MØTEINNKALLING. Formannskapet SAKSLISTE 25/18 18/527 GODKJENNING AV PROTOKOLL - MØTE I FORMANNSKAPET DEN

Transkript

1 MØTEINNKALLING Formannskapet Sted Rakkestad kulturhus, Formannskapssalen Dato Tid 09:00 SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 25/18 18/527 GODKJENNING AV PROTOKOLL - MØTE I FORMANNSKAPET DEN /18 18/542 5/25 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN PRESTGÅRDSKOGEN 27/18 17/2803 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN 28/18 18/460 HØRING - FYLKESPLAN FOR ØSTFOLD - ØSTFOLD MOT /18 18/327 ENDRING AV REGULERINGSPLAN "OMRÅDEREGULERINGSPLAN RAKKESTAD SENTRUM" 30/18 18/156 OPSJON NÆRINGSAREAL RUDSKOGEN Orientering Brukerplan i Rakkestad kommune. Kommunens arbeid rundt rusmiddelmisbruk og psykiske helseutfordringer. Gjennomgang ved KORUS-Øst, Tommy Husebye. Eventuelt forfall meldes til Servicekontoret tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Rakkestad, 11. april 2018 Ellen Solbrække (s) Ordfører

2 GODKJENNING AV PROTOKOLL - MØTE I FORMANNSKAPET DEN Saksbehandler Jorun Cesilie Dybvik Arkiv 033 Arkivsaksnr. 18/527 Saksnr. Utvalg Møtedato 25/18 Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak Protokollen fra møte i Formannskapet den godkjennes. Vedlegg Protokoll fra møte i Formannskapet den Side 2 av 20

3 5/25 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN PRESTGÅRDSKOGEN Saksbehandler Espen Glosli Arkiv GBR 5/25 Arkivsaksnr. 18/542 Saksnr. Utvalg Møtedato 26/18 Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak Det gis dispensasjon fra reguleringsplan prestegårdskogen pkt 2.1.c - gjeldene tomtestørrelser. Det tillates fradeling av tomter til boliger ned til 275 m2 pr. tomt - med den forutsetning at fellesarealet legges som et realsameie mellom de aktuelle eiendommene. Vedlegg 1. Situasjonsplan Bakgrunn Bekkevold utvikling eier gnr. 5 bnr. 25, regulert til boligformål gjennom reguleringsplan for Prestegårdskogen. Reguleringsplanen har bestemmelser om minste tomtestørrelse. Søker har utviklet området som en form for bofelleskap med selvstendige eneboliger med tilhørende fellesarealer sentralt plassert. Ved oppdeling av eneboligene vil tomtene for hver enkelt enebolig bli mindre en reguleringsplanen åpner for. Hjemmel Kap. 19. Plan- og bygningsloven Andre faktaopplysninger 2.1.c. Tomteareal Minste netto tomteareal er 750 m 2 for frittliggende eneboligbebyggelse og 500 m 2 for sammenkjedete boliger, rekkehus eller boliger i tun. Netto tomt er areal regulert til boligformål, eksl. regulert veggrunn, fellesområde, mv. Administrasjonens vurdering Saken skiller seg fra andres saker i området ved at hver eiendom skal ha en andel av tilliggende felleseiendom. Medregnet dette areal vil vær bolig havne innenfor arealkravet. Rådmannen vurderer med det at hensikten bak planbestemmelsen ikke vil bli tilsidesatt og at det ikke vil ha negative konsekvenser, men at tomteutvikler har fordeler av denne løsningen. Det innstilles derfor på at det gis dispensasjon fra bestemmelsen for Prestegårdskogen reguleringsplan pkt. 2.1.c. Side 3 av 20

4 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN Saksbehandler Benedicte Waterloo Arkiv GBR 1/1/2 Arkivsaksnr. 17/2803 Saksnr. Utvalg Møtedato 27/18 Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens arealdel for deling av eiendom. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonskart 3. Oversiktskart 4. Uttalelse fra Fylkesmannen 5. Uttalelse fra Østfold Fylkeskommune Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den søknad om fradeling av eiendom gnr. 1 bnr Det er søkt om å dele fra ca. 2,3 daa for å opprette ny boligtomt. Arealet som ønskes fradelt består hovedsakelig av skog med middels bonitet. Eiendommen ligger i et område som i arealdel av Kommuneplan for Rakkestad kommune er avsatt til landbruk-, natur- og friluftformål, hvor kun landbruksrelatert bygg er tillatt (LNF1). Da eiendommen som ønskes fradelt skal benyttes til boligformål, er ikke slik fradeling i tråd med gjeldende LNF-formål. Det er derfor søkt om dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanen for fradeling til boligformål. Det ble innledningsvis skissert to ulike alternativer for fradeling av tomt, der det var registrert forminner i ytterkant av begge alternativene. Det ene alternativet var også nært plassert dyrka mark. Etter ny vurdering ble det søkt om en tredje plassering av ny tomt. Plasseringen er i større grad trukket vekk fra eksisterende fornminner, samt at den sammenfaller bedre med eksisterende bebyggelse. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at det drives en omfattende drift på gården. Tiltakshaver ønsker å bygge ny bolig slik at flere generasjoner kan være bosatt på gården og viser også til ny bolig vil underlette et generasjonsskifte frem i tid. Videre er det i søknaden vist til at omsøkte plassering ikke vil berøre registrerte forminner. Ettersom eiendommen ligger i et LNF-område har saken vært oversendt Fylkesmannen i Østfold for uttalelse. Fylkesmannen i Østfold uttaler at de i utgangspunktet er skeptiske til etablering av ny boligbebyggelse utenfor de områder som er avsatt til dette formålet i kommuneplanens arealdel. Det påpekes også at Fylkesmannen anser det som viktig at ny bebyggelse bygger oppunder eksisterende sentrumsområde grunnet ønsket om reduksjon av reiseavstander, og at omsøkte tiltak ikke støtter opp om dette. Videre viser de til at den Side 4 av 20

