Saksframlegg. Trondheim kommune. SLUPLUND, LEIRFOSSVEIEN 9 BRUK AV KOMMUNAL BOLIGEIENDOM OG FRIOMRÅDE Arkivsaksnr.: 05/12944

Transkript

1 Saksframlegg SLUPLUND, LEIRFOSSVEIEN 9 BRUK AV KOMMUNAL BOLIGEIENDOM OG FRIOMRÅDE Arkivsaksnr.: 05/12944 Saksbehandler: Solrunn Paasche Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler at Sluplundområdet utvikles som tusenårssted, bydelspark og uteskoleområde. I den forbindelse kan det etableres en boenhet i den eksisterende boligen i kombinasjon med funksjoner som bygger opp under intensjonen om å utvikle Sluplund til et bolignært rekreasjonsområde. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning: SAMMENDRAG Det knytter seg ulike og motstridende interesser til boligeiendommen Sluplund, Leirfossveien 9, og det foreligger politiske vedtak som trekker i forskjellige retninger. Boligeiendommen grenser opp mot et mye brukt friområde med rester av et gammelt hageanlegg i umiddelbar nærhet, se vedlegg 1. Området ble i 1999 utvalgt som et av Trondheims 1000-årssteder. I kommuneplanens arealdel er eiendommen innlemmet i byggeområde grønnstruktur. Samtidig har formannskapet stilt seg positiv til å bruke boligeiendommen for å etablere boliger for bostedsløse i Prinsipp om boligtiltak for bostedsløse, en prinsippsak som også bystyret sluttet seg til. For å vurdere muligheter for ønsket etablering av boliger for bostedsløse i tilknytning til eksisterende friområde ble det nedsatt ei prosjektgruppe med representanter fra Plan- og bygningsenheten, Trondheim eiendom og Bolig- og byfornyelseskontoret. Prosjektgruppas mandat var å vurdere ulike løsninger for etablering av botilbud for bostedsløse på Sluplund, og hvilke konsekvenser dette vil gi for utvikling av tusenårsstedet Sluplund og omkringliggende rekreasjonsområde. Prosjektgruppa utarbeidet notatet: Sluplund/Leirfossvegen. En vurdering av etablering av botilbudet for bostedsløse i tilknytning til et friområde, datert Det var i utgangspunktet et mål å komme fram til en løsning som muliggjorde både boliger for bostedsløse og utvikling av friområdet. Det har imidlertid ikke vært mulig å komme fram til en slik løsning. Bolig-og byfornyelseskontoret /Trondheim eiendom ønsker fortsatt å bruke eiendommen til boligformål, rive den eksisterende bygningen og bygge nye boliger for bostedsløse på tomta. Dette lar seg vanskelig forene med videre utvikling av friområdet, og rådmannen mener derfor at en må velge om en vil bruke arealet til boligbygging eller utvikle friområdet. En eventuell boligutbygging må avklares gjennom reguleringsplan. Rådmannen ser for seg to ulike veger videre: Alternativ 1. Det igangsettes arbeid med reguleringsplan med sikte på å bygge boliger for bostedsløse. Alternativ 2. Boligeiendommen Sluplund benyttes til funksjoner som fremmer utviklingen av tilliggende friområde. Etter en helhetlig vurdering anbefaler rådmannen at utviklingen av Sluplund som et bolignært rekreasjonsområde prioriteres, og at kommunen legger til rette for en bruk av boligtomten Sluplund som bygger opp under intensjonen om å skape et friområde som møtested for bydelens befolkning. Dette er i tråd med kommunens intensjon ved oppkjøp av eiendommen, bystyrets vedtak om Tusenårsteder i Trondheim og kommuneplanens arealdel. BAKGRUNN Status for boligeiendommen Leirfossveien 9, Sluplund, er en boligeiendom på ca et mål som ble utskilt fra Sluppen gård i På eiendommen står en bygning fra 1917 og et uthus. Eiendommen ligger i utkanten av et friområde og omgis for øvrig av næringseiendommer og en friområderegulert boligeiendom, som ble utskilt fra Sluplund i Trondheim kommune kjøpte Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Leirfossveien 9 i 1974 i den hensikt at eiendommen skulle tillegges friområdet. Boligen har imidlertid vært i kontinuerlig bruk inntil de seneste årene, og i 1998 ble eiendommen omregulert fra friområde til boligformål, DR 1279/98. I kommuneplanens arealdel er Sluplund og naboboligen innlemmet i friområdet markert