Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst HANS EGEDES GATE HARSTAD RAPPORTANSVARLIG: Gnr 58 Bnr 245 Miljøteknikk Tore Rekkedal Kommune: 1901 HARSTAD Tore Rekkedal Rundevegen 15, Befaringsdato: Rapportdato: tor-rek@onlineno

2 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITS's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 2007" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Konklusjon / sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Egne premisser Boligsalgsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport, men til forskjell fra en vanlig tilstandsrapport blir det i boligsalgsrapporten lagt spesielt vekt på å vurdere de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte Boligsalgsrapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen som skal kjøpes, men den er et dokument som er utviklet for å bidra til økt trygghet for alle impliserte parter Juridisk sett er boligsalgsrapporten ingen garanti mot skjulte feil og mangler, da det ikke blir foretatt åpning av konstruksjoner Det forutsettes også at det ikke er tilbakeholdt viktig informasjon overfor takstingeniøren, eller at han blir feil informert Denne boligsalgsrapport er utarbeidet av en uavhengig takstmann Dette vil si at takstmannen ikke har noen økonomiske interesser relatert verken til takstobjektet eller oppdragsgiver Er det behov for oppgradering av takst ved senere anledning ( eks ved refinansiering/ salg etc) kan underskrevne takstmann kontaktes på nytt da alle utførte takstoppdrag er lagret i database Dette gjelder både for person oppført som oppdragsgiver av takstrapport og eventuelle nye eier (e) som besitter takst etter et kjøp/ salg Arealene er oppmålt etter Takstbransjens retningslinjer for arealmåling Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940 Rom beskrives etter bruk Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Befaring Rekvirent: EIENDOM INVEST AS Takstingeniør: Tore Rekkedal NITO Takst Rapportansvarlig: Tore Rekkedal Befaringsdato: Tilstede: Bente N Larsen (megler) og takstmannen Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): EIENDOM INVEST AS 2 Tomteareal: 815,0m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 58 Bnr 245 Adresse: HANS EGEDES GATE HARSTAD Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Dokumentkontroll Tegninger Målebrev Situasjonsplan Reguleringsplan Meglerpakke Web matrikkel Tidligere prospekt Tidligere boligsalgsrapport Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Ingen avvik registrert Andre opplysninger Utstyr brukt under befaring: Protimeter MMS og Protimeter Surveymaster SM fuktmålere Hilti PMP 34 Laser Hilti PD 32 Lasermåler Diverse håndverktøy Konklusjon Tomannsbolig som er lite vedlikeholdt og noe slitt stand ihh alder/ byggeår Boligen må betraktes som et oppussingsobjekt hvor en må påregne og gjøre omfattende arbeider for å få den til dagens standard Ved riktig rehabilitering kan bygningen fremstå som en pen og atraktiv bolig/utleiegård i nærheten Harstad sentrum Generelt: Alle bygningsdeler har begrenset levetid, normalt vedlikehold påregnes derfor alle bygninger med visse intervaller Se videre bygningsmessig beskrivelse/ TG grader Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig 1963 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Underskrifter Harstad, Takstingeniør Tore Rekkedal Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Bygg : Enebolig HANS EGEDES GATE 69 Rapportansvarlig: Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, tor-rek@onlineno Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Loft etasje Underetasje Kjeller Sum bygning Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Loft 2soverom, kjøkken/gang og bad 1 etasje Gang, kjøkken, trapperom, bad, 3 soverom og stue Underetasje Gang, kjøkken, trapperom, bad, 2 soverom og stue Kjeller Gang, kjøkken, trapperom, bad, 2 soverom og vaskerom Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Bygg B: Garasje - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Garasje Sum bygning Bygg B: Garasje - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Garasje Garasje Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealer er oppmålt på stedet Det er ikke undersøkt med Harstad Kommune om hybler i kjeller er godkjent Kommentarer til planløsningen Boligdelene har en eldre litt upraktisk planløsning Bygningen er innredet med 2 leiligheter og 4 