5 Sak 27/18 desentraliserte utbyggingen som er avklart i kommuneplanens arealdel er stor nok, og at etablering av bolig i dette område vil være i strid med statlige planretningslinjer. Etter dette frarådes sterkt slik fradeling av Fylkesmannen. Da det er registrert fornminner på eiendommen, har saken også vært oversendt Fylkeskonservator for uttalelse. Fylkeskonservator uttalte at de anser det som positivt at ny plassering av tomt er trukket lenger vekk fra det registrerte forminnet. Videre er det ikke kjent at det er automatisk fredete kulturminner innenfor den omsøkte eiendommen. Utover dette hadde Fylkeskonservator ingen merknad til fradelingen. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling av nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) kapittel 19. Administrasjonens vurdering Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig bruk av et område og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. plan- og bygningsloven Etter plan- og bygningsloven kapittel 19 kan imidlertid kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra planer. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at kommunen kan dispensere fra lov, forskrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon skal gis beror på en konkret vurdering. Kommunen bør ikke dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosesser og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelse innenfor et bestemt område, og det skal ikke være kurant å fravike disse. Eiendommen som ønskes fradelt ligger som nevnt i et område som i kommuneplanen er avsatt til LNF-formål. Eiendommen ligger altså i et område hvor kommunen har valgt å sette hensynet til allmenne interesser foran private interesser. Hensyn som ligger til grunn for LNF-formålet er å ivareta friluftsliv, natur- og landbruksinteresser. I landbruksområder er det viktig å forhindre tiltak som kan føre til nedbygging av landbruket, eller som kan føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Saken gjelder fradeling av et areal som ligger i et område hovedsakelig med skog med middels bonitet nært beliggende eksisterende bolighus. Grunnet den nære beliggenheten til eksisterende boligeiendom og slik tilhørende samt eksisterende privatisering av område, er rådmannen av den oppfatning at hverken hensynet til naturinteresser eller hensynet til friluftsliv blir vesentlig tilsidesatt ved en fradeling som omsøkt. Etter rådmannens vurdering er det ikke her fare for at endring av formålet for omsøkte areal fra landbruksformål til boligformål vil medføre nedbygging av landbruket eller føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Arealet består i all hovedsak av skog med middels bonitet og således vil ikke tiltaket omfatte inngrep i dyrka mark. Tiltakshaver har i Side 5 av 20

6 Sak 27/18 søknaden understreket behovet for mer boligareal da et generasjonsskifte på gården nærmer seg. Omfattende gårdsdrift er ressurskrevende og innebærer i dette tilfellet at flere generasjoner er tilgjengelige, herunder også geografisk nærhet. Ved å innvilge dispensasjonen vurderer rådmannen at en slik tillatelse er et tiltak som eventuelt kan forhindre nedbygging av landbruket, eller som kan føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte da tiltakshaver kan drifte gårdsbruket med god ressurstilgang gjennom hjelp fra en yngre generasjon. Ved vedtakelse av kommuneplan for Rakkestad kommune ble det i arealdelen registrert to ulike landbruks-, natur- og friluftsområder, herunder områder hvor kun landbruksrelaterte bygg er tillatt (LNF1) og områder hvor spredt boligbygging er tillatt (LNF2). Det omsøkte arealet er i kommuneplanen som nevnt over registrert i LNF1. Som illustrert på oversiktskart over det aktuelle området, er det omsøkte areal samt nærliggende areal unntatt fra LNF2 som ellers omkranser det omsøkte areal. Under kartleggingen av de ulike LNF1- og LNF2 områder, ble det gjort unntak fra LNF2 for det arealbegrensede området. Begrunnelsen for å definere området som LNF1 til fordel for LNF2 var kunnskap om flere eksisterende fornminner i området. Ved å tillate kun landbruksrelaterte bygg, medførte det restriksjoner for hvilke tiltak som kan tillates i det aktuelle området og slik hensynta bevaring av forminnene. Likevel har det ikke vært kommunens hensikt å forhindre tiltak som ikke er i konflikt med eksisterende forminner og som kan sikre ivaretakelsen av slike kulturminner. Det omsøkte tiltaket vil ikke medføre at registrerte forminner rammes og Fylkeskonservator har ingen merknad til slik fradeling. Etter en konkret vurdering har rådmannen kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Spørsmålet er om fordelene er klart større enn ulempene. Opprettholdelse av omfattende drift av et gårdsbruk anses som en fordel. Ved å tillate fradeling av omsøkte areal til opprettelse av ny boligtomt, ivaretas landbruksnæringen ved å sikre videre drift av eksisterende landbruksareal da flere generasjoner har anledning til å bosette seg i umiddelbar nærhet til landbruket. Etter rådmannens vurdering er det også en fordel at nytt formål ikke vil være til hinder for landbruksdriften. Det omsøkte arealet består ikke av dyrka mark og vil kun medføre mulighet for ytterligere bosetting nær gårdsbruket. Innvilget dispensasjon for fradeling av areal med boligformål i et LNF1-område er i utgangspunktet ikke ønskelig. Rådmannen understreker likevel at det i dette konkrete tilfellet ble skillet mellom et LNF1- og LNF2-område bestemt med tanke på registrerte fornminner i det aktuelle området. Skillet er følgelig basert på hensyn til disse kulturminnene og ved tiltak som ikke medfører inngrep, kan det ikke etter rådmannens vurdering være avgjørende. Videre er det en fordel at det er eksisterende bebyggelse i området og følgelig også tilhørende infrastruktur i området. Det omsøkte areal ligger ved FV124, noe som innebærer at det allerede er etablert nødvendige kommunale ordninger i området. Det er således tilstrekkelig infrastruktur som kan ivareta nye behov ved en fradeling På bakgrunn av det ovennevnte foreligger det klart større fordeler for en dispensasjon enn ulemper. Etter en konkret vurdering har rådmannen kommet frem til at dispensasjon kan gis i dette tilfellet. Side 6 av 20

