HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE

Transkript

1 HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: Sak nr: 2015/116 Utvalgets sammensetning: Klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Geir Engebraaten og Trond Walmsnæss Wehn A (leietaker) B (utleier) X, 1406 Ski Sammendrag: Saken gjelder leierens krav om å bli frifunnet fra utleiers krav slik at han kan få frigitt depositumet, samt krav om leieavslag/erstatning for diverse (at utleier var påkoblet strømmåleren samt elektrikerutgift til sjekk, manglende godkjenning til beboelse, brannsikkerhet og radonmåling, stengt internett, defekt oppvaskmaskin og vaskemaskin/tørketrommel). Utleieren fastholdt krav om betaling av husleie ut leietiden, restanse for vann/avløp og strøm, samt erstatning for rengjøring, reparasjon av hvitevarer, elektrikerutgift, delvis for utskiftning av vegg-til-vegg-teppe, toalettsete, click-ventil, brannteppe/slukkeskum, borttatt stentøyservise, lyspærer, og utgifter til fotobevis. Utvalget la til grunn at leieobjektet ikke var godkjent som egen bolig og ikke oppfylte brannvernkravene slik at leieren hadde hevingsrett, at utleier ikke hadde foretatt radonmåling, at hvitevarene hadde sluttet å fungere uten leierens skyld og at utleieren hadde stengt internett, men bl.a. grunnet for sen reklamasjon ga HTU leieren kun avslag for stengt internett og erstatning for elektrikerutgift. Videre la HTU til grunn at leierens betalinger dekket strøm, men at leieren ikke som avtalt hadde betalt alt forbruk av vann/avløp samt at utleieren hadde reklamert for sent på alle mangelskravene og dermed ikke lenger kunne gjøre noe krav gjeldende, og at det ikke var grunnlag for erstatning for elektrikerregningen. Husleietvistutvalget ga derfor utleieren etter trekk for leiers krav medhold i skyldig leie frem til leieren hevet leieforholdet og et skjønnsmessig fastsatt forbruk av vann/avløp i mangel av eksakt måling, men frifant leieren for utleiers øvrige erstatningskrav. 1

2 Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved leierens klage av Klagen ble forkynt for innklagede utleier den I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved motklage av Motklagen ble forkynt for klageren den I forkynningsbrevet ble klageren bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av innklagedes framstilling. Ved tilsvar av utvidet klageren sin klage med nye krav. De nye kravene ble forkynt for innklagede den I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen Etter utsettelse med tilsvarsfristen til innga innklagede tilsvar på de nye kravene Tilsvaret på de nye kravene inneholdt nye motkrav som ved brev av ble forkynt for klageren med frist for å inngi tilsvar Klageren innga tilsvar til de nye kravene ved brev av Innklagede ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Siste skriv innkom fra innklagede utleier , og ble oversendt til den annen part ved Husleietvistutvalgets brev av Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som leier og innklagede som utleier, og gjaldt en 2-roms sokkelleilighet i utleiers bolig. Kontrakten startet og løp til opphør Det var avtalt at leieforholdet ikke kunne sies opp i leietiden. Leien var kr 7 500,- per måned pluss et á konto tillegg for elektrisitet på kr 500,- per måned med etterskuddsvis avregning i henhold til separat måler, til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet var kr ,-. Det er fremlagt en «Forlengelse av husleiekontrakt datert » av som er signert av både utleier og leieren, hvor det fremgår at kontrakten forlenges 1 år frem til med gjensidig oppsigelse på 3 måneder. Husleien er avtalt til kr 7 500,- per måned. Elektrisitet, vann og avløp oppjusteres fra á konto kr 500,- per måned til kr 1 500,- per måned under hensyn til at det er 2 beboere i leiligheten. Avregningen av forbruket for strøm endres fra 1 til 2 ganger årlig (mars og oktober), basert på faktisk forbruk. Forbruk av vann/avløp forligger kun 1 gang årlig fra kommunen og avregnes og innbetaltes deretter i april. Det fremgår at ny husleie inkludert á konto betaling for elektrisitet, vann og avløp er kr 9 000,- per måned og skal betales forskuddsvis. Kontrakten skal gjelde med nevnte endringer. 2

3 Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klagende leier har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg flyttet og leverte nøkler Etter at jeg hadde sagt opp/flyttet , krevde jeg utbetalt depositumet. Banken kan ikke utbetale dette, da utleier har fremsatt krav: Husleie Under befaringen i slutten av november 2012 kom det ikke frem at utleieleiligheten ikke var godkjent for utleie. Utleier bedyret også at rømningsveier og brannsikkerheten var godkjent for utleie, og at måleren kun hadde kurser til utleieleiligheten. Dette stemte ikke, og var ikke synlige mangler. Etter at husleieavtalen ble fornyet kom det frem at utleier var påkoblet min separate strømmåler, at det ikke var egen vannmåler, at leiligheten ikke var søkt bruksendret, at brann- og rømningsforskriftene ikke var oppfylt, og at radonmåling ikke var gjort. Dagen etter at husleieavtalen ble fornyet, , kom utleier med en restregning for strømforbruk for Vann/avløpsavregningen kom etter at restregningen for strømforbruket for 2013 på kr 6 422,15 var betalt uten at jeg på det tidspunktet visste at utleier var påkoblet min minusmåler. Husleie for november og desember 2014 er ikke betalt da utleieobjektet var ulovlig; Husleien for november 2014 ble holdt tilbake grunnet for mye innbetalt strøm for leieperioden , samt utgifter til elektriker. Utleier har ikke bestridt dette kravet innen rimelig tid. Husleie for desember 2014 er holdt tilbake med henvisning i brev av til at måleren ikke er ordnet, at internett var stengt , at radonmåling ikke er gjennomført av utleier etter loven av , og at brann- og rømningsvilkårene ikke er oppfylt. Utleier har ikke betridt dette kravet innen rimelig tid. Elektrikeren kunne bevise at på flere av kursene til minusmåleren var utleier påkoblet, som i gang, utleiers vaskerom, boder, panelovn, lys (inne og ute) mm. Utleier ble konfrontert med dette og avfeide det med at jeg kunne jo bare trekke fra kr 500,- på husleien. Da jeg fikk brev fra kommunen om at dette var en ulovlig utleieleilighet og at det ikke var gjort noe for å bedre brannsikkerheten, hadde jeg ikke annet valg enn å heve kontrakten og flytte på dagen. Brannvesenet kunne i ettertid fortelle meg at under befaringen de foretok etter min utflytting var det 0 rømningsveier, ingen branncelle mellom boenhetene, branndør eller godkjente rømningsvinduer. Dette ser jeg på som vesentlig mislighold. Husleie for januar 2015 finner jeg ikke relevant grunnet min oppsigelse der jeg tolker husleieloven slik at jeg kan avslutte mitt leieforhold på dagen. Jeg vil også påpeke at utleiers krav til banken er leie for november og desember 2014, ikke for januar 2015 slik det nå er. Vann/avløp Vann/avløp er ikke betalt da det ikke var installert egen vannmåler i utleieobjektet. Det ble ikke foretatt noen avlesning av hovedvannmåler ved innflytting. Jeg finner det urimelig å bli krevd for et stipulert forbruk og meget høyt krav fra utleier. Mine arbeidsklær blir sendt til fabrikkrensning og blir aldri vasket i maskin, etter forskrifter fra arbeidsplassen. Jeg dusjer også alltids på jobben etter endt arbeidsdag. Det er også et stort spiserom på jobben der frokost, lunsj og middag blir inntatt regelmessig. Jeg vil gjøre oppmerksom på at utleiers samboer sa han måtte stenge vannet ca 1 time for å skifte en lekk kran på veggen på utsiden av huset i juli 2014, og at utleier har et svært vanningsanlegg i form av en dryppslange rundt mesteparten av boligen. Jeg krever å bli frikjent for utleiers krav. 3