som byggeområde grønnstruktur. Trondheim eiendom har ved høring av arealdelen kommentert dette og belyst at det var igangsatt prosjekt på kommunens boligeiendom. Den eksisterende bygningen inneholder tre små boenheter fordelt på to etasjer pluss loft. Enhetene har felles adkomst og trapperom. Med tanke på ombygging og rehabilitering ble det utført en tilstandsrapport på huset som konkluderer med:.det er påvist omfattende skader og mangler på husets fundamentering. Da det gjennom lang tid har vært manglende vedlikehold vil oppgradering bli meget omfattende, da spesielt med tanke på råteskader i nedre del av yttervegg og bjelkelag mot både kjeller og krypkjeller, samt ny fundamentering. Huset har siden kommunens overtakelse i 1974 vært brukt som kommunal utleiebolig, men har nå stått tomt i snart tre år. Det er derfor usikkert om tilstandsrapporten fortsatt er aktuell, fordi tilstanden kan ha forverret seg ytterligere. Prosjekt bostedsløse Sosial- og helsedepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Husbanken har initiert et utviklingsprosjekt hvor målsettingen er å utvikle modeller og metoder for å motvirke og forebygge bostedsløshet, og hvor det skal prøves ut alternative bolig- og oppfølgingstiltak. Målgruppa for prosjektet i Trondheim er bostedsløse med rusproblemer og med behov for bolig og oppfølging. Sju storkommuner deltar i prosjektet, som avsluttes i desember Både forrige og dagens regjering satser stort på dette prosjektet, og det ytes midler til de tiltak som startes opp. Boligprosjektene har førsteprioritet ved tildeling av Husbankens lån og boligtilskuddsordning. Bolig- og byfornyelseskontoret foretok i 2002 en kartlegging av prosjektets målgruppe og kartlegginga viste et antall på 175 personer med behov for bolig og oppfølging. Kommunen mangler egnede boliger for målgruppa og har behov for et mer differensiert bolig- og oppfølgingstilbud enn det som er i dag. I forbindelse med Trondheim kommune sin deltagelse i Prosjekt bostedsløse skal det etableres ulike boligog oppfølgingsprosjekt. Sluplund/Leirfossveien 9 er et av sju boligprosjekt som ble planlagt i regi av bostedsløsprosjektet, se vedlegg 2. I tråd med hovedmålsettingen for prosjektet ble det planlagt å etablere 6 atskilte boenheter og et felles aktivitetshus/verksted. Eiendommen ble vurdert til å være særlig velegnet som tomt på grunn av at den ikke ligger i et boligområde, men grenser opp mot et friområde som kan gi mulighet for et aktivitets- og sysselsettingstilbud. I forbindelse med byggesaken ble det holdt informasjonsmøter for Nidarvoll skole, Nidelv idrettslag, barnehagene Sluppenveien 12 F og Hornebergveien 1 vedrørende Prosjekt bostedsløse sine planer på Sluplund. Ingen hadde motforestillinger til de planlagte boligene for rusbrukere på Sluplund. Trondheim kommune har utarbeidet en sak som berører en del prinsipper i arbeidet med bostedsløse Prinsipp om botiltak for bostedsløse. Saken ble behandlet i formannskapet med følgende vedtak: Formannskapet forventer at rådmannen umiddelbart setter i gang prosjekt som synes å være Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 spesielt viktig for bostedsløse. Formannskapet anser som spesielt viktig i denne sammenheng prosjektet på Sluplund Saken ble videre behandlet i Bystyret med tilslutning til prinsippene for arbeidet med bostedsløse. Et av de sentrale prinsippene som ble vedtatt er følgende: Kommunen viderefører klargjøring av egnede tomter til nye boligtiltak. Det skal også vurderes kjøp av areal. For å realisere boliger for vanskelig plasserbare boligsøkere aksepterer bystyret lavere utnyttelsesgrad enn det som er fastsatt i kommuneplanens arealdel, og at kostnadene per boenhet dermed kan bli høyere enn normalt. I helt spesielle tilfeller kan bruk av, eventuelt regulering av, areal som i kommuneplanas arealdel er satt av til grønnstruktur eller virksomhetsområde, vurderes. Sluplundområdet i kommunens grønnstruktur Friområdet ligger i tilknytning Nidelvkorridoren og er