7 HØRING - FYLKESPLAN FOR ØSTFOLD - ØSTFOLD MOT 2050 Saksbehandler Espen Glosli Arkiv 121 &13 Arkivsaksnr. 18/460 Saksnr. Utvalg Møtedato 28/18 Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak Høringsuttalelsen - slik det fremgår av saksframlegget - oversendes Østfold fylkeskommune som Rakkestad kommunes høringsuttalelse til fylkesplanen Østfold mot Vedlegg 1. Fylkesplanutkast Sammendrag Fylkesplanen Østfold mot 2050 er sendt på høring med høringsfrist 23. april Kommunene i Nedre Glomma ønsker å stå sammen om en felles høringsuttalelse. Dette er et felles saksframlegg som ble behandlet av Nedre Glomma Regionråd 9. mars, og som nå går videre til de politiske organene i Rakkestad, Hvaler, Fredrikstad og Sarpsborg kommuner. Det er både fylkesplanens samfunnsdel og arealstrategi som er sendt på høring. Da samfunnsdelen allerede har vært gjennom en høringsprosess sommeren 2017, er det nå valgt å fokusere på arealstrategien. Det er gjort flere endringer i fylkesplanen som rådmannen er kritisk til. Det er tatt inn en planbestemmelse om lokalisering av arbeids- og/eller besøksintensive virksomheter, som sier at disse virksomhetene skal lokaliseres i sentrum. Rådmannen foreslår en omformulering av planbestemmelsen som er en forsterking av dagens plan, men samtidig ivaretar behovet for fortetting på allerede etablerte områder. Rådmannen er positiv til at Tofteberg er tatt inn som nytt regionalt næringsområde. Det er også positivt at området ved E6 vest for Bjørnstad er videreført som område for framtidig tettbebyggelse. Dette vil kunne bli et viktig næringsområde for Sarpsborg. I Fredrikstad er næringsområdet på Moum i sin helhet tatt ut av plankartet slik det foreligger. Deler av dette området må videreføres som regionalt næringsområde. For Rudskogen mener rådmannen at det er misvisende at området blir definert for motorsportaktiviteter. I Regional strategi for Nedre Glomma bør det framkomme at det er avsatt arealer til næring i sjø. Rådmannen mener det er svært positivt at Østfold fylkeskommune har tatt initiativ til å utarbeide en marin fagrapport for bruk av sjøen langs kysten. Rådmannen går imot at det skal være krav om offentlig vann og avløp for spredt utbygging. Side 7 av 20

8 Sak 28/18 Angående masseforvaltning, mener rådmannen at lokalisering av deponier på land og dumping i sjø må avklares på fylkesnivå, og ikke på kommuneplannivå. Rådmannen mener at retningslinjene om parkering er for detaljert. Utredning Bakgrunn Gjeldende fylkesplan ble vedtatt i Fylkesutvalget fastsatte planprogrammet for en lett rullering av fylkesplanen den 15. desember I vedtaket ble det presisert at hele fylket er å anse som ett planområde. Fylkesplanen består av en samfunnsdel og en arealstrategi. Arbeidet med samfunnsdelen pågikk første halvår Samfunnsdelen var på egen offentlig høring fra juni til september 2017 og ble vedtatt i fylkestinget i oktober Arbeidet med arealstrategien pågikk andre halvår Det ble nedsatt en administrativ arbeidsgruppe med representanter fra hver region. Fra Nedre Glomma deltok representanter fra Sarpsborg og Fredrikstad kommuner. Det har gjennom prosessen med revidering av arealstrategien vært et ønske om intern samordning mellom kommunene i Nedre Glommaregionen Hvaler, Rakkestad, Fredrikstad og Sarpsborg kommuner. Nedre Glomma Regionråd har diskutert fylkesplanens arealstrategi flere ganger. 15. september 2017 ble det gjennomført et møte der fylkeskommunen orienterte om fylkesplanarbeidet. Arealstrategien ble videre diskutert og for å forberede et politisk dialogmøte med Østfold fylkeskommune. Politisk dialogmøte ble gjennomført 28. november. Fylkestinget vedtok 15. februar 2018 å sende utkast til fylkesplan på høring med høringsfrist 23. april. Det er intensjonen med denne saken at kommunene i Nedre Glomma avgir en felles høringsuttalelse. Saken gikk derfor først til Nedre Glomma Regionråd og går nå videre til de politiske organene i Hvaler, Rakkestad, Fredrikstad og Sarpsborg kommune. Det ble utarbeidet et felles saksframlegg til behandling i kommunene. Fylkesplanens innhold Planen er bygd opp med: 1. Samfunnsdelen 2. Arealstrategien 3. Regionale strategier 4. Retningslinjer for areal- og energibruk 5. Planbestemmelser 6. Kartvedlegg, med fylkesplankartet og temakartene Samfunnsdelen har allerede vært gjennom en høringsprosess sommeren Det er derfor valgt å fokusere på arealstrategien i denne saken (pkt. 2-6). Hva som videreføres i planen Senterstrukturen med by-/regionsentre, områdesentre og lokalsentre står fast. I vår region er Fredrikstad og Sarpsborg by-/regionsentre. Skjærhalden og Rakkestad er områdesentre. Degernes, Engelsviken, Manstad, Slevik, Skjærviken, Torsnes, Nylende, Lunde, Skjeberg stasjonsby, Varteig, Ullerøy, Jelsnes, Hauge, Utgårdskilen, Ødegård og Rød er lokalsentre. Det er fortsatt en begrensing på spredt utbygging, som er definert som utbygging utenfor disse sentrene, på 1,5% i Sarpsborg og Fredrikstad, og 10% i Rakkestad og Hvaler. Side 8 av 20