4 Rengjøring Utvaskingen av leieleiligheten ble gjort meget grundig, og jeg er ikke blitt gjort oppmerksom på av utleier skriftlig eller muntlig innen rimelig tid om at dette ikke var tilfredsstillende nok. Flekkene på gulvteppet i stuen var der ved innflytting, utleier sa det var gjort rens med tepperenser uten at disse gikk bort. Bildene som utleier har fremlagt stiller jeg meg uforstående til, og disse er heller ikke datert. Kvitteringene er datert lenge etter min utflytting. Jeg krever å bli frifunnet fra utleiers krav. Erstatning for skader/mangler Toalettsete og click-ventil i håndvasken på badet var allerede defekt ved innflytting, utleier ble varslet om dette muntlig ved innflytting. Brannteppe og slukkeskum har aldri vært observert i boligen. Det foreligger heller ingen kvitteringer om dette. Alle lyspærer virket etter utflytting Stentøyserviset forsvant sammen med tørketrommelen og stativet da utleier var inne i leiligheten min uten at jeg eller samboeren var til stede, eller hadde gitt tillatelse til dette. Utleier hentet tørketrommelen og serviset i slutten av november 2014, 5-6 uker etter at utleier fikk adgangstillatelse til å lukke vinduet. Det foreligger heller ingen kvittering på stentøyservise. Det foreligger heller ingen anmeldelse av ting påstått fjernet fra leiligheten. Ei heller muntlig eller skriftlig krav fra utleier om dette. Jeg krever å bli frikjent for utleiers krav. Hvitevarer Oppvaskmaskin og kombi-vaske/tørke-maskin var ca. 10 år gamle. Disse stod i leiligheten ved innflytting og var med i husleieprisen. De ble brukt normalt. Det var termostaten som hadde røket på vask-tørk-maskinen. Reparasjoner av dette skal utleier selv bekoste. Jeg vil påpeke at reparatøren som kom for å reparere oppvaskmaskinen kommenterte at dette var feilkoblet rør/slanger/koblinger og at dette ikke var utført av fagfolk. Slangen lå i en slakk bue og han sa at dette medførte at datahjernen til maskinen ble fuktskadet. Han stripset opp slangen slik at den fungerte mer som en vannlås, og etter det var det ingen feil på oppvaskmaskinen. Jeg krever å bli frikjent for utleiers krav. Vegg-til-vegg-teppe Kravet avvises. Utleier viste meg flekkene på kontraktsmøte i 2012 og forklarte at sønnens hund hadde tisset på teppet. Flekkene vises på fotoene fra Det foreligger ikke fotos eller kvitteringer for at teppene er skiftet ut. Leieren har spesifisert sitt krav slik: Jeg krever hele depositumet utbetalt + renter og forsinkelsesrenter. Rimelig godtgjørelse/kompensasjon for tiden fra da jeg var uten oppvaskmaskin og måtte vaske opp for hånd. Rimelig godtgjørelse/kompensasjon fra grunnet at kombivaskemaskin-tørketrommelen sluttet å virke. Utleier fikk straks muntlig beskjed. Utleier hentet omsider maskinen for å sende til reparasjon, men jeg fikk aldri noen ny maskin. Siden jeg måtte tørke tøy ute forringet det standarden til leiligheten. Rimelig godtgjørelse/kompensasjon for at utleier stengte av internett til leiligheten. 4

5 Rimelig godtgjørelse/kompensasjon for at utleier var påkoblet strømmåleren til utleieleiligheten. Dette er vesentlig mislighold fra utleiers side. Dette ble utleier gjort kjent med i mars 2014 etter inspeksjon av elektriker, men hun utbedret aldri dette. Jeg krever dekket min betalte regning for elektrikeren som sjekket minusmåleren. I tillegg krever jeg kr 2 500,- for at utleier enda var påkoblet kursene mine etter at min avregning ble gjort. Rimelig godtgjørelse/kompensasjon for at utleier bevisst har holdt tilbake informasjon om brannsikkerheten i leiligheten. Dette er et vesentlig mislighold fra utleiers side og forringer betraktelig standarden til leiligheten. Rimelig godtgjørelse/kompensasjon for at utleier ikke har foretatt radonmåling av utleieleiligheten. Jeg krever tilbakebetaling av all husleie fra og med til og med [endret fra ] på grunn av vesentlig mislighold fra utleiers side med til sammen kr ,-, + renter og forsinkelsesrenter. Godtgjørelse/kompensasjon for arbeidstimene denne saken har medført for meg: 46 timer á kr 250,- med til sammen kr ,- [endret fra 43 timer á kr 250,- = kr ,-] + renter og forsinkelsesrenter. Jeg krever å få tilbakebetalt mine saksomkostninger på kr 860,-. Totalt kr ,- + renter og forsinkelsesrenter. For en mer utfyllende framstilling av påstandsgrunnlaget vises det til leierens klage. Klageren forstås å ha nedlagt slik justert påstand: I hovedklagen: 1. Utleier må betale utleier [leier] for annet [tilbakebetale depositumet] med kr ,- + renter. 2. Utleier må tilbakebetale leier all husleie fra og med til og med med til sammen kr ,-, + renter og forsinkelsesrenter. 3. Utleier må betale leier rimelig godtgjørelse/kompensasjon [leieavslag] etter Husleietvistutvalgets skjønn for manglende oppvaskmaskin i perioden , manglende tørketrommel i perioden , manglende internett i perioden , for at utleier var påkoblet leiers strømmåler i leie leieperioden, for manglende brannsikkerhet og radonmåling. 4. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,- samt eventuell forkynningsomkostning. 5. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven 3. I motklagen: 1. Leieren frifinnes. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede utleier har i hovedsak gjort gjeldende: Leieren er sveiser og flyttet inn fordi han ønsket kortere reisevei mellom hjem og arbeid. Han var pålagt å bære brannsikkert verneutstyr, og det var enklere å reise hjem for å spise, dusje og skifte klær enn å bruke arbeidsgiverens velferdstilbud. Klessnorene var til stadighet fylt med klestørk. Forbruket på leieobjektet steg fra 216 m3 i 2012 til 606 m3 i 2013, og holdt seg 5

