BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /19 Emnekode:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /19 Emnekode: BBY Saksbeh.: IJBA Kopi til: Fyllingsdalen, gnr. 22 bnr. 276, Myrholtet Kommunal forkjøpsrett til leiegårder - Anbefaler bruk av forkjøpsretten Hva saken gjelder: Eier av Myrholtet (eiendommen), LHL Bygg AS, har inngått avtale om overdragelse av eiendommen til Myrholtet borettslag (under stiftelse) ved Vestlandske Boligbyggelag for en kjøpesum av kr ,-, inklusive omkostninger. Eiendommen er beliggende i Fyllingsdalen bydel. Den utgjør en utleieportefølje bestående av 47 leiligheter fordelt på 1 høyblokk i 4 etasjer, 1 lavblokk i 2 etasjer, 1 rekkehus med 7 hybler og et fellesbygg på 1 etasje som har vært benyttet til fellesaktiviter. Blokkbebyggelsen er oppført i 1969 og senere rehabilitert i 1992/1993. Hybelhussene og fellesbygget er oppført i Etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 1 utløses kommunal forkjøpsrett ved overdragelse av utleieeiendommer dersom mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og leiegården inneholder minst 5 boliger. Lovens primærformål er beboerovertakelse, men etter 2, jfr. 3, kan kommunen nytte forkjøpsretten på egne vegne. 4 av 46 leietakere har etter skriftlig forespørsel herfra innsendt positiv stemmeseddel og uttrykt ønske om overtakelse av eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. Dette er ikke tilstrekkelig oppslutning ihht leiegårdslovens kriterier. Leietakerne er også tilbudt informasjonsmøte, men har ikke uttrykt ønske om dette. Som nevnt over kan kommunen bruke sin forkjøpsrett også på egne vegne. Formålet med denne bestemmelsen er å kunne skaffe kommune- eller statseide selskaper boliger, med sikte på deres oppgaver med boligforsyning. Studentsamskipnaden i Bergen, Boligetaten og Bergen Bolig og Byfornyelse KF (BBB) fikk den tilsendt saken til uttalelse. I sin tilbakemelding i brev viste BBB til en pågående vurdering av eventuelt forkjøp av eiendommen i Boligetaten og sentralt i BKMB. Boligetaten meldte tilbake i notat datert at forkjøp er aktuelt og ønskelig.

2 Boligetaten er inne i en prosess, som begynte i 2008, om å få etablert flere ordinære utleieboliger frem til Boligene erverves på forskjellige vis; bl.a. tradisjonelt byggeri i egen regi, kjøp i nyboligmarkedet og kjøp i bruktmarkedet. Kjøp av Myrholtet vil dermed være innenfor vedtatt investeringsbudsjett for formålet. Det er svært sjelden at bruk av kommunal forkjøpsrett er aktuelt i Bergen kommune. Dette skyldes i første rekke at det er liten interesse blant leietakerne og de andre offentlige instansene kommunen kan bruke forkjøpsretten på vegne av. Et slikt kjøp finnes praktisk for å oppfylle kommunens boligpolitisk målsettinger om anskaffelse av flere utleieboliger. Det foreslås dermed at Bergen kommune kjøper eiendommen på egne vegne. Et vedtak om forkjøp blir å gjennomføre slik at eiendommen blir direkte overført til Bergen kommune v/bbb, som trer inn i kjøpekontrakten på samme vilkår som fremgår av denne jfr. kontraktens punkt 8. Frist for å eventuelt gjøre forkjøpsrett gjeldende er 4 måneder fra kommunen har mottatt fullstendig melding om overdragelse, jf. Leiegårdsloven 6. Fullstendig melding i denne saken er mottatt den og fristen utløper således den Etat for byggesak og private planer vil på bakgrunn av ovenstående anbefale at Bergen kommune gjør forkjøpsrett gjeldende i forbindelse med overdragelse av Myrholtet Anbefalt forslag til vedtak: 1. Bergen kommune benytter sin forkjøpsrett i henhold til 2 jfr. 3 i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Myrholtet , Gnr. 22 Bnr. 276, fra LHL Bygg AS til Myrholtet borettslag (under stiftelse) ved Vestlandske Boligbyggelag. 2. Forkjøpsretten benyttes på egen vegne v/bergen Bolig og Byfornyelse. 3. Forkjøpsretten gjøres gjeldende på kontrakttidspunktet, og forkjøpet gjennomføres slik at eiendommen overføres direkte fra kjøper til Bergen kommune jfr. kontraktens pkt Kjøpesummen er kr ,- inklusive omkostninger. Hva som regnes som "nødvendig utlegg" etter leiegårdsloven 7, 7. ledd blir å avgjøre ved rettslig skjønn, dersom partene ikke kommer til enighet om forholdet innen 6 uker etter at vedtak om forkjøp er fattet eller innen 6 uker etter at kravet er fremsatt overfor kommunen, jfr. leiegårdsloven 7, 9. og 10. ledd. 5. Kommunen må snarest mulig, og senest innen 1 - en - uke etter at eventuelt rettslig skjønn er endelig, jfr. vedtakets pkt. 3, melde fra dersom kommunen likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. leiegårdsloven 6, 3. ledd. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Øystein Andersen kst. seksjonsleder