9 Sak 28/18 Fylkesplanen har en retningslinje som i tidligere fylkesplan om at spredt utbygging kun kan skje i grender definert i kommuneplanens arealdel, og med tilgang til skoleskyss, vann og avløp. Fylkesplankartet fastsetter en langsiktig grense for utbygging. Det er mulig å justere denne grensa gjennom arealplanen, så lenge det ikke går utover dyrket mark og dersom man utveksler samme type arealer. I 2009 tildelte fylkesplanen en arealpott til regionene i Østfold. Arealpotten er summen av arealene som kommunen kan legge ut til utbyggingsformål i sine arealplaner opp mot Arealpotten for regionen er ikke endret, bortsett fra at arealene som tilsvarer Rakkestad kommune sin del er flyttet til regionen. Hva som er nytt Det er tatt inn en regional planbestemmelse om lokalisering av arbeids- og/eller besøksintensive virksomheter (se side 87 i fylkesplanutkastet). Disse skal lokaliseres i sentrum i byer og tettsteder. Planbestemmelsen omfatter følgende virksomheter: Statlige og fylkeskommunale virksomheter Kommunale virksomheter med et kommunalt eller interkommunalt nedslagsfelt, f.eks. sentraladministrasjon, NAV, idretts- og kulturanlegg Private virksomheter av regional eller nasjonal betydning. Det er også tatt inn en regional planbestemmelse om handel (se side 87 i fylkesplanutkastet). Målet er å styre handelen mot sentrum. Denne planbestemmelsen er i hovedsak en videreføring av det som var en statlig planbestemmelse, kjent som «kjøpesenterbestemmelsen». Bestemmelsen innebærer at kjøpesentre kun får lov til å etablere seg i sentrum. Salg av småvarer utenfor sentrum er begrenset til hva som dekker et lokalt behov. Det er definert avlastningsområder på Alvim, Tunejordet og Dikeveien for plasskrevende handel. Som del av den regionale planbestemmelsen om handel er det tatt inn et forbud mot etablering av handel i et 500-metersbelte på hver side av E6 og E18. Unntatt er avlastningsområdene og sentrum/områdesentrene/lokalsentrene. Fylkesplanutkastet viderefører regionale næringsområder i Nedre Glomma for arealkrevende virksomheter, men bytter Årum/Moum med Tofteberg. De tre regionale næringsområdene er: Omberg/Valle som godsterminal for næringer som transporterer på bane. Tofteberg (nytt). Rudskogen for næringer tilknyttet motorsportaktiviteter Fylkesplanen legger opp til at mindre arealkrevende virksomheter tilpasses innenfor den langsiktige tettstedsgrensen i etablerte næringsområder, eller gjennom transformasjon av tidligere næringsområder. Fylkesplanutkastet har flere retningslinjer om parkering. Det står blant annet at for Nedre Glomma skal det innføres avgiftsbetaling på kommunale og fylkeskommunale arbeidsplasser i sentrum. Det står også at det bør utarbeides en mobilitetsstrategi for offentlig virksomhet. Planutkastet har forsterket retningslinjen om at dyrket mark ikke skal tas i bruk til utbygging fra «bør ikke» til «skal ikke». Unntatt er kun arealer som allerede er bundet i reguleringsplan Side 9 av 20

10 Sak 28/18 Fylkestinget har bedt spesielt om forslag på omdisponering eller innbytting av tidligere avsatte områder til LNF-områder. Rakkestad kommunes vurdering utover felles sak Forholdet til temakart Friluftsliv Rakkestad Kommune er fornøyd med at temakart friluftsliv har en mer riktig avgrensning, men kunne med hell fortsatt vært justert opp imot kommunens egen kartlegging. Da den har en bedre nøyaktighet enn temakartet til fylkesplanen har i dag. Regionalt viktige kulturmiljøer Rakkestad Kommune er enig i og glad for at området rundt Rakkestad kirke og prestegården har status som regionalt viktig kulturmiljø. Likevel fremstår polygonet som vel vidt i forhold til det miljøet som er tenkt ivaretatt. Blant annet kan det nevnes at den kommunale renovasjonsplassen og mindre boligområder ligger innenfor området. Regionalt viktig Kulturlandskap I Rakkestad Kommune er områdene langs Rakkestadelva og Schieselva, sammen med området rundt Erthevannet/Stomperudtjern og området Lien med bygdetunet, merket som regionalt viktig kulturlandskap. Rakkestad Kommune mener at området nordøst for sentrum - Lien - er et viktig kulturlandskapsområde, men ikke unikt i østfoldsammenheng og derfor ikke bør ha status som regionalt viktig område. Det samme kan sies om området rundt Stomperudtjern. Rakkestad Kommune mener områdene Lien og Stomperudtjern bør tas ut av temakart regionalt viktig kulturlandskap. Vurdering av fylkesplanutkastet Rådmannen foreslår at Rakkestad kommune avgir følgende høringsuttalelse: 1. Regional planbestemmelse om lokalisering av arbeids- og/eller besøksintensive virksomheter Rakkestad kommune er enig med intensjonen om å styrke sentrum og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg. Rakkestad kommune er imidlertid bekymret for uheldige konsekvenser som kan oppstå i praksis. Rakkestad kommune foreslår at bestemmelsen endres til: «Nylokalisering av arbeids- og/eller besøksintensive virksomheter skal søkes lagt til sentrum i by- og områdesentrene.» Dette er en forsterking av dagens plan, men ivaretar samtidig behovet for fortetting på allerede etablerte områder. Rakkestad kommune mener at ordet «områdesentrene» er mer egnet enn «tettstedene» da disse ikke er brukt i definisjonen av senterstrukturen i planen. Rakkestad kommune er usikker på om fylkeskommunen har hjemmel til å styre hvilke virksomheter som får lov til å etablere seg hvor, basert på virksomhetenes «regional eller nasjonal betydning». Rakkestad kommune etterlyser mer informasjon om hva som ligger i dette begrepet, samt hvordan «arbeids- og/eller besøksintensive virksomheter» er definert. Rakkestad kommune mener at en slik planbestemmelse ikke bare bør gjelde Østfold, men bør være lik for hele regionen Viken og helst for hele landet. Når det gjelder statlige Side 10 av 20