6 jevnt høyt frem til mars Da sank forbruket drastisk og lå ved årsavslutning 2014 på 235 m3. Vaskekjelleren har vært ute av drift i 2014 grunnet oppussing, og min klesvask ble utført hos min mor eller samboer. Da leieren plutselig forlot leieobjektet i juni 2014, ble innbetalingen av husleie/forbruk uten forhåndsvarsel redusert til kr 2 000,-. Etter dette har det kun vært skriftlig kontakt mellom leier og utleier. På forespørsel til samboeren fikk jeg vite at leieren og samboeren hadde inngått en avtale om at han skulle betale kr 2 000,- per måned og hun kr 6 000,- per måned, dette er et lavere beløp enn kr 9 000,- fastsatt i fornyet leiekontrakt. Samboeren fikk umiddelbart en muntlig flytteanmodning, og jeg understreket at kontrakten var signert og juridisk bindende for leieren. Første skriftlige oppsigelse i henhold til husll. 9-9 ble sendt rekommandert Leieren protesterte på oppsigelsen. Ny oppsigelse og varsel om utkastelse ble sendt Skyldig husleie og forbruk (gammel sats kr 500,- per måned) ble innbetalt og ny protest mottatt. Leieren ønsket å beholde hybelen frem til kontraktsutløp Jeg sendte ikke flere anmodninger om flytting eller utkastelse, fordi det var for kort tid igjen av kontrakten. Den påtalte jeg brudd på husordensreglene ved tørking av tøy og røyking inne, og varslet samboeren om at internett ville bli stengt på grunn av manglende husleiebetaling. Leieren flyttet uten forvarsel Nøklene og tilbakedatert oppsigelsesbrev ble sendt rekommandert og mottatt Alle nøkler er mottatt. Leieren ønsket ikke å betale for vann/avløp da det ikke var installert egen vannmåler i boenheten. Det skal i henhold til kontraktens punkt 7 betales etter målt forbruk, men leieren har i andre periode innbetalt et á konto beløp etter eget forgodtbefinnende. Dryppslanger har vært i drift i flere år på eiendommen, nettopp for å spare vannforbruk. Frostsikker utekran var nesten tett grunnet vannsten, ikke lekk slik leieren påstår. Leieren ble på møte i mai 2014 anmodet om å foreta egenkontroll av påstått vannlekkasje og jeg viste ham at vannmåleren i vaskerommet var innaktiv når det ikke ble tappet vann. Leieren avviste egenkontroll. Han foreslo fast avtale om vannforbruket, noe jeg avviste under hensyn til faktisk forbruk i Da vaskerommet skulle ferdigstilles etter oppussing, måtte vannet stenges ca. 1 time. Mangelen vedrørende håndvasken og WC-sete på badet ble ikke meldt før i brev av En mangel av denne karakter ville medført stor vantrivsel for leieren. Påstanden avvises. Jeg krever at leieren erstatter defekt toalettsete, skifter defekt click-ventil i håndvasken på badet (det ble ikke bruk for rørlegger), erstatter brannteppe og slukkeskum som er fjernet fra boligen, bytter utgåtte lyspærer, og erstatter et 12 delers stentøyservise som var utlånt midlertidig til leieren og som ble fjernet ved utflytting med til sammen kr 3 029,-. Hvis stentøy-serviset er rent og helt, kan leier tilbakelevere det. Etter et lengre feriefravær oppdaget jeg at soveromsvinduet i hybelen stod vidåpent slik at uvedkommende og gnagere hadde fri adgang til hele huset via hybelen. Både leieren og samboeren ble kontaktet og adgangstillatelse ble gitt av samboeren. Det er beklagelig at kurs 18 feilaktig er koblet til leiers minusmåler. Reklamasjon overfor entreprenøren vedrørende feilkoblingen i sikringsskapet inngår som del av øvrige utbedringer i forbindelse med byggesak. Elektriker ble tilkalt uten utleiers samtykke, og førte til dobbeltarbeid og dobbeltfakturering. Eventuell fordeling av strøm kunne lett vært gjennomgått av leier og huseier i samarbeid, og angjeldende kurs (18) utprøvd mot kursliste. Det var ingen henvendelse til huseier om dette, og jeg har heller ikke mottatt kopi av Kreativ Elektros tilstandsrapport. Samsvarserklæring for det elektriske anlegget er fjernet fra sikringsskapet. Ekstrautgifter for leieren er avregnet, og inngår ikke i mitt endelige krav. 6