3 Saksutredning: 1. KOMMUNENS FORKJØPSRETT TIL LEIEGÅRDER. Kommunen har forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder når eiendomsrett til leiegårder overføres til andre enn staten eller fylkeskommunen, jfr 2. Dette gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon. Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i leiegårdsselskap slik at erververen blir innehaver av minst 50 % av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter. Loven definerer leiegård som utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger. Fra forkjøpsrettsloven 3 siteres: Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne, når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjonssameie, på egne vegne, på vegne av studentsamskipnad eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av kommunen eller stat. Kommunens forkjøpsrett etter denne loven går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale. Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven KJØPEKONTRAKT, KJØPER, SELGER. Ved kjøpekontrakt av mellom LHL Bygg AS som selger og Myrholtet borettslag (under stiftelse) ved Vestlandske Boligbyggelag som kjøper er det inngått avtale om overdragelse av angjeldende eiendom for en kjøpesum stor kr ,-. I tillegg kommer omkostninger på ca. kr ,-. Salget ble i e-post fra megler opplyst å ha vært signert den I kjøpekontraktens punkt 8, er det påpekt at eiendommen omfattes av lov om kommunal forkjøpsrett, og at forkjøpsretten får ingen betydning for gjennomføringen av kjøpekontrakten. Overtakelse gjennomføres som forutsatt - 1. februar 2011, kl uavhengig av hvorvidt forkjøpsretten er avklart eller ikke. Det er videre påpekt at oppgjør og overtakelse skal skje mellom kjøper og kommunen dersom forkjøpsretten benyttes. 3. MELDING, FRIST. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne sak ut EIENDOM, BELIGGENHET. Eiendommen, Myrholtet , ligger i Fyllingsdalen. På tomten er det oppført følgende byggenheter: -A: Lavblokk på 4 etasjer - Myrholtet B: Lavblokk på 2 etasjer - Myrholtet C: 2 stk. lave hybelhus - Myrholtet D: Fellesbygg på 1 etasje - Myrholtet stk. bosshus Det er ikke reguleringsmessige innvendinger til overdragelsen.

4 ./. Det vises for øvrig til vedlagte kart. 5. TEKNISKE OPPLYSNINGER. Blokkbebyggelsen er oppført i 1969 og senere rehabilitert i 1992/1993. Hybelhussene og fellesbygget er oppført i Høyblokkene og lavblokkene er av betongkonstruksjon som er antatt fundamentert på peler til faste masse. Etasjeskillene i blokkene er støpte dekker og i hybelhus/fellesrom er det trebjelkelag med kryprom. Etter det opplyste inneholder husene/leiegården bl.a.: A-høy blokk med 24 leiligheter: Bygget er på 4 etasjer med 6 leiligheter i hver etasje. Leilighetene varierer fra 2- til 3-roms leiligheter. Alle leilighetene har altaner i sørvestlig retning, utgang fra stue. Boder mm både i leilighet og i kjeller. B-lav blokk med 16 leiligheter: Bygget er på 2 etasjer med 8 leiligheter i hver etasje. Leilighetene varierer fra 2- til 3- roms leiligheter. Alle leilighetene har altaner i sørlig retning, utgang fra stue. Boder med mer i leilighet og kjeller. C-hybelbygg 1 og 2 med til sammen 7 hybler: Byggene er på 1 etasje, hvorav nr. 1 inneholder 3 hybler og nr. 2 innehilder 4 hybler. Små leiligheter med åpenløsning og alle med egen inngang fra utvendig svalgang. Altaner mot sørlig retning. Boder. D-fellesbygg: Funger i dag som fellesbygg og benyttes til fellesaktiviteter, samt vaktmesterkontor. Her er også felles vaskerom. 2 frittstående bosshus. Samlet bruttoareal (BTA) er 4330 m 2 (fra prospektet). Eiendommens bruttoareal er ca m 2 (fra prospektet). 6. LEIETAKERE, RETTIGHETER. I henhold til rutinene som gjelder for behandling av forkjøpssaker ble samtlige leietakere - 46 personer orientert om salget og muligheten til å overta leiegården ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. 4 leietakere har innsendt positiv stemmeseddel og uttrykt ønske om overtakelse av eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. Dette er ikke tilstrekkelig oppslutning ihht leiegårdslovens kriterier. Leietakerne er også tilbudt informasjonsmøte, men har ikke uttrykt ønske om dette. 7. ANDRE OFFENTLIGE INSTANSER Studentsamskipnaden, Boligetaten og Bergen Bolig og Byfornyelse (BBB) ble i notat orientert om salget og anmodet om uttalelse i saken. I sin tilbakemelding viste BBB til en pågående vurdering av eventuelt forkjøp i Boligetaten og sentralt i BKMB. Boligetaten meldte tilbake i notat datert at forkjøp er aktuelt og ønskelig og at Boligetaten er inne i en prosess, som begynte i 2008, om å få etablert flere ordinære utleieboliger frem til Disse boligene erverves på forskjellige vis; bl.a. tradisjonelt byggeri i egen regi, kjøp i nyboligmarkedet og kjøp i bruktmarkedet. Kjøp av denne eiendommen vil dermed være innenfor vedtatt investeringsbudsjett for formålet.