hybler Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt TG: 2 Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/ grov pukk på fjell Videre grunnforhold er ikke kjent På inspiserte steder ble det ikke påvist vesentlige svekkelser Det kan tyde på at byggegrunn kan være stabil Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noen geotekniske undersøkelser og derav er takstmannens kunnskaper om byggegrunnen begrenset Utførelse av fundamenter er ikke kjent Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur stein/betong Små sprekker i puss Det ble registrert noe avflassing av malig på yttervegger Meget begrenset kontroll på grun av snødekke på tomt Tg 2 Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle TG: 2 Spor av fukt inntrengsel i grunnmur Dette gjelder tilgjengelige steder langs bakvegg i kjeller Om dette skylles dårlig drenering var ikke mulig å konstatere på befaringen Sviktende drenering er en meget sannsynlig årsak Drenering for bygningen er ikke observert da denne ikke er tilgjengelig for inspeksjon Det er stor sannsynlighet for at det ikke er lagt drenering rundt bygningen Levetid I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har Drenering en levetid på år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Yttervegger antatt av mur og bindingsverk Antatt isolert 5 cm og lektet/kledd Utvendig trekledning Det er foretatt tilfeldig stikktakninger på tre kledning Det ble observert noen begynnende råteskader i kledningen På grunn av tilkomst ble ikke all kledning kontrollert Utvendig kledning er manglende vedlikeholdt Tg 2 Levetid I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har trekledning en levetid på år Avhengig av vær/ kvalitet og vedlikehold Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet 2 vinduer på loft skiftet 2006 Tg1 Resterende Vinduer fra 1960 tallet til 1980 tallet Alle vinduer i bygningen er i dårlig stand Det anbefaler å skifte samtlige vinduer Vinduer i 2 etasje og kjeller i særlig dårlig stend Det ble foretatt stikktakinger på karmer Flere råteskader påvist Det ble registrert en del avflassing av maling på vinduer Det ble foretatt tilfeldig kontroll av åpne- og lukke mekanismer Flere av vinduene har feil med åpne/lukke funksjon Tg3 Levetid I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: -Trevinduer en levetid på år -Tredører en levetid på år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Takkonstruksjon HANS EGEDES GATE 69 Rapportansvarlig: Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende TG: 2 Konstruksjon er antatt konstruert av tresperrer Takkonstruksjonen ble ikke besiktiget på grunn av tilkomst Dette gjør kontroll meget begrenset Tilstandsgrad satt ut fra det en kan avdekke ved inspeksjon fra loftetasje med termokamera Det ble foretatt stikktakinger på tilfeldige steder under konstruksjon, det ble avdekket indikasjoner fukt i konstruksjonen i tak bad Ved inspeksjon med termografi kamera ble det avdekket dårlige isolasjonsegenskaper i tak Det antas at tak er isolert 5 cm noe som var vanlig ut fra byggeår Det ble registrert store megder is på yttertaket dette indikaerer at det er et stort varmetap gjennom konstruksjonen Det anbefales å skifte taktekke og etablere lufting i taktekke samt etterisolere konstruksjonen fra undersiden Taktekking TG: 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Tak er antatt tekket med stålplater Taktekke er i generell dårlig stand og bør skiftes/omlegges Taket er besiktiget fra bakken Taktekke var delvis snødekt på befaringen noe som gjorde kontroll meget begrenset Vannintregning i bad loft anntas å komme fra tak Vindskier og gesimser har synlige skader Noe avflassing av maling ble registrert Disse bør behandles Levetid I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: -Stålplater en levetid/omtekking på år Overlys, takluker mm Undersøkelsen omfatter visuell vurdering TG: 3 Det er ikke etablert takluker eller luker mot kaldloft i loftetasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Renner, nedløp og beslag HANS EGEDES GATE 69 Rapportansvarlig: Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Taktenner i stål i dårlig stand Bør skiftes Beslag på tak befart fra bakken Tg 3 Levetid I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: -Takrenner og nedløp av stål en levetid på år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Utvendig veranda fra 2 etasje samt utvendig