7 Fakturaen fra Kreativ Elektro avvises. Det er ikke beregnet deling av utgifter til forbruk av elektrisitet i fellesområdet. Påstand om at jeg har sagt at leier bare kunne trekke fra kr 500,- avvises. Leierens forklaring avvises. Hvitevareservice bekrefter at den vanligste årsaken til at det er vann i bunnen av en oppvaskmaskin er fremmedlegemer/matrester som gir fortetning og sakte avløp, som igjen utløser tilbakeslagsventil og Aqua Stop-funksjon. Det er kun leieren som har hatt tilgang til røropplegget i leiligheten i leieperioden, følgelig står han selv ansvarlig for eventuelle feilkoblinger. Påstand om at røropplegg ikke er fagmessig utført avvises. Da hybelleilighetens vask/tørk-maskin ikke tørket ordentlig, ba leieren om tillatelse til å installere egen vaskemaskin. Jeg innvilget bruk av vaskemaskin under hensyn til husordensreglene punkt 9 om tørking av tøy. I vinterhalvåret tilbød jeg klestørk i vaskekjelleren. Senere fikk kan tilbud om å låne tørketrommelen midlertidig til vaskekjelleren var ferdig oppusset. Anmodning om tilbakelevering ble fremsatt skriftlig i brev av Vask/tørk-maskinen ble reparert våren 2014 da det igjen ble aktuelt å reinstallere den i hybelleiligheten. Service/reparasjon av integrert oppvaskmaskin kostet kr 3 779,- og service/reparasjon på kombinert vaske/tørkemaskin kostet kr 1 618,-, til sammen kr 5 397,-. Leieren var på befaring i slutten av november Under befaringen gjennomgikk vi rømningsveier, lysforhold, tekniske spørsmål; blant annet sikringsskap med egen strømmåler, felles vannmåler og sikkerhetstilstak som rømingsvei, røykvarsler, nøkkelbrønn i ytterdør, brannteppe og slukkeskum. Kontrakt ble signert Jeg viser til kontraktens punkt 11, 3. avsnitt hvor leier plikter å melde mangler innen rimelig tid. Leiligheten har aldri presentert seg annerledes verken før, under eller etter kontraktsinngåelse, og eventuelle mangler er visuelt synlige. Første melding om mangel ved hybelleiligheten ble mottatt i rekommnadert brev , det vil si etter at leieren hadde flyttet. Da jeg kjøpte huset på 1990-tallet, var vinduet i soverommet allerede installert. Alternativ rømningsvei gjenom vindu i kjelleren er en av 3 rømningsveier fra hybelleiligheten. I nabokommunen krever brannvesenet en alternativ rømingsvei på minimum 50 cm høy x 60 cm bred, det vil si at det er 20 cm for lite. Nyere TEK10 forskrift følges i forbindelse med byggesøknad. Jeg krever å få beholde innbetalt husleie og utbetalt depositum med kr ,-. At radonmåling ikke var utført rettidig grunnet utleie, beklager jeg. Sporfilmer er sendt Radonlab Flekkene speiler de deler av teppene som var eksponert i forhold til leiers møblering. Leiers påstander om at en hundevalp har tisset på teppene er feil. Min sønn arbeidet på Vestlandet da han fikk Labrador Retriveren. Utleieren har spesifisert sitt krav slik: Jeg krever å få beholde innbetalt husleie kr ,- Ubetalt leie for november og desember 2014 og januar 2015 kr 7 500,- x 3 kr ,- Ubetalt betaling for vann/avløp hele perioden kr ,- [ i teksten men ikke i kravet endret til: Jeg krever tilbakebetalt mitt forbruk vann/avløp med kr ,-] Rengjøring kr 3 672,- Toalettsete, click-ventil, brannteppe/slukkeskum, lyspærer, stentøyservise (økt med kr 22,-) kr 3 051,- Service/reparasjon av hvitevarer (oppvaskmaskin kr 3 779,-, vaske/tørkemaskin kr 1 618,- ) kr 5 397,- Nye krav Delvis refusjon av utskiftning av vegg-til-vegg-teppe kr ,- Refusjon utlegg for elektriker i 2014 kr 267,- 50 timers eget arbeid fordelt på de 2 klagene og kravene fra leieren á kr 300,- kr ,- Refusjon av utlegg til fotografiske bevis (kr 320,- + kr 418,-) kr 738,- Sum kr ,- Saksomkostninger, renter, forsinkelsesrenter 7

8 Innklagede har nedlagt slik Påstand: I hovedklagen: 1. Innklagede frifinnes. I motklagen: 6. Leietaker må betale utleier skyldig husleie/leietap med kr ,- + renter. 7. Leietaker må betale utleier strøm, brensel, vann eller avløp som opplyst med kr ,- + renter. 8. Leietaker må betale utleier for rengjøring med kr 3 672,- + renter. 9. Leietaker må betale utleier erstatning for skader eller andre mangler med kr 3 029,- + renter. 10. Leietaker må betale utleier for annet som er spesifisert med kr 5 397,- + renter. 11. Den annen part må betale saksbehandlingsgebyret med kr 860,- samt eventuell forkynningsomkostning. 12. Den annen part må betale forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesrenteloven Den annen part må betale andre omkostninger med kr 320,- for å fremskaffe fotobevis-materiale i 2 kopier. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de økonomiske kravene som faktisk er fremmet i saken. Leierens hovedkrav Erstatning/leieavslag for diverse mangler Leieren forstås å ha krevd følgende: Utleier må betale leier rimelig godtgjørelse/kompensasjon [leieavslag] for manglende oppvaskmaskin i perioden , manglende tørketrommel i perioden , manglende internett i perioden , for at utleier var påkoblet leiers strømmåler i hele leieperioden, og for manglende brannsikkerhet og radonmåling. Erstatning for betalt regning for elektriker som sjekket minusmåleren, samt kr 2 500,- for at utleier var påkoblet kursene etter at avregningen ble gjort. Tilbakebetaling av all husleie fra og med til og med [endret fra ] på grunn av vesentlig mislighold fra utleiers side med til sammen kr ,-, + renter og forsinkelsesrenter. 8