5 Leiegården er vurdert av Boligetaten og BBB og anses relatert til leilighetsmiks, leilighetsstørrelse og boligsosialt gunstig å erverve. 8. FAGETATENS VURDERINGER/KONKLUSJON: Lov om kommunal forkjøpsretts primær formål er beboerovertakelse, men etter lovens 2, jfr. 3, kan kommunen nytte forkjøpsretten på egne vegne. Ut fra dagens store behov for flere utleieboliger i Bergen kommune, kombinert med vedtak/handlingsplan om å etablere flere ordinære utleieboliger, finner man det praktisk at kommunen benytter sin adgang til å erverve eiendommen på egne vegne etter loven. Et slikt kjøp vil bidra til realisering av kommunens boligpolitisk målsetninger. I e-post mottatt begrunner Boligetaten sitt ønske om bruk av forkjøpsretten bl.a. slik: "Som nevnt over åpner lovverket imidlertid for å benytte forkjøpet også på egne vegne. Målsettingen i dette tilfellet må være å sikre eiendommen for fortsatt utleie til vanskeligstilte boligsøkere og også de av dagens beboeres med særlige behov. Et behov som Bergen kommune vil måtte bidra til å stette også om det opprinnelige salget gjennomføres, men da i kommunale boliger primært i andre bydeler, for de leietakerne som tilfredsstiller kriteriene for tildeling av kommunal bolig. Å benytte forkjøpsretten vil også innebære at de, på linje med andre leietakere i de forskjellige kommunale boligtilbudene, vil få bostøtterettigheter. I dette tilfellet vil det derfor være hensiktsmessig å erverve anlegget med tanke på fortsatt drift som utleieboliganlegg. Ved utløp av de løpende leiekontraktene vil da den enkelte leietaker bli vurdert etter gjeldende kriterier for kommunal bolig. Fyllingsdalen er en av de bydelene hvor det er behov for flere utleieboliger og som har vært prioritert i våre bestillinger av nye boliganlegg i markedet, men hvor det er få om noen tilgjengelige tomter. Et kjøp av dette anlegget vil være et godt tiltak i den prosessen Bergen kommune er i når det gjelder å anskaffe nye utleieboliger utenfor de sentrale bydelene. Videre er dette en utleievirksomhet som er godt etablert i et ordinært bomiljø, noe som reduserer konfliktpotensialet ift naboer når nye utleieboliger etableres. På bakgrunn av anleggets historie og formål samt faktiske tilbakemeldinger er det lite tenkelig at en betydelig andel av dagens leietakere vil kunne etablere seg som eiere i et nytt borettslag. Det mest formålstjenlige for leietakerne og Bergen kommune er å videreføre anlegget som utleieboliganlegg, men med Bergen kommune som husvert. Dette vil kunne skje ved at anlegget erverves og inngår i BBB sin utleieboligportefølje". Som nevnt tidligere, er det svært sjelden at bruk av kommunal forkjøpsrett er aktuelt i Bergen kommune. Dette skyldes i første rekke at det er liten interesse blant leietakerne og de andre offentlige instansene kommunen kan bruke forkjøpsretten på vegne av. Etter en samlet vurdering vil derfor Etat for byggesak og private planer anbefale at Bergen kommune benytter sin forkjøpsrett etter leiegårdsloven i forbindelse med overdragelse av Myrholtet Bilag:

6 Trykt bilag: 1: Kart over eiendommens beliggenhet datert Tilleggsskriv fra Boligetaten mottatt i e-post Brev fra BBB datert Intern korrespondanse fra Boligetaten datert E-postkorrespondanse med megler vedr. bl.a. salgsdato 6. Orientering til kjøper datert Melding om overdragelsen mottatt Brev til leietakere datert