dermed en del av et stort sammenhengende friluftsområde. For boligområdene omkring har Sluplundområdet samme funksjon som andre store friområder som for eksempel Småbergan, Duedalen og Moksnesdalen. Bilde 1 Utsikt fra Sluplundområdet mot sør Foto:Siv Schaug-Pettersen Sluplundområdet med den historiske hagen som et attraktivt identitetsbærende element, har stor bruksverdi som et allment tilgjengelig rekreasjonsområde, og som et uteskoleområde og utfartsområde for barnehager i nærmiljøet. Deler av området bærer preg av intensiv bruk, særlig det historiske hageanlegget som grenser inntil boligeiendommen. Friområdet mangler en adkomst tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede til det historiske hageanlegget. Av landskapsmessige årsaker må denne legges over den aktuelle boligtomta. Trondheim kommune ønsker en fortetting av byen, blant annet en stor omforming av Tempe og Sorgenfri som vil kunne medføre mange hundre boenheter. I denne sammenhengen er det viktig å sikre og videreutvikle friområder for eksisterende og nye innbyggere. Fordi Tempe og Sorgenfri i all hovedsak er bebygd og i tillegg gjennomskjæres av flere tungt trafikkerte veger; Omkjøringsvegen, E6 og Tempevegen, Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 er det særlig aktuelt å bruke Sluplund for å fylle behovet for et stort grøntareal. Sluplundområdet betraktes som et potensial i denne sammenhengen og øker behovet for at området tilrettelegges for bruk og at det skjøttes på en riktig måte slik at verdiene i området opprettholdes, se vedlegg 3. I handlingsprogrammet for som følger Kommunal plan for idrett og friluftsliv , er ikke Sluplund med blant prioriterte prosjekter. Det er anledning til å prioritere tilrettelegging av Sluplund som friområde allerede i budsjett for 2006, eller ved første revisjon av nevnte handlingsprogram. Når det gjelder det historiske hageanlegget er det mulig å søke kulturminnemyndighetene om tilskudd. Sluplundområdet som et av Trondheims tusenårssteder I forbindelse med tusenårsskiftet ble Sluplund utvalgt som et av byens tusenårssteder. I følge Stortingets intensjoner skal tusenårsstedet være et offentlig rom, en arena som bidrar til fellesskap. Stedet skal forøvrig bidra til historieformidling, identifikasjon og stolthet. Tusenårsstedet skal utformes med ambisjon om høy kvalitet i arkitektur og design, landskapsbehandling og kunstnerisk bearbeiding, se vedlegg 4. I Trondheim bystyre sitt vedtak Bnr. 0142/1999, Tusenårsprosjekter og tusenårssteder perioden vektlegges følgende i pkt. 4: For å skape engasjement i bydelene, kan det velges flere tusenårssteder i Trondheim. Det skal legges vekt på lokalt engasjement, og det oppfordres til å engasjere skoler, historielag og andre aktuelle resurser. Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 Foto 2 Skolebarn i Sluplund historiske hageanlegg Foto: Siv Schaug-Pettersen Forslaget Sluplund kom fra Nardo historielag og knyttet seg først og fremst til den historiske hagen fra Sluppen gård. Fra administrasjonens side trakk man også inn boligeiendommen Sluplund som en del av forslaget, som et mulig forsamlingshus/kafé eller lignenede. Sluplundområdet er foreløpig ikke realisert som tusenårsted, men vedtakene gir en klar politisk føring for ønsket utvikling. Hvis boligeiendommen skal benyttes som del av tusenårsstedet, må spørsmålet om istandsetting, utleie og drift av huset finne sin løsning. Budsjettmessig vil det være naturlig å se utviklingen av tusenårstedet i sammenheng med utviklingen av Smidalen og Sluplund som bolignært rekreasjonsområde. Privat initiativ Fra privat hold, Toril Holmberget og Einar Sundfær, er det kommet søknad om kjøp/bruksrett av den aktuelle eiendommen, datert , vedlegg 5. Søkere har bekreftet at søknaden fortsatt er høyst aktuell, telefonhenvendelse den De mener at huset kan restaureres og at bygningens første etasje kan benyttes til bydelscafé og samlingslokale for lokale lag og foreninger. Andre etasje og loft ønsker de å bruke som bolig for sin familie. Holmberget og Sundfær oppgir at de besitter nyttige kvalifikasjoner for å rehabilitere og drive Sluplund slik som de skisserer. Dette forutsetter tett samarbeid mellom evt. privat bruker/driver og Trondheim kommune, skoler, lag og foreninger i bydelen. Konsekvenser ved ulike bruksalternativ En kort tabelloversikt over fordeler og ulemper ved de aktuelle bruksalternativene presenteres under. Saksfremlegg - arkivsak 05/