9 Reklamasjon Utleieren har avvist kravet og krevd å beholde betalt husleie. Utleieren har anført at leieren ikke har reklamert på noen mangler før , det vil si etter at leieren flyttet. Det fremgår av 2-8 at leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den, det vil som hovedregel si innen 14 dager, jf. Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 117. Av sakens dokumenter fremgår det at leieren ved protest av på utleiers oppsigelse blant annet opplyste at han har hatt elektriker på huset som har avdekket at utleier har vært påkoblet leierens strømnett i 2013 og 2014, og at vannforbruket er så høyt at det er umulig for leieren å bruke så mye vann. Leierens elektrikerregning er datert Ved brev av holdt leieren tilbake novemberleien med henvisning til at han motregnet for mye betalt strøm. Ved brev av holdt leieren tilbake desemberleien med henvisning til at måleren ikke var ordnet, internett ble stengt , radonmåling ikke var gjennomført og at vilkårene om brann- og rømningsveier ikke var oppfylt. Ved kommunens brev av fikk leieren bekreftet at utleiers eiendom var registrert i GAB Matrikkelen som bolig kun med én boenhet med et samlet bruksareal på 303 m2, hvorpå leieren ved brev av hevet leieforholdet med øyeblikelig virkning. Av brannvesenets e-post av fremgår det at brannvesenet var på befaring , og at leieobjektet ikke hadde branncellebegrensende konstruksjoner, at inngangen var gjennom kald kjeller, og at det ikke var tilstrekkelig store vinduer i forhold til veilendende vindusstørrelse for rømning fra noen av arealene slik at et ønske om å etablere en utleiedel ville forutsette en byggesak fra utleiers side. Det er ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at leieren har reklamert og gjort krav gjeldende før klagen, vedrørende manglende oppvaskmaskin og manglende tørketrommel. Utvalget legger dermed til grunn at leieren har reklamert for sent og tapt muligheten til å gjøre eventuelle mangelskrav gjeldende for så vidt gjelder manglende oppvaskmaskin og tørketrommel. Når det gjelder de øvrige forhold som er påberopt manglende internett i perioden , for at utleier var påkoblet leiers strømmåler i leie leieperioden, og for manglende brannsikkerhet og radonmåling - finner utvalget etter en konkret vurdering at leieren ikke har reklamert for sent. Når det gjelder leierens krav om å ville motregne for mye betalte tillegg for elektrisitet mv. i november, vil ikke en slik omstendighet i forbindelse med avregningsregnestykket bortfalle som følge av at han ikke gjør kravet gjeldene innen rundt 14 dager etter at han oppdager at han har et slikt krav; det dreier seg om et ordinært pengekrav som er underlagt de alminnelige foreldelsesregler. Når det gjelder leierens krav om erstatning/leieavslag for manglende internett, så skjedde stengningen etter at leien for november hadde forfalt og etter leierens synspunkt var dekket gjennom overbetaling, og når leieren faktisk holder sin først påfølgende ytelse for desember tilbake med en etterfølgende henvisning blant annet til at utleier har holdt sin internettytelse tilbake må kravet etter omstendighetene anses å være gjort gjeldende i tide. Når det gjelder det faktum at leieobjektet verken var godkjent som egen boenhet eller tilstredsstilte krav til brannvern mv., hevet leieren leieforholdet straks han ble klar over hevingsgrunnlaget. Utvalget må dermed i det følgende drøfte kravene vedrørende disse forholdene nærmere. * * * * * 9

10 Av 2-11 annet ledd fremgår det at i den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Manglende oppvaskmaskin i perioden Manglende tørketrommel i perioden Eventuelle krav er som ovenfor nevnt gjort gjeldende for sent, jf Husleietvistutvalget gir derfor leieren ikke medhold i kravene om leieavslag for dette. Manglende internett i perioden Utleier har opplyst at hun den blant annet varslet samboeren (utvalget bemerker at leieren har rett til å oppta sin samboer i husstanden, jf. 7-1) om at internett ville bli stengt på grunn av manglende husleiebetaling. Utvalget legger dermed til grunn at utleieren i strid med partenes avtale besørget stengning av internett. Forholdet utgjør en mangel som leieren kan kreve erstatning eller leieavslag for. Det er ikke opplyst at leieren i den anledning pådro seg utgifter til å opprette et alternativt internettabonnement. Utvalget fastsetter dermed skjønnsmessig et leieavslag for perioden på ca. 1,5 måned. Husleietvistutvalget gir leieren medhold i leieavslag for manglende internett med kr 450,-. Utleier var påkoblet leiers strømmåler i hele leieperioden (herunder kravet om kr 2 500,-) Av 2-13 femte ledd fremgår det at leieren i alle tilfelle kan kreve erstatning dersom tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side. Erstatningen skal tilsvare leiers økonomiske tap, jf Utleier har erkjent at utleiers kurs 18 feilaktig har vært koblet til leiers minusmåler. Utvalget legger opplysningen til grunn, herunder at en del av utleiers strømforbruk har vært belastet leierens måler slik at leieren i prinsippet kan kreve en eventuell slik ekstrautgift erstattet. Leieren har opplyst at elektrikeren kunne bevise at utleier var påkoblet flere av kursene til minusmåleren, som i gang, utleiers vaskerom, boder, panelovn, lys (inne og ute) mm. Av en håndskrevet bekreftelse signert av Kreativ Elektro fremgår det at «Fra kurs 16 til kurs 24 går igjennom liten serie måler der kurs 18 tar med seg deler av kjeller som ovn i trapp og lys samt boder i kjeller.» Omfanget og dermed kostnaden - av utleierens forbruk som er belastet leierens måler er imidlertid ikke kjent. Utvalget må dermed på annen måte ta stilling til i hvilken grad leieren har hatt ekstra utgifter til dekning av utleiers forbruk: Leieforholdet gjaldt en 2-roms sokkelleilighet i utleiers bolig. Av fremlagt utskrift fra Webmatrikkel fremgår det at eneboligens areal er 87 m2 i hovedetasje 2, 110 i hovedetasje 1, og 106 m2 i kjelleren, til sammen 303 m2 BRA. I følge Statistisk Sentralbyrås tall var gjennomsnittlig strømforbruk i 2012 på 149 kwh per m2. Med en pris på ca. kr 1,- per kwh utgjør dette for 106 m2 kr ,- per år, det vil si kr 1 316,17 per måned. Leieforholdet varte fra til , det vil si i ca. 22,5 måned, og et gjennomsnittlig forbruk for 22,5 måneder utgjør dermed kr ,83. En slik gjennomsnittsberegning etter areal vil ikke inkludere strøm som eventuelt brukes av areal utover det leieobjekt som leieren disponerer. Til sammenligning har utleieren fremlagt fakturaer for totalt strømforbruk i 2014 (inkludert nettleie mv.) på til sammen kr ,79 sammen med en oversikt hvor hun har ansett at leieren skal belastes med kr ,- av beløpet, hvorpå det etter fratrekk av á konto innbetalinger med kr 6 500,- og fratrekk for termostatstyrt ovn i fellesområde som ikke skulle gått på leierens måler, gjenstår det kun kr 267,- for leieren å betale (utleier har også trukket fra et beløp på kr 350,- for «elek øævrig», men beløpet er utliknet av et påslag for bruk av tørketrommel i perioden september 2013 til mars 2014 som utvalget forstår gjelder en tørketrommel som belastet strøm utenfor leiers leieobjekt). Av husets totalareal på 303 m2 10