trapp Rekkverk for lave til å tilfredstille dagens forskriftskrav Terasse har synlige sprekker i betong og er skjev Tg 2 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale TG: 2 Tegl pipe Det er ikke montert ovn Fyringsanlegg må ikke etableres uten godkjenning av kommunen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik TG: 2 Etasjeskiller av tre Skjevheter kontrollert visuelt Det ble registrert en del skjevheter i gulv Ved ombygging av boligen må en påregne forsterkning/ombygging av etasjeskillere Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt TG: 3 I kjeller og 1 etasje er bakvegger og sidevegger delvis/helt under terreng Eldre kjeller med tydelige tegn på fuktinntregning Gulv i kjeller er antatt gulv på grunn Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Bad, Loft Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 3 Overflate vegg: Baderoms plater og Vinyltapet Overflate gulv: Vinylbelegg Sluk: Plastsluk uten klemring Vinylbelegg Mansjett til gulv er ikke montert under klemring Fall mot sluk: Gulv har ikke fall mot sluk Bad inneholder: Vask, Toalett, Dusjkabinett Ventilering av rommet: Naturlig avtrekk ventil i vegg til naborom Til luft til rom/innlufts spalte: Mangler bør etableres Det er utført fukt søk på overflater på vegg i våtsone, gulv, tilstøtende rom som er tilgjengelig for kontroll og overganger Ved overflatesøk ble det registrert unormale utslag på fuktsøker i tak I tak er det synlige vannskader som antas kommer fra lekkasje fra tak Baderomets alder er ikke kjent Rommet er slitt og bør renoveres Levetid I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Baderomstapet på vegger en levetid på 5-10 år - Vinylbelegg på gulv en levetid på år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Bad, 1 etasje Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 3 Overflate vegg: Baderoms plater Overflate gulv: Vinylbelegg Fall mot sluk: Gulv har lokalt fall mot sluk Bad inneholder: Baderoms innredning, Toalett, Dusjkabinett og Uttak for vaskemaskin Innredninger ble kontrollert for skader Ingen vesentlige skader registrert Varmekilde: Reflektorovn på vegg Ventilering av rommet: Naturlig avtrekk til ventil i vegg Til luft til rom/innlufts spalte: Mangler bør etableres Det er utført fukt søk på overflater på vegg i våtsone, gulv, tilstøtende rom som er tilgjengelig for kontroll og overganger Ved overflatesøk ble det registrert unormale utslag på fuktsøker Alder på baderom ikke kjent Rommet er slitt og bør renoveres Levetid I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Våtromsplater en levetid på 10-20år - Vinylbelegg på gulv en levetid på år Bad, kjeller og underetasje Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Kjeller Overflate vegg: Keramiske fliser Overflate gulv: Keramiske fliser Fliser ble kontrollert for sprekker og bom (løse flis) Det ble ikke registrert noen sprikk eller bom i fliser Membran: Type membran på bad er ikke kjent Sluk: ikke kjent Fall mot sluk: Gulv har lokalt fall mot sluk Bad inneholder: Baderoms innredning, Toalett, Dusjkabinett Innredninger ble kontrollert for skader Ingen vesentlige skader registrert Ventilering av rommet: Mekanisk avtrekk med vifte montert på vegg Til luft til rom/innlufts spalte: Mangler bør etableres Det er utført fukt søk på overflater på vegg i våtsone, gulv, tilstøtende rom som er tilgjengelig for kontroll og overganger Ved overflatesøk ble det registrert unormale utslag på fuktsøker Dewt anntas at dette skylles sviktende drenering til bygningen Baderom ble etablert: For ca 10 år siden Rommet er i generelt pene overflater Tg 2 Underetasje Overflate vegg: Keramiske fliser Overflate gulv: Keramiske fliser Fliser ble kontrollert for sprekker og bom (løse flis) Det ble ikke registrert noen sprikk eller bom i fliser Membran: Type membran på bad er ikke kjent Fall mot sluk: Gulv har lite fall mot sluk Bad inneholder: Baderoms innredning, Toalett, Dusjhjørne Innredninger ble kontrollert for skader Ingen vesentlige skader registrert Varmekilde: Varmekabler i gulv Ventilering av rommet: Mekanisk avtrekk med vifte montert på vegg/vindu Til luft til rom/innlufts spalte: Mangler bør etableres Det er utført fukt søk på overflater på vegg i våtsone, gulv, tilstøtende rom som er tilgjengelig for kontroll og overganger Ved overflatesøk ble det ikke registrert unormale utslag på fuktsøker I følge leietakere ble registrert lekkasje fra