11 Sak 28/18 virksomheter spesielt, mener Rakkestad kommune at staten må styre lokalisering av sine arbeidsplasser gjennom en statlig planbestemmelse eller gjennom statens eierstyring. 2. Regional planbestemmelse for lokalisering av handel Rakkestad kommune mener at det er positivt å styre handelen mot sentrum og legge til rette for handel som dekker et lokalt behov ellers i tettstedsområdet. Rakkestad kommune etterlyser mer fleksibilitet i håndtering av denne bestemmelsen. Det bør være åpning for at en etablert virksomhet får flytte innenfor samme handelsområde på tvers av om bygg har blitt brukt til store varer eller små varer. Rakkestad kommune forutsetter at 500- metersforbudsbeltet ikke gjelder for knutepunktene/bydelssentrene definert i kommuneplanen. 3. Næringsområder Rakkestad kommune mener at det er svært positivt at Tofteberg et tatt med som regionalt næringsområde. Sarpsborg har behov for næringsarealer i kommunen med gode grunnforhold og nærhet til overordnet veinett. Dette for å tilby attraktive arealer for etablerte industrivirksomheter som kan ha behov for å utvikle seg, men som ikke har mulighet på grunn av dagens plassering i nærheten av sentrum. Dette er i tråd med prinsippet om rett virksomhet på rett plass. Sarpsborg har allerede spilt inn at det foreslåtte tettstedsområdet Bjørnstad vest må tas inn som næringsområde. I Fredrikstad er næringsområdet på Moum i sin helhet tatt ut av fylkesplankartet. I dette området har det vært industriell uttak av leire til Leca i over 50 år. Arealet er i kommuneplan regulert som næring. Arealet nord for bekkeleiet, som i tidligere fylkesplan var regulert som næring etter kartfeil skal fjernes, men resten bør fortsette å stå på kartet som regionalt næringsområde. Moum er et viktig næringsområde som skal fungere som avlastning for Borg havn på Øra med nærhet til Tofteberg og E6. Det er også igangsatt fysiske forundersøkelser for fremtidig bruk. Når det gjelder Rudskogen i Rakkestad er det misvisende at det står motorsportaktiviteter. Området er ferdigregulert, og det er i hovedsak offshore virksomheter som er lokalisert der. I Regional strategi for Nedre Glomma bør det framkomme at det er avsatt arealer til næring i sjø. Samarbeidsavtalen om næring i Nedre Glomma viser spesielt til marine næringer som viktige. Hvaler har eksempelvis satt av større arealer til fiske og akvakultur. Dette kan også henføres til Planretningslinje 4 «Kystsone og vassdragsnære områder». Rakkestad kommune mener at det er svært positivt at Østfold fylkeskommune har tatt initiativ til å utarbeide en marin fagrapport for bruk av sjøen langs kysten. 4. Langsiktig grense mellom by/tettsted og omlandet Rakkestad kommune mener at det er positivt at området vest for Bjørnstad er videreført som område for framtidig tettbebyggelse. Rakkestad kommune gjentar at det er behov for mer handlingsrom innenfor den langsiktige tettstedsgrensa. Det er positivt at planen sier tydelig at det er mulig å endre på de ytre grensene ved rullering av kommuneplanens arealdel. Det er viktig at muligheten godtas av alle myndigheter. Rakkestad kommune mener at det er positivt at området for stort datasenter er markert på fylkesplankartet. 5. Dyrket mark og tilbakeføring til LNF Rakkestad kommune mener at ordlyden i bestemmelsen bør være at dyrket mark ikke bør tas i bruk til utbygging, heller enn skal. Rakkestad kommune mener at arealer avklart i kommuneplanen som består av dyrket mark må kunne bebygges. Tilbakeføring til LNF kan Side 11 av 20

12 Sak 28/18 være aktuelt enkelte steder, men dette må vurderes gjennom en rullering av kommuneplanens arealdel. Rakkestad kommune vil også vise til konsekvensene av denne retningslinjen for Rakkestad, som har et sentrum omringet av dyrket mark. Den eneste måten å bygge opp under sentrumsutvikling vil være å ta noe dyrket mark. 6. Flerkjernet struktur og Intercity Rakkestad kommune mener at det er positivt at fylkesplanen viderefører prinsippet om flerkjernet struktur der hovedtyngden av veksten i Østfold kommer til byene. Dette er i tråd med samordnet areal- og transportstrategi for Osloregionen. Byene har en sentral rolle for bærekraftig utvikling, både for verdiskaping og miljø. Transportsystemet er avgjørende for å få til en velfungerende flerkjernet struktur og Intercityutbyggingen må gjennomføres raskt for at Østfold skal kunne bidra til å avlaste Oslo. Rakkestad kommune mener at fylkesplanen må være tydelig på at det er viktig at Intercityutbyggingen ikke forsinkes. Rakkestad kommune ønsker også at fylkesplanen legger opp til en satsing på kollektivtransport for å knytte sammen Nedre Glommaregionen både internt og med andre regioner. Fokus på tilrettelegging for gåing og sykling til bussholdeplass er også viktig. Rakkestad kommune minner om at Bypakken peker på sambruksfelt, ikke rene kollektivfelt som tiltak for å prioritere kollektivtrafikk. 7. Deponier Fylkesplanutkastet sier at kommunene skal vurdere masseforvaltning i kommuneplanens samfunnsdel og arealdel og at vurderingen må drøftes interkommunalt. Rakkestad kommune mener at lokalisering av massedeponier og steder for dumping i sjø må avklares på fylkesnivå. Dette bør være et tema i fylkesplanen. 8. Parkering Rakkestad kommune er kritisk til detaljeringsnivået på retningslinjene om redusering av biltrafikken. Dette er et område som kommunene håndterer selv, i samarbeid. Rådmannen viser til retningslinje om at det i Nedre Glomma skal innføres avgiftsbetaling på kommunale og interkommunale plasser, og mener at det bør klargjøres at dette gjelder kun for byene i Nedre Glomma. 9. Knutepunkt Rakkestad kommune mener at det skal stå i fylkesplanen at «Kommunene skal definere bydelssentre og kollektivknutepunkter.» 10. Krav om vann og avløp for spredt utbygging Koblingen mot vann og avløp er umulig for Rakkestad så lenge det er ment offentlig vann og avløp. Private løsninger er en selvfølge i henhold til plan- og bygningsloven. Rakkestad kommune mener at retningslinje bør endres til: Spredt utbygging bør skje i tilknytning til eksisterende bebyggelse med tilgang til skoleskyss og annen aktuell infrastruktur. I tillegg mener Rakkestad kommune at retningslinje er dekket av og følgelig kan slettes. 11. Spredt næringslokalisering Rakkestad kommune mener at retningslinjen om spredt næringsbebyggelse må tydeliggjøre at spredt næringsutvikling omfatter mer enn landbruk. Dette omfatter for eksempel kystnæringer samt håndverksbedrifter og natur-/opplevelsesbasert reiseliv. Det må også inn i planen at kommunene selv kartlegger hvor det tillates stedbundne virksomheter. 12. Temakart Side 12 av 20