11 har leieren imidlertid kun disponert 106 m2, det vil si ca. 35 % av arealet, og 35 % av utgiften ville utgjøre kr 7 603,68 i 2014 eller kr 633,64 per måned. Det beløpet synes noe lavt i forhold til gjennomsnittsforbruk og det at leieren har disponert en kjellerleilighet og vært en husstand på 2 personer, mens utleier på den annen side har disponert 2 større overliggende etasjer og vært 1 person i husstanden. Den fordeling utleier har gjort hvor leieren er belastet med litt mindre enn halvparten fremstår dermed etter en helhetsvurdering som riktig. Av utleierens oppsett over faktisk forbruk som er mindre enn gjennomsnittlig forbruk, fremgår det at leieren har en skyldig rest på kr 267,-. På denne bakgrunn finner utvalget det ikke godtgjort at leieren har blitt belastet for mer utgifter til strømforbruk enn det må anses sannsynliggjort at han plikter å betale. Utleier har imidlertid i sitt regnestykke kun trukket fra á konto innbetalinger fra leieren med kr 6 500,-. Etter det opplyste har leieren tross oppjustering i den fornyede kontrakten i hele leietiden betalt á konto kr 500,- per måned til dekning av strøm, vann og avløp, unntatt de tilbakeholdte månedsleiene fra november Av leierens brev av til utleier om motregning av strøm i 2013 fremgår det at leieren har betalt kr ,15 (forskudd á kr 500,- per måned med til sammen kr 5 500,- samt restregning på kr 6 422,15), hvorfra leieren gir beskjed om at leien for november 2014 samt á konto forskudd for strøm med kr 500,- ikke blir betalt grunnet fratrekk (motregning) for elektrikerregning på kr 864,- (fremlagt), utleiers strømforbruk på 30 kwh per døgn i 7 måneder (210 døgn) á kr 1,- med kr 6 300,-, utleiers forbruk de 4 andre månedene med kr 350,-, samt arbeidstid og telefonbruk til Enova, Sintef, elektriker 4t á kr 125,- med kr 500,-, med til sammen kr 8 014,-. Utleieren har i saken ikke bestridt at leieren i tillegg til á konto beløpet har betalt en restregning som nevnt, utvalget finner etter omstendighetene ikke grunn til å betvile opplysningen, og utvalget legger dermed opplysningen til grunn. Differansen mellom det utleier har lagt til grunn at leieren har betalt og det leren har opplyst å ha betalt, utgjør kr 5 422,15. Etter fradrag for skyldig strøm med kr 267,- utgjør resten av avregningsbetalingen kr 5 155,15. Husleietvistutvalget gir derfor leieren ikke medhold i erstatning for ekstra strømutgifter. Erstatning for elektrikerregningen for sjekk av måleren Leieren har krevd dekket elektrikerregningen av for den sjekken av måleren som avdekket at en del av utleierens forbruk ble belastet leierens måler. Utleieren har avvist kravet med henvisning til at fordelingen av strøm lett kunne vært gjennomgått av leier og huseier i samarbeid, og angjeldende kurs (18) utprøvd mot kursliste, men at utleier ikke fikk noen henvendelse om dette og at elektriker ble tilkalt uten utleiers samtykke. Utvalget har ovenfor lagt til grunn som godtgjort at en del av utleierens forbruk faktisk ble belastet leierens måler. Utvalget finner at utleier er ansvarlig for å sikre at leierens måler kun registrerer leieobjektets forbruk, og eventuelt uoppfordret foreta retting hvis feil er kjent gjennom utarbeidede kurslister eller oppdages. Det har utleier ikke tatt initiativet til. Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at leierens utgift var nødvendig for å avdekke feilen, og at utgiften dermed kan kreves erstattet. Det er fremlagt en faktura av på kr 864,- inkl. mva. fra elektriker til leiers samboer på leieforholdets adresse. Husleietvistutvalget gir derfor leieren medhold i erstatning for elektrikerutgift med kr 864,-. Manglende brannsikkerhet Av brannvesenets e-post av og kommunens brev av fremgår det blant annet at eiendommen kun er godkjent som én boenhet og at det også grunnet diverse 11

12 branntekniske mangler kreves byggesak dersom det ønskes etablert en utleie-del. Utleieren forstås å ha erkjent at rømningsveien gjennom kjellervinduet er for liten, men at forholdet vil bli utbedret i forbindelse med ny byggesøknad. Foto viser 2 smale kjellervinduer og et nyere litt bredere kjellervindu (oppgitt til 60 x 90 cm). Utvalget legger dermed til grunn som godtgjort at utleieboligen ikke tilfredsstilte vilkårene til brannsikkerhet. Fotos av andre sikkerhetstiltak som brannvarsler er ikke tilstrekkelig til å avhjelpe mangelfull rømningsvei. I følge 2-17 gjelder bestemmelsene om mangler dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov. Forholdet utgjør dermed i prinsippet en mangel. Formålet med brannvernkrav er imidlertid å beskytte liv og helse, og den naturlige følgen av forskriftsbrudd er at boligen utbedres eller fravikes. Så lenge leieren bebodde leieobjektet kan utvalget ikke se at forholdet har vært egnet til å svekke leieverdien på en måte som kan gi rett til leieavslag. For øvrig bemerkes at kommunen ved brev av bekrefter at boligen kun er registrert med én boenhet, til tross for at dette leieforholdet gjelder en egen boenhet. Videre at den adekvate følgen heller ikke for dette forholdet er leieavslag, men heving slik leieren også hevet leieforholdet ved brev av Husleietvistutvalget gir derfor leieren ikke medhold i kravet om leieavslag for rettsmangler. Manglende radonmåling Utleier har opplyst at radonmåling ikke var utført, men at sporfilmer er sendt Radonlab , etter leieforholdets opphør. Utvalget legger dermed til grunn at utleier i strid med Strålevernforskriften 2 tredje ledd a) og 6 femte ledd annet punktum som innebærer at forskriften gjelder utleieboliger - ikke hadde utført radonmåling og eventuelt besørget radonreduserende tiltak dersom grenseverdien overstiger 100 bq/m3 jf. Strålevernforskriften 6 femte ledd første punktum. Grenseverdien skal uansett ikke overstige 200 bq/m3, jf. 6 femte ledd tredje punktum. Et formål med bestemmelsene er å forebygge skadelige virkninger av stråling på menneskers helse jf. Strålevernforskriften 1. Den naturlige følgen av overskridelse av de foreskrevne stråleverdier er dermed at boligen utbedres eller fravikes. Det er for øvrig ikke godtgjort at grenseverdiene faktisk har vært overskredet.så lenge leieren bebodde leieobjektet kan utvalget ikke se at forholdet har vært egnet til å svekke leieverdien på en måte som kan gi rett til leieavslag. Husleietvistutvalget gir derfor leieren ikke medhold i kravet om leieavslag for manglende måling av hvorvidt grenseverdiene for radonstråling er overskredet. Utleierens motkrav Krav om dekning av skyldig husleie, kr ,- Utleieren har krevd betaling av husleien for november og desember 2014 samt januar 2015 á kr 7 500,- med til sammen kr ,-. Det følger av avtalen av om forlengelse av partenes leiekontrakt frem til , at leieren pliktet å betale husleie med kr 7 500,- per måned. Leieren har opplyst at husleien for november og desember 2014 samt for januar 2015 ikke er betalt. Utvalget legger opplysningen til grunn. Leieren sa opp og plikter i utgangspunktet å betale ut kontraktstiden til