7 ALTERNATIV BRUK AV TOMT OG EKSISTERENDE BYGNING Eiendommen brukes til bostedsløse Eiendommen innlemmes i friområdet Huset blir stående Fordeler Fordeler: Huset bevares som kulturminne Krever ikke ny reguleringsplan Stedet/ beliggenheten egner seg for formålet Kan ombygges til fem boliger Huset bevares som kulturminne Krever ikke ny reguleringsplan Huset kan brukes som del av friområdet / 1000-årssted og fremme rekreasjonsbruken Muligheter for lokalt engasjement Offentlig /utadrettet aktivitet tilgjengelig for allmennheten i bygningen gjør området tryggere Ulemper: Ikke utprøving av modell for bostedsløse Huset ikke velegnet for formålet dårlig kvalitet til stor kostnad Store investeringer med usikker framtid Reduserte muligheter for realisering av politisk vedtak om 1000-årssted Dårligere tomteutnyttelse Adkomst til friområdet tett på boligene Ulemper: Ikke utprøving av modell for bostedløse Politisk vedtak om Prosjekt bostedløse blir ikke realisert Stor usikkerhet omkring bruk og økonomi Huset rives Fordeler: Fordeler: Det planlagte boligprosjektet med seks nye boliger og aktivitetshus kan realiseres Modell for bostedsløse kan utprøves Stedet egner seg for formålet Prosjektet kan tilpasses adkomst til hagen / friområdet Vedtak om Prosjekt bostedsløse følges opp Tomta inngår i friområdet slik intensjonen var da den ble kjøpt Det legges til rette for utvikling av bolignært rekreasjonsområder Ulemper: Huset som kulturminne borte Krever ny reguleringsplan Reduserte muligheter for realisering av vedtak om 1000-årssted Vanskelig å tilrettelegge en adkomst for orienterings- og bevegelseshemmede til friområdet, fordi den må legges tett opp mot boligene Ulemper: Huset som kulturminne forsvinner Ingen bygning i tilknytning til årsstedet Ingen innendørs aktiviteter som kan bidra til økt bruk av friområdet Vedtak om Prosjekt bostedsløse ikke realisert Saksfremlegg - arkivsak 05/

8 VURDERING Vurdering av Sluplund/ Leirfossveien 9 til Prosjekt bostedsløse Boligkomplekset i Leirfossveien 9 er i svært dårlig forfatning jf. tilstandsrapport, og det er derfor stor usikkerhet knyttet til bruk for denne brukergruppa med hensyn til utbedring og drift av huset. Tilstandsvurderingen har avslørt grunnleggende bygningstekniske mangler og skader som er kostbare å utbedre. Det er i tillegg vanskelig å oppnå egnede boliger og ønsket teknisk kvalitet i forhold brannsikkerhet, lydskille og ventilasjon. Huset gir ikke gode løsninger med hensyn til romstørrelser og - sammenhenger, og felles adkomst er ikke gunstig for målgruppa. Hvis prosjektet skal realiseres på Sluplund, anbefaler rådmannen på bakgrunn av dette at eksisterende bygning rives og at det bygges nytt som planlagt. Plassering av boliger for mennesker med rusproblemer i etablerte boligstrøk møtes med store protester. Derfor betraktes det som en stor fordel at tomta kun har en nabobolig å forholde seg til. Ved nybygging kan også kravet om individuelle og skjermede adkomster til hver bolig innfris, og utformingen kan begrense innsyn fra omgivelsene. Et av målsettingene med Prosjekt bostedsløse er å prøve ut alternative bolig- og oppfølgingstiltak, og i prosjektet på Sluplund er det ønskelig å bruke de mulighetene som friområdet gir for aktiviteter og sysselsettingstilbud innenfor riktige rammer. Ved å etablere et aktivitetstilbud som innebærer en innsats for nærområdet, kan beboerne tilføre området noe positivt og bli sett på som viktige bidragsytere i stedet for en belastning for området. Ut fra en bolig- og sosialfaglig vurdering er nybygging på Sluplund et godt utgangspunkt for et kombinert bolig- og aktivitetstilbud i tråd med hovedmålsettingen for Prosjekt bostedsløse. Dersom tomta skal brukes til boligbebyggelse av et slikt omfang som det her legges opp til, vil det være behov for omregulering. En reguleringsplan tar stilling til arealbruken (bolig), men ikke til hvem som skal bo på eiendommen. Når det i denne saken presiseres at det er boliger for bostedsløse det dreier seg om, er det fordi dette er et så høgt prioritert behov at en vurderer å benytte arealer hvor grøntinteressene ellers tilsier at generell boligutvikling ville være uaktuelt. Det er derfor grunn til å understreke at en evt. reguleringssak vil regulere det aktuelle arealet til boligformål. Vurdering av bruk av Sluplund / Leirfossveien 9 som bolignært rekreasjonsområde Det er et relativt høgt konfliktnivå mellom å benytte tomta til botilbud for bostedsløse rusbrukere og å videreutvikle Sluplundområdet til et attraktiv rekreasjonsområde og undervisningssted for beboere, skoler og barnehager i bydelen. Med hovedadkomst tilrettelagt for funksjonshemmede over den aktuelle boligtomten, kan det synes vanskelig å oppnå komfortable forhold for beboere som har et stort behov for skjerming. For brukere av friområdet kan det oppleves som ubekvemt å gå tett inntil inngangssonen til private boliger. Sluplundområdets spesielle karakter og nærheten til skoler, barnehager og eksisterende og planlagte boligstrøk, gjør området særlig attraktivt som et friområde med høg grad av tilrettelegging. En slik tilrettelegging av friområdet og utvikling av tusenårsstedet vil under normale forhold øke antall brukere av området. Videre fortetting av tilliggende bydeler, særlig på Tempe og Sorgenfri, vil også intensivere bruken av Sluplundområdet som friluftsområde og møtested. Dette vil utvide konfliktpotensialet mellom allmennheten og eventuelle beboere. Saksfremlegg - arkivsak 05/

9 Et prosjekt for bostedsløse på Sluplund synes vanskelig å forene med å utvikling av Sluplundområdet til bolignært rekreasjonsområde og tusenårssted. KONKLUSJON OG ANBEFALINGER Over tid er det gjort flere politiske vedtak som står i konflikt med hverandre. I praksis handler det om boligeiendommen Sluplund/Leirfossvegen 9 skal brukes til Prosjekt bostedsløse, eller om den skal nyttes til funksjoner som vil støtte oppunder Sluplundområdet som tusenårsted, bydelspark og uteskoleområde. Boligeiendommen er spesielt egnet i forhold til målgruppa bostedsløse, men etter en helhetlig vurdering mener rådmannen at dette ikke lar seg forene med å utvikle området til friområde for tilliggende bydeler. Sluplundområdets kvaliteter og vedtaket om Sluplund som tusenårssted, gjør stedet til et kjerneområde i byens grønnstruktur. Områdets plassering og det historiske hageanlegget medvirker at det ikke kan erstattes med tilsvarende områder i rimelig nærhet. Det anbefales derfor at det arbeides videre for å utvikle Sluplundområdet som bydelspark, tusenårssted og uteskoleområde. I den forbindelse kan det være mulig å etablere en boenhet i den eksisterende boligen, men det må være i kombinasjon med utadvendt virksomhet som bygger opp under intensjonen om å utvikle Sluplundområdet til et genuint friluftsområde og møtested for byens befolkning. Det må arbeides videre med finansieringsmulighetene i budsjettsammenheng. Rådmannen vil arbeide videre med å skaffe et nytt areal som kan gi muligheter for å prøve ut et alternativt bolig- og oppfølgingstiltak i tråd med nasjonale føringer til Prosjekt bostedsløse og formannskapets ønsker. Rådmannen i Trondheim, Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Orienteringsvedlegg: 1. Oversiktskart: Sluplundområdet, Plantegning Prosjekt bostedsløse, udatert 3. Behov for utviklingsplan for Sluplundområdet som friområde og tusenårssted, Tusenårssteder i Trondheim 5. Søknad om kjøp/bruksrett av tusenårstedet Slupplund gnr.73, bnr. 212, datert Saksfremlegg - arkivsak 05/

10 Saksfremlegg - arkivsak 05/