13 Sak 28/18 Rakkestad kommune mener; frilufts kart justeres etter kommunes kartlegging. Området nord/øst for Rakkestad sentrum - Lien - og området rundt Stomperudtjern tas ut fra temakart regionalt viktig kulturlandskap. Området avsatt til regionalt viktig kulturmiljø rundt Rakkestad kirke og prestegården justeres til faktiske forhold. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse Økonomi: Fylkesplanens arealstrategi legger opp til utviklingen av kompakte byer med urbane miljøer, som motorer for verdiskaping. Miljø: Fylkesplanens arealstrategi har lagt til grunn transporteffektivitetsmodellen, som innebærer høyere arealutnyttelse, bevaring av naturområder og dyrket mark, samt miljøvennlige transportløsninger og redusert bilbruk. Folkehelse: Fylkesplanens arealstrategi har fokus på kompakt byutvikling, som er viktig for å bevare rekreasjonsområder og legge til rette for aktiv transport. Side 13 av 20

14 ENDRING AV REGULERINGSPLAN "OMRÅDEREGULERINGSPLAN RAKKESTAD SENTRUM" Saksbehandler Espen Glosli Arkiv L12 Arkivsaksnr. 18/327 Saksnr. Utvalg Møtedato 29/18 Formannskapet / Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak Reguleringsbestemmelsene endres slik det fremgår av vedlagt forslag til nye bestemmelser. Vedlegg 1. Nye planbestemmelser 2. Innkomne innspill Bakgrunn Rakkestad kommunestyre vedtok ny områdereguleringsplan for Rakkestad sentrum med tilhørende bestemmelser og beskrivelser. Planbestemmelsene for byggehøyder er angitt som et produkt av etasjetype og etasjehøyde. Denne måten å angi byggehøyder på kan gi rom for ulik tolkning og dermed rom for misforståelser. Plan- og bygningslovgivningen krever at maksimal gesims- og mønehøyde skal gå fram av planen. Maksimale høyder er ikke entydig formulert i de vedtatte bestemmelser. For at reguleringsplanen skal bli entydig og gi mindre rom for tolkninger bør planbestemmelsene endres slik at planbestemmelsene følger lovens forutsetninger og direkte reguleringer. Rakkestad kommune vedtok i formannskapet en endring i form av en presisering av høydebestemmelsene for områder regulert til sentrumsformål. Ved en nærmere gjennomgang av hele sentrumsplanen har rådmannen kommet frem til at alle høydebestemmelser i sentrumsplan bør presiserer og eller endres. Det er innkommet innspill og kommentarer på gjeldene bestemmelser for spesielt områder regulert til konsentrert småhusbebyggelse/lavblokk. Disse går på at det er et misforhold mellom tillatte antall etasjer og tillat byggehøyde. Rådmannen tar derfor alle bestemmelser gjeldene høyde opp til vurdering. Hjemmel Endring av reguleringsplan omfattes i i plan og bygningsloven. For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, Side 14 av 20

15 Sak 29/18 ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om å oppheve plan som i det vesentlige er i strid med overordnet plan. Før det treffes slikt vedtak, skal eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9. Andre faktaopplysninger Det er kun bestemmelser vedrørende byggehøyder og takform som blir berørt. Plankartet og andre bestemmelser er uforandret. Innkomne innspill Østfold fylkeskommune Fylkesmannen i Østfold Geir og Lillian Larsson Svein Olav Kjeve/siv.ing. Helge Andreassen Halvor Hartvig Thor Lannem Finn R. Schie m.fl Svein Graarud Administrasjonens vurdering Sentrumsplanen for Rakkestad har høydebestemmelser hvor det tas utgangspunkt i antall etasjer og spesifiserte etasjehøyder for bolig og næring. Denne måten å angi høyder på kan diskuteres om er i tråd med plan- og bygningslovens krav til at det skal angis en gesims- og mønehøyde for bygninger. Rådmannen velger derfor å endre alle bestemmelser for høyde i planen, slik at maksimums- og minimumshøyder er angitt for gesims og møne i meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dette gjelder for alle reguleringsformål innenfor planen. For de fleste områdene er det ikke snakk om en reell endring, men en presisering fra utregning av etasjeantall og etasjehøyde til en meterangivelse. De områdene hvor det er foreslått endringer utover dette, altså en reell endring av byggehøyde, vil bli vurdert spesielt under. Det har i høringsrunden kommet innspill til planarbeidet, som tilsier at det bør vurderes endringer utover den tidligere gitte presisering. Endring av reguleringsplan følger i plan og bygningsloven. Som hovedregel skal endring av plan følge full planbehandling , 2. ledd åpner for at mindre endringer kan behandles på en enklere måte og delegeres til formannskapet. Forutsetningene for at en planendring skal kunne behandles etter 2. ledd er at endringene i liten grad må påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke gå utover hovedrammene av planen og ikke berøre hensynet til natur og friluftsområder. I tillegg er det i 3. ledd bestemmelser for hvordan dette skal varsles. Det er krav om at alle berørte, så vel myndigheter som berørte parter, skal varsles og gis anledning til å utale seg. Side 15 av 20