13 Spørsmålet er om leieren kan høres med sine grunner for ikke å betale. Leieren har opplyst at han da han fikk brev fra kommunen om at utleieleiligheten var ulovlig og at det ikke var gjort noe for å bedre brannsikkerheten, hevet kontrakten og flyttet Utvalget har lagt til grunn som godtgjort av leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet og at leiligheten ikke tilfredsstilte vilkårene til brannsikkerhet, og legger dermed til grunn som godtgjort at leieren hadde rett til å heve leieforholdet med øyeblikkelig virkning, jf Som følge av hevingen plikter leieren ikke å betale husleie fra og med og resten av kontraktstiden til Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at leieren har misligholdt sin betalingsplikt for november med kr 7 500,- samt med kr 2 903,- for 12 dager i desember (kr 7 500,- /31 dager x 12 dager) med til sammen kr ,-. Utvalget har ovenfor lagt til grunn at leieren ikke kan gjøre gjeldende motkrav for annet enn manglende internett med kr 450,- og erstatning for elektrikerregning med kr 864,-. Etter at leieren har motregnet sine krav utgjør husleierestansen kr 9 089,-. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i skyldig husleierest for hele november og 12 dager i desember 2014 med til sammen kr 9 089,-. Ubetalt betaling for strøm/vann/avløp hele perioden, kr ,- Utleier har i kravsspesifikasjonen vist til at kravet gjelder vann og avløp, men i påstanden spesifisert at beløpet også gjelder strøm. Utvalget legger dermed til grunn at kravet omfatter både strøm, vann og avløp. Utvalget har ovenfor lagt til grunn at leierens betalinger også har dekket skyldig strøm med kr 267,-, og at resten av leieren avregningsbetaling etter der utgjorde kr 5 155,15. Husleietvistutvalget gir dermed utleieren ikke medhold i krav om betaling av ytterligere strøm. Leieren har bestridt utleiers krav om vann/avløp med henvisning til at det er urimelig at han skal betale et meget høyt stipulert krav fra utleier for vann/avløp da det ikke var installert egen vannmåler i boenheten. Utleier har opplyst at leieren i andre periode kun har innbetalt et á konto beløp etter eget forgodtbefinnende utvalget har forstått det slik at det dreier seg om det først avtalte á konto beløpet på kr 500,- per måned. Utleier har avvist leierens anførsler om at det har vært en lekkasje, og har opplyst at dryppslanger har vært i drift i flere år på eiendommen nettopp for å spare vannforbruk og at frostsikker utekran var nesten tett grunnet vannsten. Videre har vaskerommet vært under oppussing. Av 3-4 første ledd fremgår det at hvis det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen, kan leieren kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av disse på eiendommens husrom, og at det samme gjelder hvis leieren skal bidra særskilt til utleierens utgifter ved forbruk av vann og avløp i eiendommen. Det fremgår av partenes leiekontrakt av som ble forlenget til at faktisk forbruk av vann/avløp forligger fra kommunen kun 1 gang per år, og at leieren etter avregning skal betale for faktisk forbruk i april. Det samlede á konto (forskudds) beløp for elektrisitet, vann og avløp per måned er avtalt til samlet kr 1 500,- per måned. I brev av opplyser utleier til leieren blant annet at utleier er alene i husstanden og at forbruket av vann i hovedhuset gjennomsnittlig har ligget på 20 m3 per måned og fra første leiemåned i februar steg til 65 m3 for leierens husstand på 2 personer, og at utleier forventer et betydelig mindre forbruk av vann/avløp etter at vaskekjellerens oppussingsperiode i 13

