på kjellergulv er der litt salt/kalkutslag. Indikerer at fukt trekker litt inn fra grunn Bad - 1. etasje Dokumentasjon Mangelfull dokumentasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens krav til dokumentasjon av membran eller tettesjikt ikke er oppfylt etasje Ventilasjon Naturlig ventilasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ven etasje Etasjeskillere og gulv på grunn Etasjeskiller/ gulv har litt alderskjevheter. Målt avvik mellom mm på kontrollerte steder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens kr Stue - 1. etasje Overflater gulv Har en del overflate og bruksslitasje Gang - 1. etasje Overflater gulv Har en del overflate og bruksslitasje etasje Ventilasjon Naturlig ventilasjon. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ven... Kjeller Konstruksjon Det er registrert en del huller etter borebiller/ morr i trekonstruksjoner i kjeller Kjeller Ventilasjon Kjeller er mangelfult ventilert. Har kun ventilering i vindu Kjeller Spesielle observasjoner Har utettheter mellom grunnmur og overligende trekonstruksjoner Ildsteder og skorsteiner inne i huset Pipen er ikke i bruk. Pipen er ikke i brukbar stand Radon Radon Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke Konstruksjon Yttervegger har naturlige alderskjevheter. Alder tilsier.1.1 fare for skjulte avvik. Tilstandsgrad satt ut i fra alder. Kledning Kledning av eldre dato som begynner å få en del alder og værslitasje. Sprett råteskader kan forekomme..1.2 Vinduer Vinduene begynner å få en del alder og værslitasje..1.3 Ytterdører Ytterdører begynner å få litt vær og bruksslitasje..1.3 Yttertak Takkonstruksjon Yttertak har en del aldersvekkelser og mindre nedbøyninger av 24

6 Balkonger, terrasser, veranda og lignende Utkragede eller Trapp er smal og rekkverk er for lavt iht. krav understøttede minstehøyde. konstruksjoner (balkonger, verandaer) Grunnmur, fundamenter Grunnmur Grunnmur har en del alderslitasje og ujevnheter Grunnmur, fundamenter Drenering og fuktsikring Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er oppbrukt. Det er nå ingen BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD IU IKKE UNDERSØKT/ IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Punkt i hovedrapport Yttertak Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taktekke ikke kontrollert pga. snødekket ved besiktigelsen DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier (tillegg B i NS 3600) Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi valgt bort av kunde EGERSUND, Telefon: av 24

7 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Årlige kostnader Årlige kostnader er ikke beregnet. Teknisk verdiberegning Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler Kr Sum teknisk verdi Sum teknisk verdi bygninger Kr Kr Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: valgt bort av kunde Markedsverdi valgt bort av kunde 7 av 24

8 EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: Roy Sømme Ommedal Tilstede: Befaring, dato: Roy Sømme Ommedal. Eier. -. Tlf OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1101 EIGERSUND Gnr: 13 Bnr: 1319 Eiet/festet: Eiet Hjemmelshaver: Roy Sømme Ommedal BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Byggeår: 1899 Kilde: Byggeår iht. EDR og eier Anvendelse: Leiligheten er bebodd av eier 8 av 24

9 AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940: 2012 og Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014 legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger benyttes egne arealbetegnelser: Primærrom og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Det er bruken av rommet som avgjør om det defineres som P-ROM eller S-ROM. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, og benevnelsen P-ROM betyr derfor ikke at rommet er godkjent eller kan godkjennes for varig opphold. ENEBOLIG, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Kjeller etasje Stue, gang, bad 2. etasje Kjøkken, gang, soverom Sum bygning: Kommentar Sekundære rom Kjellerrom Kjeller har lav takhøyde 1,9-2m og utvendig adkomst. 1 etg. har lav takhøyde. Ca. 1,95m under takbjelker. 17 BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER RAPPORTENS STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Referansenivået som brukes i rapporten er forhåndsdefinerte krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS 3600 tillegg C, D og E. Normalt vil referansenivået være byggeskikken og tilstanden ved byggeåret for boligen eller bygningsdelen. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgraden på rom og bygningsdeler. Tilstanden angis med bakgrunn i NS3600 og NS3424 på følgende måte: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Vær oppmerksom på at manglende dokumentasjon kan medføre at det settes en høyere tilstandsgrad enn ellers for enkelte bygningsdeler. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen vil gjennomføre en forenklet vurdering av branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (etter NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Boligsalgsrapporten, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS I Boligsalgsrapporten gjelder dette følgende kontrollpunkter: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapportsammendraget. Kostnader for TG3 tiltak skal imidlertid inngå i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. 9 av 24

10 Ved sjekk av fall mot sluk på bad (C1 punkt 1.2) er takstmannens instruks endret slik at referansenivået er enten standardens særskilte krav eller kravet som ligger i dagens forskrifter. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak (C1 punkt 1.7, 2.5, 3.5, 4.4, 5.5, 7.6.). Dette av hensyn til takstmannens kompetanse og risikoen for skade. Takstmannens instruks er endret slik at når våtrom har synlig og tett membran, det ikke avdekkes fuktindikasjon og det ikke vurderes å være formålstjenlig å ta hull, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2 (C1 punkt 1.8). For å unngå ulik tolkning om hvilke forskriftskrav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannens instruks lagt inn en presisering om at det er dagens forskrifter som skal ligge til grunn for kontrollen (C1 punkt 10.1 og C2 18.1, 19.1, 21.1). Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppekran (C1 punkt 12.1) og stakeluker (C1 punkt 12.2) funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg (C1 punkt 12.8) sjekkes for ulyd, men uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-rom (C1 punkt 13) ut føres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom oppdragsgiver har valgt bort undersøkelser/tjenester vil det fremgå på rapportens forside og under takstmannens premisser for oppdraget. Tilleggsundersøkelser Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Boligsalgsrapporten, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Enkelte tilleggsundersøkelser kan kreve at takstmannen har spesialkompetanse. Dette må avklares med takstmannen i hvert enkelt tilfelle. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Boligsalgsrapporten er basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det opplyses hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF og NITO Takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se 10 av 24