16 Sak 29/18 Vil et planarbeid som er varslet at skal følge 2. ledd kunne behandles som en mindre endring selv om naboer er uenige i endringen? Dette er omtalt i forarbeidene til loven, ot.prop. 149 L ( ) «Meningen er at det bare skal være aktuelt å ha den enklere saksbehandlingen for endringer som ikke er spesielt konfliktfylte. Protester fra nabo eller andre berørte vil imidlertid ikke nødvendigvis føre til at endringen ikke kan gjennomføres på den enklere måten. Heller ikke vil enhver merknad fra berørte myndigheter forhindre dette. Imidlertid vil merknader fra berørte myndigheter som har karakter av innsigelse, føre til at endringen må behandles videre etter en ordinær planprosess.» I forhold til negative innspill til en varslet endring er det ikke gitt at denne utløser en fulle planbehandling etter Det må gjøres en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Rådmannen vil vurdere forholdet til i hver enkelt sak. Rådmannen mener det er mest hensiktsmessig å ta for seg punkt for punkt i bestemmelsene, kommentere de foreslåtte endringer og forholdet til innkomne innspill. Høyder er regulert i punkt 4.2 i planbestemmelsene. Bestemmelsenes forslag til endringer er fortløpende vurdert under: beregning av byggehøyder. Denne bestemmelsen inneholdt formelen for utregning av byggehøyder i hvert enkelt område. Denne er endret i sin helhet for å tilpasse seg at møne og gesims er presisert for hvert enkelt område Frittliggende småhusbebyggelse. Teksten er endret fra 2 etasjers høyde på bolighus til mønehøyde 7.5 meter og 6 meter til gesims. For garasjer er 1 etasje endret til 6 meter mønehøyde, 4 meter gesimshøyde. Dette anses i praksis å være uforandret i forhold til gjeldene bestemmelser Konsentrert småhusbebyggelse, lavblokk. Her er det innkommet innspill både for og mot den foreslåtte endringen. Maksimalhøyden her er for enkelte områder økt fra 9 til 10 meter for å kunne innplassere de 3 etasjene det i gjeldene bestemmelse er åpnet for. Dette gjelder ikke for områdene KS 1-3, og 16,17. Endringene medfører at det i de aktuelle områdene kan oppføres bygg 1 meter høyere enn opprinnelig regulering. Områdene regulert til konsentrert småhusbebyggelse er områder som i hovedsak ligger mellom sentrumsbebyggelse og den mer tradisjonelle eneboligbebyggelsen, regulert til frittliggende småhus. Områdene er i noen grad satt av til formålet i et langsiktig transformasjon/fortettings øyemed for sentrum. Dette medfører at for omkringliggende og spesielt mot eneboligbebyggelsen, så kan kan nye bygg fremstå som dominerende og endre det eksisterende bybildet. Sentrumsplanen er en langsiktig plan som skal gi Rakkestad sentrum de rammer som trengs for å oppnå den ønskede utviklingen og ivareta storsamfunnets forventning. Rakkestad kommune må både på lang og kort sikt legge til rette for en tettere bebyggelse, spesielt viktig er dette i sentrumsnære områder. Sentrumsplanen har tatt inn over seg dette og legger til rette for en tettere bebyggelse enn det tradisjonelt har vært i Rakkestad. Dette vil føre til forandringer for boliger i randsonen. For å ivareta totalbildet med fortetting og omkringliggende eiendommer er det forsøkt å gi bestemmelser hvor den mest ekstensive utnyttingen ligger i sentrum og gradvis lavere utnytting og høyde lengre vekk fra sentrum. Gjeldene bestemmelser tilsier at det kan oppføres bygg i tre etasjer med en maksimumshøyde på 9 meter til gesims - det er ikke bestemmelser for saltak. Saltak kan i praksis oppføres i tillegg til den angitte høyden. Det er samtidig gitt en etasjehøyde for Side 16 av 20

17 Sak 29/18 boligetasjer på 3,2 meter, som tilsier en byggehøyde på 9,6 meter. Dette misforholdet er poengtert i innspill og i søknader om dispensasjoner til gjeldene plan. Rådmannen har vært i kontakt med flere arkitekter som er enige i at det er en meget vanskelig øvelse, etter dagens krav i teknisk forskrift, og forventet standard på nybygg å innplassere 3 etasjer innenfor en byggehøyde på 9 meter. Det er i sentrumsplanen ønsket en høy utnytelse på de aktuelle tomtene. For å oppnå den ønskede utnytelsen med 3 etasjer bør byggehøyden økes på de aktuelle områdene. Ved å øke byggehøyden vil ikke dette gi vesentlige forandringer på solforhold og påvirkning på naboområder en gjeldene plan gir. Dette gitt at det gis bestemmelser for bygg med saltak som manglet i gjeldene bestemmelser. Innenfor gjeldene bestemmelser vil det kunne oppføres for et bygg med bredde 20 meter og takvinkel på 35 grader dette gir et bygg med en mønehøyde på 16 meter. Rådmannen foreslår at det gis bestemmelser for bygninger med saltak. For å dempe høyden på bygget settes en gesimshøyde på 8 meter og en mønehøyde på 12,5 meter. For et bygg med bredde 20 meter gir det en takvinkel på mellom grader. Maksimumshøyden for bygninger med flate tak foreslår rådmannen å øke til 10 meter. For å avbøte den økte høyden på bygget og for å unngå «firkanta klosser» settes det krav til at 3. etasje skal trekkes inn minimum 2 meter mot eneboligbebyggelsen og på minst 2 sider. Det vil gi en brytning av fasaden som myker opp bygg og vil ikke bli mer dominerende en gjeldene bestemmelser åpner for. Rådmannen mener disse bestemmelsen vil gi mindre påvirkning av naboeiendommer en dagens bestemmelser. Det er innkommet innspill på at foreslåtte endringer ikke er i tråd med prinsippet for mindre endring av reguleringsplan. Rådmannen er av den oppfatning at endringene av bestemmelsene som beskrevet ovenfor ikke fordrer full planbehandling, selv om berørte parter ikke er enig i endringen. Maksimal byggehøyde for saltak tas vesentlig ned, samt at en økning av gesimshøyde for flate tak fordrer en brytning av fasaden inntrukket 3. etasje mot eneboligbebyggelse og minst 2 sider. De foreslåtte endringene berører ikke plangjennomføringen forøvrig. For områdene med benevnelsen KS 1,2 (bankområdet) har fylkeskonservator kommet med innspill på at reguleringen ikke i stor nok grad ivaretar det tilliggende bygningsmiljøet med Bankbygget og Midtstuen, som i planen er gitt vern. Dette er rådmannen enig i og foreslår at det for disse områdene settes krav til saltak med 8 meter til gesims og mønehøyde 12,5 meter. Denne høyden vil harmonere med tilliggende bygginger i alleen og bankområdet. Utnytelsen vil bli god nok for å ivareta den langsiktige boligøkningen i sentrum Sentrumsformål 2 ½ etasje endres til 9,8 meter gesimshøyde, 3 ½ etasje endres til 13 meter til gesims Bygginger med inntrukket toppetasje kan ha gesimshøyde 16,2 meter Maksimal mønehøyde for saltak settes 16,2 meter. Det kan i tillegg oppføres tekniske installasjoner over tak som ventilasjon og heisetårn. Disse kan ikke ha en utstrekning utover 20% av aktuell fasadelengde. De foreslåtte endringene av bestemmelse er kun en omregning av gjeldene bestemmelser og er følgelig ingen reell endring av planen, med unntak av bestemmelsen om teknisk installasjon. Dette er nødvendig for å ivareta bla krav til heis. Et økning av fasadehøyde på et begrenset område på inntil 20% av fasadelengde vil ikke gi byggingen ett mer dominerende preg. Heistårn ville uansett bli tema i byggesak og gjenstand for en dispensasjons behandling. Side 17 av 20

18 Sak 29/ div formål For punktene 5-15 er det kun foretatt en omregning av gjeldene etasjer til gesims og mønehøyder. Ingen reell endring. Andre vurderinger Som en totalvurdering av sakskomplekset og kommunes delegasjonsreglement finner rådmannen at det ikke entydig fremkommer at denne typer saker er delegert til formannskapet. Saken bør derfor fremmes for kommunestyret for endelig vedtak. Hvis liknende saker i fremtiden ønskes delegert til formannskapet må det gjøres endringer i kommunens delegasjonsreglement. Side 18 av 20

19 Sak 30/18 OPSJON NÆRINGSAREAL RUDSKOGEN Saksbehandler Jon Ådalen Arkiv 611 Arkivsaksnr. 18/156 Saksnr. Utvalg Møtedato 30/18 Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak Formannskapet godkjenner opsjonsavtale mellom Rakkestad kommune og Rudskogen Tomteselskap AS. Vedlegg 1. Forslag til Opsjonsavtale med Rudskogen Tomteselskap AS. 2. Kartgrunnlag opsjonsavtale. Innledende Formannskapet hadde denne saken på sin dagsorden 7.2. og Den ble utsatt fordi Rakkestad Næringsråd uttalelse til aktuelle spørsmålsstillinger var etterspurt. Rakkestad Næringsråd har på tross av forespørsler ikke levert noen uttalelse til saken. Bakgrunn Rudskogen ligger sentralt i Østfold, mellom Sarpsborg og Rakkestad, og med adkomst fra rv 111. Rakkestad kommune er forespurt av Rudskogen Tomteselskap AS om opsjon på et kommunalt næringsareal på ca 280 daa på Rudskogen. Rudskogen Tomteselskap AS er et privat selskap, eid 50/50 av Sigurd Slåttland og Knut Stubberud, Rakkestad. Bakgrunnen Rudskogen Tomteselskap AS søknad, er at selskapet har ervervet det tilliggende areal. Det planlegger å utnytte eget område og kommunens eiendom i en totalitet i næringsutviklings- og næringsutbyggingsøyemed. Rudskogen Tomteselskap AS har som formål å utvikle næringstomter for salg på Rudskogen. En opsjon innebærer ikke at det blir satt i verk infrastrukturarbeider på kommunens eide arealer av Rudskogen Tomteselskap AS. Det er samlet sett store, ledige arealer for næringformål på Rudskogen. Dette gir gode muligheter for fremtidig næringsutvikling i Rakkestad kommune. Imidlertid vil det gå tid før arealene er fylt opp med nye bedrifter. Side 19 av 20

20 Sak 30/18 Området er regulert til næringsformål. Reguleringsplanen for området legges til grunn for en opsjon. Utkast til opsjonsavtale er utarbeidet i samarbeid mellom Rakkestad kommune og Rudskogen Tomteselskap AS. I avtalen er inntatt spesifikke bestemmelser om prisfastsettelse og opsjonstid. Rakkestad kommune har ikke ledige næringstomter i sentrumsnære områder. Med denne opsjonsavtalen vil kommunen miste muligheten til å disponere over og selge kommunale næringtomter på Rudskogen i opsjonstiden. Samtidig har Rudskogen Tomteselskap AS bare en kjøpsrett ikke kjøpsplikt for tomtene på kommunens eiendom. All den tiden at næringsområdet ikke er opparbeidet og Rudskogen Tomteselskap AS disponerer tilstøtende etablerte arealer i området, er det fordeler knyttet til at Rudskogen Tomteselskap AS gis mulighet for å utvikle Rudskogen helhetlig. Det må veies opp mot at en opsjonsavtale er direkte begrensende på kommunens egen disposisjons- og handlefrihet som næringspolitisk aktør. Det kan i gitte situasjoner være problematisk. Advokat Kjersti Andreassen Aas (Ytterbøl & Co) har gått gjennom utkastet til opsjonsavtale. Hun har ikke spesielle bemerkninger til den, men påpeker som rådmannen at kommunen mister disposisjons- og handlefrihet over arealet i tre år og at opsjonshaver bare har kjøpsrett (ikke kjøpsplikt) til tomter. Henvendelser fra interesserte bedrifter som ønsker tomt på Rudskogen blir å henvise til Rudskogen Tomteselskap AS. Økonomi Opsjonsavtalen gir Rakkestad kommune inntekter på kr pr. år kr samlet for tre år. Administrasjonens vurdering Rakkestad kommune har ervervet arealene på Rudskogen til næringsvirksomhet. Området er regulert til formålet og en rekke bedrifter har etablert seg på Rudskogen. For pro contra vurderinger av saken, viser rådmannen til avsnittet «Bakgrunn» foran. Side 20 av 20