bad for få måneder siden Rommet er i generelt god stand Tg 2 Levetid Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 2 Overflater: Betongoverflater Sluk: Støpejernsluk med uten klemring Vinylbelegg Mansjett til gulv er ikke montert under klemring Fall mot sluk: Gulv har fall mot sluk Vaskerom inneholder: Skyllekar og Uttak for 4 vaskemaskiner Varmekilde: Panelovn på vegg Ventilering av rommet: Naturlig avtrekk til ventil i vegg Til luft til rom/innlufts spalte: Mangler bør etableres Det er utført fukt søk på overflater på vegg i våtsone, gulv, tilstøtende rom som er tilgjengelig for kontroll og overganger Ved overflatesøk ble det registrert unormale utslag på fuktsøker Baderom ble etablert: Byggeår Rommet er slitt og bør renoveres Levetid Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 2 Kjøkken: kjeller, loft, 1 etasje og underetasje Alder ikke kjent Noe upraktiskke løsninger på kjøkken Fuktsøkt i innredninger, ingen forskjeller på fuktindikator Kjøkken dører funksjonstestet, Fungerer normalt Kjøkkenene har ingen integrerte hviteverer Alle kjøkken utenom kjøkken på loft er ventillert via ventillator over komfyr Slitte kjøkken Deler av kjøkken kan benyttes ved renovering Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

18 Innvendige overflater HANS EGEDES GATE 69 Rapportansvarlig: Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Innvendige overflater fremstår som slitte De innvendige overflatene har dårlig standard Disse bør renoveres Tg 3 Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Trapp fra kjeller til loft Eldre bratt tre trapp Trapp har lavt rekkverk Tg 2 VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vannrør av kobber Avløpsrør og sluker av plast og støpjern Det ble registrert noe rust på avløpsrør i kjeller VVS anlegget er videre ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse Levetid Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 17 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

19 Elektrisk anlegg HANS EGEDES GATE 69 Rapportansvarlig: Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el fagmann Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor Elektrisk anlegg med automsatsikringer Bygningens el anlegg er renovert de senere år Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget ene er basert på visuelle observasjoner TG: 3 Terreng har fall fra bygningen på fremside På øversiden av bygningen heller terrenget mot bygningen Garasje TG: 2 Eldre slitt bygning som bør totalrenoveres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 18 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

20 Verdi- og lånetakst HANS EGEDES GATE 69 Rapportansvarlig: Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Reguleringsmessige forhold I følge Harstad Kommunes reguleringskart på internett er reguleringsformålet for eiendommen boligformål REGULERINGSPLAN ftema 1201 Planidentifikasjon 204 Dato Plannavn Seljestad Nord Plantype Eldre reguleringsplan Planstatus Endelig vedtatt arealplan Ikraftredelsesdato Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Tomt / område / miljø 2 Tomteareal (m ) Type tomt 767 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Eiendommen ligger i et rolig boligområde ca 2 km fra Harstad sentrum Til Seljestad Barne- og ungdomsskole er det ca 500 km Nærmeste barnehage ligger ca 500 m fra eiendommen Dagligvareforetning ca 400 m fra eiendommen Opplysninger om adkomst, vann og avløp Adkomst til eiendommen via kommunal veg Eiendommen er tilkoplet kommunalt vann- og avløpsanlegg Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 19 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

21 Teknisk verdiberegning HANS EGEDES GATE 69 Rapportansvarlig: Gnr: 58 Bnr: 245 Rundevegen 15, Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 57 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Eiendommen burde være omsettelig i markedet Boligen er egnet for den som er interesert i å gjøre meget omfattende rehabiliteringsarbeider for å få en funksjonell bygning Verdivurderingen er gjort på grunnlag av andre salg av boligeiendommer i kommunen Eiendommens beliggenhet er meget positiv i forhold til verdivurderingen Bygningens meget store vedlikeholdsbehov er hensyntatt I følge eier har bygningen brutto leieintekter på ca ,- pr mnd Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 20 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund