BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdelingen for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesaker og private planer Dato: Saksnr.: /60 Emnekode: ESARK Kopi til: FAGNOTAT KIRKEGATEN 5-13, BERGENHUS, GNR. 168 BNR KOMMUNAL FORKJØPSRETT TIL LEIEGÅRDER - ANBEFALT KJØP Hva saken gjelder: Eier av Kirkegaten 5-13, BOB Eiendomsutvikling AS, har inngått avtale om overdragelse av eiendommen til Vest Utleie Holding AS. Leiegården, et murhus bygget ca. 1920, inneholder 40 boenheter. Da leiegården inneholder mer enn 4 boenheter og mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse, utløses kommunal forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 1 og 2. Leietakerne har etter skriftlig forespørsel gitt uttrykk for ønske om overtakelse av eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. Leietakerne er også tilbudt informasjonsmøte som de takket ja til. Møtet ble avholdt Konklusjonen etter en samlet vurdering er at det foreligger grunn for kommunen til å benytte forkjøpsretten i dette tilfellet. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne sak ut jfr ledd. Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Ved bruk av forkjøpsretten skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jf. leiegårdslovens 7, 3. ledd. Ved overtakelse av aksjer i selskap som eier eiendommen som i dette tilfelle gir ikke nødvendigvis prisen på aksjene utrykk for eiendommens omsetningsverdi. Leiegårdens omsetningsverdi må fastsettes ved avtale gjennom forhandlinger, alternativ etter begjæring av skjønn. Det må avklares hvem som skal gis fullmakt til å forhandle om pris, og inngå avtale på kommunens vegne.

2 Forslag til vedtak: 1. Bergen kommune gjør forkjøpsrett gjeldende i henhold til 3 i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Kirkegaten 5-13, Bergenhus, Gnr. 168 Bnr. 483, fra BOB Eiendomsutvikling AS til Vest Utleie Holding AS. 2. Leiegårdens omsetningsverdi fastsettes gjennom avtale ved forhandlinger, alternativ etter begjæring av skjønn. 3. Fullmakt til å forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne, delegeres til byrådet med adgang til videre delegasjon. 4. Det forutsette at det legges frem finansieringsbevis fra beboerne i godt til før endelig vedtak. 5. Det presiseres at kommunen kan fatte et nytt vedtak innen 4 uker etter en eventuell skjønnsavgjørelse om pris er fattet, dersom kommunen ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet jfr ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Liv-Wigdis Smith seksjonsleder Saksutredning:

3 1. KOMMUNENS FORKJØPSRETT TIL LEIEGÅRDER. Kommunen har forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder når eiendomsrett til leiegårder overføres til andre enn staten eller fylkeskommunen, jfr. 2. Dette gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon. Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i leiegårdsselskap slik at erververen blir innehaver av minst 50 % av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter. Loven definerer leiegård som utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger. Fra forkjøpsrettsloven 3 siteres: Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne, når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjons-sameie, på egne vegne, på vegne av studentsamskipnad eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av kommunen eller stat. Kommunens forkjøpsrett etter denne loven går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale. Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven KJØPEKONTRAKT, KJØPER, SELGER. Ved kjøpekontrakt av mellom BOB Eiendomsutvikling AS som selger og Vest Utleie Holding AS som kjøper, er det inngått avtale om overdragelse av 100 % av aksjene i Vest Utleie AS for en kjøpesum stor NOK , eksklusive omkostninger og etter fradrag for latent skatt (se 1. vedlegg). Aksjeoverdragelsen utløser kommunal forkjøpsrett til eiendommen, da erverver har blitt innehaver av minst 50 % av samtlige aksjer, jfr. leiegårdsloven 2, 2.ledd. Ved kommunalt forkjøp hvor det er aksjer som er overdratt skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jfr. leiegårdsloven 7, 3.ledd. Verdien fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonslovens 5. Vest Utleie AS, som inneholder eiendommene Konsul Børsgate (sak ), Kirkegaten 5-13 (sak ), Kirkegaten (sak ) og Rothaugsgaten 1-7 (sak ), ble verdivurdert av BOB Eiendomsutvikling AS før salget til NOK legger man dagens leiepris til grunn og NOK legger man markedsleie til grunn. Kirkegaten 5-13 ble verdivurdert til NOK legger man dagens leieinntekter til grunn, og NOK legger man markedsleie til grunn (se 2. vedlegg). Det er lagt til grunn et avkastningskrav på 6 % i verdivurderingen (se 3. vedlegg). Kommer partene ikke til enighet om overtagelsessum blir denne å fastsette av retten ved skjønn, jfr. leiegårdslovens 7, 9.ledd. Begjæring om skjønn framsettes av kommunen. Begjæringen må være kommet inn til retten innen 6 uker etter at vedtak om forkjøpsrett ble gjort eller innen 6 uker etter at krav iht. leiegårdsloven 7, 5 eller 7 ledd ble mottatt. Kjøper har uttrykt sin vurdering av verdien for Vest Utleie AS gjennom sin advokat (4. vedlegg)