14 perioden januar til juni 2014 er over. Det er for vann og kloakk fremlagt en faktura av fra kommunen for årsoppgjøret kvartal 2012 på kr 2 716,-, årsoppgjøret for kvartal 2013 på kr 6 634,-, årsoppgjøret for kvartal 2014 på kr ,- og årsoppgjøret for kvartal 2015 på kr 2 718,-. Utleier har fremlagt egne oversikter hvor utleieleiligheten er oppført med høyere forbruk enn resten av huset. Partene synes enige om at det ikke finnes en særskilt måler for leierens forbruk, og utvalget legger dermed opplysningen til grunn. Da det er avtalt at leieren skal betale for vann/avløp, men det ikke er mulig å finne leierens faktiske forbruk, må utvalget på annen måte så godt som mulig skjønnsmessig anslå hvilket forbruk som leieren skal betale for. Utvalget finner det i mangel av holdepunkter for annet nærmest det riktige å ta utgangspunkt i et statistisk gjennomsnittlig forbruk, også fordi leieren har anført at det grunnet lekkasje e.l. foreligger merforbruk på utleiers side. I den grad det skulle foreligge et forbruk på leierens side utover det som er vanlig, er utleieren etter utvalgets oppfatning nærmere til å bære risikoen og kostnaden ved dette når hun ikke har dokumentert måling av leiers faktiske forbruk. I Ski kommune var i følge kommunestyrevedtak i sak 118/13 den avgiften for vann i 2014 fastsatt til et fast gebyr for boliger med inntil 2 boenheter på kr 717,50, samt et gebyr på kr 22,41 per m3 (1 000 l.) vann det vil si kr 0,02241 per liter. I følge Statistisk Sentralbyrå (SSB) lå gjennomsnittlig forbruk av vann i hvert fall i 2013 på 208 liter vann per person per dag. Leierens leieforhold varte fra til (365 dager x 2 år minus 50 dager), det vil si 680 dager det gir en kostnad på kr 4, per dag det vil si kr 3 169,56704 for 680 dager. Med tillegg av halvparten av fastgebyret med kr 358,75 utgjør det til sammen kr 3 528,31 for hele leieperioden. Da tillegget ble økt fra kontraktsfornyelsen med henvisning til at leieren hadde fått en samboer, legger utvalget til grunn at samboerens vannforbruk må legges til dette tidspunktet. Da leieren har opplyst at han og samboeren flyttet finner utvalget ikke i forhold til forbruket å kunne legge vekt på at leieren fra juni 2014 ikke viste seg for utleieren. Samboerens forbruk for 315 dager i 2014 stipuleres på bakgrunn av forannevnte tall til kr 1 468,3032. Sammen med leierens forbruk og del av fastgebyret på kr 3 528,31 utgjør dette kr 4 996,6132 for begge leiere i hele leietiden. Det bemerkes at leiernes estimerte vannforbruk i hele leieperioden tilsvarer ca 200 m3, som ligger under det utleier har opplyst er forbrukt. I Ski kommune var i følge samme kommunestyrevedtak avgiften for avløp i 2014 fastsatt til et fast gebyr for boliger med inntil 2 boenheter på kr 970,-, samt et gebyr på kr 19,40 per m3 (1 000 l.) det vil si kr 0,02241 per liter. Utvalget kan ikke se at SSB har tall for gjennomsnittlig forbruk av avløp per innbygger, men av tall for 2015 fremgår det at gjennomsnittlig samlet forbruk per husholdning da etter en økning i utgiftene fra forrige år 2014 på ca 10 %, i 2015 for vann og avløp samlet gjennomsnittlig utgjorde kr 6 200,- per år per husstand, det vil si om lag kr 5 580,- i Kostnaden antas å ha vært noe lavere i Kostnadsnivået for både vann og avløp skulle dermed gjennomsnittlig utgjøre om lag kr ,5753 for hele leieperioden på 680 dager (kr 5 500,- /365 dager x 680 dager). Fratrukket allerede beregnet forbruk av vann med kr 4 996,6132,- utgjør differansen opp til gjennomsnittlig totalforbruk for vann/avløp kr 5 249, At leieren har betalingsplikt for disse ytelsene følger direkte av avtalen; med utgangspunkt i forannevnte statistiske tall fastsetter utvalget omfanget av denne betalingsplikten skjønnsmessig til kr ,-. Utvalget har ovenfor lagt til grunn at leieren som nevnt i leierens brev av til utleier om motregning for antatt for mye betalt strøm har betalt kr ,15, og at det etter fradrag for skyldig strøm med kr 267,- gjenstår en ubrukt rest på kr 5 155,15. Denne resten anses å ha tjent til delvis dekning av utleiers krav om betaling for forbruk av vann og avløp. 14

15 Husleietvistutvalget gir derfor utleieren medhold i tillegg for vann/avløp med en rest på totalt kr 4 844,85. Krav om erstatning Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf Av kontraktens punkt 19 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og at utleier hvis vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer normal slit og elde. Det følger av husll annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Leierens taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over utleieren. 1. Rengjøring, kr 3 672,- 2. Refusjon utlegg for elektriker i 2014, kr 267,- 3. Skader, kr ,- a. Toalettsete, click-ventil, brannteppe/slukkeskum, lyspærer, stentøyservise (økt med kr 22,-), kr 3 051,- b. Service/reparasjon av hvitevarer (oppvaskmaskin kr 3 779,-, vaske/tørkemaskin kr 1 618,-), kr 5 397,- c. Delvis refusjon av utskiftning av vegg-til-vegg-teppe, kr ,- 4. Refusjon av utlegg til fotografiske bevis (kr 320,- + kr 418,-), kr 738,- Leieren har bestridt alle utleiers krav, blant annet med henvisning til at utleier ikke har reklamert innen rimelig tid og uansett at det ikke foreligger faktisk grunnlag for kravene. Krav må i henhold til husll 10-3 annet ledd annet punktum være fremsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget manglene. Det følger av Ot. Prp. Nr 82 ( ) side 117 at en frist på fjorten dager normalt er tilstrekkelig. På side 205 forutsettes det at fristen som hovedregel ikke begynner å løpe før husrommet igjen er stilt til utleiers disposisjon, og at dette får betydning dersom utleieren allerede før dette tidspunkt kan konstatere at bestemte mangler foreligger. Leieforholdet ble avsluttet ved at leieren hevet dette og flyttet I følge sakens dokumenter har utleier ved brev av overfor banken fremsatt et krav om utbetaling av hele depositumet på bakgrunn av skyldig leie, forbruk av elektrisitet/vann/avløp og uspesifiserte «utestående fordringer». Banken ga ved brev av leieren beskjed om at utleier hadde gjort slikt krav på depositumet, og ga leieren frist på 5 uker for eventuelt å dokumentere at leieren hadde reist søksmål dersom leieren ville hindre utbetaling. Leieren antas å ha mottatt bankens brev med søksmålsfrist omkring , ca. 1,5 måned etter leieforholdet ble brakt til opphør. Erstatningskravet er uansett ikke tilstrekkelig spesifikt til at utleier kan sies å ha tatt nøytralt erstatningsforbehold for de erstatningskrav som er reist i saken. Det er for øvrig ikke godtgjort at utleier overfor leieren fremsatte konkrete erstatningskrav for de enkelte anførte forhold tidligere enn ved tilsvaret av , det vil si først ca. 3 måneder etter at leieren tilbakeleverte leieobjektet. Utvalget legger dermed til grunn at utleieren har reklamert og gjort kravene vedrørende mangler og skader gjeldende for sent. 15