4 3. FINANSIERING. Beboerne melder om at arbeidet med å fremlegge finansiering har vært svært positivt, selv om arbeidet blir vanskeliggjort av at det ikke foreligger en endelig pris. Kommunen er pålagt å være en aktiv part i forhandling om pris. Fagetaten har ikke fullmakt til å gå inn i en slik forhandling. Dersom forslag til vedtak om bruk av forkjøpsretten blir fulgt opp må avklares hvem som skal forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne. Beboerne i Kirkegate 5-13 jobber i samarbeid med Nordea om å fremlegge finansieringsbevis for fellesgjeld og innskudd til kommunen innen 8. mai. Det er anbefalt at det tas høyde for at prisen kan bli langt høyere enn kjøpesum og verdivurdering av eiendommen (4. vedlegg). Kirkegaten 5-13 består av beboere fra ulike sosiale lag med ulikt ressursgrunnlag, og leiegården inneholder 7 leiligheter med kommunal tildelingsrett via BSBO. Boligetaten har gitt til uttrykk for at de har midler og ønsker å hjelpe de beboerne som innfrir kriteriene for finansiell støtte. I tillegg vil det være mulig for beboere i leiligheter med kommunal tildelingsrett å overta disse om finansene skulle tilsi at det var mulig. I den initielle ikke bindende avstemmingen om interessen for å danne borettslag ble det automatisk nei-stemme fra disse leilighetene ettersom BSBO rådet over stemmeretten, men flere av beboerne har gitt uttrykk for at de ønsker å være med å danne borettslag. Dersom kommunen ønsker å gjøre forkjøpsretten gjeldende og prisen ved skjønn blir avklart i etterkant, har kommunen rett til å fatte et nytt vedtak 4 uker etter skjønnsavgjørelsen hvis den ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 6, 3. ledd. 4. MELDING, FRIST. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne sak ut jfr ledd. Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. 5. EIENDOM, BELIGGENHET. Eiendommen, Kirkegaten 5-13, ligger i Sandviken. Det er ikke reguleringsmessige innvendinger til overdragelsen. Det vises for øvrig til vedlagte kart (se 5. vedlegg). 6. TEKNISKE OPPLYSNINGER. Utover at leiegården er oppført i 1920 og inneholder 40 boenheter, foreligger det lite tekniske opplysninger om eiendommen siden salget har funnet sted uten takst og prospekt. I samtaler med BOB Eiendomsutvikling AS får fagetaten opplyst at leiegårdens struktur holder god standard, mens leilighetene har ulik kvalitet. Totalt boareal er 2247 m². Tomtearealet er 2459 m². Se 6. vedlegg.

5 7. LEIETAKERE, RETTIGHETER. Leietakerne har etter skriftlig forespørsel herfra gitt uttrykk for ønske om overtakelse (ikke bindende) av eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie (se 7. vedlegg). Leietakerne er også tilbudt informasjonsmøte som det har blitt takket ja til. Møtet ble avholdt ANDRE OFFENTLIGE INSTANSER, UTBEDRINGSAVTALE. Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing (BSBO), Byrådsavdeling for barnehage og skole samt Studentsamskipnaden i Bergen er orientert om salget og kommunens adgang til å benytte forkjøpsretten. BSBO har vedlagt eget skriv for å komplementere fagnotatet (se 8. vedlegg). BSBO har tildelingsrett i samtlige av leiegårdene som inngår i Vest Utleie AS på mellom %. Tildelingsretten er tinglyst og består uansett utfall av saken. Hvis utfallet blir at det dannes borettslag, åpner forarbeidende i borettslagsloven for at borettslaget kan eie boliger som leies ut. «Burettslaget kan i tillegg til å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad også drive med anna verksemd som heng saman med buretten, jf. tredje punktum. Det er ikkje nødvendig å fastsetje denne verksemda i vedtektene, men verksemda kan trenge samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal, jf Burettslaget kan også leige ut bustader i eigedommen, men dersom denne verksemda blir for omfattande, vil dette vere i strid med føremålet for laget. Det same gjeld dersom laget leiger ut lokale i eigedommen.» OT.prp nr side 249 omtale om virkeområdet INNSTILLING, BEGRUNNELSE. Denne saken skiller seg ut på grunn av beboernes eierskap og tilknytning til leiegården. Flere har bodd der i flere tiår og det er mye av grunnen til at engasjementet i nettopp denne saken er så stor. Historisk har disse BOB leiegårdene vært kommunalboliger og i senere tid inneholdt % leiligheter med kommunal tildelingsrett. Dette gir en beboerdemografi som har uttrykt bekymring for om de kan takle fremtidig markedsleie og ser på dette som en unik mulighet til å sikre forutsigbarhet og sikre sin forankring til området. Det skal dog presiseres at alle kontrakter som var inngått ved overtakelsestidspunktet fortsetter i det nye selskapet jfr. Leietakerloven, det gjelder også avtalen om at kommunen disponerer leiligheter gjennom kommunal tildelingsrett. Det er verdt å merke seg at BOB har operert med en gjengsleie som ligger i flere tilfeller ca. 40 % lavere enn markedsleie i område. Det er forhold som kan forandre seg. På bakgrunn av de skriftlige tilbakemeldingene av avstemmingsskjema (ikke bindende), oppmøte på informasjonsmøte og engasjementet fra beboerne, vurderer fagetaten med at det foreligger reell interesse. Manglende tekniske opplysninger om leiegårdens tilstand svekker fagetatens beslutningsgrunnlag på det området i denne saken. Uttalelser fra selger er ikke tilstrekkelig grunnlag og fagetaten kan ikke konkludere med noe rundt den tekniske tilstanden av leiegården. Fremkommer det takst med tilstandsrapport vil dette bli ettersendt og lagt til grunn i en eventuell politisk vurdering.

6 Finansieringsbevis for hele leiegården, samt eventuelle saksomkostninger og vedlikehold, er avgjørende for denne vurderingen. Kirkegaten 5-13 jobber i samarbeid med Nordea om å fremlegge et slikt finansieringsbevis innen 8. mai. Gitt at nevnt informasjon fremlegges for kommunen i godt tid før politisk behandling av saken, kan ikke fagetaten se at mangel av finansieringsbevis i skrivende stund skulle være utslagsgivende. Gjennom et eventuelt kommunalt forkjøp på vegne av beboerne oppfylles leiegårdslovens primærformål om beboerovertakelse. Av erfaring ser kommunen at tilsvarende saker gir god byutvikling i etterkant. Å eie fremfor å leie gir en annen eierskap til eiendommen og byrommet. Etter en samlet vurdering, mener administrasjonen at det foreligger grunn for kommunen til å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne i dette tilfelle, gitt at det fremlegges tilstrekkelig finansieringsbevis i godt til før politisk behandling. I tillegg presiseres det at kommunen kan fatte et nytt vedtak 4 uker etter en skjønnsavgjørelse om pris er fattet hvis kommunen ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet jfr ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Bilag: Trykt bilag: 1. Aksjekjøpsavtale mellom BOB og Vest Utleie Holding AS 2. Verdivurdering Verdivurdering Kapitaliseringsrent 4. Brev vedrørende kommunal forkjøpsrett til leiegårder 5. Kart over eiendommens beliggenhet 6. Forskrift Kirkegaten Avstemming Kirkegaten Uttalelse vedrørende bruk